關(guān)于國有居住用地出讓土地使用權(quán)期限到期后的問題探討

謝志剛

【摘要】住宅的使用權(quán)到期關(guān)系到每個(gè)人的日常生活，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的可以視同劃撥土地使用權(quán)，可參照原國有居住劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限到期后的狀況和原國有居住劃撥土地使用權(quán)具有高度的相似性。

【關(guān)鍵詞】住宅;土里使用權(quán)限;國有居住地

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、國有居住用地出讓土地使用權(quán)期限到期后存在的問題

我國現(xiàn)行的國有土地使用制度除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，依法實(shí)行國有土地有償使用制度。根據(jù)1990年5月19日發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日中華人民共和國國務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布）第十二條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓最高年限，居住用地七十年;第四十一條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期;需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號(hào)公布）第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，是支付土地使用權(quán)出讓金重新簽訂合同？還是自動(dòng)續(xù)期？對(duì)于如何續(xù)期以及土地出讓金的續(xù)繳問題目前還沒有明確的相關(guān)規(guī)定。

2、對(duì)于原國有居住劃撥土地使用權(quán)目前的相關(guān)規(guī)定

我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城鎮(zhèn)土地使用制度是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。我國現(xiàn)行的土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣/招標(biāo)/協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù);需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)款。

目前上海市對(duì)于原國有居住劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。上海市《印發(fā)內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定》的通[滬府發(fā)（1999）42號(hào)]文件中的第一條的歸并范圍：除花園住宅、部隊(duì)住房和按照市政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房外，將普通內(nèi)銷商品住房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房、職工已購公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對(duì)象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。上海市房屋土地管理局《關(guān)于印發(fā)內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定實(shí)施意見的通知》[滬房地交（1999）0899號(hào)]中第二條規(guī)定：納人歸并范圍的住房，已取得的黃色房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，交易時(shí)均視作綠色房地產(chǎn)權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱綠證）。在依法轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時(shí)，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉(zhuǎn)讓過戶的房地產(chǎn)交易中心應(yīng)向受讓人頒發(fā)綠證。

上海市規(guī)劃和國土資源局、上海市住房保障和房屋管理局于2010年4月27日發(fā)布并實(shí)施的滬規(guī)土資法[2010]309號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)讓花園住宅和非居住用房補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金有關(guān)問題的通知》中關(guān)于花園住宅轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，花園住宅轉(zhuǎn)讓1994年5月1日前取得商品房計(jì)劃并于1995年1月1日前辦理了劃撥用地手續(xù)建造的建筑類型為花園住宅的商品住房，受讓方可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，參照《關(guān)于納入歸并范圍原劃撥土地上的住房在房地產(chǎn)登記中有關(guān)問題的通知》（滬房地資〔2007〕333號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿與房地產(chǎn)權(quán)證"建設(shè)用地使用權(quán)取得方式"一欄記載為"出讓"，不記載土地使用年限，另在附記欄中記載"歸并"。但已經(jīng)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，按照出讓土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記規(guī)定執(zhí)行。

以上是上海市對(duì)于原國有居住劃撥土地使用權(quán)目前在轉(zhuǎn)讓時(shí)的相關(guān)規(guī)定，其他各省市均有類似的相關(guān)規(guī)定。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限到期后的狀況和原國有居住劃撥土地使用權(quán)具有高度的相似性，所以本人認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的可以視同劃撥土地使用權(quán)，可參照原國有居住劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

3、完善國有居住用地出讓土地使用權(quán)期限到期后的相關(guān)法律法規(guī)的意義所在

依照我國的土地財(cái)產(chǎn)制度規(guī)定，土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)力以所有權(quán)和使用權(quán)兩種形式存在。土地所有權(quán)的持有者可以依照法律所賦予的權(quán)利，有償?shù)貙⑼恋氐氖褂脵?quán)渡讓于個(gè)人，但所渡讓出的使用權(quán)是作為用益物權(quán)而言的，無論是在使用的時(shí)間年限還是使用范圍上，都需要受到來自完全物權(quán)即所有權(quán)的限制，從法律層面上講，二者屬于依附關(guān)系。而作為社會(huì)主義公有制占主體的國家，我國土地所有權(quán)的持有者就是國家。要明確，居住用地的土地使用權(quán)不是政府劃撥的行政建設(shè)用地，不具備無償享有和使用的權(quán)利，必須依法遵循土地出讓的有限性和有償性，這是用益物權(quán)者進(jìn)行土地使用需依法履行的義務(wù)條件，也是國家作為土地所有權(quán)者應(yīng)享有并獲得的正當(dāng)利益。

完善國有居住用地出讓土地使用權(quán)期限到期后的相關(guān)法律法規(guī)，在某種程度上講，避免了使用權(quán)這一限定性權(quán)利凌駕于所有權(quán)之上，突破限制物權(quán)應(yīng)有的支配使用范圍權(quán)限，和破壞公有制制度的建設(shè)根基。這一對(duì)權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，在很大的程度上維持了所有權(quán)持有者和使用權(quán)者間的權(quán)益平衡，保障了這二者在法律意義上的穩(wěn)定關(guān)系，這是對(duì)土地所有權(quán)持有者的權(quán)利維護(hù)，是對(duì)持有者土地所有權(quán)合法地位的應(yīng)有保障，是對(duì)《憲法》確定的土地所有權(quán)的法律尊嚴(yán)的應(yīng)有維護(hù)。

2016年一則《溫州一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)》的新聞引發(fā)輿論關(guān)注，溫州補(bǔ)交地價(jià)款事件一石激起千層浪，這一消息不僅震驚整個(gè)溫州房產(chǎn)市場(chǎng)，甚至全國人民都開始檢查自己買的房屋的土地使用權(quán)。在青島、深圳、北京都發(fā)生過類似情況，“續(xù)繳事件”是歷史因素下的現(xiàn)實(shí)法律缺失導(dǎo)致的。事實(shí)上，早在很多年前，關(guān)于土地使用權(quán)期限到期的問題就擺在了我們面前。不過誰都不愿意觸動(dòng)這個(gè)極為敏感的議題，于是就這么懸而未決了許多年。本來并不尷尬，但政府沒有相關(guān)規(guī)定，法律沒有依據(jù)，到期的土地該怎么處理呢？

結(jié)語：

綜上所述，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，是支付土地使用權(quán)出讓金重新簽訂合同？還是自動(dòng)續(xù)期？如何續(xù)期？就目前的法律法規(guī)無法執(zhí)行。這對(duì)于維護(hù)土地所有權(quán)持有者的所有權(quán)、土地使用權(quán)持有者的用益物權(quán)無法得到應(yīng)有的保障。筆者認(rèn)為應(yīng)該考慮社會(huì)制度有利于民眾的利益;應(yīng)該考慮已有的原國有居住劃撥土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定，這是已經(jīng)經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn);還有考慮到未來我國房地產(chǎn)制度的建設(shè)、完善。希望盡早制訂、完善相關(guān)的法律法規(guī)，讓廣大民眾明明白白地消費(fèi)、安安心心地使用。

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