不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及路徑探究

王春梅

完善健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，能夠保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人各項(xiàng)合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，以此滿足中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展需求。本文基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述進(jìn)行解讀，明確不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，而后總結(jié)出具體發(fā)展方向和發(fā)展路徑，以供參考。

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為了有效規(guī)范行業(yè)行為，我國(guó)頒布了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并對(duì)其法律內(nèi)容展開調(diào)整。推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大影響。此制度可以有效處理房地產(chǎn)行業(yè)中涉及的違規(guī)行為，為房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展提供相應(yīng)幫助，由此即要求人們真正了解不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相互間存在的關(guān)系。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概述

從房產(chǎn)層面而言，中國(guó)開展不動(dòng)產(chǎn)登記的目的并不是為了降低房?jī)r(jià)，不動(dòng)產(chǎn)登記和房?jī)r(jià)之間不存在直接的因果關(guān)系。在影響房?jī)r(jià)變化的各類因素中，最關(guān)鍵的即是房產(chǎn)供求關(guān)系，然而其他因素也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成直接或間接影響。開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，有助于更好征收房產(chǎn)稅，也能夠?yàn)橹袊?guó)征收房產(chǎn)稅技術(shù)和方法提供相應(yīng)借鑒，而且不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容還囊括土地登記、物權(quán)保護(hù)以及空間信息等多方面。不動(dòng)產(chǎn)登記形式的推行，能夠讓房產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)益受到更好、更全面保障，也可有效解決與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)屬問題，并且在法律方面給予房產(chǎn)權(quán)益人有效的保護(hù)，如此對(duì)維護(hù)房產(chǎn)交易社會(huì)市場(chǎng)秩序，確保交易安全具有十分重要的價(jià)值意義。除此之外，還可以對(duì)目前二手房房源數(shù)量增加的現(xiàn)實(shí)狀況形成刺激性作用，不僅能夠減少城市房屋空置率，而且還可以充分發(fā)揮房屋自身擁有的社會(huì)利用價(jià)值，便于我國(guó)政府更好管控房產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而為房產(chǎn)行業(yè)積極健康發(fā)展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）房?jī)r(jià)方面

房?jī)r(jià)在一定程度上反映著不動(dòng)產(chǎn)具有的市場(chǎng)價(jià)值，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善和調(diào)整，主要是反映政策方面存在的隱性影響，進(jìn)而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生直接影響。市場(chǎng)房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)變化，亦是社會(huì)群眾關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重點(diǎn)，對(duì)此項(xiàng)制度展開調(diào)整和完善也就代表著新條例的出現(xiàn)和推行，而房?jī)r(jià)是社會(huì)市場(chǎng)綜合動(dòng)態(tài)的全面體現(xiàn)，因此很多因素均會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，譬如人口聚集、居民收入等多方面，房?jī)r(jià)變化也會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅的高低形成影響，不動(dòng)產(chǎn)制度的調(diào)整不但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到調(diào)控影響的價(jià)值作用，而且亦是推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與保障房地產(chǎn)順利發(fā)展的重要策略。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行改革創(chuàng)新，主要是站在制度建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度進(jìn)行考慮，可以更好、更有效協(xié)調(diào)市場(chǎng)秩序、規(guī)范市場(chǎng)，降低房產(chǎn)交易活動(dòng)中可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。而且，對(duì)此制度展開重新整合，在短時(shí)間內(nèi)能夠?yàn)榉慨a(chǎn)稅整體征收創(chuàng)造有利條件和優(yōu)勢(shì)。從短期影響而言，房地產(chǎn)征收的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化發(fā)展在特定程度上有助于改善房?jī)r(jià)下調(diào)狀況，然而從相反角度來看，房?jī)r(jià)下調(diào)并不是調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記制度而產(chǎn)生的，這是兩者之間存在的區(qū)別。

（二）二手房方面

不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出的主要目標(biāo)就是為了規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理，不僅需要明確產(chǎn)權(quán)，而且還需要把調(diào)控型政策加入到條例管理領(lǐng)域中。此制度在開展進(jìn)程中，從工作結(jié)果以及流程規(guī)范化方面能夠看出，其有助于相關(guān)部門在實(shí)際工作上實(shí)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，提高信息的整體流通效率，有助于不動(dòng)產(chǎn)各部門相互間展開統(tǒng)一協(xié)調(diào)和系統(tǒng)化、全面化管理，亦有助于房產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理平臺(tái)的創(chuàng)建。在具體工作流程方面，登記制度的完善，可使審批制度達(dá)到高效化發(fā)展，亦可使各個(gè)申請(qǐng)程序變得更為簡(jiǎn)化。現(xiàn)如今，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的開展范圍還未包含所有權(quán)不明確或是模糊的房產(chǎn)，因此多數(shù)購房者依舊在信息網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)正式運(yùn)行前對(duì)其持有觀望態(tài)度，在社會(huì)市場(chǎng)中也不會(huì)產(chǎn)生大量購房投資行為。然而在現(xiàn)實(shí)工作中能夠發(fā)現(xiàn)，這一制度的開展對(duì)二手房社會(huì)市場(chǎng)情況產(chǎn)生一定影響，主要是因?yàn)橥晟平∪牟粍?dòng)產(chǎn)信息登記制度加大了房源的全面展示，使客戶獲取信息更為快速、便捷，并且房源的全面展示也有助于政府對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管，而這部分行為在一定程度上促進(jìn)投資購房者增大了對(duì)二手房屋的拋售力度，在社會(huì)市場(chǎng)上二手房整體數(shù)量會(huì)因不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善而不斷增多，供應(yīng)量不斷增大，影響二手房的市場(chǎng)價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，雖然有助于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化發(fā)展，但是針對(duì)購房者而言，亦會(huì)形成相應(yīng)心理影響，特別是短期影響。許多購房人員均會(huì)對(duì)此項(xiàng)新制度秉持觀望態(tài)度，短時(shí)間內(nèi)不采取任何行動(dòng)，然而此種觀望并不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，全球領(lǐng)域貫徹落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度大約三年時(shí)間左右，而購房人員的觀望期也與此制度落實(shí)時(shí)間基本相同。另外，由于消費(fèi)者存有一定觀望心理，所以此制度不會(huì)立刻對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境和大范圍造成影響，盡管存在一定影響，但強(qiáng)烈程度也比較薄弱。從國(guó)家角度而言，此項(xiàng)制度推行的初衷主要是為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)得以更好、更全面發(fā)展，因此國(guó)家政府亦會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開不斷規(guī)劃與推薦，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠貫徹落實(shí)。推進(jìn)方法主要依靠現(xiàn)代信息技術(shù)，其可以提升工作成效和工作質(zhì)量，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的歸納整理，能夠使信息公示更為透明，有效緩解傳統(tǒng)房地產(chǎn)信息失衡的問題，并且此種透明化、直觀化的信息管理模式，也為我國(guó)房產(chǎn)稅征收提供了強(qiáng)有力的條件?？傮w而言，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的開展會(huì)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來極大影響，然而此種影響并非長(zhǎng)期存在，要想將此項(xiàng)制度真正落實(shí)到社會(huì)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)中，必須儲(chǔ)備一定時(shí)間。在此項(xiàng)制度發(fā)展及完善的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的投資行為也會(huì)漸漸減少，對(duì)社會(huì)市場(chǎng)監(jiān)控也在逐步開展，因此相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)站在理性角度看待此項(xiàng)制度，明確此項(xiàng)制度的影響和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而為房地產(chǎn)日后更好發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及路徑

（一）強(qiáng)化房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種商品市場(chǎng)，需要遵守社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，所以我國(guó)政府需要盡量減少行政干預(yù)，然而，房地產(chǎn)與民生利益息息相關(guān)，會(huì)對(duì)社會(huì)群眾居住生活產(chǎn)生直接影響，如若對(duì)其放任不管、自由隨意發(fā)展，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)“失靈”導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線上漲，超出群眾承受能力，定然會(huì)損害人民利益，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展產(chǎn)生消極影響。所以，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，將房?jī)r(jià)控制在科學(xué)范圍內(nèi)，在這一區(qū)間內(nèi)市場(chǎng)可隨意調(diào)節(jié)，一旦超出此區(qū)間，則必須展開行政干預(yù)，讓房?jī)r(jià)回歸到正常范圍。另外，地方各級(jí)政府還應(yīng)當(dāng)貫徹落實(shí)“房子是用于居住的，并非是用來炒作的”這一定位，使房地產(chǎn)回到居住屬性，利用稅收等方式調(diào)整房地產(chǎn)的具體投資回報(bào)率，指導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行合理消費(fèi)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。