2020年度全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大事件

上海易居房地產(chǎn)研究院

事件一：“十四五”規(guī)劃新定調(diào)·房地產(chǎn)迎后開(kāi)發(fā)時(shí)代

事件二：? 國(guó)務(wù)院召開(kāi)座談會(huì)·繃緊調(diào)控落實(shí)“三穩(wěn)”

事件三：? 房地系統(tǒng)鼎力抗疫·房企減負(fù)順利復(fù)工

事件四：“三道紅線”震驚房企·融資監(jiān)管指標(biāo)硬約束

事件五：? 全國(guó)樓市深V走勢(shì)·區(qū)域分化冷熱不均

事件六：? 物業(yè)成第一道防線·發(fā)展空間值得期待

事件七：? 一線城市豪宅熱銷·低息與避險(xiǎn)是主導(dǎo)

事件八：? 恒大全國(guó)7折賣房·房企調(diào)整策略急回款

事件九：? 天貓好房平臺(tái)成立·房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)變革提速

事件十：? 蛋殼破裂引發(fā)糾紛·長(zhǎng)租模式亟需完善

事件一：“十四五”規(guī)劃新定調(diào)，房地產(chǎn)

迎后開(kāi)發(fā)時(shí)代

事件 2020年11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》全文。其中指出：推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展;堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。11月25日，中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章《加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》。文章認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和發(fā)展。

評(píng)析 “十四五”規(guī)劃建議稿的發(fā)布，為房地產(chǎn)“十四五”發(fā)展做了很好的定調(diào)。因此，應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，以及房地產(chǎn)長(zhǎng)周期角度來(lái)看待未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?？v觀世界發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，許多國(guó)家都曾經(jīng)歷過(guò)一個(gè)“大開(kāi)發(fā)時(shí)代”，即房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)大規(guī)模增長(zhǎng)、快速發(fā)展的階段。該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量市場(chǎng)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。緊隨大開(kāi)發(fā)時(shí)代之后的，往往是“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨向平穩(wěn)，新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)見(jiàn)頂回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場(chǎng)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并審視我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)，可以認(rèn)為我國(guó)住宅新建量、住宅成交面積大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂，步入“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”?！笆奈濉逼陂g，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)緊扣時(shí)代背景、與時(shí)俱進(jìn)、籌劃應(yīng)對(duì)。

事件二：國(guó)務(wù)院召開(kāi)座談會(huì)·繃緊調(diào)控落實(shí)“三穩(wěn)”

事件 2020年7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制;要全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置，及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施;要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市人民政府負(fù)責(zé)同志參加了座談會(huì)。8月26日，住建部在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，要求確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府負(fù)責(zé)同志參加會(huì)商。

評(píng)析 “7·24”房地產(chǎn)工作座談會(huì)的召開(kāi)，被認(rèn)為是2020年上下半年房地產(chǎn)政策的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2020年上半年尤其是二季度，全國(guó)部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)地價(jià)炒作、預(yù)期不穩(wěn)等現(xiàn)象，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有所擴(kuò)大，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)更加緊迫。而國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)的召開(kāi)，定調(diào)明確、指示清晰，對(duì)于指導(dǎo)全國(guó)地方調(diào)控樓市和促進(jìn)樓市健康發(fā)展有積極的作用，尤其是一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅相對(duì)靠前的城市。比如，2020年9月銀川市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了限購(gòu)、限貸等政策內(nèi)容。此類政策說(shuō)明，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)的召開(kāi)，督促了熱點(diǎn)城市更好地落實(shí)調(diào)控方針、抑制樓市過(guò)熱。下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了此類政策的效果，比如全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅總體呈現(xiàn)持續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)一步趨穩(wěn)的跡象。

事件三：房地系統(tǒng)鼎力抗疫·房企減負(fù)順利復(fù)工

事件 2020年2月12日，國(guó)務(wù)院開(kāi)會(huì)進(jìn)一步部署在全力以赴抓好疫情防控同時(shí)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度和調(diào)節(jié)，更好保障供給。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，分類有序推動(dòng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn);在加強(qiáng)疫情防控工作的同時(shí)，要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)任務(wù)，做好“六穩(wěn)”工作，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度和調(diào)節(jié)，及時(shí)出臺(tái)和落實(shí)相關(guān)政策，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常運(yùn)行。會(huì)議第二天，上海、西安、南昌、無(wú)錫等多地紛紛出臺(tái)應(yīng)對(duì)疫情保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的政策，全力支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情和開(kāi)復(fù)工。以媒體報(bào)道較多的無(wú)錫來(lái)說(shuō)，其發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》，涵蓋繳稅延期、資金補(bǔ)助、貸款支持、降低預(yù)售門檻、延遲繳納土地出讓金、順延開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容。全國(guó)各地政策都體現(xiàn)了房地系統(tǒng)鼎力抗疫的行動(dòng)。

評(píng)析 2020年以來(lái)，從中央到地方各級(jí)政府積極抓好抗疫和復(fù)工兩項(xiàng)工作，房地產(chǎn)領(lǐng)域也是重要組成部分。各地針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的扶持文件，尤其是財(cái)政稅收、金融信貸等領(lǐng)域的支持，減少了房企復(fù)工的顧慮，也給予房企更大的信心和支持，真正支持了房地產(chǎn)領(lǐng)域的復(fù)產(chǎn)復(fù)工。比如，在新房預(yù)售許可的條件上，各地普遍降低了標(biāo)準(zhǔn)，這有助于房企加快申請(qǐng)預(yù)售證，進(jìn)而加快房屋供應(yīng)和銷售的節(jié)奏，最終有助于實(shí)現(xiàn)資金的更快回籠，防范了資金斷裂或企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)等都有積極作用。各級(jí)政府扶持政策的出臺(tái)，務(wù)實(shí)有效、覆蓋面大，既穩(wěn)定了房企的經(jīng)營(yíng)，也給整個(gè)行業(yè)注入了市場(chǎng)信心和活力。此類政策帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)很快走出了疫情的陰影，很好地扮演了宏觀經(jīng)濟(jì)壓艙石的角色。

事件四：“三道紅線”震驚房企·融資監(jiān)管指標(biāo)硬約束

事件 2020年8月20日，住建部、央行召集12家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談，并發(fā)布了《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》，涉及資產(chǎn)負(fù)債率等8項(xiàng)指標(biāo)，簡(jiǎn)稱“345新規(guī)”?！叭兰t線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍;四檔管理：“三道紅線”全部觸碰的為紅色檔企業(yè)，觸碰二道紅線的為橙色檔企業(yè)，觸碰一道紅線的為黃色檔企業(yè)，“三道紅線”都沒(méi)碰的為綠色企業(yè);5%負(fù)債增速：紅色檔企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限不得增加，橙色檔企業(yè)的有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過(guò)5%，黃色檔的增速不得超過(guò)10%，綠色檔的不得超過(guò)15%。

評(píng)析 “三道紅線”政策落地，成為2020年房企融資端最大的事件，備受各家房企關(guān)注。央行在2020年三季度金融數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示，建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。近幾年部分房企激進(jìn)拿地、過(guò)多依賴外部資金等現(xiàn)象，已經(jīng)暴露了很多問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了各種金融風(fēng)險(xiǎn)。比如2020年同為閩商的泰禾和福晟的債務(wù)危機(jī)引發(fā)了廣泛關(guān)注，泰禾在2020年7月發(fā)布公告稱其相關(guān)的中期票據(jù)已經(jīng)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約，福晟在2020年11月發(fā)布公告稱其未能按時(shí)兌付旗下一只債券6億元的本金及利息造成實(shí)質(zhì)性違約。因此，從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的角度出發(fā)，對(duì)房企融資端必須進(jìn)行嚴(yán)管，以約束房企的各類違規(guī)或不理性行為。

事件五：全國(guó)樓市深V走勢(shì)·區(qū)域分化冷熱不均

事件 2020年年初，遭遇新冠肺炎疫情的黑天鵝，全國(guó)樓市陷入“停擺”狀態(tài)。隨著疫情的控制和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，2020年3月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入正規(guī)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、全國(guó)商品房銷售額增速、全國(guó)商品房銷售面積增速等數(shù)據(jù)相繼回正，全國(guó)樓市呈現(xiàn)低開(kāi)高走的良好態(tài)勢(shì)。但各地樓市冷暖不均，區(qū)域分化非常明顯：一方面，一線城市、強(qiáng)二線城市、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱，房?jī)r(jià)漲幅較大;另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，比如天津、濟(jì)南、鄭州等地出現(xiàn)新盤明顯降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

評(píng)析 在疫情的不利局面下，2020年全國(guó)樓市整體表現(xiàn)是超出預(yù)期的，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性。從各地樓市的表現(xiàn)來(lái)看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、廈門等一線和強(qiáng)二線城市樓市最先開(kāi)始回暖，隨后寧波、東莞、南京、南通等長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市成交也相繼活躍，2020年7月部分城市調(diào)控升級(jí)后市場(chǎng)略有降溫;全年來(lái)看，這些城市樓市表現(xiàn)非常亮眼。反觀中西部和北方城市，除成都、沈陽(yáng)、唐山、銀川等少數(shù)城市外，樓市成交均遇冷。這與近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)趨勢(shì)密切相關(guān)。從經(jīng)濟(jì)面來(lái)看，近年來(lái)東南沿海城市在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、高端制造等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上明顯快于其他城市。從人口面來(lái)看，2006年至2018年常住人口增速排前7位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排后7位的分別是沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特，呈現(xiàn)南快北慢的特征。高素質(zhì)人才大量向高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的城市聚集，從而拉動(dòng)樓市需求。

事件六：物業(yè)成第一道防線·發(fā)展空間值得期待

事件 2020年3月，習(xí)近平總書記赴武漢考察疫情防控工作時(shí)指出：“抗擊疫情有兩個(gè)陣地，一個(gè)是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個(gè)是社區(qū)防控陣地。堅(jiān)持不懈做好疫情防控工作關(guān)鍵靠社區(qū)”。為了更好宣傳社區(qū)防疫陣地和物業(yè)人的先進(jìn)事跡，在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的指導(dǎo)和支持下，易居中國(guó)與樂(lè)居財(cái)經(jīng)在疫情期間深入一線拍攝了中國(guó)物業(yè)人抗疫紀(jì)錄片“三部曲”：《物業(yè)英雄》《第一道防線》《援漢》。其中，《物業(yè)英雄》在央視CCTV2 《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目中播出。播出后，在社會(huì)上引起了熱烈反響，“物業(yè)英雄”也登錄微博熱搜，收獲近百萬(wàn)人氣。全國(guó)有20多萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、1000多萬(wàn)物業(yè)人參與了抗疫斗爭(zhēng)。2020年9月，“全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)抗疫先進(jìn)事跡報(bào)告會(huì)”在鄭州舉行，來(lái)自全國(guó)各地的100多位“物業(yè)英雄”和物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參與了本次報(bào)告會(huì)。

評(píng)析 物業(yè)成為抗疫的第一道防線，在這場(chǎng)抗疫的人民戰(zhàn)爭(zhēng)中，物業(yè)行業(yè)的社會(huì)功能得到充分發(fā)揮，廣大物業(yè)人在抗疫復(fù)工中發(fā)揮了重要作用。不僅如此，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)也獲得空前發(fā)展。過(guò)去多年，作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直默默無(wú)聞，而2020年廣受社會(huì)關(guān)注與資本市場(chǎng)的青睞。一方面，在抗疫過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極有為，受到全社會(huì)的褒揚(yáng);另一方面，物業(yè)行業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)的新風(fēng)口，廣受資本市場(chǎng)的青睞，2020年以來(lái)就有世茂服務(wù)、恒大物業(yè)、建業(yè)新生活等十幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港上市，而且股價(jià)顯著上漲。后疫情時(shí)代，物業(yè)行業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，在信息化、數(shù)字化浪潮的推動(dòng)下，將是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)整合與深挖的重要領(lǐng)域?！笆奈濉逼陂g，要促進(jìn)物業(yè)行業(yè)尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)，促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。

事件七：一線城市住宅熱銷·稀缺與避險(xiǎn)是主因

事件 2020年，縱觀全國(guó)樓市，一線城市的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，二手房市場(chǎng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格顯著上漲，新房市場(chǎng)搖號(hào)現(xiàn)象突出。其中，最受關(guān)注是豪宅新盤，從2020年年初到年末，涌現(xiàn)出不少爆款項(xiàng)目。比如，2020年3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價(jià)4200萬(wàn)元，開(kāi)盤后僅8秒就售罄，銷售金額達(dá)6億元。再如，2020年二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項(xiàng)目均獲多倍認(rèn)籌，開(kāi)盤后迅速賣光。又如，2020年11月，深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期推售1171套房源，共有9690批購(gòu)房者符合選房資格，“7·15新政”后再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。

評(píng)析 為對(duì)沖疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，2020年上半年央行實(shí)施了三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場(chǎng)利率顯著下行，貨幣供應(yīng)尤其是M1增速持續(xù)攀升。資金面寬松導(dǎo)致了房產(chǎn)和股票等資產(chǎn)價(jià)格的上漲。一線城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求。這其中，豪宅因其高品質(zhì)和稀缺性，具備居住和投資雙重屬性，在全球量化寬松預(yù)期下，成為高凈值人群規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、抵抗通脹的重要選擇。疫情全球流行以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛貨幣放水，多國(guó)利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無(wú)前例大放水，美國(guó)、加拿大、英國(guó)、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家核心城市的豪宅市場(chǎng)也非?；鸨?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。由此可見(jiàn)，一線城市住宅熱銷，尤其是豪宅受追捧，我國(guó)與國(guó)外同理。從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度考慮，一線城市應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾，同時(shí)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，抑制投機(jī)炒作。

事件八：恒大全國(guó)7折賣房·房企調(diào)整策略急回款

事件 2020年9月初，恒大集團(tuán)董事局主席許家印主持集團(tuán)營(yíng)銷大會(huì)，在會(huì)上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤全線7折，并透露“金九銀十”兩個(gè)月，單月銷售額要沖刺1000億元。恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，打響了樓市降價(jià)促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)啟了不同程度的促銷活動(dòng)。2020年“雙11”期間，碧桂園、保利、融創(chuàng)、紅星等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網(wǎng)上促銷賣房，“雙11”房地產(chǎn)行業(yè)線上成交額創(chuàng)下歷史記錄。

評(píng)析 2020年全國(guó)樓市總體表現(xiàn)偏弱，尤其是多數(shù)三四線城市去庫(kù)存壓力重新增加，房企銷售遇到一定程度的困難。更重要的是，2020年8月20日，住建部和人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，12家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)交流和公布了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，即業(yè)界俗稱的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)。這對(duì)于此前通過(guò)“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，壓力不言而喻，因此多家房企紛紛出臺(tái)了加速回款降低負(fù)債的應(yīng)對(duì)策略。從市場(chǎng)來(lái)看，2020年下半年，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，市場(chǎng)有所降溫，而樓市本就趨冷的城市去化難度則更大。克而瑞地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，前三季度有近3成房企年度銷售目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近3年來(lái)同期最高，在業(yè)績(jī)和資金的雙重壓力下，房企紛紛通過(guò)降價(jià)促銷、增加線上售房渠道等模式來(lái)加強(qiáng)去化，加速資金回籠。

事件九：天貓好房平臺(tái)成立·房產(chǎn)網(wǎng)購(gòu)變革提速

事件 2020年9月16日，在天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺(tái)。天貓好房表示，未來(lái)將幫助房地產(chǎn)企業(yè)定制線上房產(chǎn)旗艦店，把3D購(gòu)技術(shù)、直播以及更多金融服務(wù)能力與房產(chǎn)行業(yè)結(jié)合，一起打通線上看房、購(gòu)房的全鏈路。天貓好房至少在未來(lái)的3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購(gòu)房者。此外，天貓和易居還共同發(fā)布“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”（ETC），將基于新的產(chǎn)品升級(jí)，提供新房、二手房、特價(jià)房和拍賣房四大交易場(chǎng)景，承載房產(chǎn)線上交易過(guò)程的多項(xiàng)服務(wù)功能。和天貓好房一樣，8月，貝殼找房登陸美國(guó)紐交所也成為“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的熱點(diǎn)事件。

評(píng)析 房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合是近幾年房地產(chǎn)領(lǐng)域的新事物，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向之一。雖然此類創(chuàng)新遇到過(guò)很多質(zhì)疑和壓力，但是相關(guān)企業(yè)一直在積極進(jìn)取、不斷開(kāi)拓，努力引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展。在2020年疫情的沖擊下，兩者的結(jié)合速度是在加快的，帶動(dòng)相關(guān)房企真正應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的沖擊，具有非常好的社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。包括天貓好房、貝殼找房等平臺(tái)的出現(xiàn)，已經(jīng)受到了行業(yè)各參與者的關(guān)注，也吸引了消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)注。尤其是在“雙11”等熱銷活動(dòng)下，房企參與此類平臺(tái)的積極性在提高，相關(guān)購(gòu)房補(bǔ)貼等讓利活動(dòng)也受到了購(gòu)房者的認(rèn)可。對(duì)于相關(guān)房企來(lái)說(shuō)，參與此類平臺(tái)，可以真正把握我國(guó)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

事件十：蛋殼破裂引發(fā)糾紛·長(zhǎng)租模式亟需完善

事件 2020年11月，蛋殼公寓北京總部聚集數(shù)百人維權(quán)，網(wǎng)上也流傳了一份“暫停給業(yè)主打款、增加免租期”的“文件”。在這場(chǎng)危機(jī)中，微眾銀行作為蛋殼公寓的合作方，同樣牽涉其中。2020年12月，微眾銀行發(fā)布公告稱，已研究制定出合法合規(guī)的方案。第一，建議不要驅(qū)趕租客;第二，蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預(yù)付租金，用于抵償客戶在微眾銀行的貸款，然后微眾銀行結(jié)清該筆貸款;第三，在此之前，微眾銀行仍將執(zhí)行不催收、不扣款、不計(jì)息、不影響信用記錄的措施。各地政府及企業(yè)也出臺(tái)了一些解決辦法和措施，包括北京市住建委針對(duì)蛋殼公寓成立專辦小組、自如在其App上發(fā)布“暖冬守護(hù)”計(jì)劃、南京宣布為蛋殼租戶提供免費(fèi)過(guò)渡房源等。

評(píng)析 此次“爆雷”的蛋殼公寓，在2018年初獲得了數(shù)十億元融資，并于2020年初在美國(guó)上市，屬于全國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中的第三大企業(yè)，涉及幾十萬(wàn)業(yè)主與租客。蛋殼“破裂”有三點(diǎn)原因：一是近幾年租賃市場(chǎng)需求不旺，租金下滑;二是公司采取了高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、短錢長(zhǎng)投的經(jīng)營(yíng)方式，存在較高風(fēng)險(xiǎn);三是2020年疫情對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了沖擊。目前此類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響，說(shuō)明這種依靠資本堆積的任性方式，是不可能把長(zhǎng)租公寓做好的。當(dāng)然，對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然需要有信心，需要各方努力。相關(guān)市場(chǎng)參與主體應(yīng)該積極落實(shí)中央“租購(gòu)并舉”“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”的指示精神，真正用心做好租賃產(chǎn)品。從監(jiān)管角度看，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，并從供需兩端進(jìn)行引導(dǎo)。只有這樣，租賃企業(yè)和市場(chǎng)才能蓬勃健康發(fā)展，真正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。