精準施策 規(guī)范人才公租房管理

郭偉明

摘要：人才公租房作為公租房的重要組成部分，在范圍界定、管理特點、工作挑戰(zhàn)等方面區(qū)別于向中低收入家庭供應的公租房，應根據(jù)人才的特點和各地的實際，精準施力，加強整體制度設計，嚴格使用監(jiān)管，落實好具體的管理服務措施。

關鍵詞：人才公租房;監(jiān)管;退出

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）02-0025-27 收稿日期：2021-01-01

1 人才公租房的界定

根據(jù)住建部《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱住建部第11號令），公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。除了面向住房、收入、財產(chǎn)低于規(guī)定標準的困難家庭之外，住建部第11號令還規(guī)定公租房申請人包括在本地穩(wěn)定就業(yè)達到規(guī)定年限的外來務工人員。對在開發(fā)區(qū)和園區(qū)集中建設面向用工單位或者園區(qū)就業(yè)人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請。相對于低收入人群的界定，面向外來務工人員或開發(fā)區(qū)、園區(qū)人才的公租房，更少了收入等限制條件，住建部第11號令中也提出具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。由此可以看出，面向非低收入困難家庭的公租房少了些保障色彩，多了些福利特色。各地在制定此類公租房準入條件和審核流程時，更看重此類供應對象在服務地方經(jīng)濟和社會發(fā)展中的作用，從管理方式上也應與低收入保障人群作適應區(qū)分，以更好地適應管理對象的特點。

另外，近年來，各地還出臺了針對環(huán)衛(wèi)等從事基本服務人員配租的措施，使公租房的人才概念具有保障城市運行的色彩。2019年底，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，提出2020年要重點抓好9個方面工作，其中要進一步規(guī)范發(fā)展公租房，強化對環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準保障。環(huán)衛(wèi)等從事基本服務人員不屬于高收入階層，處于中低收入標準的邊緣，對他們的精準保障，能破除戶籍、收入的限制，還能定向解決居住問題，可以看作是介于中低收入公租房和人才公租房之間的有益實踐。

2 人才公租房的特點

一是人才公租房的建設籌集事關區(qū)域創(chuàng)新基礎能力建設。曾珍（2010）論證了新畢業(yè)大學生和技術人員受限于戶籍、房租等因素，如不能妥善解決他們的居住需求，不利于創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展及區(qū)域創(chuàng)新能力建設。因此，人才公租房在某種意義上是地方發(fā)展的必需品，不僅是給予部分人的“福利”。二是人才公租房的供應對象由各地根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展實際確定。明星（2010）提出，公租房將成為吸引人才的試金石，中關村環(huán)保園等公租房項目加快完善了海淀北部研發(fā)服務和高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)生活配套。三是人才公租房與用人單位密切相關。怎樣認定人才并實施有效的審核機制，是人才公租房制度運行的關鍵。人才必定在特定的領域有特殊的價值，而由于科技分化、行業(yè)分工等因素，并不存在一個普適或簡便的甄別方式。其中重要的一環(huán)，即是通過人才所在的單位進行初步篩選。同樣，在房屋使用管理環(huán)節(jié)，用人單位與人才高度關聯(lián)，具有特別重要的作用。四是人才對于創(chuàng)業(yè)、社區(qū)配套、文化生活等公共服務需求，區(qū)別于一般的低收入人群。從目前普遍認同的高學歷、高技能人群來看，他們相對年紀較輕，富有活力和創(chuàng)新精神，是干事創(chuàng)業(yè)的黃金時期，從而對于教育、娛樂、社區(qū)認同等需求強烈，甚至要求人才公租房與創(chuàng)業(yè)環(huán)境相結合，以更好地提升居住品質。五是人才公租房的需求本身含有多個層次和多種涵義。首先取決于人才成長的不同階段和對人才的分層定義，以常見的一般人才、中高級人才和特級人才來看，他們本身對于居住的需求呈現(xiàn)多樣化的特點。因此，人才公租房應涵蓋宿舍到大戶型高端住宅的不同品種，應有符合不同人才生活創(chuàng)業(yè)規(guī)律的服務和管理模式，以滿足不同年齡、不同層次、不同家庭結構人才的居住需求。六是人才對公租房的過渡性特征明顯。相較于低收入人群，人才具有較大的成長性、流動性和可塑性，公租房退出既可能是人才具備購房能力或追求更高生活品質需要的主動退出，也可能是基于個人、單位、行業(yè)變動而被要求退出現(xiàn)行公租房。

3 管理特點和挑戰(zhàn)

總體上說，人才一般接受過高等教育，法制意識較強，接受新事物快，能夠較好地配合管理單位履行自身義務，在管理過程中，主動性強，強化交流互動，與管理人員溝通程度較高，風險矛盾化解較快。但也存在一些新的管理特點：一是對居住綜合品質較高。人才既有對自身的高標準，也有較高的眼界和開闊的思路。在房源選擇上，他們不僅關注房屋本身的質量，還包括小區(qū)設計、社區(qū)配套、文化氛圍、物業(yè)服務等綜合品質;在制度設計上，他們期望有一套公平公正、明晰可操作的管理模式，一方面可形成居住的穩(wěn)定預期，明確其訴求的解決主體和方式，另一方面他們基于理性思維，可借此權衡自身在其中的角色，辨析權利與義務的對等關系;在成長預期上，他們更看重未來的成長性，也就更關注居住與個人成長、家庭發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的關系。一個顯著的例子是，對新畢業(yè)大學生，他們首選的是交通便利、配套成熟的宿舍或小戶型居室，而不是偏遠的大戶型住宅。從這個意義上，租而不是購，對于工作不久的高科技人才具有更大的吸引力。

基于其特定的需求和稟賦，在管理上會帶來一些新的挑戰(zhàn)：一是人才更看重社會公平和道德理性，他們不能容忍管理中的敷衍了事和模糊應對，一些只說結果不講理由的管理措施，會受到天然的抵觸，甚至他們會借此懷疑存在不公;二是由于人才流動帶來的管理量變大，比如人員離職頻繁，合同解除、續(xù)簽等日常工作量加大;三是人才白天忙于工作，生活不規(guī)律或回來較晚，管理單位直接面對面交流機會較少;四是人才的工作變化和單位變化，以及閑置房屋等行為，房屋管理單位很難及時發(fā)現(xiàn)和跟進;五是人才又購買其他住房需要退出的，對于不如實申報和不配合退出的，房屋管理單位處理難度較大;六是對于人才公租房的租金政策以及租金補貼需求，與對低收入家庭的租金政策和補貼政策需要銜接，其中由園區(qū)或用人單位發(fā)放的補貼應避免與社會補貼政策重疊。

4 人才公租房的制度設計

人才公租房主要有兩種籌集思路，一是加大現(xiàn)行的中低收入公租房建設籌集力度，從中切出一部分房源，用于人才群體;二是建立人才公租房建設、供應標準，專門用于人才。前一種方式有利于統(tǒng)籌公租房源使用，用足現(xiàn)行支持政策，加快房源供應，提高房源使用效率，但在建設標準、小區(qū)配套、管理模式等方面無法滿足人才需求。后一種方式應考慮到人才的定義和房源需求存在較大差異，不可能用一種標準來應用于所有的人才需求，因此有大量的政策配套和支持體系完善工作要做。因此，應捋清人才公租房制度的分類保障機制，對于何種用人單位、何類人才應歸于何種保障層次，有充分的調(diào)研和規(guī)劃?？傮w上說，既要考慮高端人才的高端需求，也要考慮成長型人才和企業(yè)骨干等一般人才的普遍需求，以及環(huán)衛(wèi)等城市運行保障群體的集中需求，從而統(tǒng)籌安排好不同人才的需求規(guī)模、供應時序等問題，做到分層保障、分類供應、有效銜接。與此同時，應統(tǒng)籌考慮人才公租房的配套政策措施：一是中低收入公租房和人才公租房的房屋規(guī)劃設計標準、建設標準;二是兩類公租房的租金標準和租金補貼標準;三是兩類公租房的分配供應標準;四是兩類公租房的租賃期限標準;五是兩類公租房的合同樣式，比如直接面向中低收入家庭的，簽訂兩方合同，而面向企業(yè)人才的，產(chǎn)權單位、用人單位和人才簽訂三方合同。通過完善人才公租房的制度設計，為后期公租房使用監(jiān)管提供依據(jù)。

5 人才公租房的監(jiān)管

人才公租房的使用監(jiān)管是維護社會公平正義、保障經(jīng)濟社會發(fā)展的重要方面，只有監(jiān)管到位才能使人才踏實干事、安心創(chuàng)業(yè)。在監(jiān)管方式上，一是要加強依法管理，對于租賃合同糾紛，依據(jù)合同條款依法維護各自權益，租戶拒不配合的，由房屋出租人通過司法途徑起訴租戶，做到公平公正、嚴格管理。二是加強科技手段的應用，適應人才特點，加強智能技術應用，引入線上交租、在線溝通、實時報修等服務，開辟網(wǎng)上溝通平臺，構建信息化的租戶交流服務平臺，提高運營服務效率。三是加強用人單位的管理職責，用人單位作為人才準入退出的關鍵管理節(jié)點，必須做到人員、制度、場所三落實，用人單位指派專人承擔租戶和房源的管理工作，當租戶發(fā)生離職、退休、閑置、其他人員同住等行為時，用人單位應及時發(fā)現(xiàn)并向房屋管理單位報告。當租戶拒絕配合退出等工作時，用人單位應協(xié)助管理單位進行清退。四是加強信用管理，對于租戶惡意騙租、欠租，用人單位協(xié)助造假，或者出現(xiàn)濫用職權、徇私舞弊行為的，應對租戶及用人單位進行處理，并將租戶及用人單位列入黑名單，以后在配租保障房等工作中，限制再取得其他保障房的機會。

參考文獻：

1.明星.公租房項目助力海淀北部園區(qū)人才戰(zhàn)略.中關村.2010.11

2.汪映君.對我國公租房發(fā)展的一點建議.中國對外貿(mào)易（英文版）.2010.19

3.曾珍.重慶市公租房政策改革與區(qū)域創(chuàng)新基礎能力建設.科技信息.2010.35