開(kāi)發(fā)商自持型商品房的出路

作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)

阿里巴巴商學(xué)院。

從2016年下半年開(kāi)始，為了遏制不斷上漲的地價(jià)，一些地方政府修改了土地拍賣(mài)規(guī)則。其中北京最先在土地拍賣(mài)新規(guī)中要求土地報(bào)價(jià)達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后，進(jìn)入競(jìng)自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達(dá)到100%。其他城市紛紛跟進(jìn)，以筆者所在地杭州為例，杭州在2017年3月頒布的土地拍賣(mài)新規(guī)中要求，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而競(jìng)爭(zhēng)自持比例。兩年后的2019年3月，溢價(jià)率調(diào)整為30%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2017年3月到2020年11月，杭州市范圍內(nèi)共誕生了131宗需要自持的涉宅項(xiàng)目，涉自持面積221.56萬(wàn)平方米，可提供超2萬(wàn)套租賃房源。

一晃這項(xiàng)政策已經(jīng)有5個(gè)年頭了，直到今天這項(xiàng)關(guān)于自持的拍賣(mài)規(guī)定仍然存在，有必要評(píng)價(jià)并反思下該政策的市場(chǎng)效果。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策的最大好處在于避免了“地王”的出現(xiàn)，減輕了地方政府來(lái)自上層的壓力。在現(xiàn)實(shí)中，新“地王”往往會(huì)導(dǎo)致周邊的二手房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲，控制了“地王”也是房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的一大成就;其次，鑒于機(jī)構(gòu)出租者稀缺，這項(xiàng)政策實(shí)際上促進(jìn)了集中式長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商成為機(jī)構(gòu)出租者比分散式托管租賃要更穩(wěn)定更規(guī)范，政府部門(mén)更易于管理。

不幸的是，并不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有租賃房的運(yùn)營(yíng)能力。政府文件中明文規(guī)定“自持型商品房不得分割、轉(zhuǎn)讓和出售”，甚至要求“企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致”。交易和轉(zhuǎn)讓權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重要形式，人為地限制開(kāi)發(fā)商在70年內(nèi)都不得轉(zhuǎn)讓和出售，實(shí)際上會(huì)使得開(kāi)發(fā)商面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。有些開(kāi)發(fā)商比如北京萬(wàn)科翡翠書(shū)院要求10年租金180萬(wàn)元一次付清，以規(guī)避成本壓力。

一些朋友可能不認(rèn)同我的觀點(diǎn)，認(rèn)為政府制定規(guī)則然后開(kāi)發(fā)商在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，開(kāi)發(fā)商完全可以不超過(guò)溢價(jià)率30%報(bào)價(jià)從而避免自持。其實(shí)土地拍賣(mài)價(jià)格底價(jià)的制定是一門(mén)學(xué)問(wèn)。市場(chǎng)的神奇之處在于，如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，政府和開(kāi)發(fā)商其實(shí)事先都不知道一塊地的真實(shí)價(jià)格是多少。如果再加上政府有意限制地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)烈，突破30%溢價(jià)從而競(jìng)爭(zhēng)自持比例是完全有可能的，這不能怪開(kāi)放商頭腦發(fā)熱一時(shí)沖動(dòng)。

再進(jìn)一步，即使開(kāi)放商有運(yùn)營(yíng)能力或者希望從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商，有意持有部分資產(chǎn)并將其作為未來(lái)發(fā)行REITs的底層資產(chǎn)。在當(dāng)前的房?jī)r(jià)租金比下，也是不理性的。開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)自持型商品房獲得正常的回報(bào)幾乎不可能，現(xiàn)實(shí)中自持物業(yè)往往集中在一些商業(yè)地產(chǎn)，自持商品住房幾乎都是被迫的。我們可能認(rèn)為萬(wàn)科一次收取10年180萬(wàn)元租金太貴，但100%自持的翡翠書(shū)院周邊商品房?jī)r(jià)在10萬(wàn)元左右，2%的市價(jià)回報(bào)率一點(diǎn)都不高。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)中，那些建立在底價(jià)低廉的租賃用地上的自持型商品房，大家不用擔(dān)心其出路問(wèn)題。由于基本上是底價(jià)定向出讓給有背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些自持型租賃房的樓面價(jià)只有同類(lèi)地段商品房樓面價(jià)的三分之一，那些在非租賃用地陷入競(jìng)爭(zhēng)自持的開(kāi)發(fā)商可沒(méi)有這么好的待遇。

還有一個(gè)不可忽視的問(wèn)題是，由于大量的小區(qū)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自持租賃商品房，這人為導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)部矛盾。筆者認(rèn)為，融合社區(qū)其實(shí)是一個(gè)夢(mèng)想，但并不穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商自持商品房也是類(lèi)似，這些自持商品住房肯定要用于出租，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為這是自己不可剝奪并受政府鼓勵(lì)的權(quán)利，即使租不出價(jià)格，原有小區(qū)居民也不認(rèn)同這種行為，擔(dān)心損害居住環(huán)境降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。以杭州為例，2020年來(lái)已有多個(gè)小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商就自持型商品房分割出租事宜發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，雙方各執(zhí)一詞難以妥協(xié)，這也是政策設(shè)計(jì)當(dāng)初沒(méi)想到的。

對(duì)于這些自持型商品房未來(lái)的出路問(wèn)題，一些人寄希望于未來(lái)房租會(huì)大漲。房租會(huì)不會(huì)漲？會(huì)的。但通過(guò)房租上漲來(lái)獲得財(cái)務(wù)可持續(xù)并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樘?。除非房租在短期?nèi)翻倍上漲，這又是不可能的。其實(shí)，很多開(kāi)發(fā)商的心理是，與其寄托于自持型商品房出租時(shí)房租上漲，還不如寄希望于可出售的商品房?jī)r(jià)上漲，交叉補(bǔ)貼也不算虧。大量原本可以出售的商品房轉(zhuǎn)而被自持，這減少了商品住房的供給提升了房?jī)r(jià)降低了房租，并導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力也提出了更高的要求。

想來(lái)想去，開(kāi)發(fā)商實(shí)際是在賭未來(lái)政策會(huì)放開(kāi)，即自持70年的規(guī)定是不可維持遲早會(huì)取消的。一旦市場(chǎng)遇冷，地方政府會(huì)有意識(shí)地調(diào)整土地出讓政策。在前期，這種政策的變動(dòng)已有端倪。例如2019年1月10日，天津招商泰達(dá)受讓的四宗地塊合同約定中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”被取消，允許其變?yōu)榭墒圩≌?。在筆者看來(lái)，于今之計(jì)，應(yīng)趁早取消強(qiáng)制自持規(guī)定，讓開(kāi)發(fā)商自行決定自持與否?！白屖袌?chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用”不應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一句空話。