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    當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

    2018-05-14 14:58:30巴曙松
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2018年12期
    關(guān)鍵詞:二手房新房城市更新

    巴曙松

    當(dāng)前,中國的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從一個(gè)以增量的新房為主導(dǎo)的時(shí)代轉(zhuǎn)換到以存量交易為主導(dǎo)的時(shí)代。對(duì)比美國、日本這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來看,家庭套數(shù)比(城市家庭的個(gè)數(shù)和成套住房個(gè)數(shù))基本穩(wěn)定在1.1到1.2之間,隨后日本還出現(xiàn)下降趨勢(shì)。中國在1.1左右,接近新房規(guī)模的峰值。可以預(yù)計(jì),增量房大幅擴(kuò)張的時(shí)代會(huì)逐步接近尾聲,新房和二手房的相對(duì)地位在轉(zhuǎn)換。

    從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,在過去的20年間,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一手房和二手房的交易出現(xiàn)了迅速的變化,隨著越來越多的新房變成二手房,增量的新房部分開始減弱。這也是為什么中國的GDP增速會(huì)減緩,增量的房地產(chǎn)規(guī)模在減弱,它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用會(huì)減弱,存量房的數(shù)據(jù)在大幅的上升,使得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力也出現(xiàn)轉(zhuǎn)換。

    具體來看,2017年有20個(gè)城市二手房成交套數(shù)超過新房,從趨勢(shì)看,有越來越多的二線、甚至三線城市二手房占比超過新房。跟發(fā)達(dá)國家比,中國房地產(chǎn)流通率比較低,2016年全國主要城市流通率平均大概2%,美國、英國、澳洲和中國臺(tái)灣流通率比中國內(nèi)地高出很多。所以蓋新房、城市面積不斷擴(kuò)張的時(shí)代在逐步過去。但存量時(shí)代,圍繞房屋本身的服務(wù)正在崛起,新房的營(yíng)銷與代理、二手房的經(jīng)紀(jì)傭金、租賃、物業(yè)管理、裝修等相關(guān)服務(wù)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也值得關(guān)注。而且總體看,中國居住的品質(zhì),特別是早期的舊房生活品質(zhì)較差,所以改善性需求和城市更新改造的需求還很大。

    嚴(yán)厲調(diào)控引導(dǎo)下的短期下行的市場(chǎng)趨勢(shì)

    受行政管控相對(duì)更少的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更具有參考性,近三個(gè)月重點(diǎn)城市幾個(gè)房地產(chǎn)中介二手房成交量持續(xù)下滑。從近三個(gè)月重點(diǎn)城市二手房成交價(jià)格環(huán)比變化來看,一部分城市確實(shí)開始出現(xiàn)下跌,也開始出現(xiàn)新增供給增多、新增需求下降的趨勢(shì)。從2017年以來,重點(diǎn)城市客戶成交周期延長(zhǎng),就是說投資者決策更謹(jǐn)慎,趨于理性,決策周期延長(zhǎng)。下行的市場(chǎng)中業(yè)主也在積極調(diào)整預(yù)期。而且我們看到下行的范圍在慢慢的擴(kuò)大,一是新房與二手房的換房鏈條受阻,兩個(gè)市場(chǎng)同步下行;全國跨區(qū)域換房的鏈條斷裂,不同城市同步降溫;二是2018年以來土地流拍比例在上升,土地市場(chǎng)也在降溫。 有一段時(shí)間,很多地方出了“人才吸引”政策,表面上來看人才吸引政策是前期市場(chǎng)短期內(nèi)逆勢(shì)上行的重要因素,但預(yù)期創(chuàng)造的短暫“繁榮”,極度脆弱。居民的杠桿率上升快,局部城市還比較高,但跟發(fā)達(dá)國家比,還有一定的空間。居民端房貸政策維持緊縮。

    從趨勢(shì)看,下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的可能走向,可能會(huì)從如下幾個(gè)方面著手:一是去庫存政策轉(zhuǎn)向,棚改貨幣化補(bǔ)貼有序退出。二是貨幣政策定向微調(diào),資金面或略有改善。更多城市慢慢還會(huì)限制,更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房的補(bǔ)漏洞。人才引進(jìn)政策與購房資質(zhì)脫鉤。

    關(guān)于爭(zhēng)議頗多的預(yù)售制度,預(yù)售是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度的重要組成部分,商品房預(yù)售制度在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上起著關(guān)鍵性作用,需求端的按揭貸款和供給側(cè)的預(yù)售制度作為重要的基礎(chǔ)性制度,其變化將會(huì)深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。前一段時(shí)間傳言說會(huì)不會(huì)取消預(yù)售制度。預(yù)售制度事關(guān)基礎(chǔ)制度和配套政策,從具體操作角度看,可能難以“一刀切”取消,但是如果在執(zhí)行中不“一刀切”又可能帶來尋租問題和監(jiān)管難度,理論上存在難題。在當(dāng)下的市場(chǎng)條件下,取消預(yù)售制度的可能性低,原因在于:“限價(jià)”環(huán)境下,新房“供不應(yīng)求”,預(yù)售制度的取消進(jìn)一步減少供給、帶來更多的市場(chǎng)問題和恐慌。預(yù)售制度發(fā)展20多年以來,確實(shí)存在一些問題(潛在質(zhì)量問題、對(duì)消費(fèi)者保障低),但是這些問題不是制度本身帶來的,而是后期的監(jiān)管不到位帶來的,要解決這些問題,要從強(qiáng)化后期監(jiān)管著手。

    中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期展望

    那么未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)是什么樣子呢?GDP和人口增速下降,中國經(jīng)濟(jì)增速從目前來看,還是在尋找一個(gè)新的中速增長(zhǎng)的平臺(tái)。如果在新的平臺(tái)站穩(wěn),轉(zhuǎn)型順利,持續(xù)五到十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間是有可能的。另外,人口在快速的老齡化,這直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。中國現(xiàn)在的平均年齡比美國老1歲,接下來因?yàn)楠?dú)生子女政策,會(huì)使下一波人口老齡化速度加速,這個(gè)也會(huì)影響到房地產(chǎn)的需求、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。

    具體來說,當(dāng)前中國有三個(gè)一億的人口的房地產(chǎn)細(xì)分需求沒得到很好的滿足,包括流動(dòng)人口、單身人口以及老齡人口。老年人口有它獨(dú)特的住房需求,日本60歲以上的人口占比提升得非???,中國的老齡人口上升曲線也會(huì)很陡峭。日本是富而老,中國總體是未富而老,人均GDP沒有日本高。未來居家養(yǎng)老是老年人主要居住形態(tài)。在美國,老年人的醫(yī)療支出主要有住院、門診、藥店、居家護(hù)理、牙醫(yī)、急救等,這反映了中國在社區(qū)服務(wù)還存在提升的空間。

    在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的過程中,出現(xiàn)了一個(gè)新趨勢(shì),房地產(chǎn)集中度將進(jìn)一步提高。那么開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化呢?把全世界大交易所掛牌的“房地產(chǎn)”行業(yè)下的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式做一個(gè)對(duì)比,中國主要是蓋房子的制造環(huán)節(jié),開發(fā)商。日本房地產(chǎn)行業(yè)里基本上沒有純粹的開發(fā)商,基本是綜合性的、把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商。美國地產(chǎn)上市公司的分布,已經(jīng)非常的多元、細(xì)分,比如辦公、酒店、醫(yī)療健康、個(gè)人倉儲(chǔ)等。而中國地產(chǎn)上市公司分布,主要是住宅銷售、商辦以及酒店。對(duì)比下,可以看出中國房地產(chǎn)商即將面臨顯著的轉(zhuǎn)型。

    中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新需求,還有一個(gè)就是城市更新。從日本民間城市再生項(xiàng)目地區(qū)分布情況可以看出,東京都占了一半以上。城市再生整備計(jì)劃在日本的實(shí)施進(jìn)展也增長(zhǎng)很快,把原有的房子不斷的維護(hù)、更新、功能提升,這是房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)有的一項(xiàng),而不是只是蓋新房。從深圳城市更新土地供應(yīng)占比表以及深圳城市更新土地供應(yīng)表可以看出,深圳市在未來準(zhǔn)備批出的土地里面,商住用地和城市更新用地不同的占比,可以看出城市化發(fā)展到一定階段之后,城市更新的需求在大幅的上升。

    成長(zhǎng)中的中國租賃市場(chǎng)

    如果把存量房總體上做成一個(gè)可投資的資產(chǎn)的話,那就不得不要評(píng)估它作為一個(gè)資產(chǎn)的回報(bào)率。中國的房地產(chǎn)按照現(xiàn)在的價(jià)格,回報(bào)率是非常低的。要提高租金回報(bào)率,要么是房?jī)r(jià)的調(diào)整,要么是租金的調(diào)整,否則租金回報(bào)率難以提高到吸引社會(huì)資本參與的程度。

    說到房租,從當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察,全國租賃市場(chǎng)表現(xiàn)分化,租金上漲壓力主要集中在一線城市,而一線城市里面主要集中在北京和深圳,北京最為明顯。租金的上漲與供給缺口有直接關(guān)系,供需錯(cuò)配使得小戶型的租金漲幅更大。需求的升級(jí),租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展帶來市場(chǎng)房源暫時(shí)性的減少,租賃人口向內(nèi)城轉(zhuǎn)移,中心城區(qū)租賃成交占比增多結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)。以北京的租金來說,這一輪租金上漲也是前一輪房?jī)r(jià)上漲后的補(bǔ)漲,北京租金不具備長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看,有一部分的需求會(huì)轉(zhuǎn)向租賃,怎樣提供更充分的租賃住房,市場(chǎng)期待下一步會(huì)有較大的政策突破,例如,不排除有些城市會(huì)讓近郊的集體用地統(tǒng)一蓋面向中低收入階層的租賃住房。

    與此密切相關(guān)的一個(gè)問題就是,那么究竟未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)展成什么格局?綜合目前國內(nèi)外的趨勢(shì),應(yīng)當(dāng)是一個(gè)促使市場(chǎng)不斷分層的格局,還是要靠市場(chǎng)的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)完全市場(chǎng)化,具體針對(duì)高收入階層;中端的房地產(chǎn)市場(chǎng),則需要政府引導(dǎo),適當(dāng)控制,支持中產(chǎn)階級(jí)保持相應(yīng)的住房購買力;低端房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)當(dāng)靠政府推動(dòng),包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產(chǎn)形成一個(gè)相互區(qū)隔的,滿足于不同收入水平的差異化、多層次的市場(chǎng)。(本文作者系香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

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