樓市整肅風(fēng)暴

閔杰

從短期來看，要在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“去杠桿”，需要嚴(yán)格限制資金流向投資投機性購房，同時改變前一段時間通過政策變通，變相放松調(diào)控的傾向，不能關(guān)了前門，開了后門

七部門聯(lián)手，長達半年，涉及30個城市，最近整治樓市亂象的專項行動再次刷新了以往樓市整治的力度。

針對近期房地產(chǎn)市場亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等七部委近日聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

2018年年中的這項專項治理，預(yù)計將會從幾個方面影響下半年房地產(chǎn)市場：一是對下半年房地產(chǎn)市場定調(diào)，市場的關(guān)鍵詞，將從“搖號”“搶房”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?yán)厲整治”；二是，一些城市，如長沙，已經(jīng)再次出臺了新一輪調(diào)控政策，意在給前一階段調(diào)控政策打補丁，重點針對炒房進行精準(zhǔn)化調(diào)控，未來預(yù)計會有更多城市跟進；三是，在此基礎(chǔ)上，大部分城市的房價上漲預(yù)期將會改變甚至逆轉(zhuǎn)。

2016年的“930新政”開啟了這一輪調(diào)控周期，隨后全國50余個城市先后出臺了樓市限購政策。在2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。不過，在嚴(yán)厲的限購之下，只有北京、上海等個別一線城市的房價穩(wěn)住了，而大量二、三線城市房地產(chǎn)投機炒作氛圍卻越來越濃厚，調(diào)控一再收緊，但房價卻一路看漲。

2018年上半年多地爆發(fā)的搶房潮，不僅將前期樓市調(diào)控的效果抹平，而且再次調(diào)高了看漲預(yù)期，與整個樓市調(diào)控的初衷背道而馳。這樣的結(jié)果，不僅與百姓的期望值相去甚遠(yuǎn)，更嚴(yán)重的是，已經(jīng)影響到中國經(jīng)濟的基本面，給金融體系的安全運行帶來了隱患。

炒房和反炒房

這次專項行動將重點針對四個方面房地產(chǎn)亂象：一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙；二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；四是打擊發(fā)布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象，多部門聯(lián)手集中精準(zhǔn)打擊。這七個部委中，原來很多部門沒有出現(xiàn)過，比如，公安部、宣傳部、銀保監(jiān)會等等，多部門聯(lián)手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準(zhǔn)的專項治理。

房地產(chǎn)的亂象不是近期才有，每一輪房價暴漲之后，主管部門都會查處一批典型案件，對市場進行警告。不過，這輪行動的打擊對象，首當(dāng)其沖的是投機炒房團伙，這是與此前幾次市場整肅很不同之處。根源在于，炒房和各種真真假假的“搶房”現(xiàn)象，成為了這輪房價上漲的重要幕后推手。

一些亂象和怪象頻頻見諸媒體。5月，杭州兩個新樓盤開盤，兩個新盤都執(zhí)行政府限價和搖號選房，其中一個樓盤均價每平方米18000元左右，而周邊二手房價已經(jīng)超過3萬元。大量市民在開發(fā)商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結(jié)，隊伍長達一公里，有購房者因為等候時間過長而暈倒。6月，深圳華潤城潤府三期開盤，盡管購房需要交200萬元誠意金，但大量購房者仍然在雨中排隊?！扒f富翁排隊淋雨”的原因是，這個樓盤開盤均價8.55萬元/平方米，最低則是7.53萬元/平方米。周邊二手房價最高已經(jīng)到了13萬元/平方米，對購房者來說，搶到一套就能“賺”幾百萬。

在中央一再強調(diào)“住房不炒”、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收緊、各地普遍出臺限購、限貸、限售的大前提下，房地產(chǎn)市場仍然出現(xiàn)了普遍性過熱，問責(zé)的板子就不能簡單打在開發(fā)商、購房者身上，市場普遍過熱與地方政府的政策誘導(dǎo)有很大關(guān)系。

首先，一些二線城市陸續(xù)推出“搶人”政策，而爭搶的優(yōu)惠條件之一就是放開與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格，有的甚至給予買房優(yōu)惠的支持。其次，在新房限價導(dǎo)致“一二手房價倒掛”和搖號買房政策下，在很多城市，買房就像打新股：買到就是賺到，制造了樓市幻象與房價上漲預(yù)期。再次，越來越高的棚改貨幣化比重，導(dǎo)致部分手握補償?shù)牟疬w戶熱衷投資房產(chǎn)，推動房價上漲。

對于地方監(jiān)管者的敲打，從5月以來就已經(jīng)開始?！拔逡弧鼻埃》亢统青l(xiāng)建設(shè)部密集約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。5月9日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題繼續(xù)約談了成都、太原兩市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。約談再次強調(diào)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

6月底，就在七部委整治樓市亂象通知發(fā)布前后，一些地方政府的表態(tài)也預(yù)示了風(fēng)向的變化。湖南省委機關(guān)報《湖南日報》更是罕見地連發(fā)四篇社論，痛批長沙樓市亂象，明確指出，“目前長沙房地產(chǎn)市場面臨的主要問題，是投機炒作，而非供需矛盾。”幾天之后，長沙市政府火速出臺了新一輪調(diào)控升級措施，每一招都指向炒房，并且前所未有地定調(diào)，“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭?！痹谝恍┯^察家看來，地方黨報如此嚴(yán)厲批評本地政策，風(fēng)向意義絕不簡單。

“對于管理者、監(jiān)管部門不作為、亂作為也要問責(zé)?！痹谛氯A社報道中，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

炒房等各種亂象的出現(xiàn)，在某種程度上，也是地方監(jiān)管松懈的必然結(jié)果。打擊炒房不止是針對炒房者，房地產(chǎn)商，更包括監(jiān)管者。

危及經(jīng)濟安全

這一輪樓市整治，之所以參與部門、時間和力度都超出以往，一個很重要的背景是，在供給側(cè)改革和金融去杠桿進入深水區(qū)的階段，不受控制的房價和持續(xù)的上漲預(yù)期，可能成為引發(fā)金融風(fēng)險最危險的一環(huán)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了經(jīng)濟安全運行。

對房地產(chǎn)亂象的擔(dān)憂和警示，在半個月前就已經(jīng)引起了關(guān)注。6月14日，在上海舉行的“2018陸家嘴論壇”上，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民專門談到了這個問題。他說，“前期房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了一些風(fēng)險，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險的定時炸彈。”

盡管在演講一開始，他就聲明，自己已經(jīng)不再是中財辦副主任了，所講內(nèi)容和中財辦沒有關(guān)系，完全是個人意見。不過，他的這篇講話，仍然被市場認(rèn)為，在一定程度上傳達了中央的關(guān)切。

楊偉民在講話中非常罕見地公開批評：金融風(fēng)險一面是貨幣政策、金融機構(gòu)、金融監(jiān)管等方面的問題，另一面則是實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)等問題，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)亂象叢生，如果地方政府繼續(xù)變換花樣舉借債務(wù)，金融監(jiān)管再嚴(yán)厲，也會出現(xiàn)金融風(fēng)險。“如果金融部門孤軍奮戰(zhàn)，其他部門袖手旁觀，這場戰(zhàn)役是打不好的?！?/p>

如此不同尋常的直率表態(tài)背后，對當(dāng)前房地產(chǎn)亂象的擔(dān)憂可見一斑。當(dāng)前部分城市的房地產(chǎn)市場亂象，實際上已經(jīng)成為了宏觀經(jīng)濟金融政策的重大干擾項。一方面金融部門在努力降低金融市場杠桿率，另一方面，地產(chǎn)業(yè)加杠桿的行為事實上仍然得到鼓勵，必然會大幅降低防范金融風(fēng)險的工作效果，制造結(jié)構(gòu)性的、甚至是系統(tǒng)性的風(fēng)險。

在對金融部門和僵尸企業(yè)堅決推進“去杠桿”的同時，不少資金卻繼續(xù)違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。6月20日，審計署審計長胡澤君公布2017年工作報告，審計發(fā)現(xiàn)。9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。7月3日，銀保監(jiān)會在官網(wǎng)披露，中國銀監(jiān)會浙汀監(jiān)管局開出了6張罰單，其中的4張指向個人貸款資金被挪用去購房、資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，涉及3家銀行一家信托，合計被罰215萬元。

信貸資金繞道流入股市、樓市，既加大了居民杠桿率，又吹大了股市樓市泡沫，增加了金融風(fēng)險防范的難度，更為嚴(yán)重的是擾亂了國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，影響了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

類似的問題顯然不是某一個地方的孤例。從短期來看，要在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“去杠桿”，需要嚴(yán)格限制資金流向投資投機性購房，同時改變前一段時間通過政策變通，變相放松調(diào)控的傾向，不能關(guān)了前門，開了后門。

而從根本上治理房地產(chǎn)亂象，需要加快建立新的住房制度和市場化調(diào)控機制。楊偉民認(rèn)為，目前行政性措施已經(jīng)不能根治房地產(chǎn)亂象，必須在六方面同步加快改革，包括改革政府壟斷住宅用地體制，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制，改革售多租少市場結(jié)構(gòu)、加快住宅租賃市場立法，改革房地產(chǎn)稅，改革住房公積金制度，改革農(nóng)村土地制度。他還建議，應(yīng)該盡快重新成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單項改革。