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    樓市整肅風(fēng)暴

    2018-07-18 05:56:22閔杰
    中國新聞周刊 2018年26期
    關(guān)鍵詞:亂象樓市房價

    閔杰

    從短期來看,要在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“去杠桿”,需要嚴(yán)格限制資金流向投資投機性購房,同時改變前一段時間通過政策變通,變相放松調(diào)控的傾向,不能關(guān)了前門,開了后門

    七部門聯(lián)手,長達半年,涉及30個城市,最近整治樓市亂象的專項行動再次刷新了以往樓市整治的力度。

    針對近期房地產(chǎn)市場亂象,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等七部委近日聯(lián)合印發(fā)通知,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

    2018年年中的這項專項治理,預(yù)計將會從幾個方面影響下半年房地產(chǎn)市場:一是對下半年房地產(chǎn)市場定調(diào),市場的關(guān)鍵詞,將從“搖號”“搶房”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?yán)厲整治”;二是,一些城市,如長沙,已經(jīng)再次出臺了新一輪調(diào)控政策,意在給前一階段調(diào)控政策打補丁,重點針對炒房進行精準(zhǔn)化調(diào)控,未來預(yù)計會有更多城市跟進;三是,在此基礎(chǔ)上,大部分城市的房價上漲預(yù)期將會改變甚至逆轉(zhuǎn)。

    2016年的“930新政”開啟了這一輪調(diào)控周期,隨后全國50余個城市先后出臺了樓市限購政策。在2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上,中央明確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。不過,在嚴(yán)厲的限購之下,只有北京、上海等個別一線城市的房價穩(wěn)住了,而大量二、三線城市房地產(chǎn)投機炒作氛圍卻越來越濃厚,調(diào)控一再收緊,但房價卻一路看漲。

    2018年上半年多地爆發(fā)的搶房潮,不僅將前期樓市調(diào)控的效果抹平,而且再次調(diào)高了看漲預(yù)期,與整個樓市調(diào)控的初衷背道而馳。這樣的結(jié)果,不僅與百姓的期望值相去甚遠(yuǎn),更嚴(yán)重的是,已經(jīng)影響到中國經(jīng)濟的基本面,給金融體系的安全運行帶來了隱患。

    炒房和反炒房

    這次專項行動將重點針對四個方面房地產(chǎn)亂象:一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙;二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)“黑中介”;三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);四是打擊發(fā)布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為,這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象,多部門聯(lián)手集中精準(zhǔn)打擊。這七個部委中,原來很多部門沒有出現(xiàn)過,比如,公安部、宣傳部、銀保監(jiān)會等等,多部門聯(lián)手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準(zhǔn)的專項治理。

    房地產(chǎn)的亂象不是近期才有,每一輪房價暴漲之后,主管部門都會查處一批典型案件,對市場進行警告。不過,這輪行動的打擊對象,首當(dāng)其沖的是投機炒房團伙,這是與此前幾次市場整肅很不同之處。根源在于,炒房和各種真真假假的“搶房”現(xiàn)象,成為了這輪房價上漲的重要幕后推手。

    一些亂象和怪象頻頻見諸媒體。5月,杭州兩個新樓盤開盤,兩個新盤都執(zhí)行政府限價和搖號選房,其中一個樓盤均價每平方米18000元左右,而周邊二手房價已經(jīng)超過3萬元。大量市民在開發(fā)商指定銀行排隊等候購房誠意金凍結(jié),隊伍長達一公里,有購房者因為等候時間過長而暈倒。6月,深圳華潤城潤府三期開盤,盡管購房需要交200萬元誠意金,但大量購房者仍然在雨中排隊?!扒f富翁排隊淋雨”的原因是,這個樓盤開盤均價8.55萬元/平方米,最低則是7.53萬元/平方米。周邊二手房價最高已經(jīng)到了13萬元/平方米,對購房者來說,搶到一套就能“賺”幾百萬。

    在中央一再強調(diào)“住房不炒”、房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收緊、各地普遍出臺限購、限貸、限售的大前提下,房地產(chǎn)市場仍然出現(xiàn)了普遍性過熱,問責(zé)的板子就不能簡單打在開發(fā)商、購房者身上,市場普遍過熱與地方政府的政策誘導(dǎo)有很大關(guān)系。

    首先,一些二線城市陸續(xù)推出“搶人”政策,而爭搶的優(yōu)惠條件之一就是放開與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格,有的甚至給予買房優(yōu)惠的支持。其次,在新房限價導(dǎo)致“一二手房價倒掛”和搖號買房政策下,在很多城市,買房就像打新股:買到就是賺到,制造了樓市幻象與房價上漲預(yù)期。再次,越來越高的棚改貨幣化比重,導(dǎo)致部分手握補償?shù)牟疬w戶熱衷投資房產(chǎn),推動房價上漲。

    對于地方監(jiān)管者的敲打,從5月以來就已經(jīng)開始?!拔逡弧鼻埃》亢统青l(xiāng)建設(shè)部密集約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。5月9日,住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題繼續(xù)約談了成都、太原兩市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。約談再次強調(diào),要堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

    6月底,就在七部委整治樓市亂象通知發(fā)布前后,一些地方政府的表態(tài)也預(yù)示了風(fēng)向的變化。湖南省委機關(guān)報《湖南日報》更是罕見地連發(fā)四篇社論,痛批長沙樓市亂象,明確指出,“目前長沙房地產(chǎn)市場面臨的主要問題,是投機炒作,而非供需矛盾。”幾天之后,長沙市政府火速出臺了新一輪調(diào)控升級措施,每一招都指向炒房,并且前所未有地定調(diào),“當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大斗爭?!痹谝恍┯^察家看來,地方黨報如此嚴(yán)厲批評本地政策,風(fēng)向意義絕不簡單。

    “對于管理者、監(jiān)管部門不作為、亂作為也要問責(zé)?!痹谛氯A社報道中,住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

    炒房等各種亂象的出現(xiàn),在某種程度上,也是地方監(jiān)管松懈的必然結(jié)果。打擊炒房不止是針對炒房者,房地產(chǎn)商,更包括監(jiān)管者。

    危及經(jīng)濟安全

    這一輪樓市整治,之所以參與部門、時間和力度都超出以往,一個很重要的背景是,在供給側(cè)改革和金融去杠桿進入深水區(qū)的階段,不受控制的房價和持續(xù)的上漲預(yù)期,可能成為引發(fā)金融風(fēng)險最危險的一環(huán),已經(jīng)嚴(yán)重影響了經(jīng)濟安全運行。

    對房地產(chǎn)亂象的擔(dān)憂和警示,在半個月前就已經(jīng)引起了關(guān)注。6月14日,在上海舉行的“2018陸家嘴論壇”上,全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民專門談到了這個問題。他說,“前期房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累了一些風(fēng)險,近期又亂象叢生,成為最容易引爆風(fēng)險的定時炸彈。”

    盡管在演講一開始,他就聲明,自己已經(jīng)不再是中財辦副主任了,所講內(nèi)容和中財辦沒有關(guān)系,完全是個人意見。不過,他的這篇講話,仍然被市場認(rèn)為,在一定程度上傳達了中央的關(guān)切。

    楊偉民在講話中非常罕見地公開批評:金融風(fēng)險一面是貨幣政策、金融機構(gòu)、金融監(jiān)管等方面的問題,另一面則是實體經(jīng)濟,房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)等問題,如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)亂象叢生,如果地方政府繼續(xù)變換花樣舉借債務(wù),金融監(jiān)管再嚴(yán)厲,也會出現(xiàn)金融風(fēng)險。“如果金融部門孤軍奮戰(zhàn),其他部門袖手旁觀,這場戰(zhàn)役是打不好的?!?/p>

    如此不同尋常的直率表態(tài)背后,對當(dāng)前房地產(chǎn)亂象的擔(dān)憂可見一斑。當(dāng)前部分城市的房地產(chǎn)市場亂象,實際上已經(jīng)成為了宏觀經(jīng)濟金融政策的重大干擾項。一方面金融部門在努力降低金融市場杠桿率,另一方面,地產(chǎn)業(yè)加杠桿的行為事實上仍然得到鼓勵,必然會大幅降低防范金融風(fēng)險的工作效果,制造結(jié)構(gòu)性的、甚至是系統(tǒng)性的風(fēng)險。

    在對金融部門和僵尸企業(yè)堅決推進“去杠桿”的同時,不少資金卻繼續(xù)違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。6月20日,審計署審計長胡澤君公布2017年工作報告,審計發(fā)現(xiàn)。9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元,抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。7月3日,銀保監(jiān)會在官網(wǎng)披露,中國銀監(jiān)會浙汀監(jiān)管局開出了6張罰單,其中的4張指向個人貸款資金被挪用去購房、資金違規(guī)流入房地產(chǎn),涉及3家銀行一家信托,合計被罰215萬元。

    信貸資金繞道流入股市、樓市,既加大了居民杠桿率,又吹大了股市樓市泡沫,增加了金融風(fēng)險防范的難度,更為嚴(yán)重的是擾亂了國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,影響了宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

    類似的問題顯然不是某一個地方的孤例。從短期來看,要在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“去杠桿”,需要嚴(yán)格限制資金流向投資投機性購房,同時改變前一段時間通過政策變通,變相放松調(diào)控的傾向,不能關(guān)了前門,開了后門。

    而從根本上治理房地產(chǎn)亂象,需要加快建立新的住房制度和市場化調(diào)控機制。楊偉民認(rèn)為,目前行政性措施已經(jīng)不能根治房地產(chǎn)亂象,必須在六方面同步加快改革,包括改革政府壟斷住宅用地體制,改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制,改革售多租少市場結(jié)構(gòu)、加快住宅租賃市場立法,改革房地產(chǎn)稅,改革住房公積金制度,改革農(nóng)村土地制度。他還建議,應(yīng)該盡快重新成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組,組織制定住宅制度改革的總體方案,協(xié)調(diào)相關(guān)單項改革。

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