假設(shè)開發(fā)法在海域使用權(quán)價值評估中的應(yīng)用

孔昊 胡燈進 羅美雪 孫芹芹 姬厚德

摘要：隨著國家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場化配置程度不斷提高，而海域使用權(quán)價格評估是其基礎(chǔ)工作。在諸多評估方法中，假設(shè)開發(fā)法把在開發(fā)和未開發(fā)海域假設(shè)為已完工狀態(tài)而進行評估，非常適宜于當前海域市場化出讓前的狀態(tài)，已經(jīng)成為目前海域使用權(quán)評估領(lǐng)域最常用的評估方法。文章選取A市游艇碼頭項目用海為例，利用假設(shè)開發(fā)法詳細測算了該宗海域價格，并通過對測算過程和測算結(jié)果進行分析，探討假設(shè)開發(fā)法在海域價格評估領(lǐng)域的應(yīng)用及局限，對進一步完善海域使用權(quán)價格評估工作具有積極意義。

關(guān)鍵詞：海域使用權(quán);價格評估;海域使用金;海域資源;假設(shè)開發(fā)法

中圖分類號：P74文獻標志碼：A文章編號：1005-9857（2021）11-0042-05

The Application of Hypothetical Development Method in the Value Assessment of Sea Areas Uses Rights： A Case Study of the Yacht Wharf KONG Haol;HU Dengjinl;LUO Meixue'，SUN Qinqin''，JI Houdel a （1.Fujian Institute of Oceanography，Xiamen 361013，China; 2. Fujian Provincial Key Laboratory of Coast and Is-land Management Technology，Xiamen 361013，China）

Abstract：With the accelerated reform of China'sresources management system，the market-ori-ented allocation of sea resources has been continuously improving， and the price evaluation of sea areas use rights is its basic work. Among many assessment methods，the hypothetical develop-ment method assesses the developed and undeveloped sea areas on the assumption that they are completed， which is very suitable for the current state before the market-based transfer of sea ar-eas. It has become the most commonly used assesssment method in the field of assessment of sea areas use rights. In this paper， a yacht wharf prcject in A city was taken as an example， and a de-tailed price evaluation of the sea area was calrried out by using the hypothetical development method. By analyzing the assessment process andl results， this paper discussed the application and limitations of the hypothetical development method in the field of sea areas use rights assessment. It was of positive significance to further improve the assessment of sea areas use rights. Keywords：Sea area usage rights，Price evaluatiorl， Sea area usage fee， Sea area resources， Hypo-thetical development method

0引言

隨著國家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場化配置程度不斷提高[1]。2013年《國家海洋事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》要求“開展海域價值評估，推進實施海域使用權(quán)招標、拍賣和掛牌出讓工作”;之后又在《2014年海域綜合管理工作要點》《全國海洋經(jīng)濟發(fā)展“十三五”規(guī)劃》《關(guān)于海域、無居民海島有償使用的意見》等一系列政策文件中多次明確“全面推行海域使用權(quán)招拍掛出讓，完善市場化配置方式”。在地方層面，浙江、河北、福建、海南和山東等省陸續(xù)頒布招標拍賣掛牌出讓海域使用權(quán)管理辦法，以規(guī)范海域使用權(quán)招拍掛行為[2]。由此看出，海域市場化配置已成為海域出讓的主要方式，而實施海域市場化配置的基礎(chǔ)是準確評估海域使用權(quán)的價格。

為規(guī)范海域使用權(quán)價格評估工作的開展，2020年10月，自然資源部正式印發(fā)了《海域價格評估技術(shù)規(guī)范（HY/T0288-2020）》（以下簡稱《規(guī)范》）?！兑?guī)范》中海域價格評估方法包括收益還原法、成本逼近法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場比較法等4種方法。其中，剩余法（假設(shè)開發(fā)法）較早就被境內(nèi)外評估行業(yè)用來評估未完工或未開發(fā)的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價值，已經(jīng)累積了較豐富的實踐經(jīng)驗。近年來，隨著海域市場化配置的提供，通過假設(shè)開發(fā)法把在開發(fā)和未開發(fā)海域假設(shè)為“已完工狀態(tài)”而進行評估，非常適宜當前海域市場化出讓前的狀態(tài)，已經(jīng)成為目前海域使用權(quán)評估領(lǐng)域最常用的評估方法。本研究選取A市游艇碼頭建設(shè)用海為例，利用假設(shè)開發(fā)法計算該宗海域價格;通過對測算過程和測算結(jié)果進行分析，探討假設(shè)開發(fā)法在海域價格評估領(lǐng)域的應(yīng)用及局限。

1研究方法

假設(shè)開發(fā)法是指在預(yù)計開發(fā)完成后海域項目的正常市場價格基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計尚需投入的正常開發(fā)成本、利潤和利息等，以價值余額來估算海域價格的一種方法[3-5]。計算公式如下：

式中：P為海域項目于評估基準日的價格;V為海域項目開發(fā)完成后的價格;Z為海域項目在評估基準日后至開發(fā)完成尚需投入的開發(fā)成本;I為開發(fā)利潤。

1.1待估海域概況

待估S海域位于A市，用于建設(shè)游艇碼頭。用海類型一級類型為旅游娛樂用海，二級類型為旅游基礎(chǔ)設(shè)施用海;用海方式為透水構(gòu)筑物和非透水構(gòu)筑物。宗海面積13.4035hm2，其中透水構(gòu)筑物用海12.7784hm2，非透水構(gòu)筑物用海0.6251hm2。宗海使用年期為25年。宗海開發(fā)程度為空置海域，無用海設(shè)施及其他附屬物，尚未開展前期工作，且不存在海域利益相關(guān)者補償。

1.2測算過程

1.2.1項目開發(fā)完成后的價格（V）

海域開發(fā)完成后的價格即為S項目游艇碼頭的價格，并假設(shè)該用海方式為最佳開發(fā)方式。采用收益法確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)的總價。項目宗海用海屬于旅游娛樂用海，海域使用年限為25年，其中建設(shè)期為2年，取得收益期為23年。

1.2.1.1計算年純收益（ai）

年純收益=年租金總收入-年總費用

（1）計算年租金總收入（Yi）。通過調(diào)查A市游艇行業(yè)的發(fā)展狀況，了解到目前游艇的經(jīng)營方式主要有兩種。一種是泊位出租管理營運模式;另一種是泊位出售運營模式。通過調(diào)研了解，出租管理運營情況更好，因此本次評估設(shè)定待估海域開發(fā)完成后的運營模式為出租模式。通過調(diào)研了解，在評估基準日，W項目帆船港泊位?？績r格為每英尺每天8元，折合9580.05元/（m·a）;管理費為每英尺每月20元，折合787.40元/（m·a）。將停泊費與管理費相加，可得到W項目泊位的年租金：

考慮到地理位置、配套設(shè)施情況、自然環(huán)境等因素均會影響游艇碼頭的出租價格，故需要對W項目游艇碼頭的出租價格做適當修正，以此估算S項目碼頭的出租價格。本研究以兩個項目后方旅游用地基準價格比較的結(jié)果，作為兩處游艇碼頭出租價格的修正依據(jù)。由此修正得到S項目游艇碼頭租金7343.6104元/（m·a）。

根據(jù)S項目前期設(shè)計資料，該項目共布置經(jīng)營性游艇泊位390個（包括10m以上游艇泊位314個，摩托艇泊位76個），泊位總長度約為5243m。由此，在假設(shè)碼頭實現(xiàn)設(shè)計最大利用率的前提下，可計算出該區(qū)域用海項目的年總收益：

Yi=7343.6104×5243≈3850.2549萬元/a

（2）計算年總費用（Ci）。年總費用包括管理費（C1）、維修費（C2）、清淤費用（C3）、營銷費用（C4）、財務(wù)費用（C5）和稅金（C6）。

管理費是指對游艇碼頭租賃中進行必要管理的費用。根據(jù)對類似游艇項目的調(diào)研結(jié)果，本研究按年總收入的10%計算年管理費用：

C1=3850.2549×10%≈385.0255萬元/a維修費是指保證防波堤、碼頭等正常使用每年需支付的修繕費。本研究以《項目工程可行性研究報告》中直接工程費用17639.18萬元的1.5%計算：

清淤費用是為保證游艇航道正常運行而進行港池、巷道疏浚的費用。根據(jù)S項目前期數(shù)模分析結(jié)果，項目建成后，泊位、港池區(qū)域存在回淤現(xiàn)場，最高淤積量為4cm/a。項目用海區(qū)13.4035hm2，則每年周期性清淤5361.4m3。清淤物需運輸?shù)?0km外的傾廢區(qū)傾倒。筆者調(diào)研當?shù)貙嶋H情況，設(shè)定清淤成本為13.31元/m3，運輸成本為0.35元/（m3·km），由此計算年清淤費用：

營銷費用包括銷售的廣告宣傳費、委托營銷代理費、營銷獎勵費等支出。根據(jù)筆者對A市其他游艇項目的調(diào)研結(jié)果，按年總收入的5%計算年營銷費用：

C4=3850.2549×5%≈192.5127萬元/a財務(wù)費用是項目運營期間的資金占用成本。

本研究設(shè)定的銷售利潤率，是作為自有資本（不存在因貸款而產(chǎn)生的利息）予以設(shè)定的;即該利潤率，其實是包含了利息和扣除利息后的純利潤之和。因此，為避免重復(fù)計算，此處利息（財務(wù)費用）設(shè)定為0，實際的利息在利潤計算過程中一并考慮。

稅金是指按規(guī)定向稅務(wù)繳納的相關(guān)稅費。此處主要考慮增值稅及各類附加稅等。我國于2016年5月1日起開始實行增值稅，本項目按一般納稅人考慮，增值稅稅率為6%（按簡易辦法6%征收，但不能再行進項抵扣）。除了增值稅，主要稅金還附加城市建設(shè)稅7%、教育費附加稅3%、地方教育費附加稅2%，印花稅0.003%，合計稅負為：6%+6%×（7%+3%+2%）+0.003%6.723%，由此計算稅金：

將管理費、維修費、清淤費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅金相加得到年總費用Ci：

1.2.1.2確定還原利率（r1）

海域還原利率是用以將海域純收益還原為海域價格的比率。本次評估中采用安全利率加風險調(diào)整值之和計算。安全利率：取最新一年期銀行定期存款利率（1.50%）與一年期國債利率（2.72%）的平均值，即2.11%。風險調(diào)整值：根據(jù)本次估價對象的用途、A市經(jīng)濟發(fā)展情況、游艇產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及政策、自然環(huán)境狀況等綜合分析，筆者對該用海項目的風險值進行綜合評價，取風險調(diào)整值為6%。

則確定還原利率：r18.11%。

1.2.1.3計算海域開發(fā)后的價格（V）

項目用海期限為25年，可確定的工程建設(shè)工期為2年，則海域開發(fā)后收益期為23年，項目在第3年取得收益。則海域開發(fā)完成后的價格為：

1.2.2開發(fā)成本（Z）

開發(fā)成本包括海域取得費、海域補償費、工程費用和財務(wù)費用。

（1）海域取得費。S海域尚未設(shè)定海域使用權(quán)，其取得費主要考慮海域取得相關(guān)專業(yè)前期費用，包括海洋環(huán)評、海域論證、地質(zhì)勘探、通航安全論證等內(nèi)容。各項專業(yè)前期工作收費標準的預(yù)估是在參照對應(yīng)收費標準的基礎(chǔ)上予以確定。最終預(yù)估結(jié)果設(shè)定為235萬元。

（2）海域補償費。S海域為空置海域，無用海設(shè)施及其他附屬物，且不存在海域利益相關(guān)者補償。故海域補償費設(shè)定為0。

（3）工程費用是項目施工建設(shè)的費用。根據(jù)《項目工程可行性研究報告》，總工程費用為19233.01萬元。

（4）財務(wù)費用是項目建設(shè)期的資金占用成本。如上文所述，本研究以自有資本（不存在因貸款而產(chǎn)生的利息）予以設(shè)定的。實際的利息在利潤計算過程中一并考慮。

將海域取得費、海域補償費、工程費用和財務(wù)費用相加，可得到未貼現(xiàn)處理的開發(fā)總成本Z'。

因為項目開發(fā)期為兩年，此處假設(shè)開發(fā)成本在第一年投入60%，第二年投入40%;并假設(shè)資金在第一年、第二年均為均勻投入，則第一年60%投入的貼現(xiàn)期取0.5年，第二年40%投入的貼現(xiàn)期取1.5年。另外，項目建成后使用期限為23年，使用結(jié)束后尚有部分殘值。本評估以5%作為殘值比例，從總投入中予以扣除。則處理后的開發(fā)成本為：

1.2.3開發(fā)利潤（I）

項目開發(fā)利潤以海域開發(fā)后的價格（V）為基數(shù)，根據(jù)海域使用類型、開發(fā)周期和所處地社會經(jīng)濟條件綜合確定的海域投資回報率來計算海域開發(fā)利潤。本項目宗海地處A市，為旅游娛樂用海，結(jié)合旅游業(yè)平均營業(yè)利潤率以及開發(fā)周期，以《企業(yè)績效評價標準值》（2019版）統(tǒng)計的中型旅游企業(yè)平均營業(yè)利潤率的良好值（19.5%）[6]為依據(jù)進行計算。

1.2.4海域價格（P）

用海域開發(fā)完成后的價格扣除尚需投入成本和客觀開發(fā)利潤可得到本次評估海域價格。

P=V-Z-I=2158.7559萬元

2結(jié)果與討論

本研究基于假設(shè)開發(fā)法評估的A市S項目游艇碼頭用海（用海類型為旅游基礎(chǔ)設(shè)施用海;用海方式為透水構(gòu)筑物和非透水構(gòu)筑物;宗海面積13.4035hm2，其中透水構(gòu)筑物用海12.7784hm2，非透水構(gòu)筑物用海0.6251hm2;宗海使用年期為25年）的海域價格為2158.7559萬元。根據(jù)財政部、國家海洋局印發(fā)的最新海域使用金征收標準[7]，S項目所在區(qū)域的海域等別為二等，對應(yīng)的非透水構(gòu)筑物用海的海域使用金標準為200萬元/hm2，一次性征收;對應(yīng)的透水構(gòu)筑物用海的海域使用金標準為3.93萬元/（hm2·a），按年度征收。由此可計算該項目按海域使用金標準計算的海域價格為1380.4978萬元（假設(shè)按年度征收的海域使用金改為一次性征收時不需考慮貼現(xiàn)）。本研究按假設(shè)開發(fā)法計算的海域價格要比按海域使用金標準計算的海域價格高出56.38%。

從整個計算過程來看，最終的海域評估結(jié)果會受到諸多參數(shù)的影響，其中就包含海域開發(fā)完成后的價格和海域開發(fā)成本。而海域開發(fā)完成后的價格和海域開發(fā)成本均需要基于海域擬建設(shè)的項目予以判斷。以游艇碼頭用海為例，海域開發(fā)完成后的價格直接受項目建成后的泊位個數(shù)和泊位長度影響;海域開發(fā)成本則直接受施工工藝影響（例如，防波堤采用重力式沉箱結(jié)構(gòu)還是樁基透空式結(jié)構(gòu)，透水碼頭采用PHC樁還是鋼管樁等，均對施工成本產(chǎn)生直接影響）。由于游艇碼頭工程設(shè)計的專業(yè)性和特殊性，在評估過程中需要依據(jù)相關(guān)工程設(shè)計報告予以判斷泊位數(shù)量和施工工藝。這就反映了假設(shè)開發(fā)法在當前海域價格評估領(lǐng)域的兩個局限性問題。具體如下：

（1）在市場化出讓海域使用權(quán)背景下，假設(shè)開發(fā)法存在一定的“意向性”。在實際操作中，海域使用權(quán)價格評估工作主要應(yīng)用于海域使用權(quán)的市場化出讓，評估結(jié)果作為招標、拍賣、掛牌出讓的底價。對于市場化出讓海域使用權(quán)，從嚴格意義上講，出讓海域的競得業(yè)主是不明確的，海域的利用方案和建設(shè)內(nèi)容也是不明確的，不同的用海意向人會存在不同的海域使用具體工程方案設(shè)計[2]。而假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用，需要首先明確待估海域開發(fā)完成后的對象和利用方式（在本研究案例中則對應(yīng)游艇泊位個數(shù)、泊位長度、施工工藝等）;由于海域開發(fā)利用的復(fù)雜性，很難像土地開發(fā)設(shè)定綠化率、容積率等一樣框定非填海項目的利用方式，因此只能借助前期意向單位的《項目工程可行性研究報告》假設(shè)海域開發(fā)完成后的價值。這無疑存在了一定的“意向性”。

（2）假設(shè)開發(fā)法中應(yīng)用最有效利用原則計算價值，但在海域評估中難以客觀實現(xiàn)。假設(shè)開發(fā)法在合法和最有效利用原則下使估價海域未來建設(shè)的不動產(chǎn)達到最大價值，但在實際操作中，由于海域開發(fā)利用的復(fù)雜性，很難判斷何種規(guī)劃方案是最有效利用的[8]。以本研究案例為例，估價師很難界定建設(shè)過程中防波堤采用重力式沉箱結(jié)構(gòu)還是樁基透空式結(jié)構(gòu)，透水碼頭采用PHC樁還是鋼管樁，哪種為最優(yōu)方式。在實際操作中只能按照前期意向單位的設(shè)計方案進行判斷，由此也導(dǎo)致了上一個局限中提到的“意向性”問題。

3結(jié)語

海域使用權(quán)價格評估工作是實施海域市場化配置的基礎(chǔ)，評估結(jié)果作為海域使用權(quán)市場化出讓的底價，是對海域使用金標準的積極修正。在本研究案例中，利用假設(shè)開發(fā)法計算的海域價格要比按海域使用金標準計算的海域價格高出56.38%。這一定程度上提高了海域空間利用效率，保障了國有資源收益。

假設(shè)開發(fā)法理論成熟，在實踐中假設(shè)開發(fā)法可以很好地應(yīng)用于海域價格評估，已經(jīng)成為目前海域使用權(quán)評估領(lǐng)域最常用的評估方法，也應(yīng)作為海域使用權(quán)價格評估工作中最優(yōu)選擇的方法。但因為評估對象的價值主要是由其價值構(gòu)成因素和價值影響因素決定的，所以，對不同評估對象的評估，即使是在相同的評估基準日和評估目的下，采用相同的評估方法得出的評估結(jié)論也未必相同。因此，在評估過程中需要注意區(qū)分具體對象的特征。另外，考慮到海域開發(fā)利用的復(fù)雜性，假設(shè)開發(fā)法在應(yīng)用過程中往往參照前期意向單位的《項目工程可行性研究報告》，來假設(shè)海域開發(fā)完成后的價值以及計算開發(fā)成本。嚴格意義上講，這種做法并不能完全適應(yīng)于市場化配置的要求。這就需要海洋行政主管部門在制度上有所突破，進一步完善海域市場化配置制度和相關(guān)的技術(shù)規(guī)范。

參考文獻

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