龍湖：TOD王牌的城市擴(kuò)張布局

摘要：2020年中國城市公共交通協(xié)會與中國房地產(chǎn)協(xié)會共同組織編制發(fā)布首個TOD標(biāo)準(zhǔn)，龍湖是唯一參與編制的開發(fā)企業(yè)。今年以來，龍湖也加大了TOD的拿地力度，同時整理推出6條產(chǎn)品線，未來在行業(yè)競爭加劇的情況下，TOD發(fā)展模式將成為龍湖在土地市場拿地的制勝法寶。得益于多年積累的TOD開發(fā)經(jīng)驗，TOD發(fā)展模式正成為龍湖商業(yè)擴(kuò)張的王牌之一，也是龍湖進(jìn)行城市擴(kuò)張重要抓手。

關(guān)鍵詞：TOD;城市擴(kuò)張;多元化

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0031-33 收稿日期：2020-12-14

TOD作為以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，得益于近幾年國內(nèi)軌道交通業(yè)務(wù)的迅速增長，發(fā)展迅猛，越來越多的房企開始參與TOD項目的投資開發(fā)。2020年中國城市公共交通協(xié)會與中國房地產(chǎn)協(xié)會共同組織編制發(fā)布首個TOD標(biāo)準(zhǔn)，龍湖是唯一參與編制的開發(fā)企業(yè)。2020年以來，龍湖也加大了TOD的拿地力度，同時整理推出6條產(chǎn)品線，未來在行業(yè)競爭加劇的情況下，TOD發(fā)展模式將成為龍湖在土地市場拿地的制勝法寶。

1 TOD模式開發(fā)面積近千萬平方米，形成六大產(chǎn)品線

龍湖作為TOD項目開發(fā)的佼佼者，自2003年與重慶政府簽訂協(xié)議開發(fā)重慶北城天街起進(jìn)行探索，經(jīng)過17年的布局，目前龍湖的TOD項目已經(jīng)覆蓋城市20余座，持有TOD項目近70個，開發(fā)面積近千萬平方米。

龍湖在多年探索的過程中，積累了豐富的TOD項目開發(fā)經(jīng)驗，2020年11月16日推出TOD六大產(chǎn)品線，分別是：城市樞紐、城市商圈、區(qū)域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城。小到社區(qū)鄰里中心，大到高鐵站片區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行了全方位的覆蓋，見表1。

其中城市樞紐的重慶光年項目，是國內(nèi)首個城市中心類高鐵上蓋TOD項目，屬于典型的商圈高鐵TOD項目，項目位于重慶沙坪壩區(qū)商圈，總建筑面積約48萬平方米，通過高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區(qū)與城際，以“站城一體化”為理念，設(shè)計以解決城市功能為主的城市中心。

2 優(yōu)秀財務(wù)能力及多元產(chǎn)業(yè)布局助力TOD發(fā)展

TOD項目具有開發(fā)周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設(shè)計難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等特性，對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗和資金實力有較高的要求。龍湖TOD開發(fā)得以形成如今的規(guī)模，主要依賴以下幾方面。

一方面，依托龍湖銷售規(guī)模的持續(xù)增長投入資金以及自身優(yōu)秀的財務(wù)基本面。

龍湖規(guī)模屬于行業(yè)前列并且保持穩(wěn)定的增長，且將每年收入的10%用于投資物業(yè)的開發(fā)，使得龍湖TOD的發(fā)展有持續(xù)的資金來源。此外，龍湖財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且融資成本較低，能夠支持項目較長的開發(fā)周期，2020年上半年末龍湖現(xiàn)金短債比4.55，長短債比8.79，平均債務(wù)年限為6.45年，凈負(fù)債率51.37%，財務(wù)結(jié)構(gòu)健康，償債能力優(yōu)秀;而得益于優(yōu)秀的財務(wù)基本面，其融資成本歷來較低，2020半年末平均融資成本僅為4.50%，見圖1。

另一方面，龍湖擁有較為全面且相對成熟的多元化業(yè)態(tài)，以及進(jìn)行TOD項目打造較強的專業(yè)團(tuán)隊。

TOD項目一般以商業(yè)或綜合性業(yè)態(tài)為主，龍湖集團(tuán)擁有住宅開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)四個主航道業(yè)務(wù)，同時涉足產(chǎn)城、養(yǎng)老等多元產(chǎn)業(yè)，使得龍湖在打造TOD項目上可以充分利用內(nèi)部資源融入多元復(fù)合業(yè)態(tài)，并建立產(chǎn)業(yè)平臺，提升管理效率。其中，龍湖商業(yè)的成功是其TOD模式的重要基石，截至2020年11月底龍湖商業(yè)項目已開業(yè)44個，其中60%以上的項目都位于軌交上蓋或周邊，累計建筑面積445.2萬平方米，覆蓋了北京、上海、重慶、杭州等核心一二線城市，見表2。未來隨著TOD項目的推進(jìn)打造，也將助力龍湖商業(yè)的擴(kuò)張，兩者互相成就。

此外，龍湖在外部資源以及專業(yè)團(tuán)隊的打造上也不遺余力。為打造專業(yè)的TOD團(tuán)隊，龍湖在全球范圍內(nèi)配置了優(yōu)質(zhì)的TOD規(guī)劃設(shè)計資源、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)業(yè)資源，鑒于豐富的資源優(yōu)勢，龍湖和當(dāng)?shù)卣?、軌交公司進(jìn)行的協(xié)調(diào)溝通也更加順暢，例如重慶龍湖光年項目已得到國家發(fā)展改革委和中國鐵路總公司的高度認(rèn)可。

3 TOD拿地成為龍湖城市擴(kuò)張進(jìn)程中重要抓手

得益于多年積累的TOD開發(fā)經(jīng)驗，TOD發(fā)展模式正成為龍湖商業(yè)擴(kuò)張的王牌之一，也是龍湖進(jìn)行城市擴(kuò)張重要抓手。

如2019年8月?？趻炫破虏┢孪锱锔钠瑓^(qū)的三塊地（C-7-10/12/14），性質(zhì)均為零售商業(yè)用地（含商務(wù)金融用地30%）、商務(wù)金融用地（含零售商業(yè)用地40%、旅館用地10%），項目要求結(jié)合城際高鐵城西站、公交站，統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)，達(dá)到交通一體化效果。龍湖憑借其豐富的TOD開發(fā)經(jīng)驗以及資金實力，以底價26.22億元拿下該項目，同時實現(xiàn)首進(jìn)?？?。根據(jù)項目開發(fā)計劃，龍湖將以海南環(huán)島高鐵城西站為TOD導(dǎo)向，建設(shè)與之無縫接駁的城市商業(yè)綜合體，打造海南城市商業(yè)新地標(biāo)，該項目是海南首個TOD綜合體，借助該項目，龍湖實現(xiàn)首進(jìn)海南，同時打開在華南區(qū)域及海南自貿(mào)港的知名度。

此外，2020年8月半年度業(yè)績會上龍湖CEO邵明曉表示，TOD拿地是龍湖應(yīng)對土地過熱的重要拿地手段。面對2020年一季度末后較熱的土地市場，龍湖TOD項目的鋪排上加速推進(jìn)，拿下了東莞火車站項目，武漢濱江商務(wù)TOD項目，杭州濱康綜合體的項目，溢價率均較低，基本是以底價獲得。此外，2020年下半年，龍湖新獲取的土地中也不乏TOD項目的身影，在成都、寧波、合肥、濟(jì)南、長沙等地拿下TOD項目，見表3。

2020年6月4日，龍湖和武漢地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，結(jié)合軌道交通TOD及產(chǎn)城融合發(fā)展戰(zhàn)略，為城市賦能。未來隨著龍湖TOD模式優(yōu)勢凸顯，不排除龍湖與其他城市地鐵集團(tuán)簽約的可能，屆時將有利于龍湖獲得優(yōu)質(zhì)的土地，同時降低拿地成本。

總的來看，隨著龍湖TOD項目的推進(jìn)打造，TOD模式逐步成為其商業(yè)擴(kuò)張的利器，也使得其在土地拿地方面具有無可比擬的優(yōu)勢，未來龍湖在城市擴(kuò)張和降低土地成本方面有更多的想象空間。但值得注意的是，TOD項目的開發(fā)屬于重資產(chǎn)模式，隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，也會進(jìn)一步考驗企業(yè)的資本運作能力。

文章來源：本文由中房案例中心供稿。