房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理的控制與策略分析

李桂芬

【摘要】房產(chǎn)開發(fā)成本具有一定的復(fù)雜性，涉及多種不確定因素，各種內(nèi)外條件的干擾與影響都可能增加成本。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制最關(guān)鍵是要有針對(duì)性、有目標(biāo)性，而且要掌握科學(xué)的方法，擁有先進(jìn)的理念。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要及時(shí)、深入、全面地總結(jié)自身在成本管控方面存在的問題，并積極地采取針對(duì)性措施來(lái)解除問題，提高成本管控工作水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);成本管理;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.198

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)成本管控中的問題

1.1成本管控觀念落后

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本管控觀念落后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在“重核算，輕管控”。房地產(chǎn)行業(yè)核算及成本管控都極其復(fù)雜，只注重事后核算，無(wú)疑使企業(yè)陷入被動(dòng)，很難適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。成本管控往往只是通過財(cái)務(wù)人員來(lái)兼職，數(shù)據(jù)具有滯后性，不能做到事前控制。落后的觀念使企業(yè)沒有關(guān)注人才的引進(jìn)培養(yǎng)，造成人員水平低下，整體團(tuán)隊(duì)素質(zhì)不高，影響了成本管控的實(shí)施，阻礙了企業(yè)管理效率的提高。許多先進(jìn)的理念和核算方法未得到運(yùn)用。

1.2管控過程缺乏科學(xué)性

一是缺少健全的成本管控制度。房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行管控。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、成本高、資金多，使得整個(gè)管控過程很有難度。沒有健全的成本管控制度，或者制度執(zhí)行力差，容易使整個(gè)成本管控只有形式?jīng)]有實(shí)質(zhì)。二是缺少科學(xué)的管理手段。在落后觀念的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)成本控制以人工控制為主，沒有好好利用信息化技術(shù)，無(wú)法準(zhǔn)確及時(shí)全面提供成本控制信息，從而導(dǎo)致成本管控效率低。

1.3缺乏全面性

成本管控是個(gè)細(xì)致且繁雜的工作，如果管理層關(guān)注點(diǎn)只在如何降低單個(gè)成本層面上，容易造成只見樹木不見森林。如房地產(chǎn)企業(yè)不重視立項(xiàng)前的成本投入，忽視投資前的市場(chǎng)調(diào)研工作，在進(jìn)行投資之前，沒有很好的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不能進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目收益達(dá)不到預(yù)期，使企業(yè)陷入收不償債的境地。設(shè)計(jì)是整個(gè)工程造價(jià)控制的重要階段，設(shè)計(jì)是否優(yōu)化直接影響整個(gè)工程造價(jià)。如果只重視控制設(shè)計(jì)階段的成本節(jié)約，反而會(huì)弄巧成拙。

1.4缺少監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、范圍廣，使得在建設(shè)過程中牽涉到眾多的利益群體，缺少監(jiān)督和激勵(lì)機(jī)制就不能保證制度的執(zhí)行，也不能保證成本管控的積極性，就很容易使相關(guān)的制度不能發(fā)揮作用。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門與崗位差異化比較大，如果沒有構(gòu)建完善的監(jiān)督及獎(jiǎng)懲機(jī)制，不僅會(huì)對(duì)人員的積極性造成影響，一旦有問題出現(xiàn)，容易權(quán)責(zé)不清，影響成本管理效果的發(fā)揮。

2、如何做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本管控工作

2.1從產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作抓起，在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將成本管控前移

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的核心，包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)。抓成本管控，要從源頭抓起，要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建筑、外立面、結(jié)構(gòu)、景觀、裝修等全方位進(jìn)行考量，確保設(shè)計(jì)方案的形成較為合理有效，有助于后續(xù)開發(fā)建設(shè)中不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金損耗問題。首先，要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，提出限價(jià)設(shè)計(jì)的要求，避免無(wú)效設(shè)計(jì)和不必要的成本增加。其次，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循招投標(biāo)的基本原則，做好對(duì)設(shè)計(jì)單位的有效管理，在與設(shè)計(jì)單位溝通過程中，應(yīng)提高有效的話語(yǔ)權(quán)，把握工作的主動(dòng)性。第三，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要做好各部門的協(xié)調(diào)工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門要將方案預(yù)審與圖紙會(huì)審工作落在實(shí)處，要組織工程、預(yù)決算、材料等各部門進(jìn)行充分討論，切實(shí)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效降低建設(shè)成本。最后，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更關(guān)。設(shè)計(jì)變更可能會(huì)產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合客戶的需求;也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超支。因此，設(shè)計(jì)部門要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更所帶來(lái)的對(duì)成本的影響。

2.2做好有效的招投標(biāo)工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控工作的落實(shí)，往往還需要重點(diǎn)把握好招投標(biāo)工作，選擇適合的承建施工單位，這關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。通過有效的招投標(biāo)，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)議價(jià)權(quán)，不僅能從根本上解決價(jià)格虛高的問題，同時(shí)也能避免無(wú)謂的浪費(fèi)與扯皮，切實(shí)將“先算后干”工作落在實(shí)處。在確保施工單位資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇報(bào)價(jià)合理且價(jià)格較低的施工單位，進(jìn)而有助于成本管控。同時(shí)，考慮招投標(biāo)工作需要一定的前置條件與工作周期，要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目整體開發(fā)的進(jìn)度管理，增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)工作的計(jì)劃性，提高預(yù)見性，確保有足夠的時(shí)間做好招投標(biāo)工作。

2.3施工過程加強(qiáng)成本管控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控工作的落實(shí)，必然圍繞著施工建設(shè)階段進(jìn)行詳細(xì)的把關(guān)。成本管理人員應(yīng)關(guān)注整個(gè)施工流程，確保成本管控切實(shí)落到實(shí)處。比如材料采購(gòu)部門，不僅要做好材料設(shè)備采購(gòu)過程中的詢價(jià)、比價(jià)工作，更要確保材料與設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)品質(zhì)量，以高性價(jià)比的產(chǎn)品，滿足項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的需求。

2.4竣工階段做好決算的核算把關(guān)和竣工后總結(jié)分析工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算是成本管控的最后一道關(guān)卡，必須牢牢守住，不能有絲毫懈怠。預(yù)決算工作不僅僅是預(yù)決算部門的工作，而是涉及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程、材料等部門要加強(qiáng)配合，齊抓共管，共同做好預(yù)決算工作相關(guān)的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程簽證、資料提供等工作，對(duì)項(xiàng)目成本管理相關(guān)材料進(jìn)行充分收集、整合，根據(jù)最終竣工圖紙、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，認(rèn)真審核工程竣工結(jié)算書，審核價(jià)格是否合理規(guī)劃、工程量是否準(zhǔn)確、手續(xù)是否完善等。同時(shí)，及時(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本統(tǒng)計(jì)工作，核算目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，對(duì)項(xiàng)目差異進(jìn)行綜合分析和總結(jié)，為以后開發(fā)新項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算提供數(shù)據(jù)支持。

結(jié)語(yǔ)：

綜上說，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，工程管理是一項(xiàng)重要的工作，貫穿整個(gè)工程，特別是成本管理效果與整個(gè)工程的效益直接相關(guān)，從開發(fā)初期的計(jì)劃、設(shè)計(jì)和招投標(biāo)到后期施工的銷售環(huán)節(jié)，都要樹立成本管理意識(shí)，落實(shí)成本治理措施，杜絕超支浪費(fèi)現(xiàn)象。真正達(dá)到項(xiàng)目利益的最大限度，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)，企業(yè)還可以鼓勵(lì)提出減低成本的意見，讓每個(gè)工作者認(rèn)識(shí)到自己的成本責(zé)任與收入之間存在著關(guān)系，從而最大限度地調(diào)動(dòng)員工對(duì)成本控制的積極度。

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