城市商務(wù)區(qū)地下空間規(guī)劃利用策略研究

李巍

【摘要】通過對(duì)城市地下空間的現(xiàn)狀和利用的研究，分析國(guó)內(nèi)外城市地下空間發(fā)展的模式，結(jié)合大連東港商務(wù)區(qū)地下空間利用規(guī)劃，提出地下空間規(guī)劃利用的策略。

【關(guān)鍵詞】地下空間;利用模式;實(shí)施策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.021

1、引言

隨著城市化進(jìn)程的加快，大城市的人口迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致大城市，特別是大城市的中心區(qū)，出現(xiàn)了土地資源緊張，交通擁堵，停車?yán)щy等問題。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下空間的開發(fā)利用成為可能，城市因此從單一的地上空間趨于向地上地下的復(fù)合空間發(fā)展。地下空間開發(fā)有別于地上空間的開發(fā)建設(shè)，具有不可逆性。如何科學(xué)的開發(fā)地下空間，協(xié)調(diào)城市空間發(fā)展，通過地下空間的利用解決城市問題成為亟待研究的課題。東港商務(wù)區(qū)是今年來大連市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，在規(guī)劃中對(duì)地下空間的利用進(jìn)行了深入的研究。

2、國(guó)內(nèi)外地下空間利用現(xiàn)狀

2.1國(guó)外地下空間開發(fā)利用的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，地下空間開發(fā)的時(shí)機(jī)、規(guī)模和水平與國(guó)家和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平有直接關(guān)系。當(dāng)人均GDP超過500美元，城市開始出現(xiàn)地下空間開發(fā)利用的需要;人均GDP超過1000美元，為經(jīng)濟(jì)的“拐點(diǎn)”，城市開始出現(xiàn)大規(guī)模地下空間開發(fā)利用的需要;人均GDP超過3000美元，城市已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)利用城市地下空間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，地下空間開發(fā)利用的水平也會(huì)大大提高。

2.2大連市地下空間利用現(xiàn)狀及存在的問題

大連地下空間利用較早，解放前以地下室為主;到文革時(shí)期，以地道建設(shè)為主;改革開發(fā)后，建設(shè)了一些地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng);九十年代末期，逐漸建設(shè)成為地下綜合體。2010年前，大連的人均GDP水平將全面超過6000美元，大連已經(jīng)具備大規(guī)模開發(fā)利用城市地下空間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但目前大連市的地下空間建設(shè)還存缺乏科學(xué)的規(guī)劃和預(yù)測(cè)、地下空間開發(fā)規(guī)模小、功能單一、使用獨(dú)立、開發(fā)無序等諸多問題。

3、地下空間的利用模式探討

地下空間的利用主要有地鐵、地下商業(yè)綜合體、地下道路、地下停車場(chǎng)、綜合管溝、地下步行道。結(jié)合國(guó)內(nèi)外的案例，在豎向使用上應(yīng)分層利用。通常地下空間開發(fā)分為：淺層（-10米以上）、次淺層（-30米以上）、次深層（-50米以上）、深層（-100米以上）。地下0米到-3米，市政管線具有優(yōu)先使用權(quán);地下-3米到-8米，市政綜合管廊、地下停車場(chǎng)、商業(yè)街為主要使用功能;地下-8米到-15米，地下軌道交通，地下快速路、立交通道設(shè)施具有優(yōu)先使用權(quán);地下-15米到-30米，軌道交通設(shè)施具有優(yōu)先使用權(quán)。地下-30米以下，目前使用較少，多為預(yù)留開發(fā)層。

4、大連東港商務(wù)區(qū)地下空間規(guī)劃目標(biāo)

利用地下空間資源構(gòu)筑集約發(fā)展、層次豐富的公共活動(dòng)空間。建立高效、安全、資源綜合利用的地下交通體系。創(chuàng)設(shè)便捷、人性化的步行網(wǎng)絡(luò)。構(gòu)筑高效、安全的城市防災(zāi)體系。為商務(wù)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展提供地下支撐。

5、地下空間利用規(guī)劃編制方法

集約利用城市土地。城市在進(jìn)行地面建設(shè)的同時(shí)，也造成了城市地下資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。在城市的發(fā)展中，適時(shí)作出“地下空間、地面空間、地上空間”的綜合開發(fā)和利用規(guī)劃，對(duì)城市的人居環(huán)境建設(shè)具有無比重要的作用。城市要綜合利用土地，走土地資源節(jié)約化模式的路子，向地下要空間，充分發(fā)揮地下空間資源潛力，在不擴(kuò)大或少擴(kuò)大城市用地的前提下，改善地面空間，進(jìn)而改善城市環(huán)境。

進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)狀調(diào)研。地下空間規(guī)劃應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)條件調(diào)查，作為地下空間利用規(guī)劃的工作基礎(chǔ)，對(duì)于地下土地的適用性進(jìn)行分類、分區(qū)控制。同時(shí)對(duì)于用地權(quán)屬、現(xiàn)狀地下空間的利用情況也要充分掌握。

在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)地下空間的利用進(jìn)行系統(tǒng)控制。組織好地下軌道交通、人行交通、車行交通、綜合管溝，以及配建設(shè)施、出入口及通道。東港商務(wù)區(qū)規(guī)劃用綜合管廊（地下約2M）綜合管溝代替?zhèn)鹘y(tǒng)直埋，區(qū)域綜合管廊成環(huán)形布置，保障區(qū)域共通溝能夠相互連通，保障區(qū)域供給。規(guī)劃綜合管廊長(zhǎng)度約14公里。管廊內(nèi)人行通道寬度不小于0.8米，凈高不小于2米。地下功能和地塊控制相適應(yīng)。地塊的土地使用控制、容量控制、地下建筑設(shè)計(jì)、地下交通要求、地下人防設(shè)施要求，以及地下各種相關(guān)配套要求，要協(xié)調(diào)好，規(guī)劃好。

6、地下空間開發(fā)利用的益處

（1）地下空間的開發(fā)利用具有社會(huì)效益。在空間利用上向下拓展，擴(kuò)大城市空間容量;功能完善的地下設(shè)施能增加地表土地的價(jià)值;空間立體化發(fā)展，可以改善城市地面生態(tài)環(huán)境;利用地下交通系統(tǒng)，優(yōu)化城市交通結(jié)構(gòu)。東港商務(wù)區(qū)可提供5公里長(zhǎng)地下快速路，8公里長(zhǎng)的停車網(wǎng)絡(luò)及15個(gè)地下步行通廊，可以有效改善城市交通;利用地下綜合管廊可以整合城市生命線系統(tǒng)。東港商務(wù)區(qū)可提供約14公里長(zhǎng)的地下綜合管廊，防止拉鏈路，保障城市生命系統(tǒng);可以更加有效的解決社會(huì)停車等問題;同時(shí)地下空間的開發(fā)有利于戰(zhàn)時(shí)防護(hù)和抵御自然災(zāi)害機(jī)能的有效結(jié)合。

（2）地下空間的開發(fā)利用具有經(jīng)濟(jì)效益。獨(dú)立地段及深層空間地下空間的土地權(quán)的可以招拍掛;獨(dú)立地段地下公建土地使用權(quán)利的可以出讓。黃金地段、深層地下空間使用權(quán)可以出讓或租賃。東港商務(wù)區(qū)公共步行通廊面積約為20公頃，可結(jié)合地鐵站點(diǎn)出讓地下空間使用權(quán)，公共產(chǎn)權(quán)地下空間的有償使用。

7、地下空間開發(fā)利用的實(shí)施措施

建立“地下空間權(quán)的有償使用機(jī)制”，建立“地下空間土地使用權(quán)屬管理制度”;對(duì)獨(dú)立地塊地下空間產(chǎn)權(quán)，一定深度以下地下空間產(chǎn)權(quán)，地鐵周邊地下空間產(chǎn)權(quán)完善房地產(chǎn)及地下空間使用權(quán)的規(guī)范登記，明確地下土地使用權(quán)，并對(duì)地下空間建（構(gòu)）筑物進(jìn)行確權(quán);創(chuàng)新地下空間的測(cè)繪技術(shù)與方法。

地下空間開發(fā)利用的投資模式。國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有投資模式主要有以下幾種：政府投資的開發(fā)模式。如杭州市政府投資修建了城站火車站地下綜合管廊;市場(chǎng)化主導(dǎo)的開發(fā)模式。如北京中關(guān)村西區(qū)的綜合管廊由科技園建設(shè)股份有限公司投資;市場(chǎng)化與政府運(yùn)作相結(jié)合的聯(lián)合開發(fā)模式。如日本《共同溝法》規(guī)定公益性項(xiàng)目（地下綜合管廊）等的建設(shè)費(fèi)用由預(yù)約使用者和道路管理者共同承擔(dān)。上海市以政府投資為主的地下空間設(shè)施有軌道交通、地下道路與隧道、地下公共停車場(chǎng)、市政綜合管溝等。民間資本參與開發(fā)城市道路、廣場(chǎng)、綠地、水下等區(qū)域的地下空間設(shè)施。

地下空間開發(fā)利用的運(yùn)行管理模式?？稍谕度谫Y方面引進(jìn)市場(chǎng)化投資模式，除了政府的資金投入，應(yīng)拓展籌資渠道引導(dǎo)社會(huì)基金、企業(yè)和個(gè)人資本介入，鼓勵(lì)社會(huì)資本和外資進(jìn)入。如：日本對(duì)地下空間核心區(qū)由政府牽頭，與民間企業(yè)共同投資，成立專業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司，產(chǎn)權(quán)清晰，實(shí)施科學(xué)化管理。

地下空間開發(fā)利用實(shí)施層面的建議。首先要整合社會(huì)資源、引進(jìn)企業(yè)化運(yùn)作機(jī)制或企業(yè)化運(yùn)作與政府監(jiān)管相結(jié)合。并同實(shí)施部門進(jìn)行相應(yīng)溝通，進(jìn)而形成實(shí)施性、操作性較強(qiáng)的地下空間規(guī)劃。

結(jié)語：

城市商務(wù)區(qū)地下空間的開發(fā)利用是城市地下空間利用效率比較高的區(qū)域，利用好這部分地下空間對(duì)于提高城市的效能和效益至關(guān)重要。商務(wù)區(qū)地下空間的利用對(duì)我們節(jié)約土地資源、解決城市交通堵塞、環(huán)境污染和提高城市綜合效益有著不可替代的作用。如何更好的對(duì)地下空間進(jìn)行綜合利用和規(guī)劃，科學(xué)、合理、有效開發(fā)利用地下空間，是我們需要不斷研究和探索的重要課題。

參考文獻(xiàn)：

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