建設(shè)用地批后監(jiān)管土地利用情況技術(shù)復(fù)核方法初探

李博 孫鑫

（遼寧省自然資源事務(wù)服務(wù)中心，遼寧沈陽(yáng) 110032）

建設(shè)用地批后監(jiān)管是落實(shí)節(jié)約集約用地政策、遏制違法用地的有效途徑，也是自然資源管理的重要工作內(nèi)容。在核查工作中應(yīng)用信息化技術(shù)手段能在一定程度上節(jié)省人力物力，同時(shí)減少人為因素干擾，并有助于實(shí)現(xiàn)土地精準(zhǔn)管理，提高土地管理效率。

通過(guò)不斷探索建設(shè)用地批后監(jiān)管技術(shù)復(fù)核的新方法、新手段，總結(jié)出一套適用于遼寧省的核查技術(shù)體系。通過(guò)相關(guān)的技術(shù)手段進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，客觀真實(shí)地判斷土地利用狀態(tài)和利用程度，達(dá)到摸清家底，明了宗地情況的目的，為后續(xù)分析工作提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，確保在年度核查工作中實(shí)現(xiàn)高效、信息化的作業(yè)和管理。

一、核查工作內(nèi)容與方法

1.核查工作內(nèi)容

針對(duì)遼寧省建設(shè)用地批后監(jiān)管工作需求，結(jié)合技術(shù)復(fù)核作業(yè)具體要求，擬定復(fù)核工作以市為作業(yè)單元，主要內(nèi)容包括是否按期開工建設(shè)與竣工、土地閑置認(rèn)定及處置等情況，進(jìn)而掌握土地利用信息，及時(shí)調(diào)整。

（1）建立動(dòng)態(tài)巡查制度

各地以基層國(guó)土所為平臺(tái)和依托，以建設(shè)項(xiàng)目開竣工、改變用途、土地閑置、土地開發(fā)利用強(qiáng)度為重點(diǎn)，實(shí)施動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，做好后續(xù)整改、查處。

（2）年度建設(shè)用地監(jiān)管核查

①建設(shè)用地批后實(shí)施情況。包括建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后，按批準(zhǔn)位置、時(shí)限、法定程序?qū)嵤┱鞯厍闆r；按批準(zhǔn)的土地征收方案確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)足額、及時(shí)支付征地補(bǔ)償費(fèi)用情況等。

②建設(shè)用地供應(yīng)情況。包括建設(shè)用地供地宗數(shù)、供應(yīng)面積、供應(yīng)方式、土地用途等情況；依法辦理土地供應(yīng)審批手續(xù)情況；供地政策與土地使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）價(jià)款繳納情況；供地檔案內(nèi)容完備情況等。

③土地開發(fā)利用情況。包括建設(shè)用地供應(yīng)的基本情況；建設(shè)項(xiàng)目按土地有償使用合同或劃撥決定書約定的位置、面積、用途使用土地，以及按約定期限開、竣工情況；閑置土地?cái)?shù)量、用途、閑置時(shí)間、閑置原因以及閑置土地發(fā)現(xiàn)、調(diào)查、認(rèn)定、處置和利用等情況。

④建設(shè)項(xiàng)目竣工用地驗(yàn)收情況。包括建設(shè)用地使用權(quán)人按規(guī)定申請(qǐng)用地驗(yàn)收情況；各級(jí)自然資源部門按職責(zé)分工組織用地驗(yàn)收情況等。

⑤其他。在規(guī)范土地管理工作、推進(jìn)土地節(jié)約集約利用、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等方面，以及在維護(hù)被征地農(nóng)民和土地使用權(quán)人權(quán)益、提升自然資源部門服務(wù)水平方面先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)和做法。

2.核查方法

核查方法采用資料查閱和詢問(wèn)核查與外業(yè)實(shí)地測(cè)量核實(shí)相結(jié)合的方式，通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地測(cè)量查看，同時(shí)查閱相關(guān)用地審批手續(xù)等資料，核實(shí)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)基本信息，具體核查方法包括：

（1）根據(jù)建設(shè)用地批后監(jiān)管年度工作安排，通過(guò)“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”，在待核查縣區(qū)里按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和大面積的工業(yè)用地項(xiàng)目?jī)?yōu)先的原則抽取一定數(shù)量的宗地；

（2）以宗地為單位收集宗地各項(xiàng)信息，制作宗地統(tǒng)計(jì)表，用于初步掌握待核查宗地基本信息；

（3）收集宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)信息、最新衛(wèi)星影像等測(cè)繪基礎(chǔ)資料；

（4）根據(jù)宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)，繪制范圍線，并套合衛(wèi)星影像制作工作底圖；

（5）將收集的宗地信息與衛(wèi)星影像解譯的地塊建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比，初步確定疑問(wèn)地塊；

（6）現(xiàn)場(chǎng)查閱卷宗，并就疑問(wèn)內(nèi)容與區(qū)縣工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)、核實(shí)，填寫項(xiàng)目地塊核查報(bào)告；

（7）外業(yè)實(shí)地核查宗地建設(shè)情況并拍攝實(shí)地照片；

（8）以宗地為單位編寫核查分報(bào)告，并匯總市級(jí)核查報(bào)告。

二、核查技術(shù)路線

1.總體技術(shù)流程

建設(shè)用地批后監(jiān)管利用情況核查技術(shù)流程見(jiàn)圖1。

圖1 建設(shè)用地批后監(jiān)管利用情況核查技術(shù)流程

2.資料收集整理與分析

根據(jù)復(fù)核工作內(nèi)容，收集相關(guān)文檔、圖件以及其他基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)資料等，對(duì)資料進(jìn)行整理和分析；根據(jù)內(nèi)業(yè)分析結(jié)果確定外業(yè)復(fù)核內(nèi)容，制定外業(yè)核查的工作方法和要點(diǎn)。

（1）資料收集

①收集相關(guān)審批文件

在收集項(xiàng)目概況，在“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”中按照宗地統(tǒng)計(jì)地塊名稱，宗地面積，電子監(jiān)管號(hào)、土地坐落、出讓方式、土地用途、用地單位、合同簽訂日期、約定開竣工時(shí)間等，制作項(xiàng)目地塊統(tǒng)計(jì)表用于初步掌握項(xiàng)目基本信息。

②收集各地塊地理信息

在“土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)”中收集地塊的界址點(diǎn)坐標(biāo)信息以及坐標(biāo)系統(tǒng)信息。用于分析形成初步建設(shè)情況報(bào)告和制作外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核工作的工作底圖。

③收集測(cè)繪基礎(chǔ)資料

收集項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的最新衛(wèi)星影像圖和項(xiàng)目地塊周邊的全省 級(jí)B C GPS控制點(diǎn)用于項(xiàng)目地塊分析和不同坐標(biāo)系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換。

（2）資料分析

①初步確定問(wèn)題點(diǎn)

通過(guò)相關(guān)審批文件的分析，查找出項(xiàng)目地塊的使用用途和用地建設(shè)的時(shí)間要求，初步篩查出用地現(xiàn)狀與審批用途不一致的地塊。

②坐標(biāo)系統(tǒng)轉(zhuǎn)換

早期批復(fù)的項(xiàng)目地塊其范圍線拐點(diǎn)坐標(biāo)，如果不是國(guó)家 2000坐標(biāo)系統(tǒng)，需要先把坐標(biāo)系統(tǒng)轉(zhuǎn)換至國(guó)家2000坐標(biāo)系統(tǒng)。

③地塊范圍與衛(wèi)星遙感影像套合

將地塊坐標(biāo)的拐點(diǎn)與衛(wèi)星遙感影像進(jìn)行套合，從內(nèi)業(yè)對(duì)地塊的地類現(xiàn)狀進(jìn)行初步確認(rèn)，對(duì)地塊位置信息是否準(zhǔn)確進(jìn)行初步認(rèn)定。

（3）內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備

①外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核工作底圖準(zhǔn)備

使 用 ARCGIS軟件，利用地塊拐點(diǎn)坐標(biāo)，制作出地塊范圍，通過(guò)與衛(wèi)星遙感影像套合，形成外業(yè)工作底圖。在進(jìn)行格式轉(zhuǎn)換后導(dǎo)入到外業(yè) 作業(yè)GPS手簿中。

②外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核坐標(biāo)拐點(diǎn)坐標(biāo)

制作地塊拐點(diǎn)坐標(biāo)表，用于外業(yè)選取特征明顯的拐點(diǎn)坐標(biāo)復(fù)核。

（4）外業(yè)復(fù)核

外業(yè)復(fù)核要逐地塊的位置、特征明顯的以及用地現(xiàn)狀等情況進(jìn)行復(fù)核。主要包括查閱卷宗和現(xiàn)場(chǎng)核查

①查閱卷宗：根據(jù)復(fù)核項(xiàng)目調(diào)閱卷宗；詢問(wèn)、核實(shí)卷宗內(nèi)容；對(duì)復(fù)核的主要內(nèi)容逐項(xiàng)記錄，主要包括地塊基礎(chǔ)信息、地價(jià)確認(rèn)過(guò)程、出讓公告情況、報(bào)名及保證金繳納情況、資料審查情況、成交及簽訂合同情況、地塊供應(yīng)情況（出讓時(shí)是否為凈地、成交時(shí)間、地塊出讓金繳納情況、地塊辦理土地登記情況和地塊的競(jìng)買申請(qǐng)人、成交確認(rèn)競(jìng)得人、出讓合同及土地證上的使用權(quán)人）。

②現(xiàn)場(chǎng)核查：使用外業(yè) 作業(yè)GPS電子手簿，結(jié)合導(dǎo)入的外業(yè)工作底圖，實(shí)地核查項(xiàng)目區(qū)位置、范圍、建設(shè)情況等，多地點(diǎn)、多角度拍攝項(xiàng)目區(qū)實(shí)地照片，力爭(zhēng)能夠通過(guò)拍攝的照片看清整個(gè)地塊的用地現(xiàn)狀情況。還需實(shí)地確認(rèn)地塊動(dòng)工開發(fā)情況進(jìn)行具體記錄。包括地塊的開竣工時(shí)間等，如地塊未開工或未按期竣工，需要實(shí)地了解原因。

（5）編寫報(bào)告和制作圖冊(cè)

按照項(xiàng)目工作內(nèi)容和總體工作要求，編制復(fù)核報(bào)告和復(fù)核工作圖冊(cè)。

①編寫報(bào)告

逐地塊編寫技術(shù)復(fù)核報(bào)告：結(jié)合各地塊的資料收集、分析和整理等情況，根據(jù)內(nèi)、外業(yè)的復(fù)核等工作的實(shí)際情況，以宗地為單位填寫技術(shù)核查報(bào)告，并以市為單位裝訂 本。1

編寫匯總報(bào)告：結(jié)合各地塊的核查報(bào)告以及對(duì)各市的抽查地塊的情況分析，以市為單位編寫匯總報(bào)告。

②制作現(xiàn)場(chǎng)照片和 DOM衛(wèi)星影像圖冊(cè)

編制外業(yè)現(xiàn)場(chǎng)用地情況復(fù)核照片集：把各地塊采集現(xiàn)場(chǎng)照片按宗地為單位匯總，以市為單位裝訂成冊(cè)。

編制地塊衛(wèi)星影像圖集：以宗地為單位繪制 1本衛(wèi)星影像圖集，按市為單位進(jìn)行裝訂。編制各市的地塊分布圖和各地塊的細(xì)節(jié)信息圖，并將必要的外業(yè)復(fù)核信息登記到影像圖上。

三、結(jié)語(yǔ)

深入開展建設(shè)用地監(jiān)管核查工作，建立省、市、縣聯(lián)動(dòng)監(jiān)管核查機(jī)制，同時(shí)逐步建設(shè)動(dòng)態(tài)巡查隊(duì)伍及轄區(qū)內(nèi)動(dòng)態(tài)巡查制度，有助于及時(shí)掌握征地實(shí)施、建設(shè)用地供應(yīng)、土地開發(fā)利用、土地閑置等情況，為建設(shè)用地管理科學(xué)決策提供真實(shí)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。通過(guò)提升各地建設(shè)用地監(jiān)管能力，推動(dòng)核查成果應(yīng)用，能有效規(guī)范用地行為，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，增強(qiáng)自然資源部門服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。