試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控問題

牟進國

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的高速發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要地位。隨著房地產(chǎn)白銀時代的到來，政策法規(guī)日趨嚴格，客戶要求更加苛刻，競爭持續(xù)升溫，致使投資風險日益加劇。粗放的成本管理與過猶不及的精細管理都將使公司的經(jīng)營面臨嚴峻考驗。為最大化公司利潤和合理分配資源，房地產(chǎn)公司必須升級其成本管理理念，嚴格控制成本，并規(guī)范會計處理，使房地產(chǎn)企業(yè)在當今環(huán)境中的合理競爭和健康可持續(xù)發(fā)展。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本控制的重要性，分析了成本控制中的問題和管控建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本;管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.190

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的特點

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制具有“全面性”特點

（1）成本控制必須貫穿整個項目全過程。不僅是從籌劃階段就要考慮到建設(shè)期投資和運營成本之間的關(guān)系，同時也要考慮到成本管控資源在整個周期之內(nèi)如何分布。成本管控資源自身也是成本，應重點投放到開發(fā)的前期籌劃階段，并在整個開發(fā)過程中發(fā)揮控制作用。（2）成本控制必須涵蓋全專業(yè)。除了涵蓋組成工程實體的各專業(yè)外，還應涵蓋咨詢顧問、工期管理、營銷運營、融資管理。在項目開發(fā)前期，恰當?shù)剡\用專業(yè)咨詢顧問對項目進行全面的論證、策劃不但會防止出現(xiàn)沉沒成本，也會降低管理成本。（3）成本控制需要項目參與各方進行全協(xié)同。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的長周期、多專業(yè)、資金密集、人員密集的特性，使房地產(chǎn)開發(fā)具有復雜系統(tǒng)的特征。保證項目參與方的有序協(xié)同，可以避免項目出現(xiàn)復雜性災難，造成重大損失。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制具有“適配性”特點

（1）成本在各個功能模塊之間的分配要恰到好處，可以運用價值工程方法，將成本向客戶感知度功能的方向傾斜。嚴格論證并控制在那些雖然不可或缺但客戶無感知的功能上投入過多成本，防止出現(xiàn)無效成本。（2）由于項目的復雜性、人員精力有限、或技術(shù)局限，管理成本與管理顆粒度也要適配。例如，會計成本科目和成本核算對象不可設(shè)置過細，全面預算的推行要符合公司發(fā)展階段以及公司的資金管理特征，不切實際的精細會推高管理成本，卻未必帶來相應的邊際效益。（3）開發(fā)能力和開發(fā)方式相匹配。例如企業(yè)在長期資金緊張的條件下，如何破局高周轉(zhuǎn)開發(fā)方式。又如企業(yè)的規(guī)模會影響對合作方的吸引力，進而導致對供應商的選擇和合約管理方式有差異。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制具有“有機性”特點

（1）長期性復雜性將房地產(chǎn)開發(fā)融合成為一個有機體，它的各個部分在不斷動態(tài)變化，要有敏捷的反饋機制解決成本動態(tài)信息的及時性問題，要有強大的信息采集、調(diào)用能力解決成本準確性和柔韌性問題，要有強有力的保障機制解決成本可控性問題，還要不斷總結(jié)評估形成循環(huán)改進。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本管控問題

2.1成本控制工作缺乏全面性

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作缺乏全面性。做到“全過程、全專業(yè)、全方位協(xié)同”需要企業(yè)長期不懈的努力，多數(shù)企業(yè)的成本控制研究無法涵蓋項目管理的各個階段和重要細節(jié)，并且一些房地產(chǎn)公司僅關(guān)注項目的建設(shè)階段，從而導致成本控制功能非常差。在這種情況下，將不可避免地損害業(yè)務的利潤率，這是房地產(chǎn)公司在此階段的成本控制工作未能提供理想效果的主要原因之一。在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制研究中，相關(guān)人員只關(guān)注顯性成本，而忽略隱性成本支出。如果部門和負責成本控制的人員不注意隱性成本，成本控制將變得不平衡，給項目本身帶來隱患房地產(chǎn)公司很難獲得應有的收入。

2.2成本控制工作缺乏預算管理機制

預算管理機制是在開發(fā)各種項目時估算的開發(fā)成本與資金使用的計劃機制。它不但需要程序性文件，也需要企業(yè)知識儲備與適配能力的結(jié)合。但是，許多房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目的成本控制工作中缺乏這種機制，這導致預算結(jié)果的準確性和可靠性低。如果預算結(jié)果錯誤，則無法實現(xiàn)有效的成本控制。經(jīng)常會有后續(xù)執(zhí)行與計劃之間的偏差。另外，房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)周期較長，經(jīng)濟消耗呈現(xiàn)長期消耗曲線，這種情況下，房地產(chǎn)公司需要完善預算管理機制，減少成本管理的難度。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本管控

3.1自上而下的成本控制理論意識

成本控制意識是在常抓不懈持續(xù)改進中形成的。由自上而下重視而形成程序，由程序而文化，由文化而習慣，最終形成全員牢固的成本控制意識。房地產(chǎn)開發(fā)公司需要提高對成本控制的管理意識，建立成本控制管理體系，但是當管理層將重點放在項目管理和成本控制上時，就可以為成本控制提供制度支持，建立完整的成本控制和成本控制體系。其次，必須提高所有員工的成本控制意識，以便將成本控制應用于整個項目。

3.2健全項目管理和成本控制的制度

房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在項目開發(fā)的準備階段根據(jù)項目開發(fā)計劃制定合理的項目工程計劃。根據(jù)相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場狀況進行研究項目開發(fā)成本。制定科學合理的資本投資計劃，經(jīng)過專業(yè)審查和示范，在確保房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量的前提下，節(jié)省了成本，提高了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的經(jīng)濟效益。加強項目建設(shè)管理和成本控制，通過組織項目管理人員學習成本控制和管理專業(yè)培訓，提高項目管理人員的整體素質(zhì)，提高成本控制業(yè)務技能，然后制定成本計劃完善和控制系統(tǒng)，并在施工過程中實際執(zhí)行項目成本控制[1]。

3.3改善房地產(chǎn)項目成本核算的標準化

成本核算是房地產(chǎn)成本管理的重要組成部分，可以有效提高房地產(chǎn)公司成本管理的效率。在房地產(chǎn)項目成本核算模式的實際標準化方面，充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)提供的信息技術(shù)，引入并安裝現(xiàn)代的信息管理系統(tǒng)，有效提高成本管理知識水平。通過引入ERP系統(tǒng)，可以將房地產(chǎn)公司的間接費用成本管理作為基礎(chǔ)，并執(zhí)行預算控制在線處理。有必要進一步弄清成本核算的目標，根據(jù)實際情況進一步完善房地產(chǎn)公司的成本核算體系。

3.4竣工階段的決算核算

房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成和執(zhí)行是成本管理和控制的最后一道手續(xù)，預算和決算工作不僅是預算和決算部門的工作，而且是整個項目開發(fā)和建設(shè)過程的工作，共同完成與預算和決算有關(guān)的施工圖設(shè)計。收集并完全整合與項目成本管理，變更項目簽證和信息提供等驗收標準相關(guān)的材料。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行及時的成本統(tǒng)計，計算目標成本的執(zhí)行情況，對項目差異進行綜合分析和匯總，為房地產(chǎn)開發(fā)新項目的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)務的快速增長，使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理，也使房地產(chǎn)相關(guān)項目經(jīng)理變得更加專業(yè)。與此同時，提高了房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，增強了房地產(chǎn)公司的核心競爭力，并為房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]孫曉芳.試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本管控問題[J].中國市場，2020（36）：117-118.