淺析不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化

柴鵬義

【摘要】不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化對于提升不動產(chǎn)登記測繪工作效率、促進(jìn)不動產(chǎn)登記測繪行業(yè)發(fā)展具有重要意義。本文著眼于不動產(chǎn)登記測繪實際情況，利用文獻(xiàn)分析、實踐調(diào)查方法，闡述不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)內(nèi)涵，分析不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化可行性，并提出幾點不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化實施策略，希望可以對業(yè)內(nèi)起到一定參考作用。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;測繪業(yè)務(wù);一體化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

不動產(chǎn)登記制度對于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)具有重要意義，不動產(chǎn)登記制度落實效果體現(xiàn)了政府治理水平。在不動產(chǎn)登記工作中，應(yīng)做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作、不動產(chǎn)測量工作，測量工作占有基礎(chǔ)地位。在傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)開展中，分離的業(yè)務(wù)形式會影響不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)質(zhì)量與效率，而構(gòu)建一體化模式，可以提升不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)質(zhì)量，并提高政府服務(wù)效率，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變。

1、不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)概述

1.1業(yè)務(wù)類型

1.1.1規(guī)劃測繪業(yè)務(wù)

規(guī)劃測繪業(yè)務(wù)主要包含基礎(chǔ)放線驗線測量工作、地形圖測繪工作以及規(guī)劃竣工測量工作等。利用規(guī)劃監(jiān)督測量工作，可以檢驗建筑工程高度指標(biāo)、平面位置指標(biāo)、面積指標(biāo)與規(guī)劃審批要求是否相符。規(guī)劃測繪業(yè)務(wù)內(nèi)容涉及項目研究、項目設(shè)計階段的基礎(chǔ)地形圖測繪工作、施工放線測量工作、驗線測量工作以及驗收階段的竣工測量工作。

1.1.2國土測繪業(yè)務(wù)

在國土資源部門管理下，著眼于土地管理周期，可以開展國土測繪業(yè)務(wù)，開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集地籍測繪工作、不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作、用地審批環(huán)節(jié)土地勘測定界工作以及復(fù)核項目用地條件工作。

1.1.3房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)

房產(chǎn)測繪內(nèi)容主要為實測房屋、預(yù)測房屋、測量變更、房地產(chǎn)圖繪制等，房產(chǎn)測繪工作是不動產(chǎn)登記重要內(nèi)容。

1.2業(yè)務(wù)內(nèi)容

工程項目建設(shè)完成后，為讓不動產(chǎn)得到合法利用，需做好不動產(chǎn)登記工作。建設(shè)工程測繪業(yè)務(wù)可以將數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)提供給不動產(chǎn)登記工作，在建設(shè)工程項目建設(shè)中，測繪業(yè)務(wù)主要環(huán)節(jié)為審批環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、驗收環(huán)節(jié)。在審批設(shè)計過程中，根據(jù)施工許可證、測繪業(yè)務(wù)，可以確認(rèn)具體勘測定界，充分利用土地使用現(xiàn)狀圖、地形圖、土地利用規(guī)劃圖、不動產(chǎn)權(quán)籍圖、地下管線圖，可以生成勘測定界圖、界址點坐標(biāo)冊、勘測定界報告書等成果。在施工過程中，應(yīng)做好不動產(chǎn)界址放樣、現(xiàn)場土方量測繪、建筑放線、驗線測量、基坑監(jiān)測與沉降監(jiān)測等測繪工作，利用測繪成果，可以匯總各個專項測繪報告;在竣工環(huán)節(jié)，在項目封頂?shù)讲粍赢a(chǎn)登記過程中，應(yīng)做好竣工測量、不動產(chǎn)測繪等工作，以得到界址點坐標(biāo)冊、權(quán)屬圖、設(shè)計核實校準(zhǔn)圖、驗線成果[1]。

2、不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化可行性分析

2.1數(shù)據(jù)采集執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

在地籍圖根控制精度方面，根據(jù)TD/T1001《地籍調(diào)查規(guī)程》要求，利用RTK圖根點測量的時候，需要通過校核有效性方法保證測量精度。各圖根點都需要經(jīng)過兩次獨立觀測，并控制兩次測量平面較差在3cm以內(nèi)，高程較差在5cm以內(nèi)，圖根點高程、平面坐標(biāo)為限差內(nèi)平均值。CJJ/T73《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》要求控制點平面位置較差應(yīng)在5cm以內(nèi)。利用圖根導(dǎo)線開展測量工作中，在布設(shè)過程中，需保證每條支導(dǎo)線的總邊數(shù)在2條以內(nèi)，總長度應(yīng)在起算邊2倍以內(nèi)，在CJJ/T8《城市測量規(guī)范》中，規(guī)定圖根支導(dǎo)線數(shù)量在4條以內(nèi)。也就是說，RTK圖根點測量、圖根導(dǎo)線測量過程中，地籍測繪精度比行業(yè)內(nèi)規(guī)范一般要求要高，因此在控制精度上具有可行性。在界址點精度方面，觀察解析法獲得界址點精度要求、坐標(biāo)要求，可以發(fā)現(xiàn)一級界址點具有較高的精度要求，附著地物點采集精度要求也同樣較高，可以滿足等級測繪業(yè)務(wù)一體化開展。

2.2測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時序

在一般建設(shè)工程項目施工中，就施工時序而言，不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)重疊度相對較高，在施工階段，建筑工程放線作業(yè)時間節(jié)點、不動產(chǎn)界址放樣時間節(jié)點、測繪工作時間節(jié)點具有重疊性;在竣工階段，如竣工測量、地籍測繪、房產(chǎn)測繪工作中的基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)測繪內(nèi)容具有重疊性，且測繪條件基本相同，因此，不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化開展在測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時序上具有可行性[2]。

3、不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化實施建議

3.1促進(jìn)基礎(chǔ)地形圖測繪與地籍測繪融合

基礎(chǔ)地形圖測繪與地籍圖測繪工作采集方式、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、測量條件具有一定重疊性。在采集方式方面，當(dāng)前使用儀器設(shè)備均能讓二者精度指標(biāo)要求得到滿足。在采集要素方面，地籍測繪內(nèi)容比地形圖測繪內(nèi)容更大，地籍測繪主要內(nèi)容包含地形圖基本屬性與界址點、線與圍墻等地形地物。在采集精度方面，地籍圖測繪精度標(biāo)準(zhǔn)要求高于基礎(chǔ)地形圖測繪執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)要求。所以，在基礎(chǔ)地形圖測繪工作開展過程中，可以考量地籍測繪工作中對地形部分測繪的需要，以保證登記工作開展有序性、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息更新及時性。

3.2同步放線測量與土地界址放樁

為確認(rèn)建筑物位置，相關(guān)單位應(yīng)開展放線測量工作，為確認(rèn)用地邊界，相關(guān)單位應(yīng)開展土地界址放樁工作，在工程項目事中監(jiān)管階段，二者均是重要測繪工作。因放線測量、土地界址放樁的測量儀器、測量條件、測量方法基本相同，所以，可以利用統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)，同步開展工作，以提升工程建設(shè)事中監(jiān)管效率。

3.3統(tǒng)一竣工測量、房產(chǎn)測量與用地條件復(fù)核

在事后監(jiān)管階段，應(yīng)做好竣工測量工作、用地條件復(fù)核工作，通過實地測量保證工作效果。利用房地產(chǎn)測繪，可以測繪建筑物內(nèi)部情況，確認(rèn)具體建筑面積?？⒐y量、用地條件復(fù)核及房產(chǎn)測量工作具有一定相似性，所以，可以在不動產(chǎn)登記測繪中統(tǒng)一開展三項工作。當(dāng)前，部分城市已經(jīng)革新工程規(guī)劃核實管理規(guī)定，明確了在規(guī)劃核實前，《地籍測繪報告》是國土部門應(yīng)出具必備成果，所以，國土部門需要對用地邊界建筑物測繪位置核實工作予以高度重視，明確工作執(zhí)行規(guī)范精度要求，在具體工作中，可以在地籍測量復(fù)核用地條件時，開展建筑間距測算工作、建筑高度測算工作、建筑用地面積測算工作與退讓紅線距離測算工作、占地面積測算工作，讓傳統(tǒng)竣工測量被多樣竣工測量指標(biāo)分析所替代，防止有測繪重復(fù)現(xiàn)象產(chǎn)生，提升整體測繪工作效率[3]。

3.4積極探索一次收費多項服務(wù)新模式

現(xiàn)階段，在不動產(chǎn)登記工作中，主要是采用委托給多個單位，分別開展測繪業(yè)務(wù)的方法實施測繪工作，根據(jù)測繪項目內(nèi)容，分別核算委托測繪費用。在一體化實施中，可以根據(jù)項目內(nèi)容整體收取測繪業(yè)務(wù)費用，探索、打造一次收費多項服務(wù)新模式，讓測繪項目收費的環(huán)節(jié)變得更為簡練，并提升整體工作效率。值得注意的是，在新模式探索過程中，不動產(chǎn)登記測繪單位還應(yīng)做好模式宣傳工作，讓內(nèi)部人員了解新模式具體運行流程，讓登記單位做好配合工作，以保證工作效率，與此同時，新模式的運行必然會產(chǎn)生新問題，相關(guān)單位還應(yīng)在實踐工作中不斷分析問題產(chǎn)生原因，對模式運行策略進(jìn)行逐步調(diào)整，以保證模式應(yīng)用可持續(xù)性。

結(jié)語：

綜上所述，在數(shù)據(jù)采集執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時序方面，不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化均具有可行性，通過促進(jìn)基礎(chǔ)地形圖測繪與地籍測繪融合、同步放線測量與土地界址放樁、統(tǒng)一竣工測量、房產(chǎn)測量與用地條件復(fù)核以及積極探索一次收費多項服務(wù)新模式的主要策略，可以實現(xiàn)不動產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化目標(biāo)，提高登記測繪業(yè)務(wù)效率。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳德權(quán).測繪項目管理系統(tǒng)中工作流與GIS集成研究與實現(xiàn)[J].測繪與空間地理信息，2015，38（11）：83-85.