物流發(fā)展

2020年，疫情防控大環(huán)境加速了消費行為向線上轉變，激發(fā)了市場對倉庫，特別是高標倉、冷鏈倉的需求。與倉儲物流需求持續(xù)攀升相對應的是國內(nèi)物流倉庫資產(chǎn)不足，倉儲用地出讓更是供不應求。受行業(yè)前景吸引，國內(nèi)外資本也格外關注中國的物流市場，競爭愈發(fā)激烈。

基礎設施REITs政策出臺成為2020年的一件大事，倉儲物流被涵蓋在政策范圍內(nèi)，一旦正式落地，將增加市場資本供應，物流地產(chǎn)的流動性也會得到有效提高。此外，疫情下物流科技發(fā)揮了重要作用，自動化和智能化物流正好貼合了疫情防控的需求，預計物流地產(chǎn)運營商將繼續(xù)在科技層面加大投入力度。

1 普洛斯龍頭位置穩(wěn)固，國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)積極“輕量化”

截至2020年6月30日，我國現(xiàn)代大型倉儲物流設施運營商中，普洛斯中國持有完工倉儲面積約2897萬平方米。無論是在倉儲面積還是市占率都維持市場第一;萬緯物流持有累計開業(yè)建筑面積616萬平方米，更在物流資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化上屢有創(chuàng)新;ESR持有以資產(chǎn)管理規(guī)模計算的建筑面積760萬平方米，物流基金業(yè)務嫻熟;寶灣物流持有運營和管理倉儲面積約350萬平方米，為國內(nèi)物流地產(chǎn)商重資產(chǎn)的代表，所持倉庫均為高標倉，出租率穩(wěn)定，資產(chǎn)質量較好。

各家物流地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務網(wǎng)點均已實現(xiàn)了國內(nèi)一二線城市及重點區(qū)域城市的覆蓋，逐步建立起我國物流地產(chǎn)的全國網(wǎng)絡。

外資物流地產(chǎn)企業(yè)如普洛斯中國、ESR等，均堅持輕資產(chǎn)策略以加快項目周轉率，并借此提升了投資回報率。除物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理運營、投資業(yè)務外，普洛斯與ESR均將基金管理業(yè)務作為主業(yè)之一?；鸸芾淼哪Ｊ绞沟闷章逅埂SR為代表的外資融資成本維持低水平，因此得以在2020年的國內(nèi)市場持續(xù)攻城掠地。

而本土的物流地產(chǎn)企業(yè)像萬緯物流和寶灣物流等，盡管近年在資產(chǎn)證券化上積極作為，京東和蘇寧效仿外資物流地產(chǎn)基金，不過相較外資而言，國內(nèi)企業(yè)始終偏向重資產(chǎn)。另外值得關注和鼓勵的是，國內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)均在基建REITs政策出臺后作出了實質性的推動。

2 內(nèi)外投資者加碼，物流地產(chǎn)競爭日趨激烈

不錯的收益加上穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使得中國物流資產(chǎn)成為海外投資者關注的重點。相較國內(nèi)資本，海外投資者融資成本更低，因此對資產(chǎn)收益的訴求會有所放寬，因而在投資上更得心應手。2020年普洛斯、ESR、新宜中國、樂歌集團、領盛投資、黑石集團等外資，都在中國物流市場上有積極的投資動作，也側面印證了物流地產(chǎn)的盈利潛力。

由于物流資產(chǎn)的稀缺性，投資者愿意進一步放低初始凈收益至5%～5.5%，在一線城市與核心二線城市如京津冀地區(qū)、環(huán)滬地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)，物流資產(chǎn)的收益率可高達6%～6.5%。

由表1可見，海內(nèi)外物流地產(chǎn)投資者加碼中國多選擇合資公司、投資基金的形式對現(xiàn)有物流資產(chǎn)進行收并購。

2020年全球經(jīng)濟持續(xù)下行，使得部分開發(fā)商出現(xiàn)短期的資金緊張，急于出售資產(chǎn)以回籠資金。受益于此，收購者也能以相對心儀的價格購入優(yōu)質物流資產(chǎn)，如黑石對廣州國際機場富力綜合物流園的收購。受各國寬松的貨幣政策影響，市場資金流動性充足，但相較之下優(yōu)質的物流資產(chǎn)卻有限，可預見國內(nèi)物流地產(chǎn)投資市場的競爭會更加激烈。

由于冷鏈運輸在2020年數(shù)度檢出病毒，監(jiān)管趨嚴，民眾對進口冷藏食品的需求出現(xiàn)下降。2020年進出口冷鏈倉儲短期出現(xiàn)空置率拉升的局面，部分凍品類倉儲面積有所縮小，對于投資者來說則是一個壓價的好機會。

另外，社區(qū)團購競爭漸趨白熱化，生鮮電商企業(yè)存在部分擴倉需求，一二線城市的電商、生鮮等倉儲需求預計將持續(xù)活躍。

3 基建REITs前夜，物流地產(chǎn)忙于資產(chǎn)證券化

物流地產(chǎn)發(fā)展商向來重視資本流動性，對各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都相當關注。普洛斯、萬緯物流、寶灣物流、宇培集團、菜鳥物流都在2020年有資產(chǎn)證券化動作。觀察當前物流市場，物流園區(qū)的盈利模式明確，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，比較符合發(fā)行公募REITs的條件。對于一些自持物流園區(qū)的電商企業(yè)來說，擴大規(guī)模的需求是明確且迫切的，但自建倉儲對財務的影響也是現(xiàn)實存在的。公募REITs的推行正好能緩解重資產(chǎn)對財務造成的壓力，因此，不管是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)發(fā)展商還是自持倉儲的電商企業(yè)，都不滿足于僅僅類REITs和ABS等產(chǎn)品的發(fā)行。

實際上，像寶灣、萬科等物流地產(chǎn)類REITs，距離成熟市場還有一定差距。不過這些類REITs的實踐是非常行之有效的嘗試，能為國內(nèi)市場積累更多交易設計與商業(yè)運營層面的經(jīng)驗。

4 電商成復蘇關鍵因素，高標倉儲需求飆升

根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的信息，受新冠肺炎疫情沖擊，物流活動嚴重受阻，中國物流業(yè)景氣指數(shù)在2020年2月份跌至冰點，運輸型物流企業(yè)在疫情中受到的影響尤其明顯。不過2月后，受經(jīng)濟活動恢復以及市場需求釋放帶動，物流行業(yè)復工復產(chǎn)進程繼續(xù)加快。除了7月份中部地區(qū)物流業(yè)務因遭遇水災而再度受波及外，物流指數(shù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢。

圖1體現(xiàn)為物流業(yè)各項分指標中，包括業(yè)務總量指數(shù)、新訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)都呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的趨勢。隨著市場需求的釋放，物流業(yè)務趨向活躍，用工需求穩(wěn)定。特別是在11月電商購物節(jié)的帶動下，物流業(yè)景氣指數(shù)加快回升，達到57.5%的全年高位;快遞快運業(yè)也是物流業(yè)恢復的主要受惠者，各項指標均創(chuàng)年內(nèi)新高。從企業(yè)規(guī)?？?，大中小微型物流企業(yè)均保持在景氣區(qū)間，增勢向好。

倉儲方面，11月中國倉儲指數(shù)達到56.9%，業(yè)務量指數(shù)、新訂單指數(shù)和平均庫存周轉次數(shù)指數(shù)漲幅更是驚人，分別達到68.5%、62.3%以及59.5%，均為全年最高位。年末物流倉儲行業(yè)受到“雙十一”“雙十二”、圣誕、元旦等電商活動和節(jié)日因素以及冬儲需求的支持，復蘇相當明顯。全年來看，隨著國內(nèi)商品市場去庫存加快，除了幾個物流旺季外，下半年倉庫的需求在9～10月有所下降。見圖2。2020年9、10月一線城市需求面積分別為71.25和67.38萬平方米，二線城市需求面積分別為56.22和44.59萬平方米，其他城市需求面積則分別為24.31和16.61萬平方米，租金也因此承壓。一線城市由于倉庫需求的持續(xù)存在，租金趨于穩(wěn)定，其余城市倉庫價格則受需求影響而波動較大。

疫情之下的物流市場，更多高標倉需求與日俱增，而由于我國現(xiàn)代化倉儲設施起步較晚，市面上大部分倉儲設施仍以傳統(tǒng)倉為主。全國高標倉儲平均租金二季度下滑5.39%，空置率上升4.69%;三季度租金轉而上漲4.52%，空置率環(huán)比下降4.55%。從重點城市看，三季度，北京、上海、深圳高標庫平均租金領跑全國，均高于46元/

平方米/月，北京已超過60元/平方米/月;長春、沈陽高標庫平均租金水平較低，均低于24元/平方米/月。合肥、無錫、蘇州高標庫空置率相對較低，均低于6%;大連、重慶高標庫空置率相對較高，均高于30%。

5 “最后一公里”與物流自動化

無人機、無人配送車等工具在物流領域的應用最大限度地減少了勞動力短缺的風險，并有助于保持社會距離。因此，無接觸配送也成為2020年物流行業(yè)的熱點。借助AI進行路線優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，有效解決“最后一公里”配送難題。新石器、擎朗智能以及白犀牛無人車等科技公司，致力于研發(fā)無人配送車或物流機器人，并在此次疫情中投入了智能機器人進行消殺、運輸?shù)裙ぷ鳎麄兌荚?020年拿到了最新一筆風投資金。阿里、京東、蘇寧、百度、美團等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的無人配送車，也已上線運行。在港口、機場等場景中，馭勢科技的物流無人車已在香港機場完成落地，并在2020年2月份獲得B輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在去年11月獲得了辰韜資本數(shù)千萬人民幣的種子輪投資。

倉儲方面，物流倉儲機器人已經(jīng)細分為很多種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等。這些自動化設備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸?shù)冗\作進行全面參與替代，在提高空間利用率、降低土地和建筑成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準確性。另外，自動化倉儲設備的普及必然意味著對高標倉的需求，這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來說都是一個明顯的風向。

隨著自動化技術在物流領域應用的擴大，如何在提升算法的同時，學會想客戶所想、將技術落地并盡快擴大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關鍵。