淺談房地產(chǎn)征收評估中的難點及其建議

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民的生活質(zhì)量提高，城市化建設(shè)程度加快。由于房地產(chǎn)征收評估在房屋征收補償中起到了關(guān)鍵的意義， 所以為完善城市建設(shè)和社會保障體系，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進社會的和諧發(fā)展，合理及公平地解決房地產(chǎn)征收過程中的矛盾成為重中之重。但房屋征收評估過程中的影響因素多，涉及的金額大，銜接的部門多，征收過程復(fù)雜困難。且隨著城市化進程加深，房屋征收爆發(fā)了越來越多的補償矛盾，且征收矛盾越演越烈。為促進房地產(chǎn)征收評估行業(yè)的優(yōu)化改進，完善房地產(chǎn)征收評估體制建設(shè)，就需要對房地產(chǎn)征收評估現(xiàn)存問題進行分析，提出合理化的改進建議。

一、 房地產(chǎn)征收評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)征收是指為了公共利益的需要，市、縣級人民政府作出房屋征收決定，征收包括國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?shù)男姓袨?。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對房地產(chǎn)征收估價服務(wù)提出許多新的需求，各種“新、奇、特”估價業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的房地產(chǎn)評估，經(jīng)歷了20多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題，例如征收評估資料收集困難、征收評估機構(gòu)不當(dāng)競爭、征收評估專業(yè)人才缺失、征收評估機制不完善等問題都是迫切需要解決的。房地產(chǎn)評估現(xiàn)階段不能完全地適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求，這些問題都制約著我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢， 就必須要正視房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題，積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估制度。

二、 房地產(chǎn)征收評估中的難點

1.征收評估資料收集困難。首先，房屋產(chǎn)權(quán)資料收集困難。其一，各地的房屋征收項目通常位于老舊城區(qū)或偏遠(yuǎn)郊區(qū)，會出現(xiàn)為節(jié)約登記費用而未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。其二，由于繼承、贈予等原因，房屋未辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。其三，還存在用途、年代、面積等信息不全，后期改、擴、翻建后房屋與原產(chǎn)權(quán)證明不一致等問題。其四，房地產(chǎn)交易、收益、開發(fā)成本等資料收集困難。因為交易、收益、開發(fā)成本等資料難以搜集使估價方法在實際操作中都存在一定障得。征收評估所用方法一般主要是根據(jù)當(dāng)?shù)赜猛尽n次相仿的房地產(chǎn)情況，諸如供求、價格指數(shù)與成交量等，以此來進行評判。不過部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場整體發(fā)展程度較低，同時政府方面沒有公開相應(yīng)的數(shù)據(jù)。與此同時，評估機構(gòu)的市場調(diào)查、分析能力偏弱，這種狀況下便會導(dǎo)致因為數(shù)據(jù)不足而讓技術(shù)參數(shù)方面出現(xiàn)較大的問題。

2.征收評估機構(gòu)不當(dāng)競爭。首先，房地產(chǎn)評估機構(gòu)是需要資質(zhì)的， 所以現(xiàn)在的評估業(yè)務(wù)基本上會處于壟斷狀態(tài)，評估機構(gòu)會直接和征收部門合作，其中存有一定的經(jīng)濟往來，進而讓房屋評估的公正性出現(xiàn)問題，被征收者出現(xiàn)相應(yīng)的損失。除此之外，部分區(qū)域雖然有很多估價機構(gòu)，但是此種狀況和其市場發(fā)展水平是不匹配的，這樣便會出現(xiàn)估價機構(gòu)搶奪市場份額，很多估價機構(gòu)還可能會使用低價格策略，比如“惡意低收費”等方式來搶占市場，這樣一來，獨立、客觀、公正的估價原則很難得到保證。再其次，非房地產(chǎn)估價師的股東，也會因為利益等問題來干擾估價活動，造成估價報告質(zhì)量無法把控的狀況出現(xiàn)。這樣一來，便會在更大程度上影響房屋征收補償工作的開展。最后，部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資金較少，無法很好地支撐自身的發(fā)展。此種狀況下，外部環(huán)境在進一步惡化，多個估價機構(gòu)間的競爭也日益激烈，而因為自身能力偏低而無法開展相關(guān)信息搜集、評估工作，也會進一步造成評估效果的低下，導(dǎo)致房屋征收評估工作出現(xiàn)相應(yīng)的問題。

3.征收評估專業(yè)人才缺失。首先，單一的資格等級制度遏制了房地產(chǎn)估價師行業(yè)整體素質(zhì)和能力的提高。我國房地產(chǎn)估價人員資格只有單一的房地產(chǎn)估價師資格。單一估價師資格，勢必造成估價師沒有了更新知識的創(chuàng)新動力。其次，房地產(chǎn)估價師收益得不到有效保障，隨著初步評估、正式評估、現(xiàn)場解釋到估價鑒定等一系列步驟，房地產(chǎn)估價師的風(fēng)險在不斷增加，可能會承擔(dān)賠償責(zé)任甚至依法追究刑事責(zé)任。再其次，由于參加繼續(xù)教育的方式較為靈活，職業(yè)道德教育的考核缺乏有效的手段，監(jiān)管缺乏有效的約束機制，繼續(xù)教育的效果大打折扣。

4.征收評估機制不完善。一方面，關(guān)于征收和補償問題，能否解決的關(guān)鍵便在于補償金額，而評估值則是補償金額的主要參考，由此可見，補償金額和評估值二者間密切相關(guān)。所以，房地產(chǎn)價值評估變成了當(dāng)下征收、補償工作的關(guān)注點。目前在實踐中，還存在著房地產(chǎn)征收估值方法不統(tǒng)一，未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整基準(zhǔn)價格等問題。另一方面，在《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對房地產(chǎn)評估制度的法定地位進行了明確，不過關(guān)于房地產(chǎn)評估方面的內(nèi)容卻很少。部分法規(guī)當(dāng)中有談到關(guān)于房地產(chǎn)評估方面的內(nèi)容，不過無法被當(dāng)作是評估行為方面的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來，因為細(xì)則內(nèi)容的不明確，導(dǎo)致評估人員沒有辦法很好地展現(xiàn)自身的積極性，相關(guān)征收評估工作也無法正常的開展。

三、 房地產(chǎn)征收評估改進對策

1.擴充渠道搜集估價相關(guān)基礎(chǔ)資料。第一，評估人員需提升和房屋征收部門間的交流水平，多關(guān)注產(chǎn)權(quán)資料效用，讓其提供關(guān)于房屋方面的全部產(chǎn)權(quán)證明資料，不能遺漏其中相關(guān)內(nèi)容。第二，可借助付費、長期合作等方式，由房地產(chǎn)經(jīng)濟公司處來購置相應(yīng)的交易實例，獲取實際數(shù)據(jù)。第三，估價人員應(yīng)具有良好的工作習(xí)慣，日常工作中多積累，這樣便可以慢慢地構(gòu)建起交易案例數(shù)據(jù)庫。第四，政府部門應(yīng)按時公布關(guān)于房地產(chǎn)市場的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同時評估機構(gòu)也應(yīng)提升和市場調(diào)查能力，在綜合運用各類數(shù)據(jù)技術(shù)的基礎(chǔ)上，明確出評估技術(shù)參數(shù)。對于行業(yè)內(nèi)部的不同企業(yè)，也需提升合作水平，一同構(gòu)建出房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，推動行業(yè)整體的可持續(xù)化發(fā)展。

2.構(gòu)造良好競爭環(huán)境。第一，建立良性的進入與退出機制。行業(yè)協(xié)會需按照估價師的具體收入情況來限制估價機構(gòu)的開設(shè)數(shù)量，同時可確定出相應(yīng)的優(yōu)勝劣汰制度，針對不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、具有嚴(yán)重違反職業(yè)道德的行為，可直接將其剔除估價行為。對于經(jīng)營裝不佳的估價機構(gòu)，行業(yè)協(xié)會方面應(yīng)采用相關(guān)措施，如通過兼并等來確保市場的穩(wěn)定。由此，估價機構(gòu)便能夠更好地進行平等化、高質(zhì)量化的競爭，這對于行業(yè)整體的健康、持續(xù)化發(fā)展來講是十分重要的。第二，可構(gòu)建技術(shù)導(dǎo)向型的專門化估價機構(gòu)，提高估價的科學(xué)性與專業(yè)性，可有效避免估價機構(gòu)為謀求利益而擾亂競爭環(huán)境的問題。第三，完善房地產(chǎn)估價行業(yè)自律，市場競爭模式下，行業(yè)自律便是一類很好地能夠維護行業(yè)競爭的模式，同時也是行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。行業(yè)協(xié)會的管理則是督促行業(yè)自律的重要方式。所以，各個區(qū)域均應(yīng)構(gòu)建起專門的行業(yè)協(xié)會，借助行業(yè)協(xié)會管理的方式，設(shè)計出統(tǒng)一化的估價技術(shù)準(zhǔn)則，以此按照相關(guān)參數(shù)開展估價工作，從而減輕政府的行政管理壓力，進一步規(guī)范估價機構(gòu)。

3.加強專業(yè)人員培訓(xùn)。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人們生活水平提高，房地產(chǎn)估價的地位日益凸顯，對于房地產(chǎn)估價師的期望也越來越高。因此，房地產(chǎn)估價師更要注重自身的專業(yè)素養(yǎng)與職業(yè)道德建設(shè)。第一，構(gòu)建層級化的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，提升行業(yè)關(guān)于相關(guān)級別認(rèn)定方面的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，同時每一級按照年限依次遞進，由此來督促估價人員提升自身的專業(yè)水平，更好地開展相關(guān)房地產(chǎn)估價研究工作。第二，建立收益與風(fēng)險對應(yīng)制度，留住優(yōu)秀評估人才。由于房屋征收評估，評估難度大、技術(shù)要求高，職業(yè)風(fēng)險大，這一定程度上打擊了房地產(chǎn)估價機構(gòu)開展房屋征收評估工作的熱情和主動性。所以，構(gòu)建相對完善的評估收費制度，推動收益、風(fēng)險的相對應(yīng)發(fā)展成為工作的重心。對此，條件較優(yōu)的區(qū)域應(yīng)首先優(yōu)化自身的市場競爭機制，根據(jù)評估的難易狀況、風(fēng)險水平等進行收費，進而逐步確定出相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)工作的開展奠定基礎(chǔ)。只有收入、風(fēng)險彼此對應(yīng)的行業(yè)，人才才會長期發(fā)展，對于整個行業(yè)來講也是其持續(xù)化發(fā)展的重要保證。第三，估價師自身的道德建設(shè)水平也是需關(guān)注的重要內(nèi)容，對此，可以建立職責(zé)分明的獎懲制度，對于估價師的職業(yè)道德建設(shè)進行全方位的檢查、考核，對于違法違規(guī)操作的人員進行嚴(yán)肅處理，并在行業(yè)內(nèi)進行通報批評，行為嚴(yán)重惡劣者可通過媒體披露，對于表現(xiàn)優(yōu)異者，給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵與榮譽。只有將誠信作為標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價才能減少更多的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，保障行業(yè)健康、有序發(fā)展。

4.建立完善評估機制。一方面，通過編寫房屋征收評估技術(shù)指引可以明確規(guī)定參數(shù)選取標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一被征收房屋價值的估價方法，并不斷補充各項法律的使用條件。在技術(shù)指引確認(rèn)以后的是不斷的更新設(shè)計。另一方面，由于法律法規(guī)中的規(guī)定過于籠統(tǒng)，在實施的過程中難度較大，行政部門應(yīng)該制定一些新的處理辦法，更加有利于評估活動的開展。制定征收補償方案時，對于一些裝飾物品的搬遷補助費、停業(yè)造成的損失都要一一明確規(guī)定，配套制度的制定要具有科學(xué)性和可操作性，才能讓評估制度更加完善，有利于我國建設(shè)事業(yè)上的征收補償工作。

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展有著促進作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)征收評估對我國社會主義市場經(jīng)濟健康、全面發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化進程中的價值也不可替代。我國房地產(chǎn)征收評估行業(yè)雖然發(fā)展勁頭十足，前景廣闊，但在實踐過程中還是無可避免得存在著一些問題，比如征收評估資料收集困難，征收評估機構(gòu)不當(dāng)競爭，征收評估專業(yè)人才缺失，征收評估機制不完善等。房地產(chǎn)有關(guān)部門可以從擴充渠道搜集資料，構(gòu)造良好競爭環(huán)境，加強專業(yè)人員培訓(xùn)，建立完善評估機制入手，有針對性地改進房地產(chǎn)征收評估中的難點，以促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

（作者單位：山西金大地房地產(chǎn)估價有限公司）