關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在問題及對策的思考

張彥軍

【摘要】經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)增縮減緩，企業(yè)面臨的競爭局勢愈加險峻。產(chǎn)業(yè)集中化已然成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的必然發(fā)展趨勢，要想得以穩(wěn)定運(yùn)營發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力推進(jìn)全面預(yù)算管理，對企業(yè)各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行全方面控制與協(xié)調(diào)，逐步增強(qiáng)核心競爭力以及治理水平。本文對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的意義進(jìn)行分析，探究了當(dāng)前存在的問題，并從多個方面討論了應(yīng)對策略，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);預(yù)算管理;問題;對策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.183

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、風(fēng)險與利潤呈正比的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系持續(xù)轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展不再過于強(qiáng)調(diào)擴(kuò)張規(guī)模，而是應(yīng)將重心放在質(zhì)量效益的提升上，走上轉(zhuǎn)型升級之路。全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)最常用的管理控制工具，房地產(chǎn)企業(yè)積極引入并推進(jìn)全面預(yù)算，強(qiáng)化企業(yè)全員的全面控制思想，一方面可實(shí)現(xiàn)利潤效益最大化，另一方面可實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，推動企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的意義

全面預(yù)算管理是指以預(yù)算為核心，強(qiáng)調(diào)企業(yè)全面參與，對各項(xiàng)經(jīng)營活動展開預(yù)算控制，合理配置資源，建立完善的預(yù)算管理流程，預(yù)測企業(yè)現(xiàn)金流量以及利潤，確保經(jīng)營活動的有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目由設(shè)計開發(fā)環(huán)節(jié)到銷售回款環(huán)節(jié)，都應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃與資金有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)，只有設(shè)置適宜的預(yù)算節(jié)點(diǎn)，才能科學(xué)編制預(yù)算、嚴(yán)格控制預(yù)算，從預(yù)算的角度出發(fā)對項(xiàng)目各環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險進(jìn)行控制并合理規(guī)避，這樣才能推動企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營與發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)行全面預(yù)算管理的意義如下：

1.1有利于提高企業(yè)競爭實(shí)力

在國家宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源的成本與難度日益加大，企業(yè)間的競爭也愈加突出，由于成本居高不下，企業(yè)可獲得經(jīng)濟(jì)利潤的控制也有所縮減。這種情況下，如何實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項(xiàng)難題。通過實(shí)行全面預(yù)算管理，一方面可形成互相制約、互相協(xié)調(diào)的內(nèi)部關(guān)系，便于預(yù)算人員及時獲取所需信息，包括企業(yè)資金使用情況、企業(yè)成本控制情況等，制定可行的預(yù)算執(zhí)行方案，另一方面可對具體項(xiàng)目開展各個環(huán)節(jié)的實(shí)際情況有所掌握。及時發(fā)現(xiàn)問題加以優(yōu)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。

1.2有利于提升企業(yè)運(yùn)營水平

我國房地產(chǎn)企業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，企業(yè)逐步探尋新的發(fā)展之路，重新梳理戰(zhàn)略布局，對整個行業(yè)的未來發(fā)展前景以及企業(yè)運(yùn)營管理實(shí)際展開分析，科學(xué)研判，制定短期、長期發(fā)展計劃，細(xì)化分解戰(zhàn)略規(guī)劃，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[1]。而在此過程中，最主要的理論指導(dǎo)則是“全面預(yù)算管理”，通過建立健全全面預(yù)算管理體系，可為戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)略落地提供支撐與保障，同時有利于提升企業(yè)的運(yùn)營水平。

2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)存問題分析

2.1預(yù)算管理意識薄弱

全面預(yù)算管理的優(yōu)勢體現(xiàn)在“全面”二字，主要是指企業(yè)全員參與，涵蓋企業(yè)所有經(jīng)營項(xiàng)目的每一環(huán)節(jié)。但受到諸多因素影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)將此項(xiàng)工作與財務(wù)工作相對等，簡單地制定相應(yīng)規(guī)章制度，要求財務(wù)人員全權(quán)負(fù)責(zé)預(yù)算工作，并未設(shè)置專職崗位或者組建預(yù)算管理小組，企業(yè)其他部門的參與度并不高。還有的企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算管理主要用于成本控制方面，只是對各項(xiàng)費(fèi)用成本支出進(jìn)行預(yù)算管理，并未將全面預(yù)算的作用切實(shí)發(fā)揮出來。加上企業(yè)員工預(yù)算意識薄弱，缺乏參與預(yù)算管理的積極性，這對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的落實(shí)造成負(fù)面影響。

2.2預(yù)算編制尚未落實(shí)

財務(wù)預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的預(yù)算形式，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)行為以及經(jīng)濟(jì)活動，提升企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的能力，包括市場風(fēng)險、資金風(fēng)險等等。預(yù)算編制屬于全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算認(rèn)知有偏差，預(yù)算編制還尚未落實(shí)，主要體現(xiàn)為：預(yù)算編制方法單一，往往以增量預(yù)算法為主，只考慮到簡單易行，過于依賴歷史數(shù)據(jù);未能打破思維定期，看重短期的精力理念，編制預(yù)算不符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，即使預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)明顯差異，也難以進(jìn)行調(diào)整。

2.3預(yù)算執(zhí)行效力不佳

預(yù)算執(zhí)行是最主要的環(huán)節(jié)，執(zhí)行效力是否良好決定著全面預(yù)算管理的最終效果。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)徟鷻C(jī)制不夠嚴(yán)謹(jǐn)，預(yù)算執(zhí)行具有一定的隨意性，不經(jīng)授權(quán)審批項(xiàng)目、越權(quán)審批等情況仍舊存在，對企業(yè)運(yùn)營管理造成直接影響。有的企業(yè)管理層盲目放權(quán)，要求財務(wù)人員直接進(jìn)行審批，但因業(yè)財之間缺乏有效溝通，財務(wù)人員往往很難掌握業(yè)務(wù)開展以及預(yù)算執(zhí)行情況，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行審批，在資金金額方面加大約束力度[2]。另外，缺少全過程監(jiān)督機(jī)制，不能把握預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行之間的偏差，預(yù)算管理制度極易流于形式，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效力不見，全面預(yù)算管理的推進(jìn)受阻。

2.4預(yù)算管理制度欠缺

“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并完善預(yù)算管理制度，對預(yù)算工作的開展提供支撐與保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有組織鏈條長、流程復(fù)雜的特點(diǎn)，制定預(yù)算管理制度也存在一定的難度，同時牽扯到多個方面的影響引入，若是無法全面考慮，必然不利于全面預(yù)算的落實(shí)、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度的缺失主要體現(xiàn)為：直接照搬同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的管理制度，適用性、可行性不強(qiáng);現(xiàn)有規(guī)章制度難以起到約束作用，也不能規(guī)范企業(yè)內(nèi)部員工的實(shí)際行為;預(yù)算管理制度覆蓋范圍狹窄，僅存在于財務(wù)部門內(nèi);制衡機(jī)制缺失，各部門各自為政，積極配合并參與預(yù)算管理的主動性不足。

2.5預(yù)算績效考核不足

預(yù)算績效考核必不可少，主要目的是根據(jù)對預(yù)算執(zhí)行情況的綜合評價，分析預(yù)算管理存在的不足，采取措施加以改進(jìn)，完成分析報告，為下一年度的預(yù)算工作提供參考。盡管大部分房地產(chǎn)企業(yè)已順應(yīng)潮流引入全面預(yù)算管理，但還是未能關(guān)注事后環(huán)節(jié)，預(yù)算績效考核不足，設(shè)置的績效考核指標(biāo)、考核范圍過于籠統(tǒng)，現(xiàn)行考核機(jī)制并不健全。有的企業(yè)建立了預(yù)算績效考核機(jī)制，然而這一機(jī)制因缺乏考核力度淪為一紙空談，加上激勵機(jī)制不合理，績效獎懲手段單一，一定程度上也影響著預(yù)算考核，難以保持企業(yè)員工的工作積極性，全面預(yù)算管理落實(shí)成效不到位。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效策略

3.1強(qiáng)化全面預(yù)算管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，正確認(rèn)知“全面”的含義，強(qiáng)化全體員工的預(yù)算管理意識。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可通過專題宣傳的形式，使企業(yè)員工在參與宣傳活動的過程中理解全面預(yù)算基本概念與內(nèi)涵，經(jīng)由財務(wù)人員的引導(dǎo)與提示，真正地認(rèn)識到全員參與的必要性，端正個人思想態(tài)度，積極將全面預(yù)算融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的各個環(huán)節(jié);另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可定期組織經(jīng)驗(yàn)分享交流活動、教育培訓(xùn)活動，為員工分享個人經(jīng)驗(yàn)提供平臺，打牢全面預(yù)算的基礎(chǔ)，互相學(xué)習(xí)，積累更多的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逐漸形成相互配合、相互影響的關(guān)系。

3.2確保預(yù)算編制的科學(xué)性

預(yù)算編制環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)財務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算的結(jié)合，梳理預(yù)算編制流程，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定適宜的預(yù)算計劃。在選擇預(yù)算編制方法的過程中，需注重適用性以及靈活性，如零基預(yù)算法、彈性預(yù)算法等，結(jié)合市場環(huán)境、企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀以及實(shí)際需求進(jìn)行確定[3]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期，必須做好調(diào)研工作，避免盲目編制預(yù)算，設(shè)置專門的預(yù)算管理小組，各部門都應(yīng)積極完成部門預(yù)算，及時遞交，經(jīng)審批之后層層分解，通過預(yù)算確定具體的工作任務(wù)、工作目標(biāo)等，下達(dá)至各個部門有序執(zhí)行。

3.3加大預(yù)算管理執(zhí)行效力

為了提升預(yù)算執(zhí)行效力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)督控制力度，充分依托信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)全過程跟蹤監(jiān)控。首先，搭建預(yù)算管理信息化系統(tǒng)，嚴(yán)格審批流程以及手續(xù)，明確劃分層級，要求企業(yè)員工走流程辦事，同時遏制越權(quán)審批行為;其次，建立預(yù)警監(jiān)督機(jī)制，若是房地產(chǎn)項(xiàng)目某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)預(yù)算超支的現(xiàn)象，必須第一時間發(fā)出預(yù)警信號，及時上報，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、管理層共同商討方案，履行特殊審批手段，避免發(fā)生因預(yù)算超支而停止項(xiàng)目進(jìn)程的情況。此外，全方位監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行過程，如果預(yù)算與實(shí)際有偏差，應(yīng)當(dāng)在獲得權(quán)限后適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，分析主要的影響因素，排查安全隱患，進(jìn)而確保預(yù)算執(zhí)行效力。

3.4健全預(yù)算管理制度體系

一要以制度為保障，明確責(zé)任中心的權(quán)利與職責(zé)，確定編制、匯總分析、執(zhí)行控制等主要負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格遵循崗位責(zé)任制，增強(qiáng)企業(yè)員工的工作責(zé)任心;二要設(shè)置執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)建立制度體系，持續(xù)改進(jìn)與完善，形成定額標(biāo)準(zhǔn);三要采用上下結(jié)合的方式，優(yōu)化整合預(yù)算管理體系，將不同層級、不同部門納入到其中，增設(shè)制衡機(jī)制，綜合平衡、溝通協(xié)調(diào)，擬定全面預(yù)算管理方案，同時結(jié)合內(nèi)控規(guī)范要求提升各項(xiàng)制度的規(guī)范性與嚴(yán)謹(jǐn)性;四要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”，以全面預(yù)算為核心開展經(jīng)營活動，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，加大監(jiān)督控制力度，采取適宜的制約手段，最終形成全面預(yù)算管理局面。

3.5注重全面預(yù)算績效考核

完善預(yù)算績效考核是落實(shí)全面預(yù)算管理的必要前提[4]。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重預(yù)算績效考核，建立考核機(jī)制，對預(yù)算執(zhí)行過程進(jìn)行綜合評價，同時充分運(yùn)用考核結(jié)果，將考核結(jié)果作為再次調(diào)整預(yù)算方案的主要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)引入多層級預(yù)算考核模式，遵循由上至下的原則，劃分不同層級、不同崗位的職責(zé)，細(xì)化分析預(yù)算績效考核指標(biāo)，擴(kuò)大考核范圍以及考核深度，將績效考核結(jié)果與物質(zhì)獎勵直接掛鉤，并創(chuàng)新激勵手段，如崗位晉升、薪資調(diào)整等，保持企業(yè)員工的積極性。

結(jié)語：

綜上所述，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)積極引入全面預(yù)算管理，對其意義以及現(xiàn)存問題有充分地把握，從問題出發(fā)探索可行的完善對策，使得預(yù)算管理水平得以提升，同時實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管控，發(fā)揮全面預(yù)算的實(shí)際作用，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程。

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