房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)及其要點(diǎn)探索

【摘要】在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，有著多種系統(tǒng)性管理手段，其中房地產(chǎn)開發(fā)管理較為突出，對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)管理，應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目具體情況為切入點(diǎn)，同時(shí)采用行之有效的管理手段，推動(dòng)開發(fā)工作有序開展。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理，本文對(duì)其價(jià)值進(jìn)行了概述，并分析了房地產(chǎn)開發(fā)管理特點(diǎn)，最后對(duì)開發(fā)管理要點(diǎn)進(jìn)行了探究，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);復(fù)雜性特點(diǎn);開發(fā)管理;可行性管理要點(diǎn)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.085

在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)企業(yè)是重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，工程建設(shè)質(zhì)量除了與人們的利益息息相關(guān)，也能直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。故而在項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)、可行的管理目標(biāo)，盡可能避免因人為因素，從而對(duì)建設(shè)質(zhì)量造成影響，在此基礎(chǔ)上，有助于增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理價(jià)值

近年來，伴隨社會(huì)的快速進(jìn)步，再加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，這在很大程度上，直接促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。基于這樣的社會(huì)背景，在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，促使市場競爭愈加激烈。面對(duì)這樣的競爭形勢，對(duì)于每一個(gè)行業(yè)而言，有必要做好項(xiàng)目管理工作，這有著較大的意義，在保證管理質(zhì)量的前提下，有助于推動(dòng)項(xiàng)目工程有序進(jìn)行，確保企業(yè)能夠健康穩(wěn)定發(fā)展。以開發(fā)管理角度來看，開發(fā)管理和項(xiàng)目施工的多項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)，譬如施工質(zhì)量與成本，而且在一定程度上，能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。以合理、有效的方式，進(jìn)行房地產(chǎn)管理與開發(fā)，這可以確保工程施工順利開展，從而有助于增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理特點(diǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)于其存在的開發(fā)管理特點(diǎn)，本文主要從壽命周期性特點(diǎn)、復(fù)雜性特點(diǎn)、階段性特點(diǎn)等方面進(jìn)行分析，以供參考。

2.1壽命周期性特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理而言，就是為了更好規(guī)劃與控制房地產(chǎn)工作，以便在既定時(shí)間內(nèi)，促使項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。將其功能有效發(fā)揮出來。若在較短時(shí)間內(nèi)，能夠達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)，這對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目而言，會(huì)消除項(xiàng)目所具有的價(jià)值，故而針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理，對(duì)于其壽命周期性特點(diǎn)而言，除了能夠進(jìn)行預(yù)知的，這一特點(diǎn)也是客觀存在的。

2.2復(fù)雜性特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，會(huì)涉及較多的部門，故而在具體管理中，往往會(huì)涵蓋較多的組織內(nèi)容，由此向有關(guān)管理者提出較高的要求，需要具備較高的知識(shí)水平，從而對(duì)于開發(fā)管理中發(fā)生的問題，能夠得到更好的處理。以實(shí)際工作現(xiàn)狀來分析，開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，在工程實(shí)施的過程中，往往會(huì)存在諸多不確定因素，進(jìn)而有礙于開發(fā)管理工作有序進(jìn)行，促使管理更加復(fù)雜。另一方面，在開發(fā)管理執(zhí)行中，有必要建立新的管理組織機(jī)構(gòu)，其中離不開不同組織與經(jīng)歷的人員，以一起溝通協(xié)調(diào)的方式，基于對(duì)有關(guān)要求的滿足，譬如技術(shù)要求，以便能夠有效開展開發(fā)以及管理工作。通過以上的分析得知，在工程項(xiàng)目開發(fā)中，無論是復(fù)雜性特點(diǎn)，還是系統(tǒng)性特點(diǎn)，均會(huì)影響到項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量。

2.3階段性特點(diǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，往往表現(xiàn)出系列的特點(diǎn)，其中階段性特點(diǎn)較為突出，基于房地產(chǎn)開發(fā)階段，充分結(jié)合不同的施工類型，能夠科學(xué)合理劃分任務(wù)，一般而言，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，由于有著較大的不同，故而針對(duì)房地產(chǎn)管理，無論是基本的定義，還是具體的工作內(nèi)容，均有著一定的不同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)于有關(guān)管理者而言，應(yīng)當(dāng)以工程具體情況為切入點(diǎn)，將所需完成的內(nèi)容體現(xiàn)出來，制定合理、可行的管理目標(biāo)，與此同時(shí)，將管理措施落實(shí)到位。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理要點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)管理要點(diǎn)，本文主要從建議書管理要點(diǎn)、可行性管理要點(diǎn)、設(shè)計(jì)階段管理、建設(shè)實(shí)施階段管理、竣工階段管理要點(diǎn)等方面進(jìn)行探究，以供參考。

3.1建議書管理要點(diǎn)

對(duì)于建議書的開發(fā)管理，有效、合理評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目，是這一階段的核心任務(wù)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審查，判斷是否滿足有關(guān)規(guī)劃要求，與房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是否相符，與此同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，全方位考慮在多個(gè)方面的投入要求，譬如人力與財(cái)力方面。另一方面，對(duì)于項(xiàng)目有關(guān)管理者來講，有必要進(jìn)一步研究相關(guān)的問題，譬如建設(shè)資源與規(guī)模，在全面調(diào)查以及研究項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，能夠促進(jìn)開發(fā)工作有序進(jìn)行。

3.2可行性管理要點(diǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)處于可行性研究階段，就是把企業(yè)視為委托單位，由有關(guān)的設(shè)計(jì)與咨詢單位進(jìn)一步研究開發(fā)項(xiàng)目，判斷其是否具備可行性。在可行性研究階段，需要全面分析房地產(chǎn)開發(fā)的兩個(gè)層面，一是技術(shù)層面，二是經(jīng)濟(jì)層面，在有效比較多個(gè)方案的基礎(chǔ)上，給出科學(xué)合理的建議。另外，對(duì)于這一種方案性建議而言，需要通過咨詢與開發(fā)單位的確認(rèn)，方可編輯有關(guān)的報(bào)告性內(nèi)容，在獲取有關(guān)部門審批之后，無論是投資項(xiàng)目，還是設(shè)計(jì)文件的制定，都應(yīng)當(dāng)將報(bào)告性內(nèi)容視為主要依據(jù)。一般而言，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)處于可行性管理階段時(shí)，往往有著一定的科學(xué)屬性，由此對(duì)于有關(guān)管理者來講，務(wù)必提高重視程度，不能忽視這一管理階段，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，應(yīng)當(dāng)以科學(xué)合理的方式，執(zhí)行啟動(dòng)程序，不可出現(xiàn)盲目執(zhí)行的情況。

3.3設(shè)計(jì)階段管理

對(duì)于設(shè)計(jì)階段的管理，無論是技術(shù)層面，還是經(jīng)濟(jì)層面，都屬于主要的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，對(duì)于項(xiàng)目工作的開展，需要保持仔細(xì)認(rèn)真的態(tài)度，并進(jìn)行周密的安排，以科學(xué)合理的方式，處理好一系列決策性內(nèi)容，在影響工程開展的因素中，這是核心的因素。除此之外，在這一管理過程中，應(yīng)當(dāng)全面考慮企業(yè)的綜合能力，并結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，避免因設(shè)計(jì)出現(xiàn)失誤，從而導(dǎo)致施工成本被提高。

3.4建設(shè)實(shí)施階段管理

當(dāng)項(xiàng)目處于實(shí)施階段，往往會(huì)發(fā)生諸多的質(zhì)量性問題。故而在項(xiàng)目實(shí)施中，要采取科學(xué)合理的手段，防止發(fā)生一系列的問題，譬如讓利問題，此外對(duì)于投標(biāo)單位的選擇，應(yīng)當(dāng)遵循“三公”的原則，也就是公開、公正以及公平。另一方面，對(duì)于招標(biāo)過程的開展，要避免發(fā)生私自議標(biāo)的情況，加以考察及評(píng)估投標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營情況，防止因出現(xiàn)資金問題，從而影響到項(xiàng)目的開發(fā)。

3.5竣工階段管理要點(diǎn)

對(duì)于竣工階段的管理，主要體現(xiàn)于兩方面的考核，一是項(xiàng)目實(shí)施情況，二是項(xiàng)目考核情況，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況進(jìn)行檢驗(yàn)，判斷是否滿足設(shè)計(jì)要求，在項(xiàng)目質(zhì)量檢查方面，這屬于最后的環(huán)節(jié)。在竣工階段管理中，對(duì)于有關(guān)管理者而言，針對(duì)工程的竣工驗(yàn)收，需要制定科學(xué)、合理的規(guī)章制度，與此同時(shí)，依據(jù)所制定的規(guī)章制度，開展有關(guān)的檢查工作，以便在既定時(shí)間內(nèi)，能夠順利完成項(xiàng)目工程施工。

結(jié)論：

通過以上分析得知，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的上漲，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)取得較好發(fā)展。一般而言，在房地產(chǎn)開發(fā)中，會(huì)包含較多的項(xiàng)目，另外施工程序并不簡單，故而在項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)當(dāng)實(shí)施科學(xué)合理的措施，將管理工作落實(shí)到位，最大程度提升項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：

李盛濤，1970年8月，男，青海海東人，大專，助理工程師，房地產(chǎn)管理方向。