后疫情時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

劉勇

[摘 要]房地產(chǎn)問(wèn)題是關(guān)乎國(guó)民安居樂(lè)業(yè)的頭等大事，是舉國(guó)上下最關(guān)注的民生問(wèn)題之一。在不同時(shí)期針對(duì)不同的房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析，因地制宜地采取不同的措施，有助于房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。文章針對(duì)后疫情時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題，提出一些的思考與看法。他山之石，可以攻玉。

[關(guān)鍵詞]后疫情時(shí)期;房地產(chǎn)現(xiàn)狀;問(wèn)題;對(duì)策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.013

在我國(guó)建立與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮，它帶動(dòng)了建筑、建材、運(yùn)輸、中介、金融等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不可或缺的行業(yè)，其發(fā)展速度和質(zhì)量在一定程度上決定著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展速度和質(zhì)量。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)在助推國(guó)民經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也出現(xiàn)了“炒房”“房?jī)r(jià)飛速上漲”“房?jī)r(jià)居高不下”“房地產(chǎn)泡沫”“房地產(chǎn)三角債”“城市病日趨嚴(yán)重”等各種現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)在不同時(shí)期，特別是后疫情時(shí)期的健康發(fā)展，國(guó)家采取了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，雖然起到了一定的作用，但有些問(wèn)題尚未完全解決，還需進(jìn)一步通過(guò)完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策加以協(xié)調(diào)解決。

1 后疫情時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2019年12月，武漢市出現(xiàn)新型冠狀病毒疫情，并迅速蔓延全國(guó)?？傮w來(lái)看，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期形成一定的沖擊，但全年影響相對(duì)有限。主要表現(xiàn)在后疫情時(shí)期中的住宅房地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)沖擊較小，商鋪類(lèi)項(xiàng)目損失又大于辦公樓類(lèi)項(xiàng)目，租金收入明顯下滑，可能會(huì)影響經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)品的信用質(zhì)量。2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)無(wú)須過(guò)于悲觀，雖然開(kāi)局階段受到疫情影響，但接下來(lái)的三個(gè)季度，基建和房地產(chǎn)都有可能是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)可以倚重的著力點(diǎn)，不排除未來(lái)政策有所放松的可能。 因此，預(yù)計(jì)在流動(dòng)性充裕的背景下，樓市政策整體“有保有壓”，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)整合空間增大。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先，疫情使高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商被迫“慢下來(lái)”，銷(xiāo)售回款受阻，現(xiàn)金流將會(huì)承受巨大壓力，風(fēng)險(xiǎn)越大，資金壓力越大。其次，本次疫情對(duì)三、四線(xiàn)都市返鄉(xiāng)置業(yè)需求形成顯著打擊，對(duì)于結(jié)構(gòu)在三、四線(xiàn)的企業(yè)會(huì)有更大影響。再次，當(dāng)下開(kāi)發(fā)企業(yè)最直接的反應(yīng)是銷(xiāo)售的線(xiàn)上化，鼎力開(kāi)啟線(xiàn)上銷(xiāo)售方式，例如在線(xiàn)售樓處的快速普及?？墒怯捎谌鄙倬€(xiàn)下的跟進(jìn)與轉(zhuǎn)化，線(xiàn)上的效果很難獨(dú)立發(fā)揮，對(duì)銷(xiāo)售回款的實(shí)際效果有限。最后，開(kāi)發(fā)商新房銷(xiāo)售對(duì)線(xiàn)下中介渠道的依賴(lài)度將會(huì)更大，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)中介渠道將會(huì)向全產(chǎn)業(yè)線(xiàn)、全流程、聯(lián)動(dòng)、包銷(xiāo)等多種方式全面滲透。

另外，一是隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)，房地產(chǎn)有望回升經(jīng)濟(jì)。從房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性生長(zhǎng)來(lái)看，疫情作為突發(fā)性事件，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)發(fā)生基礎(chǔ)性影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或?qū)㈦S著疫情的緩解在二季度逐步恢復(fù)，下半年有望恢復(fù)性增長(zhǎng)。二是銷(xiāo)售、投資以及復(fù)工管理方面，房企措施得力，影響不大。暫停售樓處和相關(guān)隔離舉措，短期內(nèi)將使房地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著下滑，一季度的全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售顯著下降，預(yù)計(jì)平均降幅凌駕30%，湖北武漢等疫情嚴(yán)重的地域降幅將高于50%，但疫情控制之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在微增長(zhǎng)，體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、成交量遞增。如圖1所示，已公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企前四月銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個(gè)百分點(diǎn)，但仍不及2019年同期的完成情況（2019年1月至4月完成26.34%），表1是 2020年1月至7月中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP 10，表明2020年1月至7月，TOP 100房企銷(xiāo)售額均值為622.2億元，同比基本持平，其中銷(xiāo)售額破千億房企18家，較去年同期（15家）增加3家，百億房企125家，50億以上房企156家。TOP 100房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為468.9億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為353.7萬(wàn)平方米。單月來(lái)看，7月TOP 100房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率均值為25.8%，環(huán)比下降16.8%。 房企投資也在遞增，體現(xiàn)在企業(yè)拿地方面，如圖2所示，2020年1月至6月50家代表房企每月拿地總額。房企開(kāi)復(fù)工方面，原有流失的人員，經(jīng)過(guò)再招聘，保障措施得力，人員信心的恢復(fù)，開(kāi)復(fù)工比往年滯后1～1.5個(gè)月，現(xiàn)在得到根本扭轉(zhuǎn)。三是供給需求未被改善，回暖時(shí)間會(huì)被延長(zhǎng)。疫情沒(méi)有改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，需求釋放只是被延后了，但并沒(méi)有被消除掉。然而，與剛性需求相比，改善性需求回暖所需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。四是受制于本次疫情的打擊，開(kāi)發(fā)企業(yè)做出兩個(gè)調(diào)整：其一，思考中短期計(jì)謀和恒久計(jì)謀之間的平衡性問(wèn)題，其本質(zhì)就是現(xiàn)金流的問(wèn)題;其二，調(diào)整對(duì)于都市投資尺度的判斷，不應(yīng)僅依靠經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去判斷都市投資價(jià)值，都市治理水平和都市人文情況也是重要的判斷尺度。就消費(fèi)者而言，總體來(lái)看，對(duì)疫情防控有信心，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有信心。83%的受訪(fǎng)者預(yù)期收入持平或有增長(zhǎng)。但受到疫情的影響，整體消費(fèi)偏防御性消費(fèi)，前三項(xiàng)劃分是：儲(chǔ)蓄、大宗物品購(gòu)置（買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)等）、醫(yī)療保健。針對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)來(lái)看，預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，且認(rèn)可衡量保值能力為主流看法，但年內(nèi)購(gòu)房計(jì)劃偏理性;高收入及多套房受訪(fǎng)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)預(yù)判偏守舊，更多認(rèn)為房產(chǎn)保值抗通脹，對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)置是防御性設(shè)置;相比已往，受訪(fǎng)者對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌、社區(qū)內(nèi)在品質(zhì)（如密度、樓間距、綠化景觀、精裝質(zhì)量等）的關(guān)注度都有一定比例的提升。與此同時(shí)，受訪(fǎng)者愿意為優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理埋單的意愿也在提升，超九成受訪(fǎng)者接受優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理溢價(jià)。

2 后疫情時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

2.1 行業(yè)方面

2.1.1 短期需求受沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求延后

受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市暫停了商品住宅的線(xiàn)下銷(xiāo)售，直接導(dǎo)致春節(jié)長(zhǎng)假期間銷(xiāo)售面積較往年大幅下滑。2020年春節(jié)長(zhǎng)假期間，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房成交面積3.75萬(wàn)平方米，較2019年的19.55萬(wàn)平方米下滑了81%，也遠(yuǎn)低于2018年的7.61萬(wàn)平方米。短期內(nèi)，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有較大影響，房地產(chǎn)行業(yè)一季度的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力較大。

2.1.2 受房地產(chǎn)開(kāi)工影響，土地成交受沖擊更大

房地產(chǎn)行業(yè)，從小年到正月十五一般是停工時(shí)間，1月至2月的開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積占全年比重也較小。但值得注意的是，疫情可能對(duì)土地成交及后續(xù)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生更大的負(fù)面影響。

2.1.3 商業(yè)地產(chǎn)受影響大于住宅，商鋪受沖擊又大于寫(xiě)字樓

商鋪的承租方主要是零售商戶(hù)，春節(jié)本來(lái)是傳統(tǒng)旺季，今年在關(guān)門(mén)營(yíng)業(yè)或客流大幅減少的情況下，剛性的租金就成為商戶(hù)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，一旦關(guān)門(mén)退租就形成不可逆的后果，后期再恢復(fù)的難度很大。因此，根據(jù)非典期間的經(jīng)驗(yàn)，全年商業(yè)地產(chǎn)租金收入同比下降幅度將會(huì)超過(guò)4%。整體而言，本次疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響要明顯大于住宅，且短期風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)前瞻防范。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)方面

2.2.1 主流房企銷(xiāo)售額同比下降

主流房企銷(xiāo)售同比明顯放緩，主要原因：一方面，春節(jié)假期前置及延長(zhǎng)效應(yīng);今年春節(jié)假期提前到1月24日，并且受到疫情影響，春節(jié)假期延長(zhǎng)3天，導(dǎo)致交易日減少;另一方面，疫情快速擴(kuò)散拖累成交;自疫情暴發(fā)后，居民出行大幅減少，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和各地政府要求放棄暫停售樓處銷(xiāo)售，對(duì)市場(chǎng)成交形成較大影響。

2.2.2 企業(yè)現(xiàn)金流受沖擊，中小型企業(yè)償債壓力增大

筆者整理了主營(yíng)業(yè)務(wù)在大陸的A/H上市的295家房地產(chǎn)企業(yè)，并根據(jù)營(yíng)收規(guī)模，將2019年?duì)I收在1000億元以上、500億～1000億元、100億～500億元、100億元以下的房企分別定義為超大型、大型、中型和小型房企，相應(yīng)數(shù)量分別為9家、12家、64家和210家，占比分別為3%、4%、22%和71%。

從表面上看，超大型企業(yè)流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率最低，超大型房地產(chǎn)企業(yè)和大型的流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率水平應(yīng)該是精益管理的結(jié)果，是處于安全水平的。中型房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率下降則十分嚴(yán)重，償債能力下滑更應(yīng)是經(jīng)營(yíng)壓力增大所致，這一現(xiàn)象是值得關(guān)注的。小型房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率數(shù)值最高，主要是因?yàn)樾⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)融資能力較差，更多依靠?jī)?nèi)源性融資。同中型房地產(chǎn)企業(yè)一樣，其償債能力的下滑是值得關(guān)注的現(xiàn)象。

2.2.3 中小型房地產(chǎn)企業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

由于過(guò)去幾十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)處于大規(guī)模建設(shè)階段，而且預(yù)售占比高，因此國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)更重，負(fù)債更高。由于疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流分部狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力增大。而對(duì)于營(yíng)收在100億元以下的小型房地產(chǎn)企業(yè)，在融資能力有限、發(fā)展空間不足的內(nèi)外壓力下，很有可能成為被兼并重組的對(duì)象，甚至破產(chǎn)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，需要注意防范100～500億元的中等規(guī)模企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量惡化的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還可能存在：一是質(zhì)量不達(dá)標(biāo)：疫情導(dǎo)致了全國(guó)停工一兩個(gè)月，這對(duì)樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度有影響是很正常的，很多樓盤(pán)可能要延期交房，如果著急交房，那么開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)為了趕上交房時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量偷工減料;二是資金回籠難：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的。因?yàn)橐咔?，房地產(chǎn)行業(yè)大量房屋滯銷(xiāo)，等到大面積復(fù)工復(fù)產(chǎn)后這些滯銷(xiāo)的房屋才開(kāi)始出售，而房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來(lái)源便是銷(xiāo)售回款，資金無(wú)法回籠，就會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加;三是滯銷(xiāo)嚴(yán)重：由于疫情的影響，消費(fèi)者由原來(lái)的投機(jī)性、跟風(fēng)性購(gòu)房向自住性、理智性購(gòu)房轉(zhuǎn)變，觀望情緒也變得“濃厚”。此外，今年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，消費(fèi)者資金不足，對(duì)房產(chǎn)的需求會(huì)大大減少，這就導(dǎo)致房產(chǎn)賣(mài)不動(dòng)等。

3 后疫情時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎患上了和股市一樣的病癥，需要用“政策”這劑猛藥來(lái)醫(yī)治，只不過(guò)與股市不同的是，股市需要用利好的政策來(lái)刺激，促使股市繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)需要用嚴(yán)厲的政策來(lái)打壓，對(duì)其過(guò)熱的投資和過(guò)高的房?jī)r(jià)進(jìn)行降溫。

3.1 持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提

2月1日，中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、國(guó)家外匯管理局五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，央行鼓勵(lì)適當(dāng)下調(diào)貸款利率，合理延期個(gè)人房貸;全國(guó)超60城下文關(guān)閉商品房售樓部;商業(yè)地產(chǎn)影響大，萬(wàn)達(dá)、龍湖、華潤(rùn)、新城、遠(yuǎn)洋等超二十家房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)推出減免租金的舉措，例如：萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)外宣布，將免去全國(guó)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有商戶(hù)1月24日至2月25日合計(jì)33天的租金及物業(yè)費(fèi);多城發(fā)布所有在建項(xiàng)目在2月9日前一律不得復(fù)工。

3.2 加大政策支持

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，政策導(dǎo)向尤為重要，在疫情期間，政府也出臺(tái)了一攬子支持政策來(lái)保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，中央可以鼓勵(lì)地方政府出讓更多優(yōu)質(zhì)土地，在出讓底價(jià)、銷(xiāo)售限價(jià)、配建措施等出讓條件上給予優(yōu)惠。堅(jiān)持房住不炒的主基調(diào)，保持在政策大框架不變的背景下，出于維系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)大實(shí)物商品消費(fèi)之需，樓市落地政策將中性偏松。

3.3 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)堅(jiān)持高端、適度、有序的原則，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、醫(yī)療、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展，逐步構(gòu)建以經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)、養(yǎng)老和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)品體系。通過(guò)總部經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)展、文化、創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí);通過(guò)引進(jìn)智慧產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)相融合。結(jié)合疫情之中人們對(duì)物業(yè)服務(wù)給出了不同的評(píng)價(jià)，城市中優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的重要性得到了普遍認(rèn)同，出行限制也使得解決“最后一公里”的街區(qū)商業(yè)重要性上升。

3.4 開(kāi)展新的營(yíng)銷(xiāo)思路

營(yíng)銷(xiāo)好壞的標(biāo)準(zhǔn)，不在企業(yè)自身，而在客戶(hù)。大多消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)無(wú)感，他們對(duì)司空見(jiàn)慣的樓盤(pán)廣告、資訊和活動(dòng)，無(wú)感、無(wú)趣、一掃而過(guò)，早已形成超強(qiáng)“免疫力”。要達(dá)到精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，必須有吸引他們注意力的事物出現(xiàn)。以禮品贈(zèng)送、限時(shí)搶購(gòu)、周年慶典、節(jié)日鉅惠、新老客戶(hù)答謝等組合促銷(xiāo)活動(dòng)為媒介，結(jié)合房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)整、施工改造、產(chǎn)品優(yōu)化、定位轉(zhuǎn)型、企業(yè)包裝、營(yíng)銷(xiāo)策略、宣傳策劃、招商運(yùn)營(yíng)等專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，快速有效地對(duì)項(xiàng)目重塑形象，以全新的形態(tài)成為明星熱銷(xiāo)盤(pán)，短期內(nèi)達(dá)到清盤(pán)目的。

3.5 提升持有運(yùn)營(yíng)能力

大力提升持有型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力，完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系。進(jìn)一步提升存量資產(chǎn)的租金收入水平，充分發(fā)揮其融資功能，平衡現(xiàn)金流和利潤(rùn)貢獻(xiàn);同時(shí)，根據(jù)在手資金情況，穩(wěn)步增加優(yōu)質(zhì)持有項(xiàng)目。強(qiáng)化線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，拓展新穎銷(xiāo)售模式;增加房企品牌曝光度，吸引購(gòu)房者關(guān)注;強(qiáng)化產(chǎn)品力打造，提升綠色、環(huán)保等多元化人文需求。

3.6 提升產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)

提升品牌價(jià)值，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，持續(xù)擴(kuò)大住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模。依托現(xiàn)有項(xiàng)目，精心打造多條產(chǎn)品系列。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施綠色化、智能化產(chǎn)品戰(zhàn)略，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，并不斷提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和附加值。提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注市場(chǎng)需求回歸點(diǎn)，積極營(yíng)銷(xiāo);找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，擇機(jī)低成本進(jìn)駐;積極融資，保證房企經(jīng)營(yíng)能力。

3.7 啟動(dòng)特色項(xiàng)目，開(kāi)展特色服務(wù)

疫情之后，資本和產(chǎn)業(yè)遷徙在所難免。同樣地，未來(lái)樓市重要的區(qū)域市場(chǎng)也將更多地集中于政府治理能力相對(duì)較好、營(yíng)商環(huán)境相對(duì)較好、醫(yī)療教育養(yǎng)老等民生服務(wù)相對(duì)較好的城市。千萬(wàn)人口以上的大都市可能會(huì)出現(xiàn)有限的郊區(qū)化跡象，核心區(qū)超高容積率綜合體有所退潮，綠色和健康住宅升溫難免。同時(shí)，第二居所概念也將得到普及。這使得大都市建成區(qū)面積加速擴(kuò)張，而東南沿海二、三線(xiàn)城市更受關(guān)注。

疫情不僅使商辦物業(yè)幾乎停擺，其實(shí)也是線(xiàn)上消費(fèi)和街區(qū)商業(yè)的強(qiáng)行普及，更對(duì)后續(xù)商辦和公共場(chǎng)所新風(fēng)系統(tǒng)等改造升級(jí)提出了挑戰(zhàn)。這些使人們對(duì)商辦物業(yè)的REITS熱情有所升溫。

在社區(qū)醫(yī)院和家庭醫(yī)生還難以得到國(guó)人的廣泛認(rèn)同之前，如何關(guān)注老年群體的健康和醫(yī)療始終是難題，此次疫情凸顯了50歲以上，尤其是75歲以上群體如何獲得及時(shí)醫(yī)療介入的難題。這有可能提升有付費(fèi)意愿即將步入老年的中高收入群體對(duì)集中式康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)的認(rèn)可度。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)的任何變化牽動(dòng)著社會(huì)各個(gè)層面，要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)供需的變化，適時(shí)采取相應(yīng)措施，既保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，行業(yè)生態(tài)良性循環(huán)。同時(shí)，也要有效地解決老百姓安居樂(lè)業(yè)的需求，滿(mǎn)足人們對(duì)更高質(zhì)量生活水平的追求。

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