基于宜居環(huán)境理念的城市老舊小區(qū)改造
——以蘭考縣玉蘭社區(qū)為例

吳俊輝 蘭考縣城發(fā)建設(shè)工程有限公司助理工程師

曹小康 蘭考縣城發(fā)建設(shè)工程有限公司助理工程師

自2019年以來，蘭考縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和河南省委、省政府加快老舊小區(qū)改造提升決策部署，堅(jiān)持以人文本理念，本著“先規(guī)劃后改造，先地下后地上，先功能后景觀，先民生后提升”的原則，旨在改善老舊小區(qū)居住環(huán)境、提升城市品質(zhì)，增進(jìn)人們共享改革開放成果的獲得感和幸福感。老舊小區(qū)改造范圍大、牽涉居民眾多，在實(shí)施過程中要明確“改什么”和“如何改”。面對(duì)人們維權(quán)意識(shí)覺醒可能引發(fā)的社會(huì)爭(zhēng)議和高額的重建費(fèi)用等問題，以往大拆大建的改造模式已然難以為繼，要權(quán)衡居民需求和建設(shè)成本，在補(bǔ)短板的同時(shí)體現(xiàn)惠民生，多措并舉以加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作[1]。

1 黨建引領(lǐng)助力城市有機(jī)更新

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)黨建引領(lǐng)下的民生工程、基層治理工程、城市有機(jī)更新工程，要堅(jiān)持人民至上理念、踐行群眾路線，切實(shí)為群眾辦好事、辦實(shí)事。做好老舊小區(qū)改造工作，相關(guān)部門需要提高政治站位，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，明確老舊小區(qū)改造工作的重大意義；堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，加強(qiáng)黨建工作與城市有機(jī)更新的深度融合；夯實(shí)分工，相關(guān)職能部門主動(dòng)作為，開展工作時(shí)以問題為導(dǎo)向，結(jié)合社區(qū)實(shí)際情況，創(chuàng)新工作方式和方法；充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模仿作用，積極問需于民、問計(jì)于民，了解社區(qū)居民需求，遇事多商量、做事多考慮，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，確保工作落地見效；堅(jiān)持科學(xué)謀劃、分類實(shí)施，在市場(chǎng)化運(yùn)作下，激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力，推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作的可持續(xù)發(fā)展；打造精品、安全、廉潔工程，落實(shí)業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理等多方責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全生產(chǎn)制度，有效防范安全事故，并強(qiáng)化事前、事中、事后的監(jiān)管，避免出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)和腐敗事件[2]。

2 玉蘭社區(qū)改造項(xiàng)目概況

玉蘭社區(qū)始建于1982年，位于蘭考縣城北。社區(qū)分東西兩個(gè)大院，占地176.9公頃，現(xiàn)有住宅94棟，均為多層普通住宅，居民3636戶，常駐人口約1.3萬人。小區(qū)建設(shè)年限較長(zhǎng)，過去建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，加上社區(qū)物業(yè)管理不善，道路、排水、供電、停車設(shè)施、綠化、照明及通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施退化，影響居民生活及財(cái)產(chǎn)安全，主要存在6個(gè)方面的問題：

（1）普遍存在給排水管道和供氣管道老化問題，如自來水漏損、水壓偏低及污水外溢等。

（2）各類管線私搭亂接。強(qiáng)電、弱電線以及居民充電飛線等如同蜘蛛網(wǎng)，錯(cuò)綜復(fù)雜，不僅影響小區(qū)環(huán)境面貌，同時(shí)存在安全隱患。

（3）路面老化。社區(qū)混凝土路面已達(dá)到使用年限，路面存在顛簸不平、下陷破損及雨天積水嚴(yán)重等問題，給社區(qū)居民尤其是老年人和兒童帶來極大不便。

（4）停車位不足。社區(qū)規(guī)劃時(shí)配備的停車位較少，隨著社區(qū)機(jī)動(dòng)車數(shù)量的激增，停車泊位不足的問題愈發(fā)明顯。

（5）消防安全隱患。社區(qū)消防通道被長(zhǎng)期占用，消火栓配置不符合要求或部分廢棄，出現(xiàn)火情無法及時(shí)救援。

（6）社區(qū)建筑問題。社區(qū)存在綠地私占種菜和占用公共部位私搭亂建現(xiàn)象，住宅外立面破損臟污，空調(diào)板、雨棚及防盜窗各式各樣，視覺效果極差。

3 基于宜居理念的玉蘭社區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施

3.1 加強(qiáng)居住設(shè)施改造

由于不同的社區(qū)使用年限和現(xiàn)狀存在差異，在居住設(shè)施改造時(shí)需要滿足社區(qū)居民的基本需求[3]。玉蘭社區(qū)基礎(chǔ)條件較差，改造時(shí)力求管線規(guī)整、外觀舒適、消除安全隱患。改造工作主要從3個(gè)方面進(jìn)行：

（1）進(jìn)行社區(qū)管線綜合改造?？茖W(xué)規(guī)劃社區(qū)的供電、排水、通訊及燃?xì)庀到y(tǒng)，將凌亂的架空線纜入地，更換老化的雨污水管道。

（2）優(yōu)化外墻立面。通過更新外窗、單元門以及修補(bǔ)墻面，更換雨落管，增加空調(diào)冷凝水管，為外墻立面噴涂真石漆等，改善社區(qū)外墻面破損、漏水及整體外觀差等問題。

（3）消除消防安全隱患。強(qiáng)化社區(qū)樓道和消防連廊等的管理，拆除占用、堵塞消防通道的違章建筑。為每個(gè)單元增加滅火器，修復(fù)和增設(shè)消火栓，疏通消防通道，解決社區(qū)消防安全問題。

3.2 改善社區(qū)交通狀況

通過梳理玉蘭社區(qū)路網(wǎng)、清理消防通道以及配備停車位等舉措，有效緩解社區(qū)交通堵塞和停車?yán)щy等問題，確保居民出行方便。主要有3個(gè)舉措：

（1）合理規(guī)劃路網(wǎng)?？茖W(xué)組織交通管理，加強(qiáng)社區(qū)道路與裕祿大道和黃河路等城市主干道的銜接，增加社區(qū)出入口，設(shè)置環(huán)島式交通，有效緩解主入口道路車輛和人流的交通壓力。玉蘭社區(qū)環(huán)島式交通如圖1所示。

圖1 玉蘭社區(qū)環(huán)島式交通

（2）改善泊車設(shè)施。新增停車位時(shí)不破壞社區(qū)原有景觀，靈活運(yùn)用社區(qū)閑置用地、植草磚停車廣場(chǎng)以及高大喬木下停車空間，緩解社區(qū)居民停車難問題。

（3）規(guī)范社區(qū)停車。通過引入智能化社區(qū)車輛管理系統(tǒng)、安裝監(jiān)控設(shè)備和出入口閘機(jī)等方式，規(guī)范社區(qū)停車。目前社區(qū)車輛進(jìn)出有序，已經(jīng)不存在亂停亂放和占用消防通道的現(xiàn)象。

3.3 提升社區(qū)綠化環(huán)境

花草和灌木具有美化環(huán)境的效果。鮮花與植物的有效結(jié)合，可以在提升綠化品位的同時(shí)為社區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境。通過對(duì)玉蘭社區(qū)進(jìn)行前期調(diào)研，根據(jù)國家出臺(tái)的綠化工作標(biāo)準(zhǔn)，邀請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及園林方面的專家參與指導(dǎo)，制定切實(shí)可行的實(shí)施方案，并收集社區(qū)居民意見，為社區(qū)綠化做好鋪墊。修剪和整理社區(qū)原有高大喬木，采用階梯式的布局方式，在高大喬木下修建停車位，將灌木作為行道樹，在靠近窗戶和中心花園的區(qū)域種植花卉和草坪，使社區(qū)景觀高、中、低層次分明。通過增加社區(qū)綠地面積，改善場(chǎng)地環(huán)境，種植多樣花卉和果樹，擴(kuò)展了社區(qū)綠化空間。布置社區(qū)場(chǎng)地時(shí)盡量做到平緩、無階梯，為社區(qū)老年人提供戶外散步的去處[4]。

3.4 完善公共設(shè)施建設(shè)

公共設(shè)施是社區(qū)居民重要的活動(dòng)空間。通過與蘭考縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、桐鄉(xiāng)街道辦協(xié)作，基于市場(chǎng)原則、公共利益及居民認(rèn)同，完善社區(qū)公共設(shè)施建設(shè)。通過翻新和改善社區(qū)娛樂設(shè)施，如書法室、理療室、文化活動(dòng)室、豫劇協(xié)會(huì)、門球協(xié)會(huì)以及四點(diǎn)半課堂等，為社區(qū)居民提供良好的公共活動(dòng)空間。玉蘭社區(qū)門球活動(dòng)場(chǎng)地如圖2所示。

圖2 玉蘭社區(qū)門球活動(dòng)場(chǎng)地

考慮到社區(qū)老人、小孩及殘疾人等的需求，通過修建慢行步道、鋪設(shè)緩坡以及鼓勵(lì)多層住宅加裝電梯等措施，滿足老、弱、病、殘、孕出行需求。通過對(duì)原社區(qū)服務(wù)中心進(jìn)行升級(jí)，提高黨群服務(wù)中心的配置，定制黨建文化墻、黨務(wù)工作欄及廉政文化墻，營造黨建宣傳氛圍，提升社區(qū)黨總支服務(wù)黨員群眾的水平，方便社區(qū)居民辦事和了解最新政策。

3.5 兼顧節(jié)能減排措施

隨著我國生態(tài)環(huán)境的惡化，節(jié)能和低碳技術(shù)成為重要的發(fā)展方向。玉蘭社區(qū)改造實(shí)施過程兼顧了節(jié)能減排，主要表現(xiàn)在3個(gè)方面：

（1）強(qiáng)化社區(qū)智能化管理功能。注重道路節(jié)能，智能化控制路燈工作時(shí)長(zhǎng)，根據(jù)季節(jié)和天氣調(diào)整路燈的啟動(dòng)和關(guān)閉時(shí)間。

（2）優(yōu)化排水節(jié)能措施。選擇優(yōu)質(zhì)管材，科學(xué)組織施工，避免了跑氣、冒水、滴液及漏液等問題，并在確保管道暢通的情況下降低管道埋深。

（3）推廣垃圾分類。通過設(shè)置生活垃圾定點(diǎn)分類投放點(diǎn)，對(duì)易腐垃圾實(shí)行專車運(yùn)送，將可回收垃圾分類送往廠家，將其它垃圾送往垃圾焚燒發(fā)電廠。

4 結(jié)語

老舊小區(qū)是韌性城市的薄弱環(huán)節(jié)，也是完善城市空間治理的重中之重。加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，有助于盡快補(bǔ)上短板、更新和提升城市空間存量，對(duì)于推動(dòng)城市有效治理和提升城市品質(zhì)意義重大。在后續(xù)實(shí)施老舊小區(qū)改造時(shí)，應(yīng)在黨建引領(lǐng)下，發(fā)揮街道主體作用，以社區(qū)為單位，注重棚改和舊改的有效銜接，打造宜居環(huán)境，用好EPC模式和國家政策紅利，再造社區(qū)空間，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的“新生”，提升社區(qū)居民的獲得感、幸福感及安全感。