基于土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)策略分析

張韋唯 吳瑩瑩 張婉茹 張旭蕾

摘要 總結(jié)了目前鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境，基于土地流轉(zhuǎn)分析鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，探索在利益相關(guān)者視角下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要過(guò)程，并根據(jù)當(dāng)前鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中的土地流轉(zhuǎn)模式，提出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的建議，尋求二者間相互影響相互促進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展思路，推進(jìn)鄉(xiāng)村和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞 土地流轉(zhuǎn);鄉(xiāng)村旅游;旅游房地產(chǎn);利益相關(guān)者

中圖分類號(hào) F-301.24? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A? 文章編號(hào) 0517-6611（2021）13-0265-04

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2021.13.066

開放科學(xué)（資源服務(wù)）標(biāo)識(shí)碼（OSID）：

Analysis of Rural Tourism Real Estate Development Strategy Based on Land Transfer

ZHANG Wei wei， WU Ying ying，? ZHANG Wan ru et al

（Liuzhou Institute of Technology， Liuzhou， Guangxi 545616）

Abstract This paper summarized the difficulties encountered in the development of rural tourism real estate， analyzed the development status of rural tourism real estate based on land transfer， and according to the current land transfer model in rural tourism development， put forward suggestions for rural tourism real estate development， and sought a new approach for sustainable development to mutual influence and mutual reinforce between land transfer and rural tourism real estate， promote the harmonious development of rural.

Key words Land transfer;Rural tourism;Tourism real estate;Stakeholders

2015年中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，標(biāo)志著新時(shí)期我國(guó)農(nóng)村土地改革進(jìn)入試點(diǎn)階段。各地陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策落實(shí)，如2016年安徽省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)實(shí)施方案》要求將休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)用地，納入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃合理安排，并提出大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，拓展農(nóng)業(yè)多功能性;2017年廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳等16部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的指導(dǎo)意見》鼓勵(lì)農(nóng)村利用集體建設(shè)用地和農(nóng)家建筑開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游度假項(xiàng)目。鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)在提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益，改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式等方面起著至關(guān)重要的作用，而土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行也為鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目落地提供重要保障。因此，在新時(shí)代鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，以土地流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中平衡好政府、村集體、農(nóng)民和企業(yè)的利益是一道必答題。

1 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)前困境

1.1 規(guī)劃布局缺乏統(tǒng)一

由于多數(shù)農(nóng)村在之前的建設(shè)時(shí)布局規(guī)劃沒(méi)有統(tǒng)一，村內(nèi)建筑雜亂無(wú)章，沒(méi)有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，布局分散，加上建設(shè)布局的不合理性，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)。村內(nèi)道路建設(shè)不完善，且道路窄小。村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施資源短缺，一方面沒(méi)有可供觀賞的景物，另一方面沒(méi)有充分利用環(huán)境資源，造成整體村容村貌較差。在保持農(nóng)村基本風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，需要盡快解決村莊無(wú)序建設(shè)、建筑文化不統(tǒng)一、土地浪費(fèi)等問(wèn)題。尤其對(duì)村民居住區(qū)要重新配備好排污設(shè)施，以此減緩對(duì)村落環(huán)境的污染。

1.2 各村村民住宅建設(shè)新舊不一

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)大多涉及多個(gè)村落，村落雖然相鄰分布，但是位于外側(cè)道路附近的住宅外觀建設(shè)較新且建設(shè)質(zhì)量好，而內(nèi)側(cè)村落的村民住宅由于建造年代不一，造成了房屋新舊程度以及外觀有很大差別，很多房屋居住年久，有著不同程度的破損。另外有些住宅由于居住年限較久，造成房子的外貌存在很大差異，加上沒(méi)有充足的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，很多已經(jīng)居住了很久的住宅沒(méi)有資金去維修，以至于很多建筑沒(méi)有得到及時(shí)維護(hù)[1]。

1.3 村政基礎(chǔ)設(shè)施不完善

首先是給水設(shè)施，村民都采用壓井取水的方式，取水方式較為古老且不方便。其次是排水設(shè)施，在開發(fā)之前為排水方便，各戶村民在自家修建排水溝，布局混亂且沒(méi)有基本的污水處理方式，大部分村民都是直接將污水排入河流中，導(dǎo)致村落溪流水渠被污染。最后是綠化景觀，有些村莊的自然生態(tài)景觀相對(duì)來(lái)說(shuō)較為完整，沒(méi)有受到嚴(yán)重的人力破壞，但是由于大部分村民還是采用傳統(tǒng)的鍋灶燒飯，很多可供利用的景觀資源被破壞，沒(méi)有得到有效的保護(hù)。

2 土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀

一方面，土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行可以更好地解決鄉(xiāng)村旅游用地問(wèn)題，也能夠促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)可以增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)，既實(shí)現(xiàn)旅游扶貧的目的，又推進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)一步發(fā)展。因此，二者之間互相影響，互相促進(jìn)。在鄉(xiāng)村振興的號(hào)角下，通過(guò)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，以特殊的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)帶領(lǐng)村民脫貧致富，而鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)為農(nóng)村探索出了一條鄉(xiāng)村旅游與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，增加產(chǎn)業(yè)附加值的致富新路子。

2.1 整理土地，分批流轉(zhuǎn)

土地整理主要是以鄉(xiāng)村旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在政府牽頭下運(yùn)用財(cái)政專項(xiàng)資金，對(duì)村集體建設(shè)用地、宅基地、農(nóng)用地進(jìn)行整理，將原有零散用地歸并整合，以合理利用土地資源，通過(guò)這一方式，實(shí)現(xiàn)用地的集中與增加[2]。但有些地方在土地整理的過(guò)程中沒(méi)有完全將農(nóng)戶集中安置，而是保留了核心景區(qū)內(nèi)的農(nóng)房用于發(fā)展特色小鎮(zhèn)[3]。

成立農(nóng)村土地銀行——農(nóng)村合作社。開發(fā)前期在政府引領(lǐng)下，由引入的投資發(fā)展企業(yè)、村集體和村民共同成立了“農(nóng)村土地銀行”的農(nóng)民合作組織，首先由村集體將農(nóng)戶手中分散的土地通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式，統(tǒng)一集中在村集體的手中，然后再由村集體統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給引入的投資發(fā)展企業(yè)經(jīng)營(yíng)，形成了政府、村民、村集體和企業(yè)四贏的局面。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一旦存入“土地銀行”便會(huì)有一定的比較穩(wěn)定的利息收入，而且“土地銀行”所獲得部分利潤(rùn)會(huì)根據(jù)農(nóng)民存入面積進(jìn)行二次分紅。

2.2 改造與置換新建宅基地

政府一方面采用“不征地不拆遷”的方式，對(duì)村內(nèi)的道路主干道兩側(cè)的農(nóng)房進(jìn)行保留及改造，通過(guò)讓村民參與入股經(jīng)營(yíng)，以增加產(chǎn)業(yè)附加值來(lái)提高村民收入;另一方面對(duì)無(wú)法置換的宅基地進(jìn)行新建農(nóng)房，進(jìn)行外觀改造，保留主體結(jié)構(gòu)，形成規(guī)?；陌l(fā)展[4]。

2.3 農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè)

農(nóng)用地主要流轉(zhuǎn)給種植大戶，以種植經(jīng)濟(jì)作物為主，主要集中在改造核心區(qū)以外的其他村組;另外，通過(guò)對(duì)周邊農(nóng)用地集中整治，打造了觀光、體驗(yàn)、旅游等主題農(nóng)業(yè)帶，并成立花生、山里鄰居食用菌、山里人家養(yǎng)殖、桃源瓜果等產(chǎn)業(yè)合作社，小規(guī)模種植可以直接找村民流轉(zhuǎn)，規(guī)模較大則通過(guò)村集體集中流轉(zhuǎn)，通過(guò)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)促成休閑農(nóng)業(yè)，可供游客采摘和游玩[5-6]。

3 利益相關(guān)者視角下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程分析

3.1 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關(guān)者及訴求分析

3.1.1 政府。

政府在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮著重要的引領(lǐng)作用，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)變革以來(lái)，很多地方政府采用“土地財(cái)政促發(fā)展”的模式，其中地方政府政績(jī)的重要表現(xiàn)之一就包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的好壞。政府在開發(fā)中的利益訴求如下：一是要開發(fā)好土地、完成有效耕地面積持續(xù)增加的任務(wù);二是通過(guò)土地流轉(zhuǎn)的不斷推進(jìn)，獲得一定的土地資源，打破制度的約束;三是加快農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善農(nóng)村以往的生產(chǎn)方式;四是吸引更多的旅游地產(chǎn)投資企業(yè)投資項(xiàng)目，進(jìn)而為農(nóng)村提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，使地方財(cái)政收入不斷增加;五是可以實(shí)現(xiàn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村設(shè)施的升級(jí)，使現(xiàn)代化的生活、生產(chǎn)方式與農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式得到一定的融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展[7]。

3.1.2 旅游地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)。

投資開發(fā)相關(guān)企業(yè)是攜帶大量資本與技術(shù)的組織，在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中起著至關(guān)重要的作用。在開發(fā)中投資開發(fā)相關(guān)企業(yè)利益訴求大致可以分為3類：一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后土地資源的增值潛力;二是依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展后帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益;三是以地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)等。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，投資開發(fā)企業(yè)不僅可以獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，此外，隨著開發(fā)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷推廣，會(huì)逐步形成具有一定文化特色的品牌影響力，為企業(yè)將來(lái)在投資相關(guān)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)帶來(lái)很好的品牌效應(yīng)[8]。

3.1.3 農(nóng)村集體組織。

村集體作為村民自治和管理組織，承擔(dān)著統(tǒng)一集中和管理土地的工作。在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中，村集體組織的利益訴求有：首先利用土地的統(tǒng)一整理，逐步實(shí)現(xiàn)村莊、房屋、道路、田地等的綜合治理，使村集體工作有效進(jìn)行，并降低成本;其次是獲得更多的優(yōu)質(zhì)農(nóng)地，使土地實(shí)現(xiàn)規(guī)模集約利用，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展;最后是希望可以獲得更多的用地指標(biāo)和資金來(lái)源，為農(nóng)村生態(tài)文明環(huán)境和社區(qū)公共服務(wù)中心建設(shè)提供一定的資金，以此為村集體組織緩解一部分經(jīng)濟(jì)壓力。

3.1.4 村民。

村民雖然擁有土地的直接使用權(quán)，但由于受傳統(tǒng)思想和教育文化程度不同的影響，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺少深入認(rèn)知。為此，村民的利益訴求是：一方面，在面臨農(nóng)用地、宅基地等即將被占，以及流轉(zhuǎn)后利益分配不均等問(wèn)題時(shí)，采用消極的態(tài)度去面對(duì)。因此在開發(fā)中，村民們比較注重開發(fā)后農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件是否能夠得到改善，能否增加農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量，以及收入是否能夠增長(zhǎng)。另一方面，村民作為最直接的受益者，他們還比較擔(dān)心在土地流轉(zhuǎn)后由于面臨沒(méi)有直接的土地收入，開發(fā)能否持續(xù)保障村民的生活和收入水平，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，并以此改善村民們的生活質(zhì)量。

根據(jù)上述鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中四方核心利益相關(guān)者的訴求分析，得出鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中的核心利益相關(guān)者關(guān)系，如圖1所示。

3.2 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中因土地流轉(zhuǎn)而造成的主要矛盾

3.2.1 土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。

一方面，土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。部分村民之間的土地流轉(zhuǎn)，沒(méi)有書面合同，只是口頭說(shuō)明，有的即使簽訂了合同，但是合同內(nèi)容不夠完整，雙方的權(quán)利義務(wù)等規(guī)定也不明確，這些情況都很容易造成糾紛。另一方面各方主體錯(cuò)位與缺失。企業(yè)和村集體認(rèn)為，與每戶村民簽訂合同的過(guò)程太過(guò)瑣碎，因此，村委會(huì)在村民不知情且沒(méi)有簽字委托的情況下，替代村民與企業(yè)直接簽訂了相關(guān)合同，造成很多責(zé)任不明的情況，在前期開發(fā)中很多問(wèn)題就是因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)不規(guī)范、程序不到位而引起的[9]。

3.2.2 村民受傳統(tǒng)思想束縛導(dǎo)致前期開發(fā)停滯。

在前期開發(fā)中，由于要進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，很多村民受傳統(tǒng)思想束縛，經(jīng)濟(jì)意識(shí)淡薄，一些村民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)的問(wèn)題仍是茫然的。在村民看來(lái)，現(xiàn)有的穩(wěn)定生活勝于一切，因此，村民缺乏動(dòng)力和意愿去進(jìn)行生產(chǎn)方式的改變。村民祖祖輩輩與土地為伴，以土地為生，盡管現(xiàn)在有些村民并不完全依賴于土地產(chǎn)出收入，但是固有的保守思想觀念依舊根深蒂固，傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)依然存在，村民依然把土地看成安身立命的根本。所以這對(duì)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的前期開發(fā)造成了一定的阻礙。

3.2.3 各方信息傳達(dá)不通暢。

在前期開發(fā)中，由于沒(méi)有良好的溝通方式，導(dǎo)致政府、村民、村集體、企業(yè)合作關(guān)系中，缺乏信息傳達(dá)機(jī)制，產(chǎn)生了很多矛盾[10]。因此，處理好各方關(guān)系并有效傳達(dá)各方意見的關(guān)鍵，需要建立規(guī)范的信息傳達(dá)制度。因?yàn)?，不?guī)范的信息傳達(dá)會(huì)造成前期開發(fā)的無(wú)序性。由于信息傳達(dá)不暢，村民的主體地位沒(méi)有得到充分地尊重，產(chǎn)生了誤解導(dǎo)致前期工作無(wú)法推進(jìn)，企業(yè)沒(méi)有充分了解村民的想法就隨意建設(shè)，政府也沒(méi)有起到良好的監(jiān)督與服務(wù)作用，以致于造成了很多矛盾。

3.2.4 各方利益訴求不同造成糾紛。

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)前期開發(fā)中各方的收益分配關(guān)系過(guò)于混亂，這對(duì)于鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)十分不利。政府、村集體組織、村民及旅游地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)都是鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心利益相關(guān)者。因?yàn)楦鞣剿幍慕嵌燃敖?jīng)濟(jì)利益不同，各方的訴求也不盡相同，產(chǎn)生很多問(wèn)題，主要矛盾是在開發(fā)前期與后期運(yùn)營(yíng)中利益分配不明[11]。在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中相繼產(chǎn)生的大大小小的矛盾問(wèn)題不斷出現(xiàn)，政府希望能夠?qū)﹂_發(fā)成本進(jìn)行壓縮，以最小的投資來(lái)獲得土地;村民想增加自己額外的經(jīng)濟(jì)及精神補(bǔ)償;村集體則為獲取更多基礎(chǔ)設(shè)施而想增加利益：企業(yè)則在考慮如何才能得到利益最大化，這樣就很難或根本無(wú)法找到利益平衡點(diǎn)。如何處置在不同利益所有者的分配問(wèn)題，是解決鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

3.3 鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中主要矛盾的解決思路

3.3.1 政府部門強(qiáng)化鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)和監(jiān)控工作。

在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中得到政府的支持才能夠保障開發(fā)的順利進(jìn)行，從開展土地流轉(zhuǎn)前到開發(fā)后，政府應(yīng)發(fā)揮其服務(wù)和監(jiān)控的作用，從項(xiàng)目的可行性到資金的投入都給予最大程度的支持。除了通過(guò)建立合理規(guī)范的監(jiān)管機(jī)制監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)行，加大服務(wù)力度對(duì)村民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)外。另外，還對(duì)村民群眾開展一系列的宣講活動(dòng)，向人民群眾普及土地綜合整治中會(huì)涉及的法律法規(guī)，把村民的話語(yǔ)權(quán)放在首要位置，傾聽民眾意愿，以此來(lái)監(jiān)督開發(fā)的流程，制定合理規(guī)范的監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的有序開發(fā)。

3.3.2 企業(yè)充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性，最大程度保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中各方最大限度保障農(nóng)民權(quán)利，并與村民簽署協(xié)議，確保農(nóng)民收益獲得最大化。村民獲取經(jīng)濟(jì)來(lái)源的方式主要有入股合作社后根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益和入股比例獲取一定的分紅以及企業(yè)為村民提供多方面的就業(yè)崗位，從而獲取工資收入，此外企業(yè)優(yōu)先安排村民社員就業(yè)，保障村民的主體權(quán)利，還主動(dòng)提出為村民提供上門維修等力所能及的工作，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性。

3.3.3 村集體建立有效的信息收集和信息發(fā)布機(jī)制。

村集體在鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)中不僅在前期開發(fā)中發(fā)揮其統(tǒng)一集中土地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的作用，在開發(fā)中還建立了有效地信息收集和信息發(fā)布機(jī)制，為村民與政府、村民與企業(yè)、企業(yè)與政府之間有效地傳達(dá)各方意愿。在開發(fā)初期由于各方溝通不及時(shí)產(chǎn)生了很多的問(wèn)題，在邀請(qǐng)專家進(jìn)行分析的同時(shí)迅速制定了相關(guān)制度條例，溝通各方的需求。村集體建立的信息收集機(jī)制可以及時(shí)地了解政府、村民、企業(yè)需求的動(dòng)向，以此來(lái)調(diào)整開發(fā)策略，防止出現(xiàn)漏洞和弊端，實(shí)現(xiàn)各方利益訴求的最大公平性。

3.3.4 建立多方合作機(jī)制，達(dá)成利益共享。

通過(guò)建立多方合作機(jī)制，各方協(xié)調(diào)分工，及時(shí)有效的解決前期開發(fā)中所遇到的利益分配問(wèn)題。在多方合作機(jī)制中，企業(yè)擁有管理技能，但缺少了解本土文化的員工，村民了解本土文化，但卻缺少專業(yè)的管理技能。由于雙方?jīng)]有有效的結(jié)合，因此無(wú)法使開發(fā)朝著有利的方向發(fā)展，所以，在開發(fā)中企業(yè)向村民提供崗位的專業(yè)技能培訓(xùn)并雇傭一些村民作為工作人員，使得開展工作時(shí)更加專業(yè)。這樣使各方互通有無(wú)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。政府嚴(yán)格也監(jiān)督企業(yè)與村民（員工）的工作，確保村民目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)的一致性，使得各方相互合作、監(jiān)督及制約。利益的相關(guān)性使得各方會(huì)互相考慮，包括政府目標(biāo)、村民目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)及村集體目標(biāo)，不會(huì)損害任何一方的利益，很好地解決了鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的開發(fā)問(wèn)題。

綜合以上解決思路得出前期開發(fā)中政府、村民、企業(yè)、村集體四者之間的利益訴求如圖2所示。

4 土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略

土地流轉(zhuǎn)下鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)的主要開發(fā)策略見圖3。

4.1 引進(jìn)“政府引領(lǐng)，農(nóng)戶參股，企業(yè)經(jīng)營(yíng)”的開發(fā)方式

首先政府與投資開發(fā)企業(yè)可以合作共同成立投資發(fā)展公司，再在政府的牽引下由村集體統(tǒng)一集中土地分批進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，隨后村集體、村民、投資發(fā)展公司共同組建“農(nóng)村土地銀行”——合作社進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)管理。村集體將分散在農(nóng)戶手中的土地通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式，集中在村集體的手中，然后再由村集體按照事先約定好的方式，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給合作社經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶可以通過(guò)入股的方式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，持股分紅，入股后土地具有的承包關(guān)系沒(méi)有發(fā)生改變，企業(yè)得到土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，在流轉(zhuǎn)土地后，企業(yè)還要負(fù)責(zé)合作社后期的經(jīng)營(yíng)管理。

4.2 提出“農(nóng)村建設(shè)得更像農(nóng)村”的開發(fā)理念

鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的前提是要保護(hù)好村莊原始自然環(huán)境、弘揚(yáng)歷史文化、尊重農(nóng)民意愿，把農(nóng)村建設(shè)得更像農(nóng)村，在這種情況下推進(jìn)開發(fā)建設(shè)工作持續(xù)進(jìn)行。針對(duì)每戶村民、每個(gè)村落的住宅特點(diǎn)，分別設(shè)計(jì)標(biāo)新立異、別具一格的建筑。盡量保持村莊原有空間格局不被破壞。任何鄉(xiāng)村的村莊都有其特殊的功能代碼，經(jīng)過(guò)歲月的洗禮和歷史的沉淀，村莊在空間布局上會(huì)隨著時(shí)間的推移與地形相附會(huì)，自然景觀會(huì)和建筑相和諧，村民生活方式與生態(tài)環(huán)境相融合，構(gòu)成了鄉(xiāng)村獨(dú)有的空間布局，這也是一般旅游地產(chǎn)開發(fā)無(wú)法具備的特質(zhì)。

4.3 構(gòu)建“一村一品，一戶一特”的開發(fā)思路

“一村一品”是對(duì)每個(gè)村按照其不同的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)?！耙粦粢惶亍笔且粦粢粋€(gè)建筑風(fēng)格，并根據(jù)村容村貌發(fā)揮其特色之處。同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況可分塊打造多個(gè)觀賞性體驗(yàn)性功能分區(qū)。針對(duì)村容村貌特點(diǎn)，為每一戶設(shè)計(jì)各種個(gè)性化的景觀要素，為將其有效烘托出來(lái)，由設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)不同的體現(xiàn)濃濃鄉(xiāng)愁的建筑風(fēng)格。

4.4 實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+三農(nóng)”的開發(fā)路徑

“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)民”，鄉(xiāng)村旅游地產(chǎn)以當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品為主，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過(guò)打造多個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，把農(nóng)副土特產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，進(jìn)一步增加產(chǎn)品的附加值。除了開發(fā)產(chǎn)業(yè)基地以外，通過(guò)與村民建立專業(yè)合作社共同管理，如大豆合作社、花生合作社和芝麻合作社等，讓農(nóng)民積極參與其中?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+農(nóng)村”，通過(guò)將互聯(lián)網(wǎng)與農(nóng)村旅游完美結(jié)合。讓當(dāng)?shù)氐囊恍┺r(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)村旅游完美結(jié)合，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”，通過(guò)對(duì)地區(qū)地情的具體分析，找出適合各個(gè)土地區(qū)域種植的農(nóng)作物，因地制宜進(jìn)行開發(fā)。

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