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    學區(qū)房退燒

    2021-07-29 19:40:07張燕宋杰鄧雅蔓
    中國經(jīng)濟周刊 2021年13期
    關鍵詞:月壇西城區(qū)學區(qū)

    張燕 宋杰 鄧雅蔓

    繼東城、海淀之后,北京市西城區(qū)“真多?!钡难プ咏K于落了地。

    7月2日,西城區(qū)2021年小學多校劃片入學意向填報工作正式啟動。德勝、月壇學區(qū)部分家長發(fā)現(xiàn),自己購買的房屋“理想中”對應的學校已無空余學位,甚至連學區(qū)內的多所學校都沒有學位了。想要孩子上學,選擇范圍只有相鄰學區(qū)的學校。

    遭遇這種情況的家長,大部分是去年7月31日后購房入戶的。一時間,西城區(qū)執(zhí)行“真多?!钡南⑺查g在家長群內炸了鍋。這些家長沒有想到,自己斥巨資買下德勝、月壇內的學區(qū)房,最終卻連片區(qū)內最差的小學都沒有排上。

    其實早在去年4月30日,西城區(qū)教委發(fā)布的《2020年義務教育階段入學工作的實施意見》(下稱《意見》)中,已經(jīng)對多校劃片作出了說明?!兑庖姟分赋?,自2020年7月31日后,西城區(qū)購房并取得房產(chǎn)證的家庭適齡子女申請入小學時,全部以“多校劃片”方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學;自該房產(chǎn)地址用于登記入學之年起,6年內只提供一個登記入學學位。

    所謂“多校劃片”,是指購買一處小區(qū)的房產(chǎn)不再對應單一學校,而是對應區(qū)域內多個學校的學位,學生通過隨機派位方式分配就近學校的招生名額。

    在提出“多校劃片”5年后,北京市教委終于動真格了。這也意味著,即使購入心儀小學的對應學區(qū)房,不僅不能保證一定能夠在該小學入讀,就連就近的幾所小學,也不再是板上釘釘?shù)牧恕?h3>西城區(qū)厲行多校劃片,學區(qū)房也無法保證就近入學

    如果說西城區(qū)集中了北京市眾多優(yōu)質教育資源,那德勝、月壇兩個學區(qū)就是皇冠上的明珠,多年來在無數(shù)“幼升小”家長的眼中熠熠生輝。

    據(jù)悉,西城區(qū)共有11個學區(qū),其中集中了最多“老牌牛小”和優(yōu)質中學的就是德勝、月壇及金融街3 個學區(qū)。其中,德勝和月壇因為重點小學分布相對均衡,相比之下因為沒有“渣?!倍堋坝咨 奔议L的歡迎。近年來,這兩個學區(qū)的房價在北京市一路領漲,目前的均價約17萬~18萬元/平方米,較周邊學區(qū)高出1萬~3萬元/平方米。

    在追捧學區(qū)房的家長眼中,盡管這一區(qū)域學區(qū)房的房屋條件并不優(yōu)質,大部分都是上年紀的“老破小”,但是買下這里的房子,就等于有大概率拿到進入重點大學的入場券。

    “每年高考、中考的成績一出來,北京學區(qū)房的價格都會相應出現(xiàn)一些波動。”一位長期以解讀升學政策而在家長群中頗具聲望的專業(yè)人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。從每年各個區(qū)的錄取率尤其是清北錄取率來看,海淀、西城以及東城無疑擁有巨大的教育優(yōu)勢。而對于大部分找他咨詢的家長來說,最焦慮的不是考大學,而是能不能考上高中。

    “從往年的普高錄取情況來看,北京中考的普高錄取率大約在69%,也就意味著有30%的初中畢業(yè)生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高,大約在97%。東西城都在90%左右。同樣是北京大區(qū),朝陽的普高率70%不到,這也就決定了這3個區(qū)是北京優(yōu)質教育資源集中的3個地方?!鄙鲜鰧I(yè)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

    據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解,多年來,北京市義務教育階段入學一直采取“片區(qū)內登記入學”的方式。所謂“片區(qū)內登記入學”就是學生到學區(qū)房劃片的學校去做登記入學,也就是常說的“單校劃片”。由于學位緊張,“單校劃片”登記入學的錄取標準,就是“順位”,按照順位優(yōu)先錄取,順位越往后,單校錄取的機會就越小。排在首位的就是戶口和房產(chǎn)都在對應學區(qū)內。這也意味著,購買學區(qū)房成為獲得優(yōu)質教育資源最簡單的擇校渠道。

    2016年,一篇“誰買走了北京天價學區(qū)房”的文章一度在社交平臺上熱傳。該文章指出,北京西城區(qū)文昌胡同內一間僅有15平方米的屋子,賣出了46萬元/平方米的高價。而該房屋所對應的學校,正是北京實驗二小。此后,北京市教委下發(fā)文件,要求各區(qū)教委根據(jù)適齡學生人數(shù)、學校分布、所在學區(qū)、學校規(guī)模、交通狀況等因素,“合理進行單校劃片或多校劃片”。

    這是北京市教委首次提出要以多校劃片的方式招生。據(jù)前文中提到的專業(yè)人士描述,盡管每年各區(qū)教委出臺的文件中都提到了多校劃片,但從具體實施情況來看,仍然是“單校劃片”為主。記者也注意到,每年臨近5月份,各大社交平臺上都會出現(xiàn)“××區(qū)今年是真多校還是假多?!钡葐栴}的討論。從回答來看,不少家長都抱著僥幸心理,認為即使執(zhí)行多校劃片,也是就近入學,不會執(zhí)行到片區(qū)之外。

    王茜就是抱著這樣的心理,在去年11月購入了德勝片區(qū)的學區(qū)房。和大部分“7·31”政策后購房的家長一樣,她考慮到德勝、月壇學區(qū)內教育資源分布比較均衡,為了“保底”才出手購房。沒有想到的是,連片區(qū)內最差的小學都沒有保住??晒┻x擇的6所學校,所在學區(qū)的房價比她當時購房的入手價每平方米少了3萬元。

    “以往都是雷聲大雨點小,沒想到這次這么嚴格,看來是要動真格的了。我們現(xiàn)在買的房子是上世紀90年代建的,如果沒有教育屬性的加持,市場價值肯定會大打折扣。房子貶值是一回事,最大的問題是孩子上學。當初買這里的房子就是為了學位和上學方便,現(xiàn)在調劑的學校在五六公里外。我現(xiàn)在最郁悶的不是房價,是自己沒有早作決斷,趕在‘7·31之前買房,結果影響了孩子上學?!蓖踯绮粺o懊惱地對記者說。

    “多校劃片”政策進一步加碼,北京連出新政為學區(qū)房降溫

    事實上,早在西城區(qū)厲行多校劃片之前,北京市教委在今年發(fā)布的義務教育入學文件中就首次提出了“要以多校劃片為主”,要求各區(qū)嚴格執(zhí)行已經(jīng)公布的多校劃片政策。

    在此基礎上,各區(qū)今年發(fā)布的文件中都一再提到“多校劃片”政策。東城區(qū)強調,2018年12月31日以后購房家庭子女,通過電腦派位的方式在東城區(qū)內多校劃片安排入學;朝陽區(qū)重申對在2017年6月30日之后購房家庭子女實行統(tǒng)籌派位。西城、海淀也都再次明確了此前規(guī)定的2019年1月1日、2020年7月31日等實施多校劃片的時間節(jié)點。此外,一些遠郊城區(qū)也在今年首次加入了“限時購房者多校劃片”的陣容。順義區(qū)提出,以2021年9月1日為節(jié)點,此時間之后在順義區(qū)購買房產(chǎn)的家庭適齡兒童少年入學,實施多校劃片。平谷區(qū)同樣明確規(guī)定,2022年1月1日起,在現(xiàn)有小區(qū)新購買房屋者,均實行多校劃片。

    目前,北京市各區(qū)多校劃片入學意向填報工作已經(jīng)基本完成。據(jù)記者了解,像德勝、月壇這兩個學區(qū)一樣出現(xiàn)第一順位跨片區(qū)調劑的情況并不多見。即使是同在西城區(qū)的金融街片區(qū),也只有順位靠后的家長在填報時遇到了這種情況。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,德勝、月壇學區(qū)之所以會出現(xiàn)這個情況,主要在于最近兩年幼升小人數(shù)激增。今年西城幼升小人數(shù)預計在2.2萬人左右,而今年該區(qū)畢業(yè)生只有1.28萬人,6年內入學人數(shù)翻倍,學位不夠是最重要的因素。

    “一方面,疫情原因導致教育回流,一些原本考慮送孩子出國的家長選擇了在國內就讀。另一方面,德勝、月壇學區(qū)近年來一直都是熱門選擇,尤其是去年公布‘7·31政策后,房屋交易量激增,很多家長趕在‘7·31前買房落戶,今年整個學區(qū)內的學位都很緊張?!睆埓髠フf。

    消息傳出后,北京市學區(qū)房市場聞風而動。多名在西城區(qū)德勝學區(qū)從事房屋買賣的中介介紹,目前正在進行中的購房交易很多都暫停了,不少有購房計劃的家長選擇了觀望,也有一些人寧愿損失幾十萬元的違約金,也要放棄原定購房計劃。由于眼下并非學區(qū)房交易的高峰期,目前僅有少數(shù)持有學區(qū)房的家長來詢問過價格,還不能確定是否會出現(xiàn)學區(qū)房貶值的情況。

    “受東城、海淀相繼實行多校劃片的影響,今年四五月份德勝和月壇的學區(qū)房都很搶手。畢竟比起海淀同一學區(qū)內‘牛小很牛、渣小墊底的情況,這兩個學區(qū)的小學相對水平相差不大,今年比去年每套房平均都漲了三四十萬元?,F(xiàn)在政策出來,我覺得可能會跌回去,甚至不止?!币晃恢薪槿藛T向《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

    在學區(qū)房越炒越熱的情況下,厲行“多校劃片”像是在這鍋沸水上澆了一壺冰水。但在一些業(yè)內人士看來,學區(qū)房價格畸高只是外顯表現(xiàn),內因還是教育資源分配的不均衡。解決學區(qū)房問題,不能僅僅靠“多校劃片”。

    多地出臺政策整治學區(qū)房,上海深圳等地價量齊跌

    比起北京,上海的動作要更快一些。

    今年1月,上海市教委等部門出臺《關于進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》,提及促進校長教師合理流動、優(yōu)化中小學教師資源配置的關鍵信息。

    根據(jù)上述指導意見,上海將健全骨干教師流動“蓄水池”機制,重點推進鄉(xiāng)村學校、“初中強校工程實驗學?!毙iL教師資源的統(tǒng)籌均衡配置。上海市教委在要求確保全市每位中小學教師10年內有規(guī)定的流動記錄之外,還設立了同學段學區(qū)、集團每年教師交流輪崗人數(shù)以及跨學段學區(qū)、集團每年教師交流輪崗人數(shù)比例指標。

    3月16日,上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,其中的核心思想就是到2022年,上海每一所不挑生源的初中,原則上都能拿到市優(yōu)質高中分配下來的名額,最大限度保證學校之間的平等。

    這意味著,一些冷門的、過去不為家長看好的初中,后續(xù)入讀優(yōu)質高中的機會大增。在“小升初”的機制下,也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制,真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會,自然使得“哄搶好學區(qū)”的現(xiàn)象減少,進而促進相關學區(qū)房的價格降溫。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到,因上海均衡教育等政策出臺,原本打算購置學區(qū)房的家長觀望情緒濃厚。

    樓小姐就是其中一位。今年年初,她打算將上海靜安(老閘北)區(qū)域內的一套一居室賣掉來買黃女士的房,沒想到這套原本450萬元的學區(qū)房,在上海一系列政策出來后就“不香”了,目前已跌入400萬元以內,樓小姐覺得現(xiàn)在賣“損失太大”,便終止了這套學區(qū)房的交易。

    “她看中我家房子時候是在過年前,新婚小夫妻,想換大一點的房。價格談好了,623萬元,訂金20萬元都付了。她原先很安心的,手上那套一居室學區(qū)房隨便賣賣都有人要。”黃女士7月8日對《中國經(jīng)濟周刊》記者這樣說,“因為她毀約,我怕影響我買房,所以第二次就降價至614萬元。因為我也看中了別的房子,也在等錢買。”

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在房價堅挺的深圳,學區(qū)房的價格和成交量近來也都出現(xiàn)了下跌的趨勢。

    “連福田的頂級學區(qū)房都‘頂唔?。ɑ浾Z,‘頂不住的意思),我還不拋嗎?”一位來自深圳南山區(qū)的業(yè)主告訴記者,自己賣房最直接的原因是學區(qū)積分規(guī)則的改變,自己所在的深圳灣科技園生態(tài)園學區(qū)積分由40分下降至20分,孩子申請入讀心儀學校的概率大幅下降,所以考慮去其他地區(qū)換房博優(yōu)質教育資源。

    來自龍崗區(qū)和寶安區(qū)售房者也給出了類似的理由。

    “學區(qū)劃分新規(guī)出臺后,我們房子所在的學區(qū)不再屬于‘一對一優(yōu)先錄取的單享學區(qū),而是多對多的共享學區(qū)?!币晃粊碜詫毎矃^(qū)萊蒙水榭春天小區(qū)的業(yè)主告訴記者。

    另一位來自龍崗區(qū)的業(yè)主則說,自龍崗區(qū)推行大學區(qū)制新規(guī)后,自己所在學區(qū)房產(chǎn)的積分優(yōu)勢下降,使得總積分從一類“降級”到了三類,考慮到市場競爭力有所不足,就調低了放盤價。

    據(jù)了解,今年以來,深圳加快推行了大學區(qū)制的邁進步伐。2021年2月,深圳市龍崗區(qū)設立了街道大學區(qū)制,即第一公辦志愿選擇對應學區(qū)的學校,其他公辦志愿的范圍可擴展到整個大學區(qū)的公辦學校,其他各區(qū)的學區(qū)改革思路與之類似,這在一定程度上削弱了學區(qū)房擁有者對優(yōu)質教育資源的占有優(yōu)勢。

    “目前降價幅度較大的學區(qū)房,從幾十萬到幾百萬元不等,基本上都是分布在受一季度學區(qū)新規(guī)影響較大的小區(qū),不是普遍現(xiàn)象。不過,比起價格,我更擔心成交量的問題?!币晃辉谏钲诠ぷ鞫嗄甑膶W區(qū)房房產(chǎn)中介告訴記者,今年上半年,他只簽出兩套學區(qū)房,而去年是4套。今年一季度以來,由于深圳各區(qū)學區(qū)改革的進度和具體實施標準不同,選錯學區(qū)房可能導致小孩面臨上不了學或被分流的風險加大,這使得購房者對學區(qū)房的態(tài)度變得更加謹慎。

    《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到,近幾個月來,石家莊、南京、成都等地都針對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構開展了專項檢查和約談,重點檢查是否存在以學區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區(qū)房名義炒作房價等問題。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國經(jīng)濟周刊》記者說,就最近學區(qū)房的市場來看,部分城市的學區(qū)房確實出現(xiàn)了降溫。從后續(xù)改革的方向看,既要抓市場監(jiān)管也要促進市場長期規(guī)劃。短期看,二手房的價格監(jiān)管依然會繼續(xù),價格指導的政策將有助于促進此類市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。而中長期看,大城市后續(xù)應該積極增加教育配套,進而形成更多的教育資源和學位供給。

    遏制學區(qū)房炒作,關鍵要促進教育資源均衡發(fā)展

    無論是多校劃片,還是改革高中招生分配名額,目的只有一個,即一定程度上給學區(qū)房降溫,不讓義務教育資源和“財富”掛鉤,保證教育公平。

    在張大偉看來,此次出現(xiàn)跨片區(qū)調劑不意味著學區(qū)房時代的終結。西城擁有優(yōu)質的教育資源,即便是排名靠后的學區(qū)也比郊區(qū)縣的教學水平高。西城頂尖三大學區(qū)未來仍會延續(xù)價格上漲的趨勢,這就凸顯了其他學區(qū)的性價比優(yōu)勢,預計未來這些學區(qū)內房源成交會逐步走高。

    教育公平才是最大的公平。隨著學區(qū)房價格水漲船高,“只有買得起學區(qū)房才能進得了牛?!钡那闆r愈演愈烈,這無疑背離了義務教育的公益屬性。

    2014年,期刊《教育與經(jīng)濟》刊登了一篇名為《學校選擇、教育服務資本化與居住區(qū)分割》的論文。文章中指出,“就近入學”政策下的優(yōu)質教育機會分配,已經(jīng)由過去的按能力分配轉變?yōu)橥ㄟ^買房而擇校。

    該論文的作者通過實證研究發(fā)現(xiàn),2014年,東城區(qū)的學??诒琶刻嵘粋€檔次,學區(qū)房平均價格將上漲6.8%。海淀的排名提升對價格的刺激更加明顯,達到了13.2%。

    “在就近入學的原則下,學區(qū)房的存在是不會改變的,尤其是那些有著優(yōu)質教育資源的學區(qū)。要改變學區(qū)房的屬性以及以學區(qū)房名義炒作房價的行為,關鍵還是要彌合教育資源差異,改變目前教育資源不均衡的情況?!鼻拔闹刑岬降膶I(yè)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者說,“這個現(xiàn)象如果不解決,在目前仍然是以應試教育為主要指揮棒的情況下,家長仍然會用分投票,想盡辦法扎堆進牛校。只有當牛校和普校的升學率差距沒有現(xiàn)在這么明顯,才有可能弱化學區(qū)房的概念?!?/p>

    央視新聞近日發(fā)表的評論文章同樣指出,學區(qū)房之所以能成為每一輪樓市行情的領頭羊,根源即在于教育資源分配的不均衡。本輪針對學區(qū)房的定向調控,傳遞出的信號非常明顯,多舉措保證教育公平的同時,還要對學區(qū)房的炒作行為保持高壓態(tài)勢。讓教育和住房都回歸到各自本位,房住不炒、教育均衡,讓學區(qū)房“涼”下去,讓教育公平“熱”起來。

    “說到底,還是要強調教育公平的重要性。若要住房不再被附加上過多的屬性,就需要持續(xù)擴大優(yōu)質教育資源的覆蓋面,辦好每一所學校,讓每一個孩子都能享受到優(yōu)質的教育?!毖胍暦Q。

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