規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為 有序推進鄉(xiāng)村振興

問：為什么要制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》？它們對農(nóng)民有什么好處？

答：2021年1月26日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部出臺了《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡稱《流轉(zhuǎn)辦法》），為保護廣大承包農(nóng)戶和各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的合法權(quán)益提供了有力的制度保障。為配合《流轉(zhuǎn)辦法》的實施，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部會同國家市場監(jiān)督管理總局制定了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》，把規(guī)定條款具體化為合同條文，目的是進一步明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務和責任，規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，促進土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。

對廣大農(nóng)民群眾來說，發(fā)布合同示范文本，一是要件完備，便于農(nóng)民使用。在實踐中，部分農(nóng)民群眾因為覺得簽合同麻煩，或者不知道該怎么制作、簽訂合同，往往通過口頭約定流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。這種情況一旦發(fā)生糾紛，由于無法提供相應的有效證明，調(diào)處困難大，有些合理訴求也難以得到滿足。合同示范文本要件齊備，流轉(zhuǎn)時可以拿來就用，發(fā)生糾紛時查有實據(jù)，方便了農(nóng)民群眾。二是規(guī)范統(tǒng)一，便于權(quán)益保障。在實踐中，有些農(nóng)民雖然簽訂了流轉(zhuǎn)合同，但合同內(nèi)容過于簡單，沒有寫明雙方的權(quán)利義務，以致在發(fā)生糾紛時合同起不到保護流轉(zhuǎn)雙方尤其是農(nóng)民群眾合法權(quán)益的作用。合同示范文本中列出的權(quán)利義務更為規(guī)范、完整、具體，既可以更好地保護雙方合法權(quán)益，也有利于提醒雙方依合同履行義務。三是約定清晰，便于明確責任。例如，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中都含有耕地保護條款，禁止承租方（受讓方）改變土地的農(nóng)業(yè)用途，明確了承租方（受讓方）保護農(nóng)地的義務，這不僅有利于農(nóng)地的保護，也使農(nóng)地生態(tài)環(huán)境受到破壞時追究承租方（受讓方）的責任有了更明確的依據(jù)。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有哪些主要內(nèi)容？

答：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》各十三條，主要內(nèi)容包括四部分：一是明確合同當事人，對出租方和承租方的身份進行了列舉，由合同使用雙方從各項身份中進行選擇。二是明確租賃（入股）物及租金（股份分紅）相關(guān)事項，設(shè)置了對農(nóng)地租賃（入股）標的物描述及用途、期限、交付時間等條文，設(shè)置了租金及支付方式條款。其中，《出租合同示范文本》列出了一次性支付和分期支付等支付方式，以及現(xiàn)金和實物等付款方式；《入股合同示范文本》列出的支付方式包括“按股分紅”和“保低收益＋按股分紅”等，便于流轉(zhuǎn)雙方根據(jù)實際情況選擇。三是明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務，并重點強調(diào)了承租方需要合理利用土地，確保農(nóng)地農(nóng)用，符合糧食生產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。四是明確合同變更、解除和終止以及違約責任、爭議解決等事項。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有何區(qū)別？

答：《出租合同示范文本》用于土地經(jīng)營權(quán)出租，由出租方與承租方簽訂合同。承租方可能是自然人、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場、公司等。出租方獲得的是租金收益?！度牍珊贤痉段谋尽酚糜谕恋亟?jīng)營權(quán)入股，由入股方與受讓方簽訂合同。受讓方一般為農(nóng)民專業(yè)合作社、公司等。入股方獲得的是入股分紅。此外，在權(quán)利義務方面，入股方按照合同約定和章程規(guī)定行使成員或者股東權(quán)利，受讓方要保障入股方依法行使權(quán)利。

問：流轉(zhuǎn)當事人在簽訂流轉(zhuǎn)合同時要注意什么？

答：在簽訂流轉(zhuǎn)合同時，首先要注意核實對方的主體資格。對于自然人，應當要求其出示身份證件；對于法人和其他組織，應當要求其代表出示法人或其他組織的身份證件（如營業(yè)執(zhí)照副本），核實簽訂代表是否有權(quán)代表法人或其他組織簽訂合同，簽訂合同時必須加蓋對方單位公章或者合同專用章。對于以上證件，農(nóng)民群眾可以記錄一些關(guān)鍵信息，以便后續(xù)出現(xiàn)糾紛時申請調(diào)解、仲裁或起訴。其次，應當認真閱讀合同的每一項內(nèi)容，并逐一進行填寫，以保證合同內(nèi)容的完整性，確保將雙方約定的全部內(nèi)容都體現(xiàn)在書面合同文本上，不建議另行作出口頭約定。需要特別強調(diào)的是，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》都對是否同意承租方（受讓方）對土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)和融資擔保設(shè)置了選項，農(nóng)民群眾在簽訂合同時一定要審慎決定是否勾選同意。第三，合同簽訂后，雙方當事人應當依據(jù)當?shù)匾?guī)定，向相關(guān)部門提交合同原件以完成備案，并各自保留一份合同原件。

問：合同出現(xiàn)爭議時采取什么方式解決？

答：因土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的，雙方當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。當事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

關(guān)于向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》，各縣（區(qū)）一般都設(shè)有仲裁機構(gòu)，受理農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛。當事人申請仲裁，應當向糾紛涉及土地所在地的農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁委員會遞交仲裁申請書。仲裁申請書應當載明申請人和被申請人的基本情況，仲裁請求和所根據(jù)的事實、理由，并提供相應的證據(jù)和證據(jù)來源。各當事人在仲裁后，如不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力，當事人不得再向人民法院提起訴訟。一方當事人逾期不履行的法律義務，另一方當事人可以向被申請人住所地或者財產(chǎn)所在地的基層人民法院申請執(zhí)行。