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    規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為 有序推進鄉(xiāng)村振興

    2021-07-28 03:27:56《農(nóng)民日報》
    農(nóng)村百事通 2021年34期
    關(guān)鍵詞:受讓方承租方經(jīng)營權(quán)

    問:為什么要制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》?它們對農(nóng)民有什么好處?

    答:2021年1月26日,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部出臺了《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(以下簡稱《流轉(zhuǎn)辦法》),為保護廣大承包農(nóng)戶和各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的合法權(quán)益提供了有力的制度保障。為配合《流轉(zhuǎn)辦法》的實施,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部會同國家市場監(jiān)督管理總局制定了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》,把規(guī)定條款具體化為合同條文,目的是進一步明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務和責任,規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為,促進土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。

    對廣大農(nóng)民群眾來說,發(fā)布合同示范文本,一是要件完備,便于農(nóng)民使用。在實踐中,部分農(nóng)民群眾因為覺得簽合同麻煩,或者不知道該怎么制作、簽訂合同,往往通過口頭約定流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。這種情況一旦發(fā)生糾紛,由于無法提供相應的有效證明,調(diào)處困難大,有些合理訴求也難以得到滿足。合同示范文本要件齊備,流轉(zhuǎn)時可以拿來就用,發(fā)生糾紛時查有實據(jù),方便了農(nóng)民群眾。二是規(guī)范統(tǒng)一,便于權(quán)益保障。在實踐中,有些農(nóng)民雖然簽訂了流轉(zhuǎn)合同,但合同內(nèi)容過于簡單,沒有寫明雙方的權(quán)利義務,以致在發(fā)生糾紛時合同起不到保護流轉(zhuǎn)雙方尤其是農(nóng)民群眾合法權(quán)益的作用。合同示范文本中列出的權(quán)利義務更為規(guī)范、完整、具體,既可以更好地保護雙方合法權(quán)益,也有利于提醒雙方依合同履行義務。三是約定清晰,便于明確責任。例如,《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中都含有耕地保護條款,禁止承租方(受讓方)改變土地的農(nóng)業(yè)用途,明確了承租方(受讓方)保護農(nóng)地的義務,這不僅有利于農(nóng)地的保護,也使農(nóng)地生態(tài)環(huán)境受到破壞時追究承租方(受讓方)的責任有了更明確的依據(jù)。

    問:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有哪些主要內(nèi)容?

    答:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》各十三條,主要內(nèi)容包括四部分:一是明確合同當事人,對出租方和承租方的身份進行了列舉,由合同使用雙方從各項身份中進行選擇。二是明確租賃(入股)物及租金(股份分紅)相關(guān)事項,設(shè)置了對農(nóng)地租賃(入股)標的物描述及用途、期限、交付時間等條文,設(shè)置了租金及支付方式條款。其中,《出租合同示范文本》列出了一次性支付和分期支付等支付方式,以及現(xiàn)金和實物等付款方式;《入股合同示范文本》列出的支付方式包括“按股分紅”和“保低收益+按股分紅”等,便于流轉(zhuǎn)雙方根據(jù)實際情況選擇。三是明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務,并重點強調(diào)了承租方需要合理利用土地,確保農(nóng)地農(nóng)用,符合糧食生產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。四是明確合同變更、解除和終止以及違約責任、爭議解決等事項。

    問:《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有何區(qū)別?

    答:《出租合同示范文本》用于土地經(jīng)營權(quán)出租,由出租方與承租方簽訂合同。承租方可能是自然人、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場、公司等。出租方獲得的是租金收益?!度牍珊贤痉段谋尽酚糜谕恋亟?jīng)營權(quán)入股,由入股方與受讓方簽訂合同。受讓方一般為農(nóng)民專業(yè)合作社、公司等。入股方獲得的是入股分紅。此外,在權(quán)利義務方面,入股方按照合同約定和章程規(guī)定行使成員或者股東權(quán)利,受讓方要保障入股方依法行使權(quán)利。

    問:流轉(zhuǎn)當事人在簽訂流轉(zhuǎn)合同時要注意什么?

    答:在簽訂流轉(zhuǎn)合同時,首先要注意核實對方的主體資格。對于自然人,應當要求其出示身份證件;對于法人和其他組織,應當要求其代表出示法人或其他組織的身份證件(如營業(yè)執(zhí)照副本),核實簽訂代表是否有權(quán)代表法人或其他組織簽訂合同,簽訂合同時必須加蓋對方單位公章或者合同專用章。對于以上證件,農(nóng)民群眾可以記錄一些關(guān)鍵信息,以便后續(xù)出現(xiàn)糾紛時申請調(diào)解、仲裁或起訴。其次,應當認真閱讀合同的每一項內(nèi)容,并逐一進行填寫,以保證合同內(nèi)容的完整性,確保將雙方約定的全部內(nèi)容都體現(xiàn)在書面合同文本上,不建議另行作出口頭約定。需要特別強調(diào)的是,《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》都對是否同意承租方(受讓方)對土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)和融資擔保設(shè)置了選項,農(nóng)民群眾在簽訂合同時一定要審慎決定是否勾選同意。第三,合同簽訂后,雙方當事人應當依據(jù)當?shù)匾?guī)定,向相關(guān)部門提交合同原件以完成備案,并各自保留一份合同原件。

    問:合同出現(xiàn)爭議時采取什么方式解決?

    答:因土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的,雙方當事人可以通過協(xié)商解決,也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等調(diào)解解決。當事人不愿意協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的,可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁,也可以直接向人民法院起訴。

    關(guān)于向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁,依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》,各縣(區(qū))一般都設(shè)有仲裁機構(gòu),受理農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛。當事人申請仲裁,應當向糾紛涉及土地所在地的農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛仲裁委員會遞交仲裁申請書。仲裁申請書應當載明申請人和被申請人的基本情況,仲裁請求和所根據(jù)的事實、理由,并提供相應的證據(jù)和證據(jù)來源。各當事人在仲裁后,如不服仲裁裁決的,可以自收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的,裁決書即發(fā)生法律效力,當事人不得再向人民法院提起訴訟。一方當事人逾期不履行的法律義務,另一方當事人可以向被申請人住所地或者財產(chǎn)所在地的基層人民法院申請執(zhí)行。

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