區(qū)塊鏈技術(shù)下租房消費(fèi)市場場景應(yīng)用研究

王祥武，丁雨蓮

（1.安徽國際商務(wù)職業(yè)學(xué)院 文化旅游學(xué)院，合肥 231131；2.安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，合肥 230036）

區(qū)塊鏈技術(shù)的研究和應(yīng)用是我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向，是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)智慧化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵途徑。住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要構(gòu)成，租房消費(fèi)也是居民消費(fèi)支出的重要環(huán)節(jié)。國家在2016 年開始著力推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革中的“去庫存”，經(jīng)過對房地產(chǎn)市場的多輪調(diào)控遏制了房價的快速上漲，但北上廣深等一線城市和部分東部地區(qū)城市的房價上漲趨勢依然強(qiáng)勁，而區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費(fèi)市場的應(yīng)用能夠通過“租購并舉”政策的實(shí)施推進(jìn)房地產(chǎn)市場的高質(zhì)量發(fā)展，并有利于城市現(xiàn)代化住房租房管理體系的構(gòu)建。我國目前的租房消費(fèi)市場存在較為明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾，一方面是機(jī)構(gòu)租賃比例偏低，2018 年僅為4%，與美國的30.4%、日本的83%及德國的25.25%等成熟租房體系相比存在顯著的差距；另一方面，城鎮(zhèn)居民的住房空置率一直居高不下，尤其是北上廣深等一線城市的可出租住房總量充裕，但受個人租賃規(guī)模較高的因素制約，偏低的分散式租房房源導(dǎo)致住房空置率較高。

在中共中央政治局2019 年提出發(fā)展區(qū)塊鏈技術(shù)以來，學(xué)者們也展開了對區(qū)塊鏈技術(shù)在租房市場的應(yīng)用研究。曾維佳和孫建言[1]基于區(qū)塊鏈基礎(chǔ)架構(gòu)技術(shù)分析了“政企銀”三位一體的住房租賃機(jī)制，通過研究設(shè)計(jì)住房租賃區(qū)塊鏈五大細(xì)分功能模塊，提出了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)多模式協(xié)同自治征信系統(tǒng)；陳立中等[2]研究了租房租賃高質(zhì)量發(fā)展中的區(qū)塊鏈場景應(yīng)用，通過分析現(xiàn)有租房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，提出了通過區(qū)塊鏈技術(shù)解決個人散租存量過剩的對策，并發(fā)現(xiàn)區(qū)塊鏈技術(shù)在租房市場中的數(shù)據(jù)確權(quán)和行為估值等功能能夠推進(jìn)住房租賃的高質(zhì)量發(fā)展；牟春燕和郭麗華[3]重點(diǎn)研究了我國房屋租賃市場的區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)租賃比例過低及信息不對稱等因素導(dǎo)致了房租消費(fèi)的不足，提出構(gòu)建區(qū)塊鏈技術(shù)架構(gòu)上的房屋租賃平臺，并指出了“聯(lián)盟鏈+公鏈”能夠加速房屋租賃平臺的信息資源整合，加快智慧城市的建設(shè)?；谝陨涎芯?，本文對區(qū)塊鏈技術(shù)下租房消費(fèi)市場場景應(yīng)用展開研究，重點(diǎn)探討區(qū)塊鏈技術(shù)的數(shù)據(jù)確權(quán)、智能合約以及估值等租房消費(fèi)功能的實(shí)現(xiàn)，以解決現(xiàn)有租房市場數(shù)字化發(fā)展在服務(wù)分片及共識算法等應(yīng)用環(huán)節(jié)的不足。

一、商業(yè)租房消費(fèi)市場的發(fā)展痛點(diǎn)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)住房的供給量總體充分，但分散式租賃規(guī)模不足等結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，其主要原因是分散式長期租賃模式受空置率、房屋租入成本和人房比等制約因素導(dǎo)致其盈利困難或收益周期長，但究其根本原因在于分散式長租模式的用戶參與度過低。

（一）租房消費(fèi)者的信任度較低

我國現(xiàn)有的租房消費(fèi)市場管理較為混亂，多種形式的商業(yè)主體均有所參與，例如個人房東、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和公寓企業(yè)等。在租房消費(fèi)市場供需交易中，上述多種參與主體均通過網(wǎng)站或掛牌機(jī)構(gòu)向租客推送相關(guān)租賃信息，但受到不同參與主體的操作流程標(biāo)準(zhǔn)化程度不一致及人工干預(yù)等影響，導(dǎo)致不同主體向租客傳遞的租賃信息失真，即存在信息發(fā)布者的主觀租賃信息和盈利動機(jī)與租客在多元化信息獲取渠道中的租賃信息不一致，從而降低了對租房消費(fèi)的信任程度，極易割裂租房鏈條中陌生交易節(jié)點(diǎn)的溝通。

（二）租房業(yè)務(wù)管理成本偏高

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局和鏈家研究院的出租住房分類抽樣調(diào)查和統(tǒng)計(jì)推算，一線城市現(xiàn)存的個人散租、分散式公寓、集中式公寓和城中村四種模式中主要以個人散租為主，例如2018 年北京地區(qū)的散租比例高達(dá)52.44%，廣州地區(qū)高達(dá)69.15%。分散式公寓面臨的主要問題則是租房業(yè)務(wù)的管理成本偏高，一方面，分散長租模式需要對接租賃消費(fèi)的各個鏈端，需要對租客端、房東端進(jìn)行對接，同時需要協(xié)調(diào)金融端的參與，對多個參與節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)與溝通極大增加了管理成本；另一方面，目前租房業(yè)務(wù)的各類合同均是非標(biāo)合同，需要租房機(jī)構(gòu)對上述參與鏈端進(jìn)行逐條核對和談判，并在合同生效后及時的追蹤合同的執(zhí)行及金融端交易行為，極大增加了人力管理成本。

（三）權(quán)責(zé)關(guān)系混亂

租房消費(fèi)市場高質(zhì)量發(fā)展需要重點(diǎn)推進(jìn)分散長租模式，更需要不斷提升租房機(jī)構(gòu)的參與比例?，F(xiàn)階段，我國一線城市發(fā)展較為成熟的機(jī)構(gòu)租房消費(fèi)模式中，企業(yè)均采用了輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，例如錦居瑞智、芒果公寓、杰晨美寓及優(yōu)客逸家等，即目前參與租房消費(fèi)的機(jī)構(gòu)企業(yè)不擁有房屋產(chǎn)權(quán)。在此模式下，租房消費(fèi)市場的企業(yè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)營規(guī)模做大后將面臨住房資產(chǎn)退出后的升值困境，即企業(yè)機(jī)構(gòu)投入了大量的精力將租房品牌做大，但無法在后期分享物業(yè)增值收益，這極大的降低了企業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營內(nèi)生動力，從長遠(yuǎn)看不利于租房消費(fèi)市場的健康發(fā)展。

（四）租房消費(fèi)數(shù)據(jù)離散

基于個人房東、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和公寓企業(yè)等參與主體均通過網(wǎng)站或掛牌機(jī)構(gòu)向租客推送相關(guān)租賃信息，但由于操作流程標(biāo)準(zhǔn)化程度不一致等因素的存在，導(dǎo)致了租賃行業(yè)產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)離散程度較高，例如商業(yè)數(shù)據(jù)基本在各中介機(jī)構(gòu)間共享和流動，而政務(wù)數(shù)據(jù)則存在于金融機(jī)構(gòu)和租客之間，割裂的信息分享機(jī)制導(dǎo)致租房消費(fèi)數(shù)據(jù)離散程度較高，并存在重復(fù)記錄和信息不透明等弊端，對運(yùn)營企業(yè)和租客都造成決策不利和市場預(yù)測判斷受干擾。

二、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)市場場景應(yīng)用

區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費(fèi)市場的應(yīng)用目前更多的在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)對房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了有益的發(fā)展思路，而諸如基于以太坊技術(shù)的Rex MLS 和基于區(qū)塊鏈智能合約的Midasium 等基本實(shí)現(xiàn)了底層區(qū)塊鏈技術(shù)框架上的租房消費(fèi)業(yè)務(wù)辦理和分析，例如物業(yè)管理、租賃信息分析及租賃金融管理等。國內(nèi)開展的房地產(chǎn)市場區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用成熟度偏低，但在黨和國家的戰(zhàn)略部署下，南京、雄安和北京等地先后推出了基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房屋不動產(chǎn)交易及租房管理應(yīng)用案例，其中雄安新區(qū)和北京海地區(qū)專門為租房消費(fèi)市場制定了“區(qū)塊鏈+智慧租房”平臺，實(shí)現(xiàn)了分布式服務(wù)的區(qū)域房屋租賃聯(lián)動辦理。然而，由于區(qū)塊鏈技術(shù)受發(fā)展起步和基礎(chǔ)設(shè)施等因素制約，核心技術(shù)的場景應(yīng)用及深層次的區(qū)塊鏈框架架構(gòu)實(shí)現(xiàn)仍存在一定的難度，尤其是共識算法對租房消費(fèi)中的“聯(lián)盟鏈”和“公有鏈”升級等仍是租房消費(fèi)市場場景應(yīng)用的重點(diǎn)。

（一）基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)數(shù)據(jù)確權(quán)

區(qū)塊鏈技術(shù)的本質(zhì)是分布式記賬，基于該技術(shù)的租房消費(fèi)數(shù)據(jù)確權(quán)即對租客端、房東端和金融端產(chǎn)生的商業(yè)信息和政務(wù)信息搭建租賃與交易信息的共享系統(tǒng)，在區(qū)塊鏈技術(shù)構(gòu)建的點(diǎn)對點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)中進(jìn)行非對稱加密的確權(quán)，通過區(qū)塊鏈技術(shù)的確權(quán)功能模塊應(yīng)用引導(dǎo)各鏈端的信息向租客、金融機(jī)構(gòu)、房東和中介機(jī)構(gòu)流通，并闡述數(shù)據(jù)生成與處理的相應(yīng)收益權(quán)[4]。具體流程如圖1 所示。

圖1 區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)確權(quán)流程

基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)數(shù)據(jù)確權(quán)場景應(yīng)用，房屋租賃交易各參與節(jié)點(diǎn)均可獲取租賃產(chǎn)生的多項(xiàng)信息，例如房屋租金、產(chǎn)權(quán)歸屬、租賃歷史記錄，租賃金融交易計(jì)量等，通過確權(quán)后的信息歸屬能夠給租客、中介結(jié)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和房東帶來強(qiáng)化的信任感，通過增強(qiáng)數(shù)據(jù)透明度和準(zhǔn)確度促進(jìn)租房鏈條中陌生節(jié)點(diǎn)的交易實(shí)現(xiàn)。

（二）基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)智能合約實(shí)現(xiàn)

基于對房租消費(fèi)市場的租房業(yè)務(wù)管理成本偏高痛點(diǎn)分析，租房業(yè)務(wù)的各類非標(biāo)合同需要租房機(jī)構(gòu)對參與鏈端進(jìn)行核對和談判，并追蹤合同的執(zhí)行及金融端交易行為，而基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)智能合約實(shí)現(xiàn)極大的解決了合同管理成本偏高問題?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)的點(diǎn)對點(diǎn)技術(shù)平臺，租客可以事先根據(jù)與中介機(jī)構(gòu)或房東的契約實(shí)現(xiàn)區(qū)塊平臺的合約生產(chǎn)，在智能化的作業(yè)流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范下，區(qū)塊鏈平臺自動根據(jù)收益分配方案向管理方及業(yè)主等付款，并完成后續(xù)的金融機(jī)構(gòu)對賬功能，解決了傳統(tǒng)談判租賃合同中極易產(chǎn)生的各類糾紛甚至合同設(shè)計(jì)漏洞，促進(jìn)了陌生交易節(jié)點(diǎn)中合同簽訂和執(zhí)行的透明化和高效化?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)智能合約實(shí)現(xiàn)流程如圖2 所示。

圖2 基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)智能合約實(shí)現(xiàn)流程

（三）基于區(qū)塊鏈技術(shù)的智能決策

區(qū)塊鏈技術(shù)通過點(diǎn)對點(diǎn)的信息共享網(wǎng)絡(luò)對房屋租賃信息和金融交易行為進(jìn)行了分布式的記賬，并對每一個租賃行為產(chǎn)生的商業(yè)信息和政務(wù)信息等賦權(quán)形成了一一映射的數(shù)字身份認(rèn)證，因此基于數(shù)字身份的房屋租賃各參與鏈端均暴露在平臺記錄數(shù)據(jù)的覆蓋下，各類收益權(quán)和失信行為等均被記錄且共享，為房東、中介機(jī)構(gòu)和租客提供了智能決策[5]?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)數(shù)據(jù)確權(quán)場景應(yīng)用基礎(chǔ)上的智能決策為交易方提供準(zhǔn)確透明的數(shù)據(jù)庫，在現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)技術(shù)和云計(jì)算應(yīng)用技術(shù)基礎(chǔ)上對交易可能產(chǎn)生的違約行為信息能夠提前捕捉，并根據(jù)人工智能的決策樹分析和聚類分析等挖掘?qū)灰追接幸娴膮⒖夹畔?，?shí)現(xiàn)房屋租賃各方的違約識別和商業(yè)模式預(yù)測等。

（四）基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通

現(xiàn)代租房消費(fèi)市場包含的參與主體眾多，租房產(chǎn)業(yè)鏈端的物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)和公共服務(wù)等平臺管理職能需要區(qū)塊鏈技術(shù)的功能互通。

根據(jù)現(xiàn)代房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈端（如圖3 所示），基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)市場應(yīng)用對上述各個參與主體的利益共同點(diǎn)進(jìn)行了挖掘和識別，有效的締結(jié)了公有鏈、聯(lián)盟鏈和私有鏈，并實(shí)現(xiàn)了“三鏈”互通，強(qiáng)化了分散式長租模式的盈利和收益周期。根據(jù)圖4 的區(qū)塊鏈“三鏈”互通應(yīng)用場景示意圖，基于區(qū)塊鏈技術(shù)管理的住房租賃業(yè)務(wù)通過包租方式對市場上的房源進(jìn)行搜集和集中化處理，其中相當(dāng)比例的房源來自二手老舊住房，并與相關(guān)的家電企業(yè)進(jìn)行維修電器的采購，在區(qū)塊鏈技術(shù)的基礎(chǔ)上形成了租房機(jī)構(gòu)、租客和家電企業(yè)的三方利益互通：租房機(jī)構(gòu)以品牌效應(yīng)獲得了維修電器的低采購成本；租客基于租房家電品牌進(jìn)行了相應(yīng)的追加購買，而這部分租客同樣也是后期自有購房裝修后的同品牌電器潛在購買者；租客通過房屋租賃產(chǎn)生相應(yīng)的消費(fèi)積分，并與家電企業(yè)產(chǎn)生了共識機(jī)制。在區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用基礎(chǔ)上，房租機(jī)構(gòu)和家電企業(yè)可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)消費(fèi)積分互換機(jī)制，形成企業(yè)間的“聯(lián)盟鏈”，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步融合更多的企業(yè)，例如家具企業(yè)等。在構(gòu)建聯(lián)盟鏈后，區(qū)塊鏈技術(shù)平臺產(chǎn)生的商業(yè)信息能夠進(jìn)一步向相關(guān)政務(wù)部門和社會部門進(jìn)行確權(quán)和上鏈，從而搭建成新的“公有鏈”[6]。在區(qū)塊鏈的“公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通基礎(chǔ)上全方位的擴(kuò)大了住房租賃消費(fèi)市場的能效，從最初的租房消費(fèi)向家電消費(fèi)和社會公共服務(wù)消費(fèi)等領(lǐng)域延伸，完善多鏈端的交易機(jī)制。

圖3 現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈

圖4 基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通應(yīng)用場景

（五）區(qū)塊鏈技術(shù)的突發(fā)事件解危

區(qū)塊鏈技術(shù)在中介機(jī)構(gòu)、租客、房東和金融機(jī)構(gòu)之間搭建了相互信任的橋梁，通過平臺的數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制對商業(yè)信息和政務(wù)信息等賦權(quán)形成了一一映射的數(shù)字身份認(rèn)證，進(jìn)而強(qiáng)化了陌生節(jié)點(diǎn)之間的交易[7]。區(qū)塊鏈對于處理多方參與的分布式交易突發(fā)事件尤為有效，主要體現(xiàn)在房租租賃消費(fèi)的預(yù)定、支付和評價三個層面。從租賃消費(fèi)的預(yù)定場景看，區(qū)塊鏈應(yīng)用后的場景更加多源化的驗(yàn)證了政府簽發(fā)的ID 信息有效性，為租客和房東提供了多源驗(yàn)證服務(wù)，改變了傳統(tǒng)的房東依據(jù)租客的既往評價進(jìn)行決策的行為；從支付應(yīng)用場景看，區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用后的場景對安全存儲的ID 與支付證書進(jìn)行了關(guān)聯(lián)，并通過區(qū)塊鏈平臺依據(jù)“智能合約”條款適時付款，簡化了傳統(tǒng)支付手段中的人工錄入失誤和付款滯后[8]；從評價應(yīng)用場景看，區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用后的場景通過電子簽名評價更具有真實(shí)性，且評價與租賃交易記錄等信息相互印證和關(guān)聯(lián)，通過可追溯的信息平臺形成了完善的抗干擾的評價生態(tài)系統(tǒng)，完全規(guī)避了現(xiàn)有評價中出現(xiàn)的評價者無法追溯、“水軍”評價和負(fù)面評價刪除等弊端。

三、結(jié)論與啟示

租房消費(fèi)市場的生產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜且交易節(jié)點(diǎn)多，區(qū)塊鏈技術(shù)下的租房消費(fèi)市場場景應(yīng)用開創(chuàng)了一種在不可信的競爭環(huán)境中，低成本建立信任的新型計(jì)算范式和協(xié)作模式，憑借其獨(dú)有的信任建立機(jī)制，實(shí)現(xiàn)穿透式監(jiān)管和信任逐級傳遞。本文通過對商業(yè)租房消費(fèi)市場的發(fā)展分析發(fā)現(xiàn)，租房消費(fèi)者的信任度較低、租房業(yè)務(wù)管理成本偏高、權(quán)責(zé)關(guān)系混亂和租房消費(fèi)數(shù)據(jù)離散是主要的痛點(diǎn)。在此背景下，本文通過運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)來試圖推進(jìn)“租購并舉”的住房制度，構(gòu)建了五個層面的場景應(yīng)用：基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)數(shù)據(jù)確權(quán)、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的租房消費(fèi)智能合約實(shí)現(xiàn)、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的智能決策、基于區(qū)塊鏈技術(shù)的“公有鏈、聯(lián)盟鏈、私有鏈”互通和區(qū)塊鏈技術(shù)的突發(fā)事件解危。區(qū)塊鏈技術(shù)在租房消費(fèi)市場的應(yīng)用核心是重塑并數(shù)字化商業(yè)租賃行為，改善并延伸租賃的生產(chǎn)關(guān)系，將信息網(wǎng)演化為價值網(wǎng)，未來租賃消費(fèi)市場的商業(yè)模式和運(yùn)營方式將在區(qū)塊鏈技術(shù)與房租賃行業(yè)的縱深融合中不斷創(chuàng)新出更現(xiàn)代化的應(yīng)用場景。