首批公募Reits全部超募

馮慶匯

文前提要：首批9只公募Reits中，5個(gè)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流的產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，其余4個(gè)為經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目。

5月底首批9只公募REITs產(chǎn)品正式向公眾投資者發(fā)售。9只產(chǎn)品包括張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)。多家公募旗下REITs產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售的份額均已實(shí)現(xiàn)超募。

9只全部比例配售

首批獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)許注冊(cè)的公募REITs共計(jì)9單。其中博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“蛇口產(chǎn)園”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“鹽港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“張江REIT”）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“普洛斯”）5個(gè)項(xiàng)目底層資產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流的產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目。

其余4個(gè)為經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目。

這批發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)價(jià)格每份在2.3元至13.38元之間，9只REITs預(yù)計(jì)的分紅收益率在4%至12%左右不等。

由于發(fā)行火爆，這9只基金基本都需要比例配售。最高配售比例達(dá)到12.29%，最低只有1.75%。

首批公募REITs總募資額約314億元，但面向公眾投資者募集的份額并不多，僅為19億元，約占總募資額的6%。

具體來(lái)看，9只公募REITs面向公眾投資者的發(fā)售金額分別為：張江REIT2.00億元、浙江杭徽1.68億元、東吳蘇園2.79億元、普洛斯3.27億元、鹽港REIT2.21億元、首創(chuàng)水務(wù)0.89億元、首鋼綠能1.34億元、廣州廣河4.56億元、蛇口產(chǎn)園2.08億元。

這9只中面向公眾投資者的發(fā)售金額中，最低的是首創(chuàng)水務(wù)，僅0.89億元;最高的是廣州廣河，為4.56億元;大部分在2億～3億元之間。

經(jīng)營(yíng)權(quán)還是產(chǎn)權(quán)

投資REITs主要還是以長(zhǎng)期投資為主。

公募REITs的選擇，主要還是看底層資產(chǎn)，一般可以大致分為兩種形式，一是產(chǎn)權(quán)類(lèi)（如產(chǎn)業(yè)園），另一種是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)（如高速公路）的資產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)類(lèi)的，比如產(chǎn)業(yè)園這樣的資產(chǎn)，未來(lái)可能有一定的資產(chǎn)升值。高速公路這樣的資產(chǎn)，收益主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)金流收益，所以隨著經(jīng)營(yíng)權(quán)臨近到期，實(shí)際上需要有新的資產(chǎn)擴(kuò)募。

有業(yè)內(nèi)人士表示，如果長(zhǎng)期投資公募REITs，在同一類(lèi)公募REITs資產(chǎn)中做選擇，可考慮3個(gè)因素。一是看底層項(xiàng)目資產(chǎn)的品質(zhì)。比如高速公路所處的位置，如果是長(zhǎng)三角、珠三角這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)城市圈，資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)比較優(yōu)秀。

二是看基金管理人的運(yùn)營(yíng)管理能力。國(guó)外公募REITs更重要的是看管理團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)未來(lái)基金管理人管理能力的價(jià)值也會(huì)在公募REITs的價(jià)格中得到體現(xiàn)。

三是看未來(lái)原始權(quán)益人有沒(méi)有更多的資產(chǎn)可放到公募REITs里面來(lái)，以保證公募REITs的長(zhǎng)期性。

從海外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從關(guān)注底層資產(chǎn)慢慢會(huì)過(guò)渡到關(guān)注管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)只能保證你第一批資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，但未來(lái)的擴(kuò)募、管理經(jīng)營(yíng)非常依賴(lài)于管理團(tuán)隊(duì)的能力。

另外要特別提醒的是，上市之后的二級(jí)市場(chǎng)交易，可能長(zhǎng)期有折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。由于公募REITs成立之后不再開(kāi)放申購(gòu)及贖回，而且這類(lèi)產(chǎn)品封閉期比較長(zhǎng)，只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，基金存在折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)Reits

目前9只Reits中，比較受到追捧的是產(chǎn)權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，其中的園區(qū)類(lèi)Reits比較受到專(zhuān)業(yè)投資者關(guān)注。

根據(jù)中金研究報(bào)告數(shù)據(jù)，海外REITs市場(chǎng)中包含研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化器和實(shí)驗(yàn)室這3類(lèi)資產(chǎn)相同或相似性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)集群可視為廣義的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，底層資產(chǎn)包含至少一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs視為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。

根據(jù)美國(guó)、新加坡和德國(guó)的市場(chǎng)，分別可以篩選出30個(gè)、5個(gè)和1個(gè)產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品資產(chǎn)體量不容忽視，是一類(lèi)重要的且有活力的產(chǎn)品類(lèi)型。從規(guī)模上看，美國(guó)、新加坡、德國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在2020年末市值占比分別為13%、26%和8%，且呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。就市值增速來(lái)看，3個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs都高于行業(yè)平均。

根據(jù)前瞻研究院數(shù)據(jù)，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)分布主要為機(jī)械及裝備制造、電子信息、食品飲料與農(nóng)副產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥與化工新材料等產(chǎn)業(yè)占據(jù)主流地位，合計(jì)占比超過(guò)75%。以經(jīng)開(kāi)區(qū)為例，截至2020年末，東部地區(qū)占比約五成。

截至6月8日，目前最快成立的一只Reit基金是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園Reit。

公告顯示，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT于6月8日正式成立，募集有效認(rèn)購(gòu)總戶(hù)數(shù)達(dá)到28.30萬(wàn)戶(hù)，合計(jì)募集9億份，募集金額達(dá)到20.79億元。經(jīng)過(guò)份額回?fù)芘c比例配售，最終向戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)占募集總份額比例分別為65%、24.5%、10.5%。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT將主要投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的兩項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)——萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈，其中萬(wàn)融大廈土地使用權(quán)面積為17243.53平方米，建筑面積為41707.23平方米;萬(wàn)海大廈土地使用權(quán)面積為18241.21平方米，建筑面積為53592.84平方米，項(xiàng)目土地性質(zhì)為工業(yè)用地，權(quán)屬清晰相關(guān)轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)，兩項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)6年以上，歷史期間出租率及租金水平等運(yùn)營(yíng)指標(biāo)較為穩(wěn)健，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，租戶(hù)結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流來(lái)源合理分散。

此外，項(xiàng)目所在地蛇口網(wǎng)谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，具備“中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)”“國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)”“粵港澳大灣區(qū)”三區(qū)疊加的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。