特色不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系的構(gòu)建

楊先慧

(廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院, 廣東 廣州 510070)

0 引言

為不斷深化“放管服”改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、進(jìn)一步提升測(cè)繪技術(shù)服務(wù)水平、增強(qiáng)企業(yè)群眾的獲得感,以自然資源和規(guī)劃局的機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),圍繞營(yíng)商環(huán)境,不斷提升服務(wù)質(zhì)量,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和規(guī)劃核實(shí)測(cè)量進(jìn)行整合,現(xiàn)在基本實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和規(guī)劃核實(shí)測(cè)繪的同步受理、統(tǒng)一數(shù)據(jù)、同步報(bào)告[1]。

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪概述與現(xiàn)狀分析

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果包括不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)、圖件信息以及相應(yīng)的質(zhì)量報(bào)告,是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的真實(shí)反映,依據(jù)測(cè)繪對(duì)象主要分為房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、海籍測(cè)繪三大類,其中與大眾生活關(guān)系最密切的是房產(chǎn)測(cè)繪[2]。房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量決定房屋權(quán)利人的財(cái)產(chǎn),將影響到房地產(chǎn)行業(yè)以及整個(gè)建筑市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定。

目前我國(guó)已完全放開不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng),并陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)和技術(shù)指導(dǎo)文件,搭建了數(shù)據(jù)庫(kù)及管理平臺(tái)系統(tǒng),但現(xiàn)階段整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)尚處在規(guī)范化和專業(yè)化建設(shè)的初期,受國(guó)家及地方的政策及專業(yè)管理影響很大,而且測(cè)繪成果沒(méi)有統(tǒng)一的質(zhì)量管理體系來(lái)規(guī)范,導(dǎo)致目前由不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量缺陷而產(chǎn)生的利益沖突矛盾越來(lái)越多,已經(jīng)引起大眾的廣泛關(guān)注[3]。因此,構(gòu)建一個(gè)適合行業(yè)健康有序發(fā)展的特色不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系,來(lái)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量管理是十分必要的。

1.1 質(zhì)量

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和我國(guó)基建規(guī)模的擴(kuò)大,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量由于涉及多方利益逐步成為焦點(diǎn),但由于測(cè)繪存在主觀性強(qiáng)、質(zhì)量隱蔽性強(qiáng)、質(zhì)量差異大、專業(yè)性強(qiáng)以及受檢測(cè)局限性大等特點(diǎn),不可避免地造成測(cè)繪成果質(zhì)量參差不齊,給相關(guān)人員造成利益損失或產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛。

1.2 方法

測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化后取得了巨大的發(fā)展,以市場(chǎng)專業(yè)化、規(guī)范化最好的北京為例(圖1),2003年市場(chǎng)放開前只有18家測(cè)繪資質(zhì)持證企業(yè),發(fā)展到2013年265家(其中甲級(jí)資質(zhì)47家,乙級(jí)63家,丙級(jí)53家,丁級(jí)52家),截止到2019年末,整個(gè)北京市共計(jì)有468家測(cè)繪資質(zhì)持證企業(yè)(表1),但如今整個(gè)行業(yè)需求已逐步趨于飽和,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,有的企業(yè)為收攬客戶而承諾各種不合理需求,測(cè)繪企業(yè)本身自負(fù)盈虧,而技術(shù)人員、儀器設(shè)備的投入又比較大,因此,為保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)質(zhì)量的要求自然會(huì)降低,測(cè)繪企業(yè)的質(zhì)量管理體系不完善,管理方式落后等因素,也導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量良莠不齊,不僅損害了權(quán)益人的利益,還給整個(gè)行業(yè)及相關(guān)部門帶來(lái)不利的影響[4]。

圖1 北京市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)數(shù)量趨勢(shì)[5]

表1 北京市測(cè)繪資質(zhì)各等級(jí)單位分布情況[5]單位：個(gè)

本文參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)質(zhì)量管理模式,分析不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量特性,以及測(cè)繪質(zhì)量管理的要求,參考已有的相關(guān)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系經(jīng)驗(yàn),研究如何構(gòu)建一套充分有效、適宜行業(yè)發(fā)展需求、操作性強(qiáng)的特色不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系,以求客觀、全面、科學(xué)地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)和規(guī)范,提升整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪整體質(zhì)量管理水平服務(wù)。

2 影響不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量缺陷的因素

以民生最關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)為例,隨著行業(yè)快速發(fā)展和建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)步,大型綜合性項(xiàng)目越來(lái)越多,給測(cè)繪工作也帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn),導(dǎo)致成果質(zhì)量缺陷問(wèn)題日益增多。由于測(cè)繪的復(fù)雜性,影響不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素非常廣泛,通過(guò)調(diào)研資料以及對(duì)測(cè)繪質(zhì)量缺陷進(jìn)行分析,總結(jié)出對(duì)測(cè)繪質(zhì)量影響較大的以下四類問(wèn)題[6]。

2.1 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)模糊缺失

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性和技術(shù)性要求相對(duì)較高,但由于行業(yè)起步晚,現(xiàn)階段國(guó)家層級(jí)的法律法規(guī)比較缺失,規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)尤其是技術(shù)規(guī)程也不夠完善,目前多以地方性的指導(dǎo)文件為主,存在局限性,且很多部門出臺(tái)的法律法規(guī)政策文件也有一定的差異,甚至有相互矛盾的現(xiàn)象,不能夠形成全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),給測(cè)繪工作的操作加大難度。

同時(shí),建筑形態(tài)多樣化產(chǎn)生的很多問(wèn)題,依據(jù)現(xiàn)有的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和地方標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法充分判定,此外,新出現(xiàn)的房屋功能專業(yè)名詞也給技術(shù)人員對(duì)所有權(quán)區(qū)分帶來(lái)困難,導(dǎo)致存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)階段,由于從業(yè)技術(shù)人員缺乏相關(guān)依據(jù),很多問(wèn)題只能按自己的理解方式、案例類比以及同行間探討來(lái)進(jìn)行判斷,這都給測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性及權(quán)威性帶來(lái)一定的爭(zhēng)議。

2.2 監(jiān)管混亂,缺乏制約

目前不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪一般由建設(shè)單位委托具備不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位開展,雙方存在經(jīng)濟(jì)利益,難免會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪單位趨向于滿足建設(shè)單位的需求,而由于權(quán)利人不參與整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程,因此經(jīng)常導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果缺乏公正性,進(jìn)而產(chǎn)生相應(yīng)糾紛[7]。

此外,房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的開發(fā)周期較長(zhǎng),利益糾紛復(fù)雜,通常開發(fā)商會(huì)以自身經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn),對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行變更,很可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)面積與預(yù)售面積不一致,而整個(gè)過(guò)程中由于缺乏監(jiān)管和權(quán)利人參與,因此帶來(lái)的糾紛也很多。

2.3 企業(yè)質(zhì)量管理制度不完善

目前大多數(shù)測(cè)繪企業(yè)都沒(méi)有完善的質(zhì)量管理制度,測(cè)繪工作缺乏有效的指導(dǎo)和約束,導(dǎo)致測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度及可追溯性不強(qiáng),也難以進(jìn)行反饋和追查,特別是項(xiàng)目各方責(zé)任、任務(wù)不明確,當(dāng)碰到大型綜合體這類結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的建筑時(shí),功能區(qū)劃分難、測(cè)量數(shù)據(jù)量大這些因素都會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題。

2.4 參與人員素質(zhì)參差不齊

測(cè)繪參與人員是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的核心,而不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng),工作量大,對(duì)參與人員在各方各面都有較高的要求,具體表現(xiàn)在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)力、技術(shù)人員專業(yè)理論技術(shù)水準(zhǔn)、工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)等[8]。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量能否達(dá)到要求,需要相關(guān)人員從前期項(xiàng)目調(diào)研、資料收集到數(shù)據(jù)測(cè)量采集、最后成圖編制報(bào)告整個(gè)實(shí)施過(guò)程都要有足夠的責(zé)任心和工作技能,還要保持職業(yè)道德、遵守法律法規(guī),任何一點(diǎn)不到位,都有可能對(duì)測(cè)量質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。因此,項(xiàng)目參與人員對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量有相當(dāng)大的影響。

3 質(zhì)量管理體系研究

構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn),遵循質(zhì)量管理體系構(gòu)建基本原則,針對(duì)上述四類質(zhì)量影響因素采取有效控制措施,綜合考慮法律法規(guī)等文件要求、質(zhì)量成果目標(biāo)、參與人員素質(zhì)水平、測(cè)量技術(shù)手段以及測(cè)繪單位的資質(zhì)等級(jí)等,確立特色不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系模式。

3.1 構(gòu)建目標(biāo)及特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系最終目標(biāo)為通過(guò)對(duì)測(cè)繪管理和測(cè)繪生產(chǎn)過(guò)程實(shí)行充分、有效的質(zhì)量控制和指導(dǎo),保障測(cè)繪結(jié)果的合格率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)為充分性、適宜性、有效性,三方互相獨(dú)立卻又相互關(guān)聯(lián),有效性是構(gòu)建測(cè)繪質(zhì)量管理體系運(yùn)行的最終目標(biāo),充分性和適宜性則是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保障。

充分性是指保證測(cè)繪質(zhì)量的工作開展程度,即整個(gè)質(zhì)量管理體系活動(dòng)過(guò)程是否全面。具體表現(xiàn)為:明確規(guī)范及相關(guān)法律文件細(xì)則,充分收集整個(gè)過(guò)程所需的信息和資料,保障測(cè)繪結(jié)果有效的方法和準(zhǔn)則,梳理測(cè)繪質(zhì)量管理工作流程順序及相互關(guān)系,開展、監(jiān)測(cè)、分析和改進(jìn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系所需的全部過(guò)程。

適宜性是指測(cè)繪質(zhì)量管理體系應(yīng)與當(dāng)下客觀環(huán)境保持動(dòng)態(tài)平衡,即客觀環(huán)境變化時(shí),質(zhì)量管理體系應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整和改進(jìn)。具體表現(xiàn)為:符合企業(yè)客觀現(xiàn)狀,應(yīng)依據(jù)自身規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、員工技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)水平等因素來(lái)明確質(zhì)量管理體系的控制要點(diǎn);符合不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理特性,在滿足測(cè)繪成果的準(zhǔn)確度要求上,還應(yīng)體現(xiàn)成果的公正性和權(quán)威性。

有效性是建立在質(zhì)量管理體系運(yùn)行充分的基礎(chǔ)上,目標(biāo)可以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的度量。具體表現(xiàn)為:參與人員職業(yè)道德素質(zhì)高、技術(shù)水平滿足崗位需求;測(cè)繪成果符合法律法規(guī)要求,保障合格率;在保障測(cè)繪成果合格率基礎(chǔ)上,資源配備合理,投入減少,利潤(rùn)增加;測(cè)繪企業(yè)聲譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

3.2 遵循原則

鑒于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作較為復(fù)雜,技術(shù)難度高,又涉及權(quán)利人的利益,在滿足質(zhì)量管理原則的同時(shí),還應(yīng)遵循準(zhǔn)確性、公平性、合法性三項(xiàng)原則,才能構(gòu)建一個(gè)充分、適宜、有效的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系。

測(cè)繪準(zhǔn)確性要求測(cè)繪成果客觀表現(xiàn)所測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,符合權(quán)利人的切身利益。測(cè)繪工作過(guò)程為專業(yè)技術(shù)人員使用測(cè)量?jī)x器在一定的外界環(huán)境下進(jìn)行數(shù)據(jù)采集,再加工處理,因此,受限于儀器的精度和外界環(huán)境的變化,測(cè)量結(jié)果產(chǎn)生誤差不可避免,但需要保證誤差在合理的范圍內(nèi)。公平性主要指產(chǎn)權(quán)各方之間的分?jǐn)倕f(xié)議不能與現(xiàn)有的法規(guī)、政策相矛盾。合法性要求不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果必須滿足國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的文件要求,對(duì)于任何項(xiàng)目都應(yīng)按照法律法規(guī)要求來(lái)進(jìn)行,配備充足可靠的儀器及人力資源,提供合格的測(cè)繪成果。

3.3 基本框架

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系的目標(biāo)、特點(diǎn)以及遵循的原則,首先法律法規(guī)文件應(yīng)作為質(zhì)量管理體系的核心,任何過(guò)程都應(yīng)圍繞法律法規(guī)文件要求,協(xié)調(diào)好參與人員分工、體系結(jié)構(gòu)、人力設(shè)備資源之間的關(guān)系,為保證滿足要求的合格測(cè)繪成果服務(wù),整個(gè)體系基本框架見圖2。

圖2 特色不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系基本框架

3.4 體系模式

3.4.1文件控制

現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的滯后已經(jīng)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量以及整個(gè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)不利影響,國(guó)家層面應(yīng)加快完善法律法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的修訂進(jìn)程,將新增的各種名詞術(shù)語(yǔ)盡快納入標(biāo)準(zhǔn)并予以解釋說(shuō)明。而行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)充分發(fā)揮協(xié)會(huì)的橋梁紐帶作用,組織專家委員會(huì)對(duì)實(shí)際測(cè)量工作過(guò)程中出現(xiàn)的難點(diǎn)、爭(zhēng)議較大的問(wèn)題提供技術(shù)指導(dǎo),協(xié)調(diào)解決。對(duì)于測(cè)繪企業(yè),目前我國(guó)測(cè)繪行業(yè)管理規(guī)定測(cè)繪企業(yè)需依據(jù)《GB/T 19001—2008—ISO9001:2008 質(zhì)量管理體系要求》,建立符合企業(yè)自身業(yè)務(wù)范圍的質(zhì)量管理體系,進(jìn)行第三方認(rèn)證。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系文件(圖3)應(yīng)具體包含法律法規(guī)文件、質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、質(zhì)量記錄、外來(lái)文件。

圖3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系文件構(gòu)成

質(zhì)量手冊(cè)是對(duì)測(cè)繪質(zhì)量管理體系作概況性的闡述及用于實(shí)施指導(dǎo)的綱領(lǐng)性文件;程序文件是基于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果特性根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)形成的工作要求;法律法規(guī)文件、作業(yè)指導(dǎo)書是作為測(cè)繪質(zhì)量管理的指導(dǎo)思想;質(zhì)量記錄是測(cè)繪企業(yè)在實(shí)施工程中符合法律法規(guī)文件要求、保證質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行、提供測(cè)繪成果的證據(jù),也為預(yù)防糾正及追溯責(zé)任提供證據(jù)。

加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理有關(guān)的一切文件進(jìn)行控制,應(yīng)做到以下幾個(gè)方面:文件處理應(yīng)做到及時(shí)、安全、準(zhǔn)確;對(duì)文件進(jìn)行編號(hào)歸檔及進(jìn)行檔案管理; 實(shí)現(xiàn)文件、記錄的保存、歸檔、查閱、銷毀全過(guò)程控制。

3.4.2過(guò)程控制

圖4所展示的過(guò)程模式是目前我國(guó)大多數(shù)測(cè)繪企業(yè)采用的,所有的過(guò)程都堅(jiān)持“遵循法律法規(guī)文件”和“持續(xù)改進(jìn)”兩個(gè)原則。

圖4 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系的過(guò)程模式

領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)、資源配置、成果實(shí)現(xiàn)和分析、測(cè)量和改進(jìn)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系,四個(gè)過(guò)程要素按照一定方向循環(huán),彼此相互影響。資源配置要注意在保證儀器精度的同時(shí),還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員培訓(xùn),內(nèi)容包括但不限于《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》以及職業(yè)道德等。

現(xiàn)在,很多企業(yè)采用的PDCA(計(jì)劃Plan、執(zhí)行Do、檢查Check和處理Act)循環(huán)同樣適用于對(duì)過(guò)程管理和控制。測(cè)繪企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)熟知法律法規(guī)文件要求,明確工作任務(wù)和職責(zé),確定測(cè)繪成果應(yīng)滿足的質(zhì)量要求,并據(jù)此制定測(cè)繪工作的質(zhì)量目標(biāo)和方針,項(xiàng)目完成后對(duì)工作總結(jié)和意見建議進(jìn)行研究,通過(guò)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量管理體系的過(guò)程進(jìn)行管理控制,實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)及提高[9-10]。

4 結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)持久復(fù)雜的系統(tǒng)工程,本文根據(jù)調(diào)研結(jié)果及質(zhì)量管理理論、方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理體系進(jìn)行了一些探索性的研究,構(gòu)建特色不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量管理體系,實(shí)現(xiàn)全過(guò)程質(zhì)量控制的目標(biāo),旨在提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量,推動(dòng)行業(yè)整體發(fā)展。