楊文慧
本文基于行為金融學(xué)角度,從發(fā)展歷程、周期波動(dòng)和相互影響關(guān)系這三方面對(duì)比分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng),說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)二十年增長(zhǎng),而股票市場(chǎng)的波動(dòng)周期卻比較短這一現(xiàn)象的原因。
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)發(fā)展歷程對(duì)比
(一)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程
1.1978-1997年,培育階段
在1978年以后,我國(guó)開始著手于將住宅進(jìn)行商品化改革,并且很快就生產(chǎn)流通消費(fèi)等全過程都制定了相應(yīng)的制度規(guī)劃;在92年,土地審批權(quán)限就由中央政府下放到地方政府;94年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的首次調(diào)控,標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入培育階段。
2.1998-2009年,快速發(fā)展階段
標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式市場(chǎng)化開始的是在1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。08年,受到全球經(jīng)融危機(jī)的影響,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了不小的打擊,此時(shí)國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的刺激政策。到次年第二季度,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇,并且隨后其發(fā)展速度超過了政策預(yù)期。
3.2010以后,成熟階段
2010年來,我國(guó)頒布了很多政策條文來控制房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)務(wù)院發(fā)布了“新國(guó)十條”、“國(guó)八條”等對(duì)購房進(jìn)行限制。在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理上漲現(xiàn)象的同時(shí),我國(guó)還出臺(tái)了差別化房貸政策,進(jìn)行了安居工程建設(shè),給對(duì)住房有剛性需求的家庭提供保障。14年后,各項(xiàng)調(diào)控政策都取得了不錯(cuò)的效果。
(二)我國(guó)股票市場(chǎng)發(fā)展歷程
1.1978-1990年,萌芽時(shí)期
改革開放實(shí)施以來,我國(guó)的資本市場(chǎng)開始萌芽,標(biāo)志著我國(guó)股市開始集中交易的是1986年靜安股票交易柜臺(tái)開始營(yíng)業(yè),這是我國(guó)首個(gè)股票交易柜臺(tái)。
2.1990-1998年,起步時(shí)期
上海和深圳證券交易所分別于90年和91年掛牌成立,標(biāo)志著我國(guó)股票市場(chǎng)開始逐步規(guī)范。隨后在1992年,我國(guó)成立了證券監(jiān)管委員會(huì)和國(guó)務(wù)院證券委員會(huì),逐步開始形成股市監(jiān)管機(jī)制。
3.1998-2005年,轉(zhuǎn)軌時(shí)期
在2001年后,我國(guó)股市從大繁榮時(shí)期逐漸下行,持續(xù)低迷,因此在2004年,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》,讓我國(guó)的資本市場(chǎng)逐漸從低迷狀態(tài)中走出來。
4.2005年以后,成熟時(shí)期
2005年,證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》,以完善我國(guó)股票市場(chǎng)相關(guān)制度。此后,我國(guó)股票市場(chǎng)步入成熟時(shí)期,到2018年,滬深兩個(gè)證券交易所已有三千五百多家上市公司,總市值超過四十五萬億元。我國(guó)也成為全球第二大股市。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)波動(dòng)周期分析
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期分析
1.短周期視角
從短周期來看,當(dāng)政府采取較為寬松的土地供給或貨幣政策,就會(huì)促進(jìn)開發(fā)商積極建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,反之,緊縮的土地供給或貨幣政策會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的萎靡。
2.中周期視角
從中周期來看,城鎮(zhèn)化水平才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素。城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū),其房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)更加繁榮,因?yàn)槌擎?zhèn)化水平代表著地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度,水平越高,其居民對(duì)于房屋需求就越大。
3.長(zhǎng)周期視角
從長(zhǎng)周期來看,我國(guó)從開放房地產(chǎn)開始,北上廣深等一線城市和各地區(qū)的中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不斷活躍,價(jià)格漲幅最高,而其他發(fā)展較差的地區(qū)漲幅并不是很明顯。這一現(xiàn)象的主要原因是由于長(zhǎng)期的人口流動(dòng)導(dǎo)致了區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。在具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū),長(zhǎng)期內(nèi)都有青年人口或者勞動(dòng)力人口的持續(xù)增加,使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直處于繁榮的狀態(tài)。
(二)我國(guó)股票市場(chǎng)波動(dòng)周期分析(以上證綜指為樣本)
1.周期一
從1990年12月的95點(diǎn)上升到92年5月的1429點(diǎn),然后在該年11月下跌至386點(diǎn),又在次年2月上升至1558點(diǎn)。該周期長(zhǎng)達(dá)兩年三個(gè)月,是上升波動(dòng)幅度最大的周期之一。
2.周期二
從1993年2月的1558點(diǎn)跌落至次年7月的325點(diǎn),隨后在05年5月上升至926點(diǎn),然后又在次年3月下跌至525點(diǎn)。時(shí)間總長(zhǎng)度三年,波動(dòng)總特征為回落調(diào)整。
3.周期三
從96年3月的515點(diǎn)上漲至12月的1258點(diǎn),然后到97年2月下跌至870點(diǎn),隨后到5月又上漲至1510點(diǎn),周期時(shí)長(zhǎng)一年兩個(gè)月,波動(dòng)特征為反復(fù)上漲。
4.周期四
從97年5月到7月下跌,從1510點(diǎn)下跌至1066點(diǎn),隨后一年又緩慢上升,上升至1423點(diǎn),然后到99年5月,有下跌至1047點(diǎn)。周期時(shí)長(zhǎng)兩年,波動(dòng)特征為回落調(diào)整。
5.周期五
從99年5月的1047點(diǎn)快速上漲至6月的1756點(diǎn),然后再隨后的五個(gè)月下跌到1341點(diǎn),接著又快速上升,到01年6月漲到2242點(diǎn)。周期時(shí)長(zhǎng)兩年,波動(dòng)特征為快速上漲。
6.周期六
從01年6月的2242點(diǎn)下跌至03年1月的1311點(diǎn),然后有緩慢上升至04年4月的1783點(diǎn),隨后又下跌至05年6月的998點(diǎn)。周期時(shí)長(zhǎng)4年,波動(dòng)特征為單邊下跌。
7.周期七
從05年6月的998點(diǎn)上升至06年6月的1695點(diǎn),然后有些許的回落調(diào)整,接著到07年10月大幅上漲至6124點(diǎn)。周期時(shí)長(zhǎng)為兩年四個(gè)月,波動(dòng)特征為單邊上漲。
8.周期八
從07年10月的6214點(diǎn)下跌至08年4月的2990點(diǎn),然后再之后的一個(gè)月有所反彈,隨后又下跌至11月的1664點(diǎn),周期時(shí)長(zhǎng)一年,波動(dòng)特征急速下跌。為下跌幅度最大的周期。
(三)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)相互影響關(guān)系
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)
依據(jù)居民分類進(jìn)行討論:
(1)為擁有自住房但是對(duì)于住房具有剛性需求的,對(duì)于此類居民來說,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)加大他們的住房支出,從而減少其他投資需求,所以房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)方向?yàn)樨?fù)。
(2)僅擁有自住房的,對(duì)于此類居民來說,房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)于其可支配財(cái)富并無影響,但會(huì)對(duì)于其心理預(yù)期財(cái)富水平有所提高,所以會(huì)增加對(duì)于股票市場(chǎng)的投資。
(3)擁有多套住房的,對(duì)于此類居民來說,房地產(chǎn)價(jià)格上升,他們的財(cái)富也會(huì)相應(yīng)增加,會(huì)有更多的投資需求,使得更多的資金流入股票市場(chǎng)。
2.股票市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)
股票市場(chǎng)的行情狀況,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有顯著影響,當(dāng)股票市場(chǎng)行情上漲時(shí),投資者對(duì)于經(jīng)濟(jì)的景氣程度的預(yù)期會(huì)更加樂觀,會(huì)直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)具有一定的投資屬性,所以股票市場(chǎng)的波動(dòng)必然會(huì)通過財(cái)富效應(yīng)傳到至房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三、問題分析
為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)二十年增長(zhǎng),而股票市場(chǎng)的波動(dòng)周期卻比較短?
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的原因分別從以下四個(gè)方面討論:
1.開發(fā)商的心理偏差
08年金融危機(jī)以后,政府為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,投入了4萬億信貸刺激,這導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目夸張,他們對(duì)于市場(chǎng)沒有準(zhǔn)確的預(yù)期,對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀,大規(guī)模擴(kuò)張開工,但是由于一二線城市具有核心競(jìng)爭(zhēng)力,吸引大量人口流入,在很多城市反而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。
2.開發(fā)商的非理性行為——羊群效應(yīng)
由于很多開發(fā)商的過度樂觀心理,影響了全國(guó)各大小開發(fā)商都紛紛大規(guī)模開發(fā)。而這就導(dǎo)致了大城市與小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同的市場(chǎng)狀況,大城市“高燒不退”,小城市“慘淡經(jīng)營(yíng)”。
3.投資者
(1)投資者的心理偏差
由于政府的政策刺激,開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的表面繁榮現(xiàn)象,使得投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)過于片面,對(duì)于市場(chǎng)收益預(yù)期過于樂觀。
(2)配置資產(chǎn)的羊群效應(yīng)。
而由于其他經(jīng)濟(jì)得分蕭條或者風(fēng)險(xiǎn)率高,反觀房地產(chǎn)市場(chǎng)20年來持續(xù)增長(zhǎng),并不受經(jīng)濟(jì)的下行壓力影響,促使了投資者紛紛選擇房地產(chǎn)進(jìn)行投資。
4.決策者
(1)決策者的認(rèn)知偏差
雖然在08年的金融危機(jī)之后國(guó)家的政策刺激幫助中國(guó)渡過了難關(guān),但是當(dāng)時(shí)的政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,推高了房地產(chǎn)價(jià)格,卻錯(cuò)失了中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。
(2)土地財(cái)政的路徑依賴
在很多地區(qū),地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過度依賴,希望通過房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì),忽視了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
綜上,由于決策者的認(rèn)知偏差,在金融危機(jī)時(shí)期投入了政策刺激,促使了開放商的盲目擴(kuò)張,然后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆火,引入了投資者紛紛加入其中,由于投資者的非理性行為,促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮,而三者的認(rèn)知偏差,相互作用,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和泡沫。
(二)股票市場(chǎng)的波動(dòng)周期比較短的原因從股市波動(dòng)形成機(jī)制進(jìn)行分析:
投資者的決策過程會(huì)不由自主的受到心理因素的影響,這些影響就會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)的行為偏差,從而影響市場(chǎng)的波動(dòng)。
1.過度自信分析
在股票市場(chǎng)中,過度自信是非常常見的現(xiàn)象,并且尤其明顯。投資者在金融市場(chǎng)中進(jìn)行交易時(shí),或者進(jìn)行金融資產(chǎn)的選擇時(shí),由于金融資產(chǎn)價(jià)格的難于預(yù)測(cè)性,會(huì)導(dǎo)致新手容易產(chǎn)生過度自信,不僅是新手,就連許多專家也不例外。
2.處置效應(yīng)分析
股票市場(chǎng)有個(gè)最基本的特點(diǎn),就是其收益風(fēng)險(xiǎn)很高,資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)波動(dòng),因此,當(dāng)處于此種市場(chǎng)當(dāng)中,投資者往往都具有處置效應(yīng),當(dāng)其處于盈利時(shí),投資者是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的,而在虧損中時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)偏好的。而中國(guó)的個(gè)人投資者處置效應(yīng)更為明顯,當(dāng)其處于在虧損狀態(tài)時(shí)持,對(duì)于股票的持有時(shí)間更長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)偏好程度越高,反而在獲利狀態(tài)時(shí),其股票持有時(shí)間反而更短。
3.羊群效應(yīng)分析
由于投資者對(duì)于信息的不確定,其交易行為會(huì)受到其他投資者的影響,于信息的思考程度幾乎沒有,就會(huì)在決策過程中效仿其他決策者。該行為稱為羊群效應(yīng)。主要有以下原因:
(1)投資者在進(jìn)行決策時(shí),聽取他人的建議會(huì)大大減少自己搜尋信息的成本,而導(dǎo)致投資者自己的信息不完全或者不準(zhǔn)確。
(2)人類屬于群體動(dòng)物,進(jìn)行投資決策的時(shí)候,如果自己的選擇與多數(shù)人不符,就會(huì)產(chǎn)生孤單感和恐懼感,為了消除這些感受們?cè)龠M(jìn)行決策時(shí),往往會(huì)跟隨大眾的選擇。
四、結(jié)語
在房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)當(dāng)中,很多人自身并沒有專業(yè)的投資能力,但也想在市場(chǎng)中以較小資金博取利潤(rùn),則更需要對(duì)行為金融學(xué)進(jìn)行更深入的學(xué)習(xí),以便更好的認(rèn)識(shí)和理解金融市場(chǎng),以便進(jìn)行個(gè)人投資或者對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究判斷的時(shí)候,能有更扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。
(作者單位:河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)