地產(chǎn)估值處近10年較低水平頭部房企仍具投資價值 中小房企或陸續(xù)出清

熊穎

2021年上半年，在“房住不炒”等多項降溫政策的影響下，我國重點城市的住宅成交面積依舊創(chuàng)下近5年來的最好成績。然而，和成交成績截然相反的是，當前，地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年以來的較低水平。

地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)欠佳，受ROE、毛利率一路走低的影響。有職業(yè)投資人表示，地產(chǎn)估值基本已經(jīng)觸底， 預計下半年行情有所好轉(zhuǎn)。

在職業(yè)投資人看來，處于估值低谷的地產(chǎn)板塊仍然具有投資價值，但機會仍在龍頭。

投資人分析估值基本已觸底中報毛利率回升程度預期樂觀

2021年上半年，地產(chǎn)板塊市值普遍縮水。東方證券研報指出，2020 年上半年，申萬地產(chǎn)指數(shù)上半年絕對漲幅-9.2%，跑輸滬深300指數(shù)10.9個百分點，在28個行業(yè)中排名倒數(shù)第六，僅僅超過了鋼鐵、交運、非銀、金融和采掘行業(yè)，而排名前五的醫(yī)藥、休閑、電子、食品飲料、計算機5個行業(yè)漲幅均在20%以上。國信證券則指出，縱向來看，目前地產(chǎn)板塊估值仍處于近10年較低水平。

那么，為何投資人卻普遍對地產(chǎn)板塊不看好？

鵬華基金權(quán)益投資一部副總經(jīng)理/基金經(jīng)理伍旋告訴《紅周刊》記者，地產(chǎn)板塊的估值水平非常低，PE倍數(shù)集中在2～4倍的房企較多。目前針對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策一直在持續(xù)推進，無論是從去年開始的“三條紅線”，還是今年推出的“兩集中”政策，都在控制和影響著地產(chǎn)行業(yè)的增速和發(fā)展。對開發(fā)商而言，拿地成本呈增長態(tài)勢，住宅銷售又有限價壓力，這使得整個房地產(chǎn)行業(yè)的ROE水平處于一個持續(xù)下降的通道，所以股價表現(xiàn)也處在一個比較弱的狀態(tài)。

職業(yè)投資人、資深房地產(chǎn)從業(yè)者朱酒向《紅周刊》記者表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)的核心問題其實就是毛利率問題。2020年年報發(fā)布后，房地產(chǎn)毛利率大幅下降，使得投資人對整個行業(yè)的實際利潤產(chǎn)生懷疑，認為地產(chǎn)行業(yè)只賺流水，但沒有收入，并不賺錢，因而估值遭到打壓。

不過朱酒判斷，地產(chǎn)估值基本已經(jīng)觸底，不會比2020年年報表現(xiàn)再惡化。但后續(xù)估值的回升仍然需要一個過程，也不會出現(xiàn)立馬觸底反彈的情況。

他表示，“從行業(yè)整體來說，現(xiàn)在跌的都有些過了，大家是按照破產(chǎn)價去算的。至于（估值）能否出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，則要看中報毛利率是否有明顯回升。我認為地產(chǎn)板塊（今年）下半年、四季度的行情會有所好轉(zhuǎn)，但真正熬出頭可能還要等2022年年報出來，彼時房企的毛利率水平應該會有一個相對較好的表現(xiàn)?！?/p>

值得一提的是，近期，房企開始陸續(xù)發(fā)布業(yè)績預告。其中，招商蛇口預計公司歸屬于上市公司股東的凈利潤錄得37億～47億元，同比增長305.04%～414.51%;金融街預計2021年上半年凈利潤約5.78億～6.28億元，同比增長130%～150%，上半年業(yè)績預期增速較明顯。

此外，朱酒還表示，2021年房企分化會比較明顯，在2020年選擇計提減值的房企反而會輕松上陣，而那些藏問題較多的房企則容易更加嚴重?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年，萬科各項減值準備合計83.6億元，其中存貨跌價準備41.8億元;金茂計提資產(chǎn)減值損失43.69億元，是房企計提減值較多的房企。

頭部房企仍具投資價值中小房企或面臨陸續(xù)出清和退出

據(jù)中國平安研報數(shù)據(jù)，2021Q1末基金房地產(chǎn)行業(yè)持倉占比1.68%，較2020年末降0.09個百分點，連續(xù)五個季度下滑，已處于2013年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來最低水平，相對標準行業(yè)配置比例低配1.07個百分點。不難看出，地產(chǎn)板塊已逐漸被邊緣化。

不過值得一提的是，據(jù)媒體報道，公募基金最近四年（2017～2020年）持倉超過100億市值的個股，一共有7只。除貴州茅臺、美的集團、格力電器、隆基股份、?？低曂?，還包含地產(chǎn)板塊的萬科A和保利地產(chǎn)。

此外，2021年一季度，明星基金經(jīng)理董承非于一季度大幅加倉萬科A、保利地產(chǎn)。不過由于2021年上半年，萬科A、保利地產(chǎn)股價表現(xiàn)一般，董承非在管的興全新視野虧4.2%，輸基準7.2%。

為何在地產(chǎn)板塊不被看好的大背景下，部分龍頭房企仍舊能夠獲得青睞？伍旋告訴《紅周刊》記者，在相對惡劣的行業(yè)環(huán)境和較為嚴苛的政策調(diào)控之下，資質(zhì)較好、運營杠桿相對較低、品牌優(yōu)勢較明顯的這一類大型開發(fā)商受影響可能性較小。而他們經(jīng)營的穩(wěn)定性以及信用風險的相對可控讓投資機構(gòu)覺得，在估值較低的時候入手，或許是一個比較好的選擇。

伍旋還表示，房企的頭部集中化趨勢較為明顯。而相對而言，很多地區(qū)的中型或中小房企面臨著陸續(xù)出清和退出的一個過程，市場份額將逐漸向頭部房企所聚攏。

朱酒也向《紅周刊》記者表示，雖然房地產(chǎn)快速增長的時代已經(jīng)不復存在，但是對于優(yōu)質(zhì)的頭部房企來說，僅依靠存量的“大魚吃小魚”也足夠，這些優(yōu)秀房企未來十年的增長空間就像白酒一樣，雖然白酒行業(yè)總體產(chǎn)量繼續(xù)下降，但茅臺仍能占據(jù)高端白酒一半以上的市場份額。

因而在房企的選擇標準上，朱酒表示，首先得有規(guī)模，地產(chǎn)的規(guī)模決定一切，沒有規(guī)模連貸款都困難;其次，財務要安全，負債不能太高;最后，存量時代，大家對住房的尋求從剛需變成改善型住房，因而要有足夠強的產(chǎn)品力，滿足上述三點的頭部房企仍具投資價值。

此外，朱酒認為，雖然股價屬于業(yè)績乘以估值，但從投資心態(tài)上來講，看地產(chǎn)板塊要多關(guān)注企業(yè)業(yè)績而不是估值。那些業(yè)績不漲，估值漲的企業(yè)遲早會掉下來;而那些業(yè)績持續(xù)上漲的企業(yè)，估值回歸也只是早晚問題。比如，茅臺在2007～2014年8年間股價幾乎沒漲，但伴隨業(yè)績的持續(xù)上漲，他的估值才是穩(wěn)定的。

而從這一邏輯出發(fā)，地產(chǎn)股雖然現(xiàn)在多跌破凈資產(chǎn)值，但不管業(yè)績增速或快或慢，還是在真金白銀地賺錢。即便是在房企盈利能力普遍大幅縮水的2020年，中國海外發(fā)展依舊實現(xiàn)歸母凈利潤439.04億元;萬科實現(xiàn)歸母凈利潤415.2億元;融創(chuàng)中國實現(xiàn)歸母凈利潤356.44億元，歸母凈利潤破百億的房企共有13家。

（文中提及個股僅做舉例，不做買入或賣出推薦。）

附表 規(guī)模房企2021年上半年市值變化