同行業(yè)企業(yè)收入確認(rèn)政策差異的成因及影響

陸正飛 李慧

【摘要】本文利用我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩家具有代表性的上市公司（貝殼集團(tuán)和我愛(ài)我家集團(tuán)）公開(kāi)披露的信息， 就它們的收入確認(rèn)政策及其財(cái)務(wù)影響進(jìn)行比較與分析。 研究發(fā)現(xiàn)， 這兩家公司適用的收入準(zhǔn)則并無(wú)重大差異， 但它們的收入確認(rèn)政策則存在一些顯著差異， 主要在于合同安排與定價(jià)、收入確認(rèn)要件與時(shí)點(diǎn)以及總額或凈額列示等方面。 兩家公司收入確認(rèn)政策差異很可能反映了其管理層動(dòng)機(jī)的不同。 此外， 本文也建議財(cái)務(wù)報(bào)表分析者關(guān)注上述收入確認(rèn)政策差異對(duì)兩家公司新房業(yè)務(wù)毛利率等方面產(chǎn)生的影響。

【關(guān)鍵詞】收入準(zhǔn)則; 收入確認(rèn)政策;財(cái)務(wù)影響;管理層動(dòng)機(jī);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

【中圖分類號(hào)】F230? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A? ? ? 【文章編號(hào)】1004-0994（2021）12-0015-8

一、引言

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了國(guó)際趨同。 同時(shí)， 也使得所有行業(yè)都有了共同的收入準(zhǔn)則， 這有助于增強(qiáng)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息的可比性。 但是， 由于各行各業(yè)的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)形態(tài)不盡相同， 以及同行業(yè)企業(yè)也可能存在合同安排和商業(yè)策略等方面的差異， 在新收入準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中企業(yè)之間收入確認(rèn)政策依然可能存在一些實(shí)質(zhì)性差異。 這些問(wèn)題業(yè)已對(duì)會(huì)計(jì)、審計(jì)及財(cái)務(wù)分析等產(chǎn)生了一定的困擾。 為此， 本文利用我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩家代表性上市公司（貝殼集團(tuán)和我愛(ài)我家集團(tuán)）公開(kāi)披露的信息， 在簡(jiǎn)要介紹這兩家公司的適用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模式、主要流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)上， 就這兩家公司的收入確認(rèn)政策及其財(cái)務(wù)影響進(jìn)行比較與分析。

研究發(fā)現(xiàn)， 盡管這兩家公司適用的收入準(zhǔn)則并無(wú)重大差異， 但它們的收入確認(rèn)政策依然存在一些實(shí)質(zhì)性差異， 主要在于合同安排與定價(jià)、收入確認(rèn)要件與時(shí)點(diǎn)以及總額或凈額列示等方面， 其背后的原因很可能是兩家公司管理層動(dòng)機(jī)不同。 此外， 本文也建議財(cái)務(wù)報(bào)表分析者關(guān)注上述收入確認(rèn)政策差異對(duì)兩家公司新房業(yè)務(wù)毛利率等方面產(chǎn)生的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)和案例公司簡(jiǎn)介

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要指為房產(chǎn)（包括二手房和新房）交易、租賃提供撮合成交的中介服務(wù)的行業(yè)。 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致分為三個(gè)階段： 第一個(gè)階段是1998年以前的粗放期， 房地產(chǎn)交易法律法規(guī)逐漸完善、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)逐漸走向市場(chǎng)化， 但行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員普遍素質(zhì)低下， 行業(yè)亂象叢生。 第二個(gè)階段是1998 ～ 2011年， 是行業(yè)的迅速發(fā)展期。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員隊(duì)伍不斷壯大， 伴隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)步提升和居民對(duì)房屋交易和租賃的需求越來(lái)越大， 行業(yè)服務(wù)內(nèi)容也逐漸擴(kuò)展到住房買賣、租賃及金融服務(wù)等方面。 第三個(gè)階段是2011年至今的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)O2O時(shí)期。 這一時(shí)期涌現(xiàn)出很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)加入這一傳統(tǒng)行業(yè)， 前有房多多、Q房網(wǎng)、愛(ài)屋及屋、安居客等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)， 后有如58同城、天貓好房這樣的大型互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)。 這一階段的行業(yè)集中度上升， 小型地區(qū)性經(jīng)紀(jì)公司逐漸被大型全國(guó)性經(jīng)紀(jì)公司收購(gòu)兼并[1] 。

（二）貝殼集團(tuán)簡(jiǎn)介

貝殼集團(tuán)（NYSE： BEKE， Ke Holdings Inc， 簡(jiǎn)稱“貝殼”）前身是鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司， 由創(chuàng)始人左暉成立于2001年。 其時(shí)， 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍以吃差價(jià)為生， 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)不透明， 房地產(chǎn)中介廣受消費(fèi)者詬病。 鏈家自2008年起建立了“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫(kù)， 詳細(xì)記錄了樓盤位置、配套周邊、樓盤面積、容積、樓棟號(hào)、樓盤朝向等房屋信息。 截至2020年9月， 樓盤字典中記錄了將近2.33億個(gè)房屋信息， 成為鏈家的核心競(jìng)爭(zhēng)力和“護(hù)城河”之一。 鏈家也因此發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)占有率第一的房地產(chǎn)中介公司。

自2018年起， 鏈家正式宣布成立貝殼找房平臺(tái)（簡(jiǎn)稱“貝殼平臺(tái)”）。 貝殼平臺(tái)通過(guò)注入技術(shù)驅(qū)動(dòng)力和樹(shù)立規(guī)范的行業(yè)規(guī)則， 鏈接起全行業(yè)的服務(wù)者， 旨在在平臺(tái)上提供與住房相關(guān)的二手房、新房、租賃、裝修等多業(yè)態(tài)服務(wù)閉環(huán)。 貝殼平臺(tái)開(kāi)創(chuàng)了顛覆行業(yè)運(yùn)行的一種商業(yè)模式， 即“經(jīng)紀(jì)人協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”（Agency Cooperation Network， ACN）。 加入ACN的經(jīng)紀(jì)人必須共享其房源信息; 貝殼平臺(tái)制定了一系列經(jīng)紀(jì)人和門店的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、分傭規(guī)則、評(píng)分體系， 引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人公平協(xié)作， 促進(jìn)行業(yè)整體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提升， 同時(shí)收取一定比例的平臺(tái)提成。 截至2020年9月， ACN鏈接了超過(guò)4.4萬(wàn)家門店和超過(guò)47萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人。

貝殼于2020年8月13日在紐約交易所上市。 經(jīng)過(guò)20年的深耕， 目前貝殼形成了以二手房、新房、金融服務(wù)、裝修為核心的四大板塊。 二手房版塊是貝殼的老牌且核心業(yè)務(wù)， 包括以鏈家、德祐為主的自營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)， 以及撮合貝殼平臺(tái)上的其他品牌經(jīng)紀(jì)人成交并收取平臺(tái)費(fèi)。 新房版塊近兩年來(lái)發(fā)展迅速， 收入規(guī)模已比肩二手房版塊， 主要模式為貝殼以代理銷售的方式拿下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一級(jí)銷售代理權(quán)， 并依靠鏈家自有經(jīng)紀(jì)人以及貝殼平臺(tái)上的多個(gè)中介品牌代理銷售， 收取新房銷售代理費(fèi)。 金融服務(wù)主要圍繞二手房交易環(huán)節(jié)的資金托管、資金拆借、資金擔(dān)保等需求收取金融服務(wù)費(fèi)， 是促進(jìn)二手房交易各環(huán)節(jié)安全、有效運(yùn)行的重要保障。 裝修是2020年以來(lái)貝殼新開(kāi)展的業(yè)務(wù)， 主要品牌為“被窩家裝”， 業(yè)務(wù)尚處于起步階段。

（三）我愛(ài)我家集團(tuán)簡(jiǎn)介

我愛(ài)我家集團(tuán)（證券代碼000560， 簡(jiǎn)稱“我愛(ài)我家”）成立于1998年， 是最早成立的全國(guó)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之一。 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（二手房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、海外業(yè)務(wù)）、住宅資產(chǎn)管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及房后衍生業(yè)務(wù)等， 覆蓋北京、杭州、上海、南京等國(guó)內(nèi)20個(gè)主要一、二線城市， 門店總數(shù)超過(guò)3400家， 擁有員工近5萬(wàn)人。 海外業(yè)務(wù)覆蓋美國(guó)、加拿大、阿聯(lián)酋、越南、馬來(lái)西亞、日本等地區(qū)， 開(kāi)設(shè)海外城市公司6家。

我愛(ài)我家于2017年12月在A股通過(guò)昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司實(shí)現(xiàn)借殼上市， 是大陸首家登陸A股主板市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭企業(yè)。 我愛(ài)我家主要以其自有品牌“我愛(ài)我家”開(kāi)展在中國(guó)大陸和海外的二手房及新房銷售業(yè)務(wù)， 旗下還有長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”。 我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)， 即面向購(gòu)房者、租房者提供二手房買賣和租賃、新房買賣、公寓出租服務(wù)， 以及面向機(jī)構(gòu)客戶提供住宅資產(chǎn)管理、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等綜合服務(wù)。

我愛(ài)我家的主要業(yè)務(wù)板塊包括：二手房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)以及借殼上市的未剝離業(yè)務(wù)百貨銷售業(yè)務(wù)。

三、收入確認(rèn)政策比較

（一）適用準(zhǔn)則

貝殼為美股上市公司， 適用美國(guó)一般公認(rèn)會(huì)計(jì)原則（Generally Accepted Accounting Principals， US GAAP）。 而我愛(ài)我家作為一家A股上市公司， 適用中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（China Accounting Standards， CAS）。

2014年5月， 美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（Financial Accounting Standards Board， FASB）和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（International Accounting Standards Board， IASB）分別發(fā)布適用于US GAAP和國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（International Financial Reporting Standards， IFRS）的收入準(zhǔn)則， 即《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則匯編606——客戶合同收入》（ASC 606： Revenue from contracts with Customers）和《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——客戶合同收入》（IFRS 15： Revenue from contracts with Customers）。 2017年， 財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（CAS 14）。 上述對(duì)US GAAP、CAS、IFRS的準(zhǔn)則修訂， 對(duì)上市公司的轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)要求均為2018年1月1日。

根據(jù)CAS和US GAAP下的新收入準(zhǔn)則， 收入確認(rèn)分為總額法和凈額法， 按照企業(yè)在交易活動(dòng)中是作為主要責(zé)任人還是代理人而不同。 當(dāng)提供商品或服務(wù)時(shí)， 企業(yè)對(duì)商品或服務(wù)具有控制權(quán)， 則企業(yè)為主要責(zé)任人， 收入應(yīng)按照總額法列示; 若企業(yè)對(duì)商品或服務(wù)不具有控制權(quán)， 僅作為平臺(tái)或者中間商， 不承擔(dān)未售出商品或服務(wù)的價(jià)格波動(dòng)或損毀滅失風(fēng)險(xiǎn)， 則企業(yè)的角色為代理人， 應(yīng)以凈額法確認(rèn)收入。 總額確認(rèn)和凈額確認(rèn)會(huì)對(duì)企業(yè)的毛利率造成比較大的影響， 同時(shí)對(duì)企業(yè)的稅收、資產(chǎn)端管理均有很大的挑戰(zhàn)。 特別是當(dāng)相同或相似行業(yè)采用不同的總額和凈額列示方法時(shí)， 會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息不可比， 包括收入規(guī)模及毛利率水平的不可比[2] 。

目前， 中美收入準(zhǔn)則在重大方面并無(wú)差異， 差異只是存在于一些細(xì)節(jié)方面， 主要包括：

1. 收入的定義。 CAS對(duì)收入的定義是“導(dǎo)致所有者權(quán)益增加、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入”; US GAAP對(duì)收入的定義是“通過(guò)運(yùn)輸或生產(chǎn)商品或提供服務(wù)， 導(dǎo)致現(xiàn)金流入或?qū)ζ髽I(yè)資產(chǎn)的提升或負(fù)債的減少”。 CAS強(qiáng)調(diào)的是所有者權(quán)益的增加， 而US GAAP強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的影響， 二者其實(shí)只是表述方式和側(cè)重點(diǎn)不同， 本質(zhì)并無(wú)差別。

2. 滿足收入確認(rèn)的條件。 CAS對(duì)滿足收入確認(rèn)條件的要求是“很可能收回”， 一般業(yè)內(nèi)認(rèn)為是在50% ～ 95%區(qū)間內(nèi)， 而US GAAP在此處所用到的表述是“probable”， 普華永道認(rèn)為指的是大于75%[3] 。

3. 可變對(duì)價(jià)的估價(jià)方法。 CAS的要求是“按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對(duì)價(jià)的最佳估計(jì)數(shù)”， US GAAP同樣要求的是使用最佳估計(jì)數(shù)， 但當(dāng)只有兩種可能性時(shí)， 選取最可能發(fā)生數(shù)。

4. 已確認(rèn)合同資產(chǎn)的減值損失能否轉(zhuǎn)回。 CAS規(guī)定如果后續(xù)期間減值影響因素消除則可以轉(zhuǎn)回， 而US GAAP要求一經(jīng)確認(rèn)不得轉(zhuǎn)回。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司核心業(yè)務(wù)的主要流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

對(duì)于以貝殼和我愛(ài)我家為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司， 其核心業(yè)務(wù)主要包括二手房交易和租賃業(yè)務(wù)以及新房業(yè)務(wù)。

1. 二手房交易和租賃業(yè)務(wù)。 二手房業(yè)務(wù)主要包括交易和租賃兩大板塊， 其中交易收入占據(jù)主要部分。 經(jīng)紀(jì)人向有購(gòu)房意向的客戶分析需求、匹配房源， 帶客戶實(shí)地看房， 撮合購(gòu)房人與業(yè)主就交易條款和細(xì)節(jié)達(dá)成一致并簽署《購(gòu)房合同》。 而后經(jīng)紀(jì)人仍需要協(xié)助雙方完成房屋交易過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)， 包括購(gòu)房資格審核、房產(chǎn)解抵押、網(wǎng)簽、申請(qǐng)銀行貸款、建委過(guò)戶。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在撮合成交時(shí)會(huì)以房屋成交價(jià)為計(jì)算基數(shù)乘以一定比例作為撮合成交的居間傭金。

租賃業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程相對(duì)簡(jiǎn)單。 經(jīng)紀(jì)人向有租房意向的客戶分析需求、匹配房源， 帶客戶實(shí)地看房， 撮合租房者與業(yè)主就交易條款和細(xì)節(jié)達(dá)成一致并簽署《租房合同》。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在撮合成交時(shí)會(huì)以房租為計(jì)算基數(shù)乘以一定比例作為撮合成交的居間傭金。

在二手房交易流程中， 第一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是業(yè)主與購(gòu)房人簽署《購(gòu)房合同》， 并與經(jīng)紀(jì)公司簽署《居間協(xié)議》， 代表了撮合成交服務(wù)的完成和義務(wù)的達(dá)成。 第二個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是過(guò)戶手續(xù)的完成， 代表了整體服務(wù)的完結(jié)。 在二手房租賃流程中， 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是業(yè)主與租房人簽署《租房合同》， 并與經(jīng)紀(jì)公司簽署《居間協(xié)議》， 代表了撮合服務(wù)的完成和義務(wù)的達(dá)成。

2. 新房業(yè)務(wù)。 新房業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商的角度， 主要分為代理銷售和分銷兩種作業(yè)模式。 其中， 代理銷售指的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)商確定一級(jí)分銷資格， 并由該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商負(fù)責(zé)該樓盤的地面推廣、案場(chǎng)進(jìn)駐、渠道分銷， 當(dāng)一手房成銷后， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取銷售傭金， 并向分銷渠道商支付分銷服務(wù)費(fèi)。 在代理銷售模式下， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商承擔(dān)了對(duì)樓盤整體銷售情況的責(zé)任， 房屋售賣的整體結(jié)果與經(jīng)紀(jì)商的業(yè)績(jī)提傭直接掛鉤。 在第二種分銷的作業(yè)模式下， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商僅負(fù)責(zé)面向購(gòu)房人（C端）的房屋銷售， 并根據(jù)成銷情況收取分銷服務(wù)費(fèi)， 無(wú)需對(duì)樓盤整體銷售情況負(fù)責(zé)。

在新房交易的流程中， 第一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是簽署合同， 即購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽署《購(gòu)房合同》， 代表雙方對(duì)購(gòu)房達(dá)成了初步意向， 此時(shí)購(gòu)房者仍有權(quán)利取消購(gòu)房。 第二個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是成銷， 即該房屋在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)中簽訂網(wǎng)簽， 代表該購(gòu)房交易不可撤銷。 第三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是過(guò)戶手續(xù)的完成， 代表對(duì)購(gòu)房人履約義務(wù)的完結(jié)。

另外， 在新房業(yè)務(wù)中， 還存在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商墊傭的情況。 即通常情況下， 需要等開(kāi)發(fā)商回款后， 一級(jí)分銷商才會(huì)向分銷商支付傭金。 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往流動(dòng)性緊張， 回款速度較慢， 而小分銷商（渠道商）由于組織機(jī)構(gòu)小， 長(zhǎng)周期回款對(duì)現(xiàn)金流壓力較大， 故房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商為了提高自身代理樓盤的銷售競(jìng)爭(zhēng)力， 會(huì)提前對(duì)渠道商進(jìn)行墊傭， 再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商處收回款項(xiàng)。 新房墊傭業(yè)務(wù)能夠緩解小渠道商的資金壓力， 進(jìn)而會(huì)加大對(duì)該樓盤的銷售資源投入， 促進(jìn)銷量。 但對(duì)于一級(jí)代理經(jīng)紀(jì)商來(lái)說(shuō)， 需要較大的現(xiàn)金流支出， 且由于提前墊付了傭金， 由于回款的不確定性導(dǎo)致的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大提高。

因此， 在上述過(guò)戶手續(xù)完結(jié)后， 對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商來(lái)說(shuō)， 第四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是對(duì)渠道商墊傭， 提前支付傭金給渠道商。 第五個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金并回款， 代表了整個(gè)新房銷售交易的完結(jié)。

（三）貝殼與我愛(ài)我家收入確認(rèn)政策比較

1. 二手房交易和租賃業(yè)務(wù)。 根據(jù)貝殼招股說(shuō)明書和我愛(ài)我家年報(bào)中的披露， 本文總結(jié)了這兩家公司二手房交易和租賃業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)政策， 具體如表1所示。 貝殼旗下品牌包括自營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌“鏈家”， 以及鏈接了全國(guó)上萬(wàn)個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌和經(jīng)紀(jì)人的“貝殼平臺(tái)”; 而我愛(ài)我家僅有自營(yíng)品牌“我愛(ài)我家”， 并無(wú)類似貝殼平臺(tái)的平臺(tái)業(yè)務(wù)。

由表1可見(jiàn)， 貝殼的二手房交易和租賃業(yè)務(wù)共有5個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目。 其中， 前兩項(xiàng)是二手房交易的主要收費(fèi)項(xiàng)， 即購(gòu)房者在交易成交時(shí)對(duì)中介支付的“中介費(fèi)”。 對(duì)于大部分房地產(chǎn)中介商， 這兩項(xiàng)收費(fèi)并未拆開(kāi)獨(dú)立收費(fèi)， 而是統(tǒng)一作為居間服務(wù)費(fèi)收取。 而鏈家在部分城市（如北京）受到 “居間服務(wù)費(fèi)不得超過(guò)2.2%”的監(jiān)管限制， 故將二手房交易中的履約義務(wù)拆成兩個(gè)收費(fèi)項(xiàng)， 即經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)和保障服務(wù)費(fèi)， 并對(duì)收費(fèi)主體和服務(wù)定價(jià)進(jìn)行了分別約定（例如在北京的中介費(fèi)共計(jì)2.7%， 其中2.2%為經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)、0.5%為保障服務(wù)費(fèi)）。 我愛(ài)我家并未對(duì)居間服務(wù)費(fèi)進(jìn)行拆分。

兩家公司均按照總額法確認(rèn)收入， 即以對(duì)購(gòu)房人（C端）收取的服務(wù)費(fèi)全額確認(rèn)收入， 但確認(rèn)時(shí)點(diǎn)有所不同。 貝殼分兩階段確認(rèn)， 分別在居間服務(wù)和保障服務(wù)完成時(shí)確認(rèn)收入。 我愛(ài)我家在居間服務(wù)完成時(shí)確認(rèn)收入。 具體的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)將結(jié)合下文合同條款進(jìn)行分析。

筆者調(diào)取了北京鏈家最近成交單的一個(gè)全套中介服務(wù)合同， 重點(diǎn)關(guān)注其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)、權(quán)利及義務(wù)段落。 此處的中介服務(wù)合同指的是在簽訂買賣合同時(shí)點(diǎn)中介牽頭簽署的一系列合同的統(tǒng)稱， 下同。 對(duì)于一筆二手房交易， 購(gòu)房人于簽訂《購(gòu)房協(xié)議》時(shí)， 同時(shí)與北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱“鏈家地產(chǎn)”）簽署《居間服務(wù)合同》， 與北京方源房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京方源”）簽署《房屋交易保障服務(wù)合同》， 見(jiàn)表2。

相應(yīng)地， 筆者也調(diào)取了北京我愛(ài)我家最近成交單的一個(gè)中介服務(wù)合同， 重點(diǎn)關(guān)注其服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)、權(quán)利及義務(wù)段落。 對(duì)于一筆二手房交易， 購(gòu)房人在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)， 與北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京我愛(ài)我家”）簽署《居間服務(wù)合同》， 見(jiàn)表3。

貝殼與我愛(ài)我家雖然分別適用美國(guó)和中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則， 但其在收入確認(rèn)五步法的判斷上不存在差異。 是否在合同層面對(duì)履約義務(wù)進(jìn)行拆分， 是造成兩家公司收入確認(rèn)差異的根本原因。

如上所述， 在提供中介服務(wù)的過(guò)程中， 比較關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)有兩個(gè)， 即簽約和過(guò)戶。 鏈家的處理方式是在合同層面對(duì)履約義務(wù)進(jìn)行拆分， 分別約定了居間服務(wù)和保障服務(wù)兩項(xiàng)履約義務(wù)， 并分別以兩個(gè)主體收費(fèi)， 定義了兩個(gè)交易價(jià)格并分別收費(fèi)。 兩項(xiàng)服務(wù)的完結(jié)時(shí)點(diǎn)有所不同， 居間服務(wù)的完結(jié)時(shí)點(diǎn)為撮合成交并簽署《購(gòu)房協(xié)議》之時(shí)， 保障服務(wù)的完結(jié)時(shí)點(diǎn)為完成過(guò)戶手續(xù)之時(shí)。 而我愛(ài)我家的合同中對(duì)兩項(xiàng)履約義務(wù)的拆分方式有所不同， 其將全部收費(fèi)在《居間服務(wù)合同》中約定; 提供過(guò)戶服務(wù)在《房屋買賣合同》中約定， 但定價(jià)為0。 居間服務(wù)的完結(jié)時(shí)點(diǎn)同樣為撮合成交并簽署《購(gòu)房協(xié)議》之時(shí)。 這兩種合同安排上的差異， 使得兩家公司在收入確認(rèn)上產(chǎn)生了上述差異。

筆者認(rèn)為， 鏈家這種對(duì)收入進(jìn)行履約義務(wù)和定價(jià)拆分的方式， 對(duì)于二手房交易環(huán)節(jié)而言， 更能夠反映業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)。 中介服務(wù)價(jià)值最高、最難成功的點(diǎn)在于撮合買賣成交這一環(huán)節(jié)。 而一旦簽署了《購(gòu)房協(xié)議》， 對(duì)于買賣雙方都具有極強(qiáng)的約束力， 違約的可能性很小。 退一步講， 即使買賣雙方或一方有違約意愿， 但中介撮合服務(wù)已完成了履約義務(wù)， 收入確認(rèn)并不受到買賣合同違約的影響。 鏈家的合同中并未對(duì)中介公司的違約責(zé)任進(jìn)行定義， 但根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)， 當(dāng)中介公司未合格履行履約義務(wù)時(shí)， 例如未恪守勤勉盡職調(diào)查導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、業(yè)主和買方誠(chéng)信缺失、房屋質(zhì)量問(wèn)題等而未及時(shí)提示風(fēng)險(xiǎn)， 可能導(dǎo)致未完成履約義務(wù)， 不符合收入確認(rèn)條件， 企業(yè)應(yīng)根據(jù)歷史上此類業(yè)務(wù)單的處理情況對(duì)退單金額進(jìn)行最佳估計(jì)， 并相應(yīng)沖減收入。

我愛(ài)我家雖然也對(duì)兩項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行了拆分， 但保障服務(wù)的定價(jià)為0， 對(duì)購(gòu)房人（C端）的全部居間服務(wù)均在撮合成交并簽署《購(gòu)房協(xié)議》時(shí)完成， 并全額確認(rèn)了收入。 我愛(ài)我家的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)更加靠前， 且沒(méi)有對(duì)后續(xù)提供貸款、過(guò)戶手續(xù)分配合理的對(duì)價(jià)。

表1的第2 ～ 4項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目均屬于貝殼平臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)。 貝殼找房平臺(tái)的具體業(yè)務(wù)模式為：對(duì)房產(chǎn)成交的角色進(jìn)行了分類， 包括客源方、房源方; 房源方又分為錄入人、維護(hù)人、實(shí)勘人、鑰匙人、證件人、VIP人。 不同角色可能由不同經(jīng)紀(jì)品牌和門店擔(dān)任和完成。 在房產(chǎn)成交時(shí)， 不同角色按照約定比例進(jìn)行分成， 貝殼平臺(tái)相應(yīng)抽取平臺(tái)服務(wù)費(fèi)， 從而促進(jìn)了跨品牌和門店的經(jīng)紀(jì)人合作。

在上述業(yè)務(wù)模式下， 自營(yíng)鏈家參與其他品牌成交而收取的傭金分成、貝殼平臺(tái)基于ACN和SaaS按照平臺(tái)商家交易傭金的一定比例收取的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)及因使用加盟品牌“德祐”而向其他經(jīng)紀(jì)公司收取的特許權(quán)使用費(fèi)， 均以凈額確認(rèn)收入。 這三項(xiàng)指的是以實(shí)際收到的傭金作為收入確認(rèn)的依據(jù)。 舉一個(gè)例子， 對(duì)于一單由德祐加盟門店成交的二手房銷售單， 鏈家門店為實(shí)勘人， 實(shí)地考察了房屋具體情況。 那么對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)， 共收取了至少3項(xiàng)費(fèi)用， 包括鏈家作為實(shí)勘人收取的傭金分成、貝殼作為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)方收取的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)、貝殼由于提供了加盟品牌“德祐”而收取的特許權(quán)使用費(fèi)。 對(duì)于這3項(xiàng)收費(fèi)， 由于貝殼和鏈家均承擔(dān)的是代理人的角色， 即對(duì)提供的服務(wù)不存在控制權(quán)， 成銷行為由成交門店和成交經(jīng)紀(jì)公司達(dá)成， 故貝殼均以凈額確認(rèn)收入。 貝殼或鏈家提供的服務(wù)隨著購(gòu)房合同的簽訂而完結(jié)， 符合收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)， 故確認(rèn)收入。 貝殼的凈額確認(rèn)收入政策與目前各大平臺(tái)電商的做法有相似之處[4] 。

2. 新房業(yè)務(wù)。 根據(jù)貝殼招股說(shuō)明書和我愛(ài)我家年報(bào)中的披露， 本文總結(jié)了這兩家公司新房交易的收入確認(rèn)政策， 具體如表4所示。

這里簡(jiǎn)單介紹一下新房銷售中一級(jí)代理和二級(jí)分銷的區(qū)別。 在新房售樓部現(xiàn)場(chǎng)， 一般駐場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)包括兩種： 一種是開(kāi)發(fā)商自己的銷售團(tuán)隊(duì); 一種是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的代理公司團(tuán)隊(duì)， 即一級(jí)代理商。 而隨著中介公司掌握的渠道話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大， 近年來(lái)開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)聘請(qǐng)代理公司團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)。 駐場(chǎng)團(tuán)隊(duì)會(huì)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的宣傳陳設(shè)和人員推廣， 也具有更大的議價(jià)權(quán)， 通?？梢詮拈_(kāi)發(fā)商處拿到更低的折扣價(jià)格。 其他外圍的分銷渠道商（即二級(jí)分銷商）則議價(jià)權(quán)有限。 對(duì)于新房購(gòu)房人來(lái)說(shuō)， 各個(gè)渠道的價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以比較直接地對(duì)比得出。 故對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)， 拿到一級(jí)代理商的資格， 意味著可以獲取更低的價(jià)格， 意味著新房?jī)r(jià)格的顯著優(yōu)勢(shì)和銷量保障[5] 。

新房交易和二手房交易收費(fèi)的不同點(diǎn)主要在于中介費(fèi)（或者叫成銷傭金）是向開(kāi)發(fā)商（B端）收取， 而不是向購(gòu)房人（C端）收取。 由于商業(yè)保密性的限制， 筆者無(wú)法獲取經(jīng)紀(jì)商與開(kāi)發(fā)商簽訂的代理銷售或者分銷合同， 故主要從業(yè)務(wù)模式來(lái)比較分析收入確認(rèn)差異。

貝殼的新房業(yè)務(wù)全部按照總額法確認(rèn)收入。 根據(jù)其招股說(shuō)明書的披露， 主要原因是貝殼在新房銷售中全部承擔(dān)的是責(zé)任人的角色， 即一級(jí)代理。 在一級(jí)代理模式下， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)樓盤的整體銷售情況負(fù)責(zé)， 對(duì)樓盤的定價(jià)權(quán)更大， 滿足責(zé)任人的條件， 應(yīng)該全額確認(rèn)收入。 而我愛(ài)我家則區(qū)分了代理銷售和分銷兩種業(yè)務(wù)模式。 在代理銷售模式下， 根據(jù)新房交易價(jià)格、協(xié)議商定的銷售傭金費(fèi)率等計(jì)算應(yīng)收取的代理費(fèi)， 并全額確認(rèn)收入。 對(duì)于分銷業(yè)務(wù)， 房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)公司由于不滿足責(zé)任人的條件， 主要賺取的是對(duì)房屋成銷的傭金， 并不對(duì)樓盤的整體銷售情況負(fù)責(zé)， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是代理人的角色， 故以凈額確認(rèn)收入。 上述以總額與凈額確認(rèn)收入的方式， 兩家公司遵循的原則和會(huì)計(jì)處理是一致的。

對(duì)于確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)， 貝殼的政策是“成銷確認(rèn)要求達(dá)成且收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成銷確認(rèn)單時(shí)”， 并不以購(gòu)房人已支付房屋全款作為收入確認(rèn)的要件。 而我愛(ài)我家則增加了一條“且購(gòu)房者繳納全款或銀行支付購(gòu)房款后”， 確認(rèn)收入的條件更為嚴(yán)苛且時(shí)間滯后。 根據(jù)目前市場(chǎng)交易的普遍慣例， 購(gòu)房者一般在簽訂《購(gòu)房協(xié)議》時(shí)， 會(huì)支付一定比例的定金， 而協(xié)議中也會(huì)對(duì)違約時(shí)定金不退做出約定。 故通常來(lái)說(shuō)， 購(gòu)房者在簽訂《購(gòu)房協(xié)議》后違約、不支付尾款的成本較高， 違約的可能性相對(duì)較低。 當(dāng)然， 購(gòu)房者支付了全款后， 違約可能性進(jìn)一步降低， 除了開(kāi)發(fā)商因自身交付房屋問(wèn)題導(dǎo)致的違約， 《購(gòu)房協(xié)議》正常履約的可能性進(jìn)一步增大。

由此可見(jiàn)， 貝殼確認(rèn)收入的條件要求更低， 確認(rèn)時(shí)點(diǎn)更靠前; 我愛(ài)我家的條件要求更高， 確認(rèn)時(shí)點(diǎn)更靠后。 中國(guó)和美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于“收入很可能收回”的可能性要求比例不同。 CAS的要求是“很可能收回”， 業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為是50% ～ 95%區(qū)間內(nèi)， 即高于50%即滿足條件， 要求的比例較低; 而US GAAP“很可能收回”的可能性需要達(dá)到75%。 從購(gòu)房的違約成本來(lái)看， 簽約后違約的概率顯然低于25%， 更低于50%。

3. 小結(jié)。 以上從中美會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作業(yè)流程、貝殼與我愛(ài)我家的合同條款比較等角度， 對(duì)比分析了兩家公司的收入確認(rèn)政策。 在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中， 中美會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并無(wú)明顯差異。 兩套準(zhǔn)則均以五步法作為收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 并需要分析責(zé)任人和代理人， 進(jìn)而以總額或凈額確認(rèn)收入， 僅僅在收入流入企業(yè)的可能性要求上略有不同。

在相同的業(yè)務(wù)框架下， 兩家公司的收入確認(rèn)政策差異更多緣于準(zhǔn)則執(zhí)行差異。 在二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中， 兩家公司均對(duì)中介服務(wù)進(jìn)行了履約義務(wù)的拆分， 但鏈家對(duì)拆分的貸款保障服務(wù)費(fèi)進(jìn)行了單獨(dú)定價(jià)， 而我愛(ài)我家未對(duì)保障服務(wù)費(fèi)進(jìn)行定價(jià)。 在新房業(yè)務(wù)中， 兩家公司根據(jù)業(yè)務(wù)模式的不同， 分別以總額和凈額確認(rèn)收入。 但是在確認(rèn)收入的要件中， 我愛(ài)我家以“購(gòu)房者繳納全款或銀行支付購(gòu)房款后”作為其中一個(gè)要件， 收入確認(rèn)條件更為嚴(yán)苛。

由上可見(jiàn)， 即使準(zhǔn)則差異不大， 業(yè)務(wù)模式也很類似， 不同公司的收入確認(rèn)政策依然可能存在實(shí)質(zhì)性差異。 筆者認(rèn)為， 貝殼二手房和新房業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)政策相對(duì)來(lái)說(shuō)更能夠反映業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。

四、收入確認(rèn)政策差異的財(cái)務(wù)影響

（一）貝殼

根據(jù)貝殼2021年3月16日發(fā)布的未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及其招股說(shuō)明書披露， 貝殼近4年來(lái)收入增長(zhǎng)迅速， 2017 ～ 2020年的總收入金額分別為255億元、286億元、460億元、705億元， 其中新房業(yè)務(wù)收入分別為64億元、75億元、203億元、379億元， 年化復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到81%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看， 貝殼新房業(yè)務(wù)的收入已經(jīng)超過(guò)了二手房業(yè)務(wù)的收入。 然而由于二者業(yè)務(wù)模式的不同， 新房收入主要是利用平臺(tái)上的加盟店分銷， 平臺(tái)是責(zé)任人， 全部以總額確認(rèn)收入， 新房業(yè)務(wù)較二手房業(yè)務(wù)需要支付的分銷傭金比例更高。 故新房業(yè)務(wù)收入的快速增長(zhǎng)代表了通過(guò)貝殼平臺(tái)分銷的新房業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)。 而這是否帶來(lái)了毛利的提升， 則需要進(jìn)一步分析。

從貝殼分業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率（該業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)/該業(yè)務(wù)的收入）來(lái)看， 新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率持續(xù)走低， 2017 ～ 2020年分別為44.7%、38.4%、24.3%和21.8%。 主要原因是隨著貝殼平臺(tái)的渠道能力走強(qiáng)， 新房業(yè)務(wù)收入的迅速崛起主要依靠代理銷售規(guī)模的擴(kuò)大， 這就意味著需要支付更高的對(duì)分銷渠道商的傭金獎(jiǎng)勵(lì)， 故貢獻(xiàn)率水平也會(huì)相應(yīng)降低。 而二手房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率反而呈上升趨勢(shì)， 2017 ～ 2020年分別為30.5%、38.4%、38.9%和40.0%。 二手房和新房業(yè)務(wù)在2020年前三季度的貢獻(xiàn)值分別為114億元和73億元。 新房業(yè)務(wù)雖然收入激增， 但整體為公司帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)卻仍不及傳統(tǒng)的二手房業(yè)務(wù)。 相應(yīng)地， 新房業(yè)務(wù)的總額確認(rèn)方法結(jié)合快速增長(zhǎng)的新房業(yè)務(wù)收入， 勢(shì)必會(huì)帶來(lái)對(duì)貝殼毛利率的進(jìn)一步壓降。 2020年貝殼集團(tuán)的毛利率為23.9%， 較2019年的24.5%下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

（二）我愛(ài)我家

2018年、2019年和2020年上半年， 我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)收入分別為71.2億元、76.2億元和27.4億元， 2020年上半年收入下滑明顯。 我愛(ài)我家雖然未披露代理銷售和分銷的業(yè)務(wù)規(guī)模， 但從收入確認(rèn)方式來(lái)看， 如果代理銷售的比例較高， 會(huì)帶動(dòng)新房業(yè)務(wù)收入總體上漲， 以及新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率的下降。 然而數(shù)據(jù)顯示， 我愛(ài)我家近年來(lái)二手房和新房業(yè)務(wù)收入占比基本穩(wěn)定， 2018 ～ 2020年新房業(yè)務(wù)收入在總收入中的占比分別為23.0%、25.0%和23.5%。 2018 ～ 2020年新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率分別為27.8%、19.4%和20.1%。 從這些數(shù)據(jù)可以推測(cè)， 我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)中代理銷售模式占比很小， 主要以分銷為主。 這也解釋了為何在2020年我愛(ài)我家的收入下降明顯， 即受到了貝殼平臺(tái)對(duì)新房業(yè)務(wù)代理權(quán)的壟斷沖擊， 大部分代理權(quán)被貝殼拿下， 我愛(ài)我家只能充當(dāng)眾多分銷商之一， 作為二級(jí)分銷商獲取收益。

（三）小結(jié)

如前所述， 二手房業(yè)務(wù)中貝殼和我愛(ài)我家收入確認(rèn)政策差異主要體現(xiàn)在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)上， 貝殼收取的保障服務(wù)費(fèi)確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)靠后。 但是， 如果在全年和各年間保持同樣的會(huì)計(jì)處理， 對(duì)兩家公司的利潤(rùn)表數(shù)據(jù)影響應(yīng)該并不大， 只是一個(gè)時(shí)間錯(cuò)期的差異影響。

對(duì)利潤(rùn)表影響較大的主要是新房業(yè)務(wù)。 由于貝殼是全額確認(rèn)收入， 而我愛(ài)我家是全額和凈額兼而有之甚至是凈額確認(rèn)的收入占比更大， 伴隨新房業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大， 貝殼的新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率進(jìn)一步降低; 而我愛(ài)我家近三年的新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率波動(dòng)不大。 以總額確認(rèn)收入的方式會(huì)導(dǎo)致收入絕對(duì)值金額較大， 對(duì)于報(bào)表使用者和市場(chǎng)投資者來(lái)說(shuō)， 會(huì)認(rèn)為收入的增長(zhǎng)意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)向好。 需要注意的是， 這一類收入的增長(zhǎng)也有可能只是反映了作為責(zé)任人的承銷規(guī)模的擴(kuò)大。 因此， 需要同時(shí)關(guān)注其貢獻(xiàn)率的變化趨勢(shì)。

五、總結(jié)

本文全面比較了兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的適用準(zhǔn)則、二手房和新房業(yè)務(wù)的主要流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)以及收入確認(rèn)政策， 發(fā)現(xiàn)兩家公司收入確認(rèn)政策差異主要在于合同安排與定價(jià)、收入確認(rèn)要件和確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、總額與凈額列示這三個(gè)方面。 貝殼的收入確認(rèn)相對(duì)更為合理， 對(duì)二手房業(yè)務(wù)中介費(fèi)中的居間服務(wù)費(fèi)和保障服務(wù)費(fèi)進(jìn)行了拆分， 在合同中明確定價(jià)， 并分別在撮合成交和完成過(guò)戶手續(xù)時(shí)加以確認(rèn)。 對(duì)于新房業(yè)務(wù)， 貝殼在成銷確認(rèn)要求達(dá)成且收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成銷確認(rèn)單時(shí)確認(rèn)收入; 我愛(ài)我家在新房購(gòu)買合同簽訂且購(gòu)房者繳納全款或銀行支付購(gòu)房款后確認(rèn)代理銷售收入。 貝殼的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)也更為合理， 即成銷時(shí)確認(rèn)收入， 而不依賴客戶或銀行是否支付了全款， 因?yàn)槌射N即代表了收入“很可能”流入企業(yè)。

兩家公司收入確認(rèn)差異也能折射出其管理層動(dòng)機(jī)的不同。 在二手房業(yè)務(wù)上， 兩家公司管理層都希望盡早確認(rèn)收入， 均選擇了在居間合同簽訂時(shí)確認(rèn)居間服務(wù)費(fèi)， 而雙方在合同上對(duì)交易定價(jià)的差異主要由于當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門對(duì)單項(xiàng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的費(fèi)率上限約束所致。 在新房業(yè)務(wù)中， 我愛(ài)我家的管理層更傾向于謹(jǐn)慎， 可能是考慮到過(guò)早確認(rèn)收入會(huì)導(dǎo)致提前承擔(dān)稅收以及后期退單沖減收入無(wú)法抵稅的風(fēng)險(xiǎn)。 此外， 購(gòu)房者繳納全款或銀行支付購(gòu)房款這一時(shí)點(diǎn)的達(dá)成， 在實(shí)務(wù)操作中可能面臨由于資金流不在自身公司體系內(nèi)而無(wú)法直接查詢的風(fēng)險(xiǎn)， 會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致收入確認(rèn)的滯后。 而貝殼管理層更傾向于還原業(yè)務(wù)本質(zhì)， 且對(duì)于收入的確定性更有信心， 愿意承擔(dān)稅收成本。 成銷后的墊傭、退單等業(yè)務(wù)事項(xiàng)的發(fā)生， 也對(duì)內(nèi)部管理提出了更高的要求。

兩家公司收入確認(rèn)政策差異對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響主要在于新房業(yè)務(wù)的毛利率差異。 隨著新房業(yè)務(wù)收入規(guī)模的擴(kuò)大， 以總額確認(rèn)收入會(huì)降低毛利率水平及業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)率。 因此， 財(cái)務(wù)報(bào)表分析者需要關(guān)注上述收入確認(rèn)政策差異對(duì)兩家公司新房業(yè)務(wù)毛利率等方面產(chǎn)生的影響。

【 主 要 參 考 文 獻(xiàn) 】

[1] 曾福林，丁夢(mèng)茹.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中O2O營(yíng)銷模式應(yīng)用[ J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2017（13）：50 ～ 52.

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