房企境內(nèi)外債券融資行為對(duì)銀行信貸決策的啟示

李 強(qiáng) 交通銀行總行授信審批部

一、房企2020年境內(nèi)外市場發(fā)債情況較為均衡，呈現(xiàn)明顯的互補(bǔ)效應(yīng)

房企2020年在境內(nèi)外共發(fā)行債券10 928億元，包括境內(nèi)債券6 485億元和境外中資美元債4 472億元(687億美元)。以下從發(fā)行市場、發(fā)行主體、發(fā)行期限和發(fā)行時(shí)點(diǎn)四個(gè)維度對(duì)房企發(fā)債情況進(jìn)行分析。

(一)發(fā)行市場

房企境內(nèi)發(fā)債主要分為銀行間市場、上海證券交易所和深圳證券交易所三個(gè)市場，發(fā)行金額分別為2 294億元、2 817億元和1 267億元，占比分別為35.37%、43.43%和19.54%。

房企境外發(fā)行中資美元債主要分為香港聯(lián)交所和新加坡證券交易所兩個(gè)發(fā)行市場，發(fā)行金額分別為268億美元和401億美元，占比分別為39.01%和58.37%?？傮w來看，交易所市場是房企境內(nèi)外債券融資主要渠道。

(二)發(fā)行主體

經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，房企境內(nèi)債券發(fā)行主體共205戶，遠(yuǎn)大于境外債券發(fā)行主體75戶，主要由于境外發(fā)債主體多為全國性房企或境外上市房企，境內(nèi)發(fā)債主體除全國性房企外，還包括大量地方性房企，發(fā)行主體數(shù)量較多。

(三)發(fā)行期限

房企境內(nèi)債券發(fā)行期限1年以內(nèi)(含)、1—3年(含)、3—5年(含)和5年以上的金額分別為588億元、2 531億元、2 363億元和1 003億元，占比分別為9.07%、39.03%、36.44%和15.47%。房企境外債券發(fā)行期限1年以內(nèi)(含)、1—3年(含)、3—5年(含)和5年以上的金額分別為82億美元、219億美元、260億美元和126億美元，占比分別為11.94%、31.88%、37.85%和18.34%。房企境內(nèi)外債券總體發(fā)行期限結(jié)構(gòu)趨同。

(四)發(fā)行時(shí)

受新冠疫情影響，房企1—2月的境內(nèi)發(fā)債數(shù)量和金額較低，3—4月隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的推進(jìn)，發(fā)債數(shù)量和金額迎來一波高峰，隨后逐步走向穩(wěn)定。房企境外發(fā)債則和境內(nèi)發(fā)債呈現(xiàn)明顯的互補(bǔ)狀態(tài)，1月為發(fā)債高峰，3月為年度發(fā)債低點(diǎn)。房企在境內(nèi)外市場各月份發(fā)債情況的差異表明房企充分利用各種資本市場進(jìn)行靈活融資的特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：wind。

二、龍頭房企境內(nèi)外發(fā)債渠道均十分通暢，部分經(jīng)營財(cái)務(wù)表現(xiàn)偏弱的房企則高度依賴境外債券市場

香港和新加坡兩地作為國際金融中心，金融市場發(fā)達(dá)，交易機(jī)制成熟，相較于國內(nèi)債券市場，對(duì)房企債券的利率定價(jià)機(jī)制更為靈活，更充分反映了市場對(duì)房企整體風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的判定和定價(jià)。目前國內(nèi)主流全國性房企均已在境外發(fā)債，故以下主要根據(jù)房企2020境外發(fā)債明細(xì)，對(duì)房企境內(nèi)外債券市場表現(xiàn)和“三線四檔”達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行分析。

(一)房企境外發(fā)債利率水平整體高于境內(nèi)，高利率債券金額占比較大

房企2020年境外發(fā)債平均利率和最高利率分別為7.77%和14.5%，大幅高于境內(nèi)發(fā)債平均利率和最高利率4.66%和10%。房企在境外發(fā)行的利率為10%以上的高利率債券金額為188.54億美元，占境外發(fā)債總金額的比例為27.44%。房企境內(nèi)發(fā)債僅有廣州方圓一筆9.18億元債券利率為10%，其他債券利率均低于10%。

(二)龍頭房企在境內(nèi)外發(fā)債渠道暢通，均能發(fā)行低利率債券，境內(nèi)外市場發(fā)行情況較為均衡，我行房地產(chǎn)行業(yè)授信貸款主要集中于龍頭房企

基于公開市場信息，中海、龍湖、保利、葛洲壩和華僑城等龍頭房企，在境內(nèi)外發(fā)債渠道暢通，均能發(fā)行利率不高于4.5%的債券，境內(nèi)外市場發(fā)行情況較為均衡。因整體資質(zhì)優(yōu)異，中海和龍湖的境內(nèi)外債券發(fā)行平均利率出現(xiàn)倒掛，境外發(fā)債利率分別比境內(nèi)低67BP和30BP，表明境外發(fā)債利率更能有效反映企業(yè)信用利差。

(三)“境外發(fā)債利率高”、“境外發(fā)債金額占比高”和“三線四檔不完全達(dá)標(biāo)”的房企潛在風(fēng)險(xiǎn)較大

經(jīng)梳理，在2020年境外發(fā)債利率大于9%的房地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)具備如下三個(gè)特征：一是境外發(fā)債利率高，境外發(fā)債利率大幅高于境內(nèi)發(fā)債利率；二是境外發(fā)債金額占比高，對(duì)境外債券市場依賴程度高。多家房企境外發(fā)債金額占發(fā)債總額的比例均高于60%；三是“三線四檔”達(dá)標(biāo)率低。

三、商業(yè)銀行信貸決策，要持續(xù)續(xù)跟蹤債券市場數(shù)據(jù)信息，完善對(duì)重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)管控體系

自2020年下半年以來，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度不斷強(qiáng)化。2020年8月，住建部和人行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，擬出臺(tái)“三線四檔”③房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。2021年1月，人行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度不超過管理要求。在此背景下，前期實(shí)施高杠桿、大擴(kuò)張的房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)快速上升，近期已有華夏幸福、泰禾和新華聯(lián)等多家房企債務(wù)逾期，預(yù)計(jì)未來違約房企數(shù)量將進(jìn)一步上升。境內(nèi)外債券市場作為房企的重要融資渠道，在銀行融資受限的前提下，將成為許多房企維持經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)的主要來源，其發(fā)行兌付情況可作為衡量房企整體信用情況的重要參考指標(biāo)。為確保銀行房地產(chǎn)行業(yè)信貸資產(chǎn)安全，提高風(fēng)險(xiǎn)管控能力，商業(yè)銀行在信貸決策過程中，應(yīng)充分分析和運(yùn)用境內(nèi)外債券市場信息，完善風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和決策體系。

(一)堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的政策要求，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的占比、增幅，信貸資金避免投向高度依賴境外融資的快速擴(kuò)張房企

綜合分析，高度依賴境外債券融資，特別境外融資占比、融資成本“雙高”的房企，往往具備逆勢高杠桿擴(kuò)張，高價(jià)囤地，融資穩(wěn)定性差，經(jīng)營財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的特征。銀行房地產(chǎn)信貸政策，首先要堅(jiān)決貫徹“房住不炒”的政策要求，在審慎投放，嚴(yán)控新增的主基調(diào)下，信貸資金要注意回避這類高度依賴境外融資擴(kuò)張的房企。對(duì)2020年在境外發(fā)券且平均發(fā)行利率過高，例如超過9%的房企，要落實(shí)“嚴(yán)把關(guān)、控風(fēng)險(xiǎn)”的要求，嚴(yán)控信貸投入。在經(jīng)營財(cái)務(wù)情況未明顯好轉(zhuǎn)、整體負(fù)債水平未明顯下降、未全部滿足監(jiān)管“三線四檔”指標(biāo)要求的情況下，銀行信貸要回避此類高利率融資的房企。

(二)關(guān)注大額境內(nèi)外債券到期的房企，充分評(píng)估其債券接續(xù)能力，對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶做好應(yīng)對(duì)預(yù)案

對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)往往起于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)觀測，可以從資產(chǎn)流動(dòng)性，負(fù)債流動(dòng)性和資產(chǎn)負(fù)債配比流動(dòng)性三個(gè)方面構(gòu)建指標(biāo)體系。④而到期債務(wù)情況，是其負(fù)債流動(dòng)的重要指征，在某種程度上，甚至比其銀行債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)更重要。經(jīng)初步梳理，房企2021年境內(nèi)外內(nèi)債券到期金額合計(jì)為8597億元，其中銷售前20強(qiáng)房企2021年境內(nèi)外債券到期金額合計(jì)為2 489億元。鑒于銷售前20強(qiáng)房企為監(jiān)管設(shè)定的“三線四檔”重點(diǎn)管控目標(biāo)，對(duì)銷售前20強(qiáng)房企授信申報(bào)審批應(yīng)高度重視房企到期債券情況，對(duì)“三線四檔”指標(biāo)未全部達(dá)標(biāo)企業(yè)，應(yīng)持審慎授信策略，嚴(yán)控新增授信，充分評(píng)估其融資環(huán)境變化，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。對(duì)其他2021年到期債券金額較大的房企，應(yīng)充分分析整體經(jīng)營財(cái)務(wù)情況變化，防范其資金鏈斷裂造成的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

(三)完善房企境內(nèi)外債券發(fā)行市場監(jiān)控機(jī)制，持續(xù)為房企授信管理提供決策參考依據(jù)，主動(dòng)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信管理

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不健全,資信評(píng)價(jià)存在不確定性，⑤是商業(yè)銀行長期面臨的挑戰(zhàn)。在當(dāng)前的政策要求和行業(yè)背景下，完善房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，重要性愈加凸顯。做好房企境內(nèi)外債券市場監(jiān)測，應(yīng)該是商業(yè)銀行的必選項(xiàng)。日常應(yīng)做好對(duì)房企境內(nèi)外發(fā)債情況的持續(xù)跟蹤監(jiān)測，重點(diǎn)關(guān)注房企債券發(fā)行利率、近期兌付金額、境內(nèi)外發(fā)債對(duì)比等數(shù)據(jù)，評(píng)估其整體融資環(huán)境變化和償債能力變化。將房企債券表現(xiàn)表現(xiàn)納入客戶整體經(jīng)營財(cái)務(wù)分析體系，作為對(duì)客戶主體信用評(píng)估的重要參考依據(jù)，從而為銀行對(duì)房企的授信管理提供決策依據(jù)。

注釋：

①王國剛.公司債券市場之我見[J]. 資本市場, 2002(3):34-39.

②劉春艷.中國房地產(chǎn)企業(yè)債券研究[D].上海財(cái)經(jīng)大學(xué),2002.

③“三線四檔”：重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被外界簡單概況為“三道紅線四檔兩觀察”，三道紅線是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，紅檔的是踩了三道紅線的，有息負(fù)債在2019年的基數(shù)上不得增加；橙檔是踩了兩道紅線的，負(fù)債總額增幅不得超過5%；黃檔是踩了一道的，增幅不超10%；三線都未踩的是綠檔，增幅不超15%。

④孫瓊. 我國房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性指標(biāo)體系研究[D].中南大學(xué).

⑤龔敏. 中國民生銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策研究[D]. 江西財(cái)經(jīng)大學(xué).