公募REITs來(lái)了

謝瑋　馬銘悅

近日，我國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市。

作為全新投資品種，9只公募REITs甫一開(kāi)售，就獲得了機(jī)構(gòu)和公眾投資者的追捧，均提前結(jié)束募集。9只公募REITs對(duì)公眾投資者的募集金額合計(jì)只有約20.8億元，但申購(gòu)的金額合計(jì)超過(guò)300億元，可見(jiàn)其魅力十足。

REITs（Real Estate Investment Trust）全稱(chēng)是“不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金”，顧名思義，其主要的投資范圍是不動(dòng)產(chǎn)。如果說(shuō)股票是“公司上市”后發(fā)行的有價(jià)證券，那公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價(jià)證券。投資人通過(guò)持有REITs 基金份額，間接成為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的“股東”。

投資公募REITs的門(mén)檻并不高，在上交所上市的5只場(chǎng)內(nèi)最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻是1000元，深交所上市的4只場(chǎng)內(nèi)最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻是1000份。

在一些人看來(lái)，這意味著只要花上1000元，就可以參與投資無(wú)線基站、水廠、高速公路、物流園區(qū)，并坐等“分紅”，躺著“收租”。

真的是這樣嗎？公募REITs究竟是什么？適合普通投資者投資嗎？

首批9只公募REITs 資產(chǎn)優(yōu)良，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流分派率不低于4%

從成熟市場(chǎng)看，REITs的投資標(biāo)的非常豐富，如住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、零售物業(yè)、通信資產(chǎn)（包括光纖光纜、無(wú)線基站、通信鐵塔）等多種類(lèi)型。投資者則獲得運(yùn)營(yíng)這些基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的絕大部分收益。

首批獲批發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)也涵蓋了主流基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流四大類(lèi)主流資產(chǎn)類(lèi)型。

9只公募REITs分別為中航首鋼生物質(zhì)、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流、華安張江光大園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園 、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、平安廣州交投廣河高速公路。

從底層資產(chǎn)看，上交所5只產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流四大類(lèi)主流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型，分布于北京、上海、江蘇及浙江等;深交所4只產(chǎn)品分布在北京、廣州及深圳，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流四大類(lèi)主流資產(chǎn)類(lèi)型。

REITs的預(yù)期收益因底層資產(chǎn)性質(zhì)不同而存在一定差異。

公開(kāi)資料顯示，9只公募REITs認(rèn)購(gòu)價(jià)格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計(jì)募集金額約為314.03億元（含戰(zhàn)略投資者、機(jī)構(gòu)投資者），9只公募REITs預(yù)計(jì)的年化分紅收益率在4%至12%之間。

4%的年化分紅收益率是一個(gè)底線。

根據(jù)監(jiān)管指引要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年?，F(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。最重要的是，依托這些項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品并強(qiáng)制90%以上收益用于分紅。

外界普遍認(rèn)為，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，收益率較高且穩(wěn)定性好。

9 只REITs中，8只 REITs的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人為國(guó)資背景，涉及的實(shí)控人包括浙江省國(guó)資委、廣州市國(guó)資委、深圳市國(guó)資委、招商局集團(tuán)等。中金普洛斯 REITs 的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人則為普洛斯集團(tuán)，是中國(guó)境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商。

備受機(jī)構(gòu)投資者追捧，個(gè)人投資者還需謹(jǐn)慎

公募REITs怎么買(mǎi)？

首批公募REITs的發(fā)售采取“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下發(fā)行+網(wǎng)上公眾發(fā)行”相結(jié)合的方式。

值得注意的是，首批公募REITs得到了商業(yè)銀行、銀行理財(cái)子公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、券商資管等機(jī)構(gòu)的踴躍認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格和數(shù)量都超出預(yù)期。

中信證券研究發(fā)現(xiàn)，首批公募REITs網(wǎng)下申購(gòu)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)源廣泛，包含公募基金、保險(xiǎn)資管、私募基金、信托、券商自營(yíng)、券商資管、QFII等機(jī)構(gòu)投資者。申購(gòu)來(lái)源較為集中，其中，券商自營(yíng)認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)292.60億元，占比56.6%;其次是保險(xiǎn)，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)81億元，占比15.7%;公募專(zhuān)戶(hù)、信托、私募基金、券商資管分別認(rèn)購(gòu)8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投資者有需求，發(fā)行人也會(huì)有需求?！庇泄紮C(jī)構(gòu)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，相信首批9只公募REITs發(fā)售之后，會(huì)有越來(lái)越多的發(fā)行人對(duì)這個(gè)產(chǎn)品感到好奇。

從9只公募REITs公開(kāi)披露的信息可以看出，面向公眾發(fā)售的份額并不多，約20.8億元，僅占發(fā)行總量的約6.6%。

而對(duì)于公眾投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)公募REITs可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或者基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額。

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)內(nèi)證券賬戶(hù);投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)外基金賬戶(hù)。

中金公司認(rèn)為，參與公募REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是首發(fā)認(rèn)購(gòu)的打新收益，二是長(zhǎng)期持有的配置收益。從長(zhǎng)期持有角度來(lái)看，在海外成熟市場(chǎng)， REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)。隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升，REITs作為新的資產(chǎn)類(lèi)別，依靠介于股票和債券之間的收益風(fēng)險(xiǎn)特征、穩(wěn)定的分紅率以及和傳統(tǒng)資產(chǎn)低相關(guān)性等優(yōu)勢(shì)，將獲得國(guó)內(nèi)FOF、銀行理財(cái)、固收+產(chǎn)品等資金的青睞。

那么，公募REITs適合普通公眾投資者投資嗎？

據(jù)悉，9只公募REITs基金均采取封閉式運(yùn)作，存續(xù)期最短的張江光大園REITs、滬杭甬杭徽高速REITs均為20年，而存續(xù)期最長(zhǎng)的廣河高速REITs為99年。

產(chǎn)品成立后不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在交易所上市后，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣(mài)出。也就是說(shuō)，公募REITs成立之后只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，屆時(shí)可能產(chǎn)生折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

有分析指出，公募REITs主要面向的還是機(jī)構(gòu)投資者，其定位是長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，與具備長(zhǎng)期投資意愿的險(xiǎn)資、資管產(chǎn)品等機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置更加貼合。個(gè)人投資者從場(chǎng)外通過(guò)基金賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)的份額，若想賣(mài)出，需先將托管轉(zhuǎn)至場(chǎng)內(nèi)證券公司，才可以在二級(jí)市場(chǎng)交易，對(duì)此，投資者應(yīng)理性對(duì)待。

“公募REITs還是要面對(duì)個(gè)人投資者的，這一點(diǎn)與類(lèi)REITs不同?！鼻笆龉紮C(jī)構(gòu)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，目前發(fā)行的9只公募REITs產(chǎn)品也是經(jīng)歷了類(lèi)REITs 產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和積累，才逐步探索出這樣的結(jié)構(gòu)和模式。雖然是好資產(chǎn)、好項(xiàng)目，但切不可像炒股票一樣，懷有將市場(chǎng)炒熱“一夜暴富”的心態(tài)。

“REITs產(chǎn)品未來(lái)的回報(bào)還需要依靠好的運(yùn)營(yíng)?！痹摴紮C(jī)構(gòu)人士分析說(shuō)，以高速公路為例，每個(gè)省都會(huì)有一兩家專(zhuān)業(yè)化的高速公路運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，但不同區(qū)域的高速公路，資產(chǎn)收益、負(fù)債水平也不盡相同。因此，如何找到好資產(chǎn)，同時(shí)真正把好資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)得更好，也非常重要。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被寄予厚望

新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革

作為創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，REITs可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本積極性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被寄予厚望，被認(rèn)為對(duì)于進(jìn)一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化具有重要意義。

上交所表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)落地，將進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有更全局和更長(zhǎng)遠(yuǎn)的重大意義，相當(dāng)于新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革?！比涨?，深交所副總經(jīng)理李輝在2021清華五道口全球金融論壇上表示。

李輝分析說(shuō)，REITs本質(zhì)上是底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)行和上市交易，投資人通過(guò)持有公募基金份額間接持有底層資產(chǎn)，在存續(xù)期內(nèi)，REITs擴(kuò)募也與企業(yè)上市后再融資類(lèi)似。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)法律和金融監(jiān)管環(huán)境現(xiàn)實(shí)條件基礎(chǔ)上，試點(diǎn)推出融合各方訴求的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，本身是一項(xiàng)重要的改革創(chuàng)新之舉，同時(shí)有可能在更高層面、更大范圍產(chǎn)生良好的外部效應(yīng)。

“中航首鋼生物質(zhì)基金是一個(gè)排頭兵，后續(xù)會(huì)有大量?jī)?yōu)質(zhì)的公募REITs陸續(xù)上市?！?中航證券稱(chēng)，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs產(chǎn)品潛在規(guī)模應(yīng)在5萬(wàn)億～14萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)前公募基金持有的A股市值，市場(chǎng)前景廣闊。

中金公司則表示，中金基金密切聯(lián)動(dòng)中金公司各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊，推動(dòng)多只公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)，同時(shí)開(kāi)展對(duì)后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目的研究及盡調(diào)工作。目前，在執(zhí)行及儲(chǔ)備項(xiàng)目均位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)支持區(qū)域，也覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、鐵路、收費(fèi)公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)言人高莉表示，將及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)適時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，培育多元化投資群體，鼓勵(lì)銀行、保險(xiǎn)、社?；稹⒆C券基金、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。