新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)鍵技術(shù)與質(zhì)量控制研究

朱惠英

（廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院，廣東 廣州 510070）

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，存在多規(guī)程并行、涉及范圍廣、牽涉利益大、涉及知識(shí)面較廣、數(shù)據(jù)源種類多、精度要求不同、工作內(nèi)容環(huán)節(jié)多、新舊業(yè)務(wù)內(nèi)容的差異化、數(shù)據(jù)成果結(jié)構(gòu)不清晰、作業(yè)軟件工具多樣化等難點(diǎn)。本文主要結(jié)合自身項(xiàng)目實(shí)踐，以現(xiàn)代技術(shù)為支撐，研究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的關(guān)鍵技術(shù)和質(zhì)量控制方法，進(jìn)一步積極穩(wěn)妥、規(guī)范、有序地開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容與技術(shù)路線

（1）土地權(quán)屬調(diào)查。強(qiáng)化對(duì)工作范圍內(nèi)每宗建設(shè)用地土地權(quán)屬的調(diào)查，尤其注重對(duì)土地建設(shè)現(xiàn)狀、使用權(quán)來源、登記發(fā)證情況、實(shí)際用途等幾個(gè)方面開展調(diào)查。（2）建（構(gòu)）筑物調(diào)查。重點(diǎn)對(duì)建筑物房產(chǎn)發(fā)證情況、建筑面積、所有權(quán)人、三代關(guān)系等相關(guān)內(nèi)容開展詳細(xì)的調(diào)查。（3）對(duì)界址和權(quán)屬不清晰宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。鑒于歷史資料不完整等原因，有些土地存在紅線圖坐標(biāo)不準(zhǔn)確，可能存在一些爭(zhēng)議土地，需要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整。

在明確調(diào)查工作工程流程和內(nèi)容基礎(chǔ)上，以權(quán)籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，改變傳統(tǒng)的測(cè)繪調(diào)查方法，借助先進(jìn)技術(shù)手段，規(guī)范各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要素?cái)?shù)據(jù)集，調(diào)查成果整理及數(shù)據(jù)入庫(kù)，最終實(shí)現(xiàn)內(nèi)業(yè)自動(dòng)成圖、圖形關(guān)聯(lián)匹配、成果建庫(kù)等要求和提升成果質(zhì)量。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)施流程

2.1 調(diào)查準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作完善對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作順利開展起到關(guān)鍵推動(dòng)作用，不僅能有效降低調(diào)查工作中出現(xiàn)問題的幾率，還能提高調(diào)查工作的效率。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)備工作主要包括調(diào)查方案的制定、資料的收集、外業(yè)調(diào)查底圖的制定等。調(diào)查方案制定是權(quán)籍調(diào)查工作的第一環(huán)節(jié)，在這個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)開展實(shí)地踏勘，并結(jié)合測(cè)區(qū)環(huán)節(jié)條件和不動(dòng)產(chǎn)情況，明確調(diào)查范圍和制定科學(xué)合理的調(diào)查實(shí)施方案。資料收集主要是為了調(diào)查底圖制作準(zhǔn)備，通過對(duì)地形圖、歷史宗地?cái)?shù)據(jù)、權(quán)源資料、房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)等相關(guān)資料的收集，推動(dòng)調(diào)查工程順利開展。外業(yè)調(diào)查底圖作為權(quán)籍調(diào)查的參考資料之一，能清楚地反映調(diào)查區(qū)域內(nèi)各宗地的相互位置關(guān)系，在現(xiàn)場(chǎng)集中調(diào)查之前，可以利用已有地形圖等資料作為初始調(diào)查底圖，然后利用無人機(jī)航測(cè)技術(shù)快速提供外業(yè)調(diào)查底圖，保證調(diào)查不出現(xiàn)遺漏調(diào)查現(xiàn)象，減少了爭(zhēng)議情況發(fā)生。

2.2 數(shù)據(jù)整合建庫(kù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)由空間數(shù)據(jù)庫(kù)和非空間數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)成，在數(shù)據(jù)整理初始階段通過宗地預(yù)編碼進(jìn)行關(guān)聯(lián)，最終數(shù)據(jù)庫(kù)整體中則通過權(quán)籍調(diào)查單元號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)?？臻g數(shù)據(jù)庫(kù)主要包括歷史數(shù)據(jù)（有坐標(biāo)的宗地、沒有坐標(biāo)的宗地）、現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)（已發(fā)證宅基地、已批準(zhǔn)宅基地、未發(fā)證宅基地、房屋用地）；非空間數(shù)據(jù)主要包括宅基地權(quán)屬調(diào)查表、建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查表、界址標(biāo)示表、界址簽章表、宗地草圖、界址說明表、調(diào)查審核表、共有宗地面積分?jǐn)偙淼?。不?dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)整合建庫(kù)需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多源異構(gòu)數(shù)據(jù)規(guī)范和整合關(guān)聯(lián)。首先，研制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)與其它各類權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差異，對(duì)不同類型數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的現(xiàn)狀問題進(jìn)行分析，對(duì)存在問題和矛盾進(jìn)行統(tǒng)籌分析，并在不斷分析、編制、檢測(cè)、再論證的基礎(chǔ)上，不斷形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)。其次，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制定的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化對(duì)不同類別、來源、格式、比例尺的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)規(guī)范化梳理，清除重復(fù)和無效數(shù)據(jù)，并解決存在坐標(biāo)參考不一致等問題的數(shù)據(jù)類型，同時(shí)借助外業(yè)調(diào)查與采集技術(shù)對(duì)空間信息缺失的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。最后，通過借助整合關(guān)聯(lián)技術(shù)，利用整合關(guān)聯(lián)工具，在充分利用登記信息和空間拓?fù)潢P(guān)系基礎(chǔ)上，對(duì)示范點(diǎn)范圍內(nèi)的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行整合、關(guān)聯(lián)和落宗，并優(yōu)化數(shù)據(jù)整合流程，如圖1所示，最終建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)。

圖1 數(shù)據(jù)整合流程圖

3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

3.1 看——提升數(shù)據(jù)的可靠性

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查全面質(zhì)量控制，首先“看”尤其重要。完成數(shù)據(jù)源資源的收集后，通過“看”，對(duì)所收集資料數(shù)據(jù)，進(jìn)行全面檢查與分析，以保證數(shù)據(jù)的完整性與可靠性。如對(duì)外業(yè)圖件成果的審查的過程中，通過“看”檢查數(shù)據(jù)的完整性，更新的及時(shí)性，以確保符合滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的要求；在對(duì)內(nèi)業(yè)圖面審查過程中，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)“看”圖面圖式符號(hào)的一些不合理之處，同時(shí)制定符合實(shí)際的檢查計(jì)劃，并指導(dǎo)外業(yè)檢查，提高工作效率；在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表“看”的過程中，通過對(duì)照相關(guān)權(quán)源資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)表格存在的一些表征特性的錯(cuò)誤，推動(dòng)后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的進(jìn)展。

3.2 問——提升數(shù)據(jù)的一致性

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的“問”是建立在現(xiàn)狀問題基礎(chǔ)上的“問”，因?yàn)樵诰唧w實(shí)踐過程中，筆者發(fā)現(xiàn)造成調(diào)查成果不合格的原因很多時(shí)候都是由于調(diào)查員將房屋的權(quán)屬、使用者、建設(shè)年代等情況表示錯(cuò)誤造成的。因此，強(qiáng)化“問”的過程能一定程度對(duì)數(shù)據(jù)的一致性進(jìn)行優(yōu)化。如在內(nèi)業(yè)檢查中要問填寫表格方法的正確性，屬性數(shù)據(jù)的錄入能否滿足軟件的要求；在外業(yè)檢查中要問建筑物的建設(shè)年代、使用者、是否重新修建等。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查全面質(zhì)量控制關(guān)鍵步驟圖

3.3 量——提升數(shù)據(jù)的精確性

“量”是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)檢查最基本和最簡(jiǎn)便的方法，通過對(duì)界址點(diǎn)、房屋等相對(duì)邊長(zhǎng)的間距的丈量，檢查相對(duì)位置精度，能最快發(fā)現(xiàn)所測(cè)量的數(shù)據(jù)能否符合要求。

3.4 測(cè)——確定坐標(biāo)精度

“測(cè)”作為確定絕對(duì)坐標(biāo)精度最直接有效的方法，通過進(jìn)行絕對(duì)坐標(biāo)的檢測(cè)，以確保坐標(biāo)的精度能符合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的要求，“量”和“測(cè)”在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)檢測(cè)中是相輔相成的，都是以客觀數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行質(zhì)量控制。

3.5 評(píng)——提升對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)客觀判斷

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量的評(píng)價(jià)是在《數(shù)字測(cè)繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收》（GB/T18316－2008）等相關(guān)規(guī)范基礎(chǔ)上開展的，主要從屬性精度和空間精度對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行客觀全面的評(píng)價(jià)和判斷。

3.6 改——實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的持續(xù)改進(jìn)

“改”是基于前面“看、問、量、測(cè)、評(píng)”這些控制過程，不斷在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)存在的問題和錯(cuò)誤，并對(duì)存在的問題進(jìn)行總結(jié)反饋，最終提出整改方法，實(shí)現(xiàn)調(diào)查數(shù)據(jù)的持續(xù)改進(jìn)，并為下一次調(diào)查工作提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的六字質(zhì)量控制方案，筆者認(rèn)為還可以與質(zhì)量管理體系的PDCA循環(huán)全面質(zhì)量管理進(jìn)行相互融合，以“看”“問”為基礎(chǔ)，尋求問題根源和影響因素，制定實(shí)施計(jì)劃；以“量”“測(cè)”的檢查數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定，整改數(shù)據(jù)存在的屬性和空間問題，并優(yōu)化現(xiàn)有方法和策略，不能整改的問題則轉(zhuǎn)入下一循環(huán)中進(jìn)行融合解決，不斷進(jìn)行循環(huán)階梯式上升。這樣的一個(gè)循環(huán)全面質(zhì)量工作過程，更有利于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程質(zhì)量控制。

4 關(guān)鍵技術(shù)及創(chuàng)新實(shí)踐分析

下面以廣州某區(qū)農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查工作為例進(jìn)行分析，調(diào)查區(qū)域村落呈現(xiàn)團(tuán)聚型、棋盤式的格局，地勢(shì)較為平坦。本次調(diào)查創(chuàng)新性將無人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)引入本項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中，具體流程如圖3所示。

圖3 傾斜攝影測(cè)量工作流程圖

數(shù)據(jù)獲取與處理：本項(xiàng)目采用大疆M600Pro六旋翼無人機(jī)搭載蒼穹KQ－CAM5傾斜攝影相機(jī)和POS模塊。該技術(shù)能實(shí)現(xiàn)全方位數(shù)據(jù)采集，從垂直、左、右、前、后5個(gè)角度進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，減少大量外業(yè)采集工作量，實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約。

（1）飛行數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。導(dǎo)出影像，寫入POS，進(jìn)行采集數(shù)據(jù)的可靠性與完整性的檢查，并對(duì)廢片進(jìn)行刪除。檢查像片的航向、旁向重疊度，確保符合要求，如出現(xiàn)重疊度不達(dá)標(biāo)的區(qū)域，需要進(jìn)行補(bǔ)飛補(bǔ)拍，最后完成對(duì)影像的勻色勻光處理。

（2）自動(dòng)建模。目前國(guó)內(nèi)外對(duì)于傾斜影像處理的軟件很多，結(jié)合本項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)量精度要求和綜合項(xiàng)目實(shí)驗(yàn)要求，在本地籍和房屋調(diào)查項(xiàng)目中航飛數(shù)據(jù)的處理借助Smart3D軟件萬能充數(shù)據(jù)業(yè)內(nèi)處理。在完成數(shù)據(jù)預(yù)處理和影像數(shù)據(jù)的導(dǎo)入后，進(jìn)一步實(shí)行空三解算，提高像片控制點(diǎn)效率。進(jìn)程空中三角測(cè)量，運(yùn)行過程中無需任何操作，不需要人工調(diào)參數(shù)，運(yùn)算生成基于真實(shí)影像的高密度點(diǎn)云，然后在點(diǎn)云數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上自動(dòng)生成不規(guī)則的三角網(wǎng)，全自動(dòng)完成建模軟件。

（3）傾斜三維矢量測(cè)圖。傾斜三維模型數(shù)據(jù)在完成建筑物邊角和獨(dú)立地物360°無死角測(cè)量后，能直接對(duì)高程點(diǎn)的提取，量測(cè)和提取成果輸出成圖。與傳統(tǒng)立體像對(duì)測(cè)圖方式相比較，傾斜三維模型測(cè)圖不用進(jìn)行房檐改正，提高測(cè)圖精度和測(cè)圖效率。

（4）成果精度分析。在本項(xiàng)目無人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)應(yīng)用中，加強(qiáng)了對(duì)影像質(zhì)量檢查，除了確保影像的色彩飽和度、模糊度、大面積反光、陰影及污點(diǎn)的明顯錯(cuò)誤之外，還需要重點(diǎn)按照相關(guān)要求對(duì)檢查航高差、旋偏角、影像重疊度及航帶彎曲度進(jìn)行評(píng)定，保證符合規(guī)范要求。

為檢驗(yàn)測(cè)量成果精度情況，隨機(jī)抽取項(xiàng)目區(qū)2個(gè)鎮(zhèn)中各個(gè)村組的測(cè)繪成果，通過使用GPS－RTK測(cè)量方法同精度和使用手持測(cè)距儀量高精度進(jìn)行檢測(cè)，最終同精度檢測(cè)界址點(diǎn)位最小誤差為0.7cm，最大誤差為11.8cm，允許誤差為14.1cm，中誤差為4.5cm，允許中誤差為5.0cm;最終高精度檢測(cè)界址間距最小誤差為0cm，最大誤差為10cm，允許誤差為10.0cm，中誤差為3.6cm，允許中誤差為5.0cm。本項(xiàng)目通過采用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)生產(chǎn)的地圖成果，其精度符合最高（級(jí)別一）標(biāo)準(zhǔn)的要求。同時(shí)與本項(xiàng)目同類項(xiàng)目相比，生產(chǎn)效率提高約46%，成本節(jié)約32%。結(jié)果表明，通過借助無人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查精度高、效率高、成本低。

5 結(jié)束語

本文主要依據(jù)廣東不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的各項(xiàng)政策、文件、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的研究。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查項(xiàng)目的特點(diǎn)和難點(diǎn)針對(duì)性提出關(guān)鍵技術(shù)和質(zhì)量控制措施，并通過具體項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目中解決的難點(diǎn)問題和創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了提煉和實(shí)踐檢驗(yàn)，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐明確了調(diào)查方向，提供了理論依據(jù)。