老法官專職“磕”起了物業(yè)官司

劉洋

“一個(gè)人的力量也許渺小細(xì)微，但億萬人同心，所迸發(fā)出的巨大合力，必將沖破一切障礙，戰(zhàn)勝眼前的困難?！?021年1月8日下午，26位來自北京不同社區(qū)的人物（團(tuán)體），站上了“微力量——新京報(bào)第14屆感動(dòng)社區(qū)人物頒獎(jiǎng)典禮”的舞臺(tái)，接過這份表彰“微力量”的獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)杯，留下了共同的心愿——繼續(xù)在不同崗位發(fā)揮個(gè)人的作用，在時(shí)代的浪潮里，貢獻(xiàn)自己的力量。北京朝陽法院酒仙橋法庭法官張燕鈞和其他10位人物（團(tuán)體）榮獲第十四屆感動(dòng)社區(qū)人物金獎(jiǎng)。

面對(duì)超負(fù)荷工作是常態(tài)

“住戶常年沒人怎么辦？”“我們小區(qū)這個(gè)房子租給別人，敲不開門，物業(yè)費(fèi)怎么收？”2020年6月初，朝陽法院酒仙橋法庭，55歲的張燕鈞坐在辦公室，屏幕對(duì)面，幾名社區(qū)的物業(yè)人員接連詢問道。

這些問題對(duì)于一名有著35年工作經(jīng)驗(yàn)的老法官來說，再簡單不過?！拔遗e個(gè)例子啊……”他沒有說晦澀的法律條文，而是用分析案例的方式進(jìn)行解答。一個(gè)視頻會(huì)議持續(xù)了半天時(shí)間，張燕鈞也連續(xù)講解了三四個(gè)小時(shí)。

這是張燕鈞工作的常態(tài)。2018年，張燕鈞被調(diào)入酒仙橋法庭擔(dān)任審判員，加入專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)，主要面向轄區(qū)的物業(yè)糾紛，平均一年調(diào)解結(jié)案的糾紛案件就有2000多件。

物業(yè)和業(yè)主一旦因糾紛鬧進(jìn)法院，往往一碰面就劍拔弩張。張燕鈞坦言，自己遇到過太多“難啃的骨頭”。去年，他成功調(diào)解了一起原物業(yè)公司訴304名業(yè)主的糾紛案件，這是迄今為止北京整體性化解物業(yè)糾紛數(shù)量最多的案例。

跟其他法官不同的是，審案之外，張燕鈞每周都會(huì)抽一天時(shí)間去社區(qū)，跟物業(yè)和居民“嘮一嘮”，“想把這類糾紛在進(jìn)法院前就提前消化掉?！?/p>

今年受疫情影響，張燕鈞把工作重心轉(zhuǎn)到線上。因社區(qū)當(dāng)事居民多為老人，不會(huì)使用網(wǎng)絡(luò)，他的線上工作主要通過打電話發(fā)短信進(jìn)行。“我這里幾乎成了電話客服?！睆堁噔x笑著說。

加入專業(yè)團(tuán)隊(duì)接手涉眾物業(yè)糾紛

張燕鈞自1985年加入朝陽法院，在民事、商事、執(zhí)行等各個(gè)庭室“轉(zhuǎn)了一圈”，在同事看來，“他什么案子都審過”。但這位能說會(huì)道的老法官，2018年卻專職“磕”起了物業(yè)官司。

2018年，朝陽法院將轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)糾紛交由酒仙橋法庭受理，成立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)。因此類糾紛審判經(jīng)驗(yàn)豐富，張燕鈞被調(diào)到酒仙橋法庭擔(dān)任審判員，主要面向涉眾的物業(yè)糾紛。

專業(yè)團(tuán)隊(duì)剛成立，張燕鈞就接到一起“拉鋸”10余年的物業(yè)糾紛案，共涉及304起案件。

被告是304戶業(yè)主，他們被朝陽時(shí)代莊園小區(qū)原物業(yè)公司告上法院，要求支付欠繳的物業(yè)費(fèi)及違約金，訴訟總金額600余萬。

張燕鈞說，這家物業(yè)公司于2003年接受開發(fā)商委托，為800余戶業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。2006年，有業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)過高，與實(shí)際提供服務(wù)不符，開始陸續(xù)拒繳物業(yè)費(fèi)。這讓物業(yè)公司越發(fā)經(jīng)營困難，直到最后小區(qū)垃圾遍地。

鬧到2010年，原物業(yè)公司被解聘撤場，雙方矛盾越積越深。但業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)“堆”到了330萬元之高，其中最長欠費(fèi)時(shí)間4年。

此后8年，原物業(yè)公司陸續(xù)將部分欠費(fèi)業(yè)主訴上法院，法院按審限程序一一走下來后，8年時(shí)間只有18件案件被審結(jié)生效。

此次，原物業(yè)公司決定分別起訴304戶業(yè)主，也讓物業(yè)代理律師感到擔(dān)憂，他和張燕鈞直言道：“之前8年時(shí)間才處理18起案件，那這304起案件又要花費(fèi)多少時(shí)間？”

張燕鈞介紹，成立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì)首要解決的就是這種涉眾的糾紛。

“欠繳物業(yè)費(fèi)的案子很多都是共性問題?！彼麤Q定打破單純的個(gè)案審理方案，對(duì)于業(yè)主和物業(yè)因服務(wù)不到位引發(fā)的矛盾，屬于共性問題，通過減免物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行調(diào)解；而個(gè)別業(yè)主因房屋質(zhì)量問題等引發(fā)的糾紛，則單獨(dú)審理，爭取一次性處理這304起案件。

協(xié)調(diào)物業(yè)費(fèi)一次調(diào)解304起案件

初步了解案情后，張燕鈞決定分批次傳喚業(yè)主到庭談話，第一天，304名業(yè)主竟全數(shù)到場。

業(yè)主們認(rèn)為，單獨(dú)反映的問題會(huì)比較片面，希望可以集中應(yīng)訴，并認(rèn)為前期18起案件業(yè)主敗訴原因在于“孤軍奮戰(zhàn)”。他們此次寫了一份“請(qǐng)?jiān)笗保月曈懺飿I(yè)公司。

談話中，物業(yè)代理律師提出“物業(yè)費(fèi)打九五折”，業(yè)主們認(rèn)為“物業(yè)服務(wù)不到位不應(yīng)收費(fèi)”。張燕鈞感覺到，當(dāng)時(shí)業(yè)主們和原物業(yè)公司已經(jīng)“劍拔弩張”。如果單純從合同糾紛角度審理，無法真正解決物業(yè)和業(yè)主多年積累的矛盾，反而可能激化雙方情緒。

但想要調(diào)解，物業(yè)費(fèi)的數(shù)額成為最難平衡的問題。張燕鈞試圖勸說物業(yè)：“如果有10個(gè)業(yè)主甚至50個(gè)業(yè)主愿意繳費(fèi)，你們?yōu)槭裁床荒茏尣浇档臀飿I(yè)費(fèi)呢？你們之前18起案件打了8年，過程有多難，應(yīng)該深有體會(huì)的。 ”

物業(yè)律師提到，多次和張燕鈞溝通后，物業(yè)公司特意召開3次董事會(huì)研究，表示要視能解決多少欠繳的物業(yè)費(fèi)，他們再考慮是否能做出讓步。

另一方面，如何收集這304名業(yè)主的意見。張燕鈞發(fā)現(xiàn)，小區(qū)今年來已更換3次業(yè)委會(huì)，其工作也越來越成熟，決定讓業(yè)委會(huì)通過問卷調(diào)查的方式開展工作。

“根據(jù)張法官的指導(dǎo)，我們做了一張調(diào)查問卷?！睒I(yè)委會(huì)代表彭女士說，他們針對(duì)物業(yè)費(fèi)金額設(shè)計(jì)了不同的選項(xiàng)，讓業(yè)主們進(jìn)行勾選，以了解所有人的訴求。

2019年8月1日，雙方終于確定以7.5折的價(jià)格換算業(yè)主所欠物業(yè)費(fèi)。此后，304名業(yè)主陸續(xù)確認(rèn)了各自欠繳的物業(yè)費(fèi)金額，逐一與原物業(yè)公司簽署了調(diào)解協(xié)議。

至此，這場持續(xù)了多年的物業(yè)糾紛終于得到了解決。

每周都要去社區(qū)“嘮一嘮”

審案之余，張燕鈞每周都會(huì)進(jìn)社區(qū)，嘗試把物業(yè)糾紛“提前消化掉”。

酒仙橋法庭庭長吳彬介紹，朝陽區(qū)居民樓多，每年物業(yè)糾紛有六七千件。很多時(shí)候，雙方矛盾并不大，只是業(yè)主和物業(yè)在法律認(rèn)識(shí)上有分歧。

“物業(yè)糾紛很特殊，往往是群體性的，如果不去社區(qū)了解情況，單純在法庭上聽雙方陳述，很難了解實(shí)情全貌?！睆堁噔x說，疫情前，自己每周都要抽出一天時(shí)間，去社區(qū)處理居民和物業(yè)的“難題”，跟兩方都“嘮一嘮”。

去年6月，酒仙橋法庭和棗營北里啟動(dòng)試點(diǎn)，建設(shè)物業(yè)糾紛源頭治理示范小區(qū)。16家物業(yè)公司成立物業(yè)聯(lián)盟黨支部，上級(jí)黨組織指派張燕鈞擔(dān)任副書記。

老舊小區(qū)存在的普遍問題是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，小區(qū)業(yè)主以此拒繳物業(yè)費(fèi)，雙方矛盾不斷累積。張燕鈞說：“要解決問題，總得有人向前邁出一步 ?！币患椅飿I(yè)公司在他的勸說下，主動(dòng)把小區(qū)清理干凈，并邀請(qǐng)居民一起裝飾破敗的院墻。

同時(shí)，張燕鈞也面向居民開展普法講座，“物業(yè)服務(wù)不到位，如何合理反映；拒絕繳費(fèi)可能面臨財(cái)產(chǎn)凍結(jié)、列入失信名單的風(fēng)險(xiǎn)”。

棗營北里共有13個(gè)小區(qū)，2018年，社區(qū)物業(yè)糾紛發(fā)案量多達(dá)30件。而去年6月至今年年初，涉物業(yè)糾紛零發(fā)案。

居民之外，張燕鈞則通過視頻會(huì)議的方式，給物業(yè)人員進(jìn)行普法。他會(huì)提前收集物業(yè)關(guān)注的核心問題，研究梳理后，再通過視頻會(huì)議重點(diǎn)解答。

只是總隔著屏幕，這位習(xí)慣“面對(duì)面交流”的老法官也有些不適應(yīng)?！笆畮讉€(gè)人在一個(gè)屏幕里，都戴著口罩，看不到表情?！?張燕鈞說，希望疫情早點(diǎn)結(jié)束，自己也能早點(diǎn)進(jìn)社區(qū)走訪。

從供暖糾紛中發(fā)現(xiàn)贍養(yǎng)問題

多年和社區(qū)打交道，調(diào)解糾紛，張燕鈞坦言，案件背后總有不為人知的深層原因，“抓住這個(gè)點(diǎn)”，才能真正解決矛盾。

張燕鈞印象深的是一起供暖糾紛。這是一個(gè)涉及15名被告人的案子，在收到物業(yè)公司起訴后，他給業(yè)主打電話了解情況，但電話那頭不是老人，就是小孩。

因被告全是房主的遺屬，最年輕的已經(jīng)73歲，還有多位80歲到90歲的老人。得知這一情況后，他致電物業(yè)公司，連拋了3個(gè)問題：“你們起訴七八十歲的老人什么意思??？”“你如果贏了，能強(qiáng)制執(zhí)行嗎？”“萬一老人家有個(gè)好歹怎么辦？”

物業(yè)所服務(wù)的房產(chǎn)是單位的房改房，房主在世時(shí)供暖費(fèi)由單位出資報(bào)銷，房主去世后，供暖費(fèi)就拖欠下來。很多老人拖欠的物業(yè)費(fèi)長達(dá)20年。但因?yàn)槎鄶?shù)老人沒有收入，屬于五保戶，供暖費(fèi)兒女也不管，物業(yè)公司的賬幾年都消不了。

張燕鈞決定不找老人，讓他們的兒女來法院面談。

“跟這些兒女說什么呢？”張燕鈞說，他先給他們上了一堂法律課，“雖然兒女沒有承擔(dān)這個(gè)案子的責(zé)任，但老人百年之后，兒女也要承擔(dān)他生前的債務(wù)。”

經(jīng)過調(diào)解，15個(gè)案子最終全部結(jié)案。同時(shí)，張燕鈞結(jié)合老人年齡和案件特點(diǎn)，讓物業(yè)公司作出讓步，只象征性地收了一兩年的供暖費(fèi)，都由兒女代老人繳納。

“一個(gè)案子的真正完結(jié)是法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一?！睆堁噔x說。

新京報(bào)頒獎(jiǎng)典禮結(jié)束后，張燕鈞說：“我很喜歡微力量這幾個(gè)字，因?yàn)檫@個(gè)‘微并不代表著小，它代表著滴水穿石的耐力和恒心；‘微也不是弱，而是星星之火可以燎原的氣概和決心；‘微更是一種真實(shí)的積累，一種腳踏實(shí)地不積跬步無以至千里的實(shí)干精神。”

“作為一個(gè)在法院工作了30多年的基層法官，我覺得每一天的工作都是微力量的積攢。我特別感謝主辦單位能把這個(gè)獎(jiǎng)?lì)C給我，但是我深深知道，這個(gè)獎(jiǎng)不是頒給我個(gè)人的，而是頒給我身后和我一樣千千萬萬的司法審判和法務(wù)工作者。我們每個(gè)人可能看上去很微小，但是我們凝聚起來，卻能成為浩瀚的江河。”