城鎮(zhèn)土地定級中“以價驗級”方法的探討

張俊平

【摘要】運用了Arcgis軟件，采用空間插值分析方法，對統(tǒng)一地價內(nèi)涵后的樣點地價進行數(shù)據(jù)輸入、空間插值分析、數(shù)據(jù)輸出到繪制成地價分級圖，以此驗證和調(diào)整土地定級成果。除了有效驗證級別劃分外，還可以通過地價分級圖直觀反應地價實際分布情況，還能深入分析高低不同地價區(qū)形成的原因，為城市內(nèi)部和區(qū)域間協(xié)調(diào)綜合發(fā)展提供思路。

【關鍵詞】以價驗級;GIS空間分析方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.037

1、城鎮(zhèn)土地定級傳統(tǒng)方法簡述

傳統(tǒng)土地定級采用“以網(wǎng)格為基本定級單元，多因素綜合評判法確定單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率確定土地級別分值界限，依次劃分土地級別，并將土地級別落實到以道路等自然地物為邊界的應用評價單元上，利用市場交易樣點地價進行校核”的技術(shù)路線，進行綜合定級和商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的分類定級。

2、城鎮(zhèn)土地定級中“以價驗級”方法的研究

2.1“以價驗級”方法

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》GB/T18507-2014，在城鎮(zhèn)土地級的驗證中，市場交易價格驗證是作為土地初步定級的驗證手段之一，是利用均質(zhì)地域平均地價驗證土地級別。本次研究采用地理信息系統(tǒng)的方法，增加“以價驗級”的GIS空間分析方法。

2.2“以價驗級”GIS空間分析方法的研究

運用了Arcgis軟件，采用空間插值分析方法，對統(tǒng)一地價內(nèi)涵后的樣點地價進行數(shù)據(jù)輸入、空間插值分析、數(shù)據(jù)輸出到繪制成地價分級圖，以此驗證和調(diào)整土地定級成果。除了有效驗證級別劃分外，還可以通過地價分級圖直觀反應地價實際分布情況，還能深入分析高低不同地價區(qū)形成的原因，為城市內(nèi)部和區(qū)域間協(xié)調(diào)綜合發(fā)展提供思路。

“以價驗級”的GIS空間分析方法具體內(nèi)容如下：

2.2.1內(nèi)容：利用ArcGIS繪制商業(yè)、住宅用地地價空間分布圖

2.2.2原理：空間插值分析是GIS空間分析的重要組成部分，它是將離散點的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面，以便與其他空間現(xiàn)象的分布模式進行比較。其理論假設是空間位置上越靠近的點，越可能具有相似的特征值;而距離越遠的點，其特征值相似的可能性越小。本成果采用的是克里格插值法，然后對插值后的圖進行重新分類。

2.2.3目的：

（1）充分利用收集整理的交易樣點地價進行統(tǒng)計分析和空間分析;

（2）通過對交易樣點地價進行標準化處理，統(tǒng)一地價內(nèi)涵，利用ArcGIS空間插值分析方法，得出商業(yè)、住宅用地地價空間分布圖;

（3）利用地價空間分布圖驗證和調(diào)整土地定級成果外，加深了對地價分布情況直觀清楚地認識，便于決策。

2.2.4步驟：

（1）交易樣點地價標準化處理，通過地價測算，評估樣點地價，將樣點地價進行修正、檢驗和剔除，統(tǒng)一地價內(nèi)涵，使其具有可比性。

（2）在ArcMAP上輸入地價樣點，并錄入樣點地價屬性。

（3）空間插值：打開Special Analyst工具欄，選擇Kriging（克里格插值法）進行插值分析導出柵格圖（見圖1）。

（4）柵格重分類：打開Special Analyst工具欄，選擇Reclassify（重分類），根據(jù)地價突變情況進行分類，并儲存數(shù)據(jù)。地價各分級顏色可以按需要修改。

（5）“以價驗級”：將生成的地價分級成果圖與土地定級成果圖疊加，結(jié)合地價實際分級情況，對土地定級級別初步結(jié)果進行細部調(diào)整。

3、實際操作中的應用

在土地定級成果市場交易價格驗證過程中，引入“以價驗級”的GIS空間分析方法，運用了Arcgis軟件，繪制成地價分級圖（見下圖2、3）。

利用地價分級成果圖套合土地初步定級成果圖，對土地定級結(jié)果進行驗證，并對初步結(jié)果進行細部調(diào)整?！耙詢r驗級”的GIS空間分析方法，既嚴格遵守《規(guī)程》，又因地制宜地進行了技術(shù)創(chuàng)新，ArcGIS軟件的應用方便了土地定級成果的驗證和調(diào)整，從而保證定級估價成果的科學性、先進性和實用性。

通過地價分級成果圖可以直觀反應地價高低實際分布情況，還能深入分析高低不同地價區(qū)形成的原因，進而達到合理配置城市土地，最大限度地發(fā)揮土地的經(jīng)濟、社會、環(huán)境綜合效益。利用地價在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的差異性，引導土地的合理分配，科學安排城市用地結(jié)構(gòu)，確定土地的最佳用途、最佳開發(fā)強度與開發(fā)的先后順序，充分發(fā)揮土地的潛在效益，減少不合理用地現(xiàn)象，進一步提升城市土地的節(jié)約集約利用水平。

參考文獻：

[1]城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T18507-2014）中國標準出版社

[2]城鄉(xiāng)用地評定標準（CJJ132-2009）中國建筑工業(yè)出版社

[3]城鄉(xiāng)規(guī)劃（上下冊）（第二版）“城鄉(xiāng)規(guī)劃”教材選編小組選編 中國建筑工業(yè)出版社