小城市評估行業(yè)的方向轉(zhuǎn)變

林琳

【摘要】隨著大數(shù)據(jù)平臺的發(fā)展，以及各大銀行開展自評業(yè)務(wù)，以宗地及房地產(chǎn)評估為主的評估公司面臨著業(yè)務(wù)不斷萎縮，亟需行業(yè)轉(zhuǎn)型的困境，本文旨在探討小城市的評估公司如何在新時代新形勢下拓展業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，迎接發(fā)展新契機。

【關(guān)鍵詞】小城市;評估行業(yè);轉(zhuǎn)型

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、傳統(tǒng)評估面臨的困境

雖然目前部分評估公司已獲得資產(chǎn)評估資質(zhì)，但是由于資產(chǎn)評估和土地、房地產(chǎn)評估的體系有著較大的差異，因此，大多數(shù)的評估公司主營業(yè)務(wù)仍是土地和房地產(chǎn)評估。面臨新時代新形勢，大城市的評估公司很容易通過發(fā)展分公司，承接省級、市級大型項目來維持業(yè)務(wù)量。不同于大城市評估公司的規(guī)模及實力，現(xiàn)階段小城市的評估公司絕大多數(shù)的評估公司業(yè)務(wù)較為單一，主要以各大銀行的抵押業(yè)務(wù)為主。但是現(xiàn)階段實體經(jīng)濟難做，特別是一些勞動密集型的制造業(yè)，在面臨經(jīng)濟和疫情的雙重壓力下，自體營利能力下降，融資壓力也面臨前所未有的壓力，從傳統(tǒng)銀行等金融機構(gòu)融資的可能性也逐步較低，導(dǎo)致評估公司業(yè)務(wù)量也急劇較少。根據(jù)中國銀監(jiān)會（銀監(jiān)發(fā)﹝2012）3號）《關(guān)于整治銀行業(yè)金融機構(gòu)不規(guī)范經(jīng)營的通知》中規(guī)定，“銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)依法承擔(dān)貸款業(yè)務(wù)及其他服務(wù)中產(chǎn)生的盡職調(diào)查、押品評估等相關(guān)成本，不得將經(jīng)營成本以費用形式轉(zhuǎn)嫁給客戶”。銀行目前采用年度評估業(yè)務(wù)以報告數(shù)量計費的方式進行招投標(biāo)，極大壓縮了評估經(jīng)費，個別銀行自行成立了風(fēng)險評估部門，取代了中介機構(gòu)的評估業(yè)務(wù)，對中小機構(gòu)來說又是極大的沖擊。

即便是實力較為強勁的評估機構(gòu)，能夠承擔(dān)縣市級上的一級招拍掛市場，收費也隨著政府各項支出的精簡有所降低。同時目前的現(xiàn)狀是一級招拍掛市場的業(yè)務(wù)量是有限的，江蘇省承諾到2020年建設(shè)用地總量逐步實現(xiàn)不增加;2030年，建設(shè)用地總量逐步下降。以蘇州市吳江區(qū)為例，一級市場土地成交總量，總體呈現(xiàn)波動下下降的現(xiàn)象，且幅度較大。且目前蘇州市各縣級自然資源和規(guī)劃局往往將一級市場以標(biāo)段的形式劃分，最多的地區(qū)，同時有8家公司參與一級市場的評估業(yè)務(wù)，分?jǐn)偟絺€公司的業(yè)務(wù)量明顯減少。

另一方面由于大數(shù)據(jù)時代的到來，有的銀行直接采用支付使用費的方式購買了在線評估軟件，前幾年作為一大業(yè)務(wù)來源的司法評估業(yè)務(wù)，由于淘寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭介入，業(yè)務(wù)量集聚萎縮。普通商品房無需專業(yè)評估公司進行評估，只需通過數(shù)據(jù)軟件，即可進行咨詢，且存在著時間快，費用小的優(yōu)點。較為大型的商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)才回委托評估進行評估，有的直接采用議價的方式進行拍賣。大數(shù)據(jù)時代便利評估公司的同時，也帶走了很大一部分日常評估業(yè)務(wù)。

總體來說一級招拍掛市場中工業(yè)用地基本是流程性評估，政府作為出讓方，管控較小，市場價值總體也變化不大，工業(yè)用地的價格基本透明，無需專業(yè)的評估公司即可了解。有真正需求的主要是各類經(jīng)營性用地，但是經(jīng)營性用地的數(shù)量較少，以蘇州市吳江區(qū)為例，2020年招拍掛方式出讓的經(jīng)營性用地未超過20個，蘇州市其他地區(qū)情況較為相似。而二級評估市場目前浮于形式，如課稅業(yè)務(wù)的評估要求一般不低于政府系統(tǒng)價明顯且大幅度低于市場價，抵押市場中，住宅房地產(chǎn)公開透明，工業(yè)用地也是存在著同樣的情況，且價格明顯低于政策房地產(chǎn)市場，真正評估的價值意義不大，均為流程性評估業(yè)務(wù)。

從評估公司內(nèi)部來講，競爭性越發(fā)激烈，隨著《資產(chǎn)評估法》的實施，資產(chǎn)評估機構(gòu)設(shè)立的門檻降低，2名資產(chǎn)評估師就可以設(shè)立資產(chǎn)評估機構(gòu)，且對設(shè)立的分所無資產(chǎn)評估師數(shù)量要求，導(dǎo)致資產(chǎn)評估機構(gòu)激增。評估業(yè)務(wù)替代者蠶食評估業(yè)務(wù)，如券商、會計師事務(wù)所、財務(wù)顧問機構(gòu)等涉足企業(yè)估值業(yè)務(wù);一些外資背景的會計類及咨詢類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，在為客戶提供并購重組、財務(wù)顧問等業(yè)務(wù)時，也涉足相關(guān)評估業(yè)務(wù)。[1]

因此外部業(yè)務(wù)急劇萎縮，內(nèi)部評估公司之間競爭激烈的困境小城市的評估公司急需尋求新的出路。

2、新的方向

2.1契機

《資產(chǎn)評估法》的出臺既是一個調(diào)整，又是一個新的契機，標(biāo)志著評估行業(yè)進入依法執(zhí)業(yè)的新時代，評估行業(yè)從僅有評估行業(yè)內(nèi)部技術(shù)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)的約束和指導(dǎo)，到有了法律的支撐和保障，是評估行業(yè)的一大進展，與搶占“蛋糕”的會計師事務(wù)所等有了法律意義上的競爭力。

2019年前后，各地國土和規(guī)劃開始融合合并，形成了自然資源和規(guī)劃局。改革下，原來各板塊不可能一蹴而就的融合，原有數(shù)據(jù)既有關(guān)聯(lián)，又有所不同，如何做到高效利用，盤活數(shù)據(jù)資產(chǎn)，是改革中的一大難題，面對土地和規(guī)劃融合新的契機，評估公司掌握時代的機遇，不浮于形式，以解決問題為核心，以新的方向為基點，不局限于原有的業(yè)務(wù)范圍，將評估業(yè)務(wù)擴散開。

2.2方向

2.2.1測繪

不動產(chǎn)測量作為不動產(chǎn)管理部門的永久資料檔案，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛，進行市場交易的可靠依據(jù)，是城市建設(shè)管理端的重要資料測繪。作為一個非專業(yè)類的測繪公司，評估行業(yè)的測繪不在于外業(yè)，在于數(shù)據(jù)的處理。如在抵押中、在轉(zhuǎn)讓中，涉及到房產(chǎn)面積、土地面積的問題，不僅僅是面積的測繪，不應(yīng)局限于土地、房子面積的測繪，善于運用已有的資料，通過檔案的查詢，通過權(quán)源的查詢，結(jié)合測繪，解決權(quán)屬問題。

2.2.2登記

登記不僅僅是辦證，目前很多公司的登記代理局限于給開發(fā)商進行辦證登記，但是真正的登記是解決問題，在業(yè)務(wù)中需要一定的法律知識，熟悉不動產(chǎn)登記的相關(guān)條例。

吳江同里旅游公司由于歷史遺留問題，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，多本證存在無法辦理的問題，其中一部分是由于早期手工繪圖，后期轉(zhuǎn)換成紙質(zhì)，以及多次坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換過程中，多次細微誤差，最終導(dǎo)致了界址點偏移，另一部分是宗地位置整體偏移的情況。在這種情況下，評估公司需積極協(xié)助其完成不動產(chǎn)登記，通過查詢早期的房屋登記簿，收集初始登記信息，了解最初的登記情況和坐標(biāo)，協(xié)助委托方進行產(chǎn)證的變更登記，臨宗地簽字等，最終處理完成了登記工作。

因此登記工作，不能局限于代辦證業(yè)務(wù)，而是要掌握項目不能及時推進的情況，深入分析，運用業(yè)務(wù)知識找出癥結(jié)所在，不能把登記業(yè)務(wù)作為一個工作的“點”，而是要貫穿一條 “線”。

2.2.3規(guī)劃

目前江蘇省的情況是規(guī)劃一般集中在南京甲級資質(zhì)的規(guī)劃公司下，作為小公司很難介入該類型業(yè)務(wù)，但小公司對于此類業(yè)務(wù)可以進行思維轉(zhuǎn)變的模式介入，比如以自身對于當(dāng)?shù)赝恋厥袌?，土地業(yè)務(wù)的熟悉程度出發(fā)，在批而未供項目中完成調(diào)查的地塊的具體情況，協(xié)助調(diào)（下轉(zhuǎn)37頁）（上接35頁）查未供原因，要充分發(fā)揮小公司熟悉當(dāng)?shù)厥袌?，熟悉?dāng)?shù)厝藛T，隨叫隨到，能夠做到各部門靈活辦理業(yè)務(wù)等優(yōu)勢，開拓真正有需求的業(yè)務(wù)。

2.2.4數(shù)據(jù)

此數(shù)據(jù)非目前大熱的大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)，也不是大公司懂軟件有計算機技術(shù)的信息系統(tǒng)，而是數(shù)據(jù)的整合。目前雖然土地和規(guī)劃已經(jīng)合并，但是在數(shù)據(jù)上并未完全融合，仍然存在數(shù)據(jù)隔離，在此技術(shù)上充分發(fā)掘業(yè)務(wù)。

如工業(yè)用地調(diào)查等項目，需要對工業(yè)企業(yè)的分布進行熟悉了解。則可以通過現(xiàn)狀和規(guī)劃數(shù)據(jù)的解析，同時日常收集調(diào)查的數(shù)據(jù)，加上本公司對當(dāng)?shù)氐氖煜こ潭?，進行處理。

再如，城投公司由于歷史遺留問題，對于自身的土地只知有地，未知其位，則評估公司可協(xié)助對其儲備土地數(shù)據(jù)的整合，形成數(shù)據(jù)成果，將其數(shù)據(jù)落地，做到圖數(shù)結(jié)合。

2.2.5評價

小城市的評估公司可拓展穩(wěn)定性評價，可行性研究等業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)評估的評估是要對宗地或者房地產(chǎn)進行定量化，評估處單價總價。但是評價不一定要精確量化，可以進行價值的判斷，意見的提供等。

2.2.6已有資源的擴展

目前基準(zhǔn)地價體系已經(jīng)形成很多年了，但是由于和市場價值偏離較大，在實際評估中僅作為方法選用，在估價結(jié)果中往往舍棄，不能起到真正指導(dǎo)價的基準(zhǔn)地價，一直被詬病。

雖然基準(zhǔn)地價都由大公司操作，目前主要分成商住工三種用途，但在各地實際情況中往往存在很多不同的用途，雖有用途修正，但是仍然難以開展，當(dāng)?shù)卦u估可以在此基礎(chǔ)上針對各地的實際情況進行拓展，如鄰里中心、長租公寓等用途可適當(dāng)在原有的基礎(chǔ)上進行拓展?；鶞?zhǔn)地價是平均地價，但是個別項目中高容積率等都無法提現(xiàn)，一直舍棄改方法的話，基準(zhǔn)地價的作用日益減小，基準(zhǔn)地價是政府的宏觀調(diào)控，我們在用途等細節(jié)上再拓展是在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，再進行微觀調(diào)控。

目前我們一般以地塊出讓時政府委托的招拍掛價格評估，以及拿地開發(fā)后的房地產(chǎn)抵押評估作為業(yè)務(wù)直線，但在此過程中也可以開拓出讓前的房地產(chǎn)開發(fā)咨詢業(yè)務(wù)，地塊是否值得投資，可達到的利潤率的測算等咨詢。復(fù)合用地中住宅備案價的成本分析等業(yè)務(wù)。在直線業(yè)務(wù)中拓展多個業(yè)務(wù)點，從而增加業(yè)務(wù)量，同時做到真正需求性評估，也能提高評估公司的專業(yè)性，提升評估行業(yè)的地位。

3、新的要求

3.1思想上轉(zhuǎn)型

新的方向，新的業(yè)務(wù)都需要相應(yīng)的服務(wù)配套，作為評估人員，首先要在思想上轉(zhuǎn)型，在項目中找尋業(yè)務(wù)，小城市的評估公司，更應(yīng)該做到多種業(yè)務(wù)融會貫通。在一個項目中貫穿始終，如一個公司在轉(zhuǎn)讓過程中，對于未登記的房產(chǎn)、有面積問題的土地，要進行測繪，轉(zhuǎn)讓過程中幫忙不動產(chǎn)單元號的匹配，稅費的測算，轉(zhuǎn)讓后的產(chǎn)證的辦理。作為評估公司，不局限于幫該公司做個簡單的轉(zhuǎn)讓報告。要開闊視野，形成“項目觀念”。全程服務(wù)，片段化服務(wù)，全局性服務(wù)。

3.2技術(shù)上跟進

要拓展人員素質(zhì)，要提高信息化水平，取得各項資質(zhì)證書。近年來國家對各項職業(yè)資格證書進行了較大的改革，取消了很多一部分證書，眾多證書轉(zhuǎn)為準(zhǔn)入類、水平評價類。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書依然屹立不倒。目前土地評估師雖然已經(jīng)?？级嗄?，但資產(chǎn)評估師放寬了考試資格要求。

估價行業(yè)已經(jīng)迎來嶄新的時代，正在進行著重大的變革，只有在思想上，技術(shù)上跟著轉(zhuǎn)變，才能在這個行業(yè)中生存，才能在新形勢下發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊松堂.評估行業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級[J].中國資產(chǎn)評估，2020（09）