房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷平穩(wěn)發(fā)展的重要部分，保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展無(wú)論是對(duì)于民生還是社會(huì)進(jìn)步都有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文將以遼寧省丹東市為例，分析近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策變化以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控政策;房地產(chǎn)市場(chǎng);民生問(wèn)題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

遼寧省丹東市位于遼東半島東南部，與朝鮮隔江相望，自然環(huán)境優(yōu)越，對(duì)外地人來(lái)丹東購(gòu)房有較強(qiáng)吸引力。目前，丹東市市區(qū)商品房均價(jià)在遼寧省14個(gè)城市已處于前三位水平。2018年上半年，丹東市房地產(chǎn)交易量和價(jià)格快速上漲，新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅在全國(guó)70個(gè)城市領(lǐng)漲，丹東市出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展調(diào)控政策，并取消房交會(huì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步平穩(wěn)。但是由于供需關(guān)系不協(xié)調(diào)以及政策原因，目前丹東市的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題仍然突出，房地產(chǎn)調(diào)控還面臨較大壓力。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)速對(duì)于提升人們生活水平極為不利，炒房等現(xiàn)象阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。因此，丹東市仍需采取一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，做好房?jī)r(jià)穩(wěn)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義

1998年，我國(guó)政府廢除了福利分房制，自此我國(guó)的商品房制度體系逐步確立，由于龐大的人口基數(shù)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了諸多的亂象，例如炒房等行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)增速過(guò)快，人民的收入水平以及日益上漲的商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出極度不符的情況[1]。房地產(chǎn)行業(yè)作為民生行業(yè)，對(duì)于維持社會(huì)穩(wěn)定以及促進(jìn)社會(huì)發(fā)展具有重要的作用。針對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問(wèn)題，各級(jí)政府不斷出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需問(wèn)題以及信貸審批和購(gòu)房成本等均起到了積極的作用，在一定程度上解決了人民群眾最關(guān)注的住房問(wèn)題以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題。

2、近年來(lái)丹東市房地產(chǎn)調(diào)控的主要措施

2.1出臺(tái)調(diào)控政策

從2018年起，丹東市結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)現(xiàn)狀出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等三個(gè)文件，主要從限購(gòu)、限售、限貸方面突出遏制投機(jī)炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)：對(duì)非本地戶籍家庭只允許購(gòu)買1套商品住宅、對(duì)本地和非本地戶籍家庭購(gòu)買住房自網(wǎng)簽購(gòu)房合同備案滿5年并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能上市交易、對(duì)非本地戶籍人員購(gòu)房申請(qǐng)貸款的，首付比例提高到50%以上。另外還加強(qiáng)對(duì)非本地戶籍在丹東市買房人員身份證明、購(gòu)房時(shí)間等信息的審核，外地購(gòu)房人員必須填報(bào)相關(guān)信息，隨購(gòu)房合同備案，不符合規(guī)定的，不辦理備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

2.2制定長(zhǎng)效機(jī)制

丹東市政府成立了專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)管控領(lǐng)導(dǎo)小組，旨在應(yīng)對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)的健康發(fā)展。制定了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、維護(hù)房地產(chǎn)秩序的長(zhǎng)效工作方案，明確了市政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主體責(zé)任。一方面加快制定實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃方面工作內(nèi)容，另一方面實(shí)行差別化信貸政策、加強(qiáng)土地出讓管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)檢測(cè)、政策儲(chǔ)備、市場(chǎng)執(zhí)法等方面內(nèi)容[2]。另外將房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)全面細(xì)化，下發(fā)到各區(qū)縣，實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控的同步開(kāi)展，各區(qū)縣政府聯(lián)合市住建部門等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓，避免出現(xiàn)行業(yè)亂象，保證其平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.3嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)

首先，對(duì)預(yù)售商品房項(xiàng)目的價(jià)格做了嚴(yán)格的規(guī)定，明確要求了預(yù)售備案價(jià)格需要低于或者與周邊同類房?jī)r(jià)持平，嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)。其次，在售的住房銷售價(jià)格，同一樓盤每月環(huán)比漲幅不得超過(guò)0.6%。不按要求執(zhí)行的，不辦理價(jià)格備案手續(xù)以及停止辦理網(wǎng)簽備案。

2.4加強(qiáng)執(zhí)法規(guī)范市場(chǎng)

工商和住建部門聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)整治工作，共同規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)新、老城區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)虛假宣傳行為進(jìn)行整治，要求相關(guān)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)撤除相關(guān)宣傳廣告，以及中介、開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為進(jìn)行檢查，做好相關(guān)企業(yè)的普法宣傳，嚴(yán)格整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策明確對(duì)本地以及非丹東市戶籍人員的商品房買賣進(jìn)行了限制，通過(guò)限購(gòu)、限售調(diào)控政策的影響，外地購(gòu)房人明顯減少，本地人觀望心態(tài)加重，商品房市場(chǎng)難以出現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)。除此之外，對(duì)外地購(gòu)房人一定的首付比例要求也對(duì)丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了降溫的作用。限購(gòu)、限售、限貸政策出臺(tái)以來(lái)對(duì)水漲船高的房?jī)r(jià)起到了滅火作用，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)節(jié)制的發(fā)展趨勢(shì)，有利于房?jī)r(jià)的回穩(wěn)，這是限購(gòu)、限售、限貸政策的直接影響。但是現(xiàn)實(shí)效果與理想效果仍有一定的差異，在推行過(guò)程中限購(gòu)政策落地的同時(shí)也可能帶來(lái)其他的影響，采取限購(gòu)措施盡量維持房?jī)r(jià)快速上漲，這將導(dǎo)致商品房銷售量下降，影響丹東市財(cái)政稅收收入和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

3.2調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

調(diào)控政策的出臺(tái)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源縮減。受調(diào)控政策影響，房屋交易量下滑，銷售回籠資金減少，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流變得緊張，會(huì)給貸款的商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在歸還銀行到期貸款時(shí)，有的需要通過(guò)短期民間融資。銀行及金融機(jī)構(gòu)在調(diào)控政策下可能采取緊縮信貸政策，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款難度增大并且對(duì)于開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的意愿降低，加上住建等部門對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度將整體放緩。另外，調(diào)控政策的間接意義在于無(wú)論是對(duì)于消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一個(gè)約束，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境更好的情況下能夠獲得更大的利益，以至于商品住房中部分優(yōu)質(zhì)房源被人為的進(jìn)行隱藏。

3.3調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向的影響

限購(gòu)政策會(huì)限制部分人群的改善性住房需求，很難將投資需求和改善需求區(qū)分開(kāi)。丹東市規(guī)定非本地戶籍家庭只允許購(gòu)買1套商品住宅，這限制了已擁有一套小戶型的非本地戶籍家庭想要改善居住環(huán)境升級(jí)大戶型的需求。短期看，限購(gòu)政策可以抑制投機(jī)需求，一定時(shí)間內(nèi)可以改善房?jī)r(jià)漲幅的增速，但并沒(méi)有從本質(zhì)上改善供需矛盾，政府仍需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度上對(duì)供給和需求進(jìn)行調(diào)控。

4、針對(duì)丹東市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)建議

4.1進(jìn)一步落實(shí)政府宏觀調(diào)控主體責(zé)任

針對(duì)中央多次提出的“房住不炒”定位，要持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。各區(qū)縣政府以及市直各部門需要進(jìn)一步加大調(diào)控政策的貫徹落實(shí)[3]，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)檢測(cè)，對(duì)房?jī)r(jià)指標(biāo)等出現(xiàn)的異常波動(dòng)進(jìn)行及時(shí)地跟蹤和上報(bào)，并采取有效措施遏制房?jī)r(jià)異常上漲的苗頭，做好房?jī)r(jià)穩(wěn)控工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的平穩(wěn)發(fā)展。

4.2合理調(diào)控新老城區(qū)住宅建設(shè)用地供應(yīng)

政府需要科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)當(dāng)前已批準(zhǔn)但尚未開(kāi)發(fā)的土地和計(jì)劃上市的土地進(jìn)行梳理，結(jié)合現(xiàn)有的房地產(chǎn)庫(kù)存和居民實(shí)際的需求，合理確定老城區(qū)、新城區(qū)和城市周邊地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模，合理調(diào)節(jié)住宅建設(shè)用地供應(yīng)和商品房入市節(jié)奏。一方面嚴(yán)格控制老城區(qū)供地情況，以緩解老城區(qū)建筑密度壓力，控制沿江不建高層，另一方面科學(xué)謀劃新區(qū)供地規(guī)模，提高用地質(zhì)量，協(xié)調(diào)好新老城區(qū)一體化發(fā)展。

4.3加快推進(jìn)在建項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

丹東市市區(qū)庫(kù)存商品房數(shù)量較少，市場(chǎng)供需矛盾突出，這也導(dǎo)致商品房銷售量下降，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。市區(qū)還存在部分因房屋征收、企業(yè)資金、規(guī)劃調(diào)整等待建未建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，政府部門應(yīng)建立在建、停工和供而未建項(xiàng)目臺(tái)賬，明確具體部門，安排專人逐個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤督辦，幫助解決存在問(wèn)題，加快推進(jìn)在建項(xiàng)目的進(jìn)度，促進(jìn)新建商品房盡快上市銷售，緩解市場(chǎng)壓力。另外，要加快推進(jìn)新城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)教育、醫(yī)療、商業(yè)的發(fā)展，吸引購(gòu)房人員到新區(qū)購(gòu)房居住。

4.4打通農(nóng)村人口進(jìn)城購(gòu)房通道

應(yīng)研究出臺(tái)農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼政策，將符合條件的農(nóng)民工納入公積金制度范圍。調(diào)整住房保障制度，將在丹東穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工納入住房保障范圍，不僅可以滿足中低收入人口對(duì)房屋的消費(fèi)需求，也可以抑制部分投資需求人口對(duì)房?jī)r(jià)上漲的期望，減弱投資需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

4.5加強(qiáng)二手房市場(chǎng)執(zhí)法檢查

各區(qū)縣政府需要與市工商及住建等部門開(kāi)展聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)執(zhí)法。加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的日常檢查，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)、虛假房源等惡意行為，規(guī)范二手房市場(chǎng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)有序發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，在自由競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)一度成為我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的重要支柱行業(yè)，并且對(duì)于我國(guó)社會(huì)的發(fā)展以及財(cái)政收入做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了炒房等亂象，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的居高不下。在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，丹東市商品住房房?jī)r(jià)與大多數(shù)人民的收入極度不符，房?jī)r(jià)高成為了影響人們生計(jì)的一大問(wèn)題。如何通過(guò)政府宏觀調(diào)控的方法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，保障其良性發(fā)展就顯得極為重要。通過(guò)政策實(shí)施后的丹東市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然呈現(xiàn)出了良性發(fā)展的趨勢(shì)，但是與預(yù)計(jì)水平仍有一定的差距，限購(gòu)限售限貸政策依然是政策中的主力措施，建立健全房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱培玲.財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響分析[J].商訊，2020（34）：157-158.

[2]耿潔.去庫(kù)存背景下貨幣政策對(duì)江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].山東農(nóng)業(yè)工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2020，37（10）：71-77.

[3]莊園.政府宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].智慧中國(guó)，2020（09）：91-93.

[4]傅寒春.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證研究[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2020（26）：134-136.

作者簡(jiǎn)介：

刁瑋（1988.01-），女，漢族，遼寧省丹東市，單位：丹東市城市建設(shè)指導(dǎo)服務(wù)中心，碩士研究生，九級(jí)專技崗，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。