土地集中供應(yīng)下的市場(chǎng)效應(yīng)與房企經(jīng)營(yíng)策略

楊小元　黃艷竹

摘? 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中土地集中供應(yīng)試點(diǎn)政策已有顯著效果，該政策極大影響著市場(chǎng)效應(yīng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展。本文將以三線城市為例，整理首次進(jìn)行土地集中供應(yīng)的成交狀況，分析研究土地集中供應(yīng)試點(diǎn)產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)，同時(shí)分析土地供應(yīng)政策給房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)融資、產(chǎn)生利潤(rùn)等方面的影響，探究在建設(shè)企業(yè)視域下，土地供應(yīng)政策建設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有效方法。

關(guān)鍵詞：土地集中供應(yīng);市場(chǎng)效應(yīng);房企經(jīng)營(yíng);三線城市

引言：當(dāng)前房地產(chǎn)土地市場(chǎng)頒布兩集中政策，該政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有巨大影響。兩集中政策能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)充分利用大型房企，以便更好的迎接土地市場(chǎng)改革，減緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，有效提高企業(yè)資金的的使用率，進(jìn)一步檢查企業(yè)融資能力，減少企業(yè)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)中小房企間的交流合作，使得土地市場(chǎng)供應(yīng)更積極，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展。

一、土地集中供應(yīng)下的市場(chǎng)效應(yīng)

（一）部分土地試點(diǎn)城市平均溢價(jià)率呈下降趨勢(shì)

當(dāng)前首次完成土地集中市場(chǎng)試點(diǎn)的城市中，部分城市的平均溢價(jià)率有顯著下降趨勢(shì)，如義烏、金華等三線城市，部分三線城市土地集中供應(yīng)試點(diǎn)間平均溢價(jià)率在7%左右，比之前大概下降1個(gè)百分點(diǎn)[1]。少部分三線城市出現(xiàn)客觀因素，如部分土地供應(yīng)的都是優(yōu)質(zhì)土地等，其自身城市有效提升土地平均溢價(jià)率。借此除了土地供應(yīng)集中政策影響土地平均溢價(jià)率外，還存在政府有意規(guī)定出讓土地平均溢價(jià)率上限額度，采取搖號(hào)等形式，使土地市場(chǎng)價(jià)呈上升趨勢(shì)。

（二）加大土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房企拿地格局發(fā)生改變

土地集中供應(yīng)政策下的部分試點(diǎn)土地城市自身的房地產(chǎn)供給壓力較大。土地供應(yīng)的土地市場(chǎng)價(jià)值大概在百億左右，大部分三線城市共同出讓土地，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流不足，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也深陷其中，從而有效改善房地產(chǎn)企業(yè)惡意限制資源的情況，促進(jìn)部分城市科學(xué)出讓土地。政府應(yīng)優(yōu)化出讓土地的平均土地溢價(jià)率，避免被動(dòng)因素和客觀因素影響其土地價(jià)格，優(yōu)質(zhì)土地與搖號(hào)形式等因素提前確定拿地城市影響出讓土地價(jià)值，從而有利于公平拿地，并不是龍頭房地產(chǎn)企業(yè)才有資格拿到優(yōu)質(zhì)土地。而且土地集中供應(yīng)政策加大競(jìng)爭(zhēng)力度，改良房企格局，卻未變動(dòng)龍頭企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)土地的現(xiàn)象。

（三）加快行業(yè)出清速度，提升行業(yè)集中度

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行多次拍賣并優(yōu)化土地拍賣策略，多次土地集中出讓縮小其自身房地產(chǎn)企業(yè)的空間，可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及龍頭房企獲得大部分優(yōu)質(zhì)土地的現(xiàn)象，相比之下，中小型房企參與土地拍賣卻很難拍到優(yōu)質(zhì)土地，進(jìn)而加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的初請(qǐng)速度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域集中度得到提高。例如表1，龍頭房企獲取土地資格占比較重[2]。

二、土地集中供應(yīng)下房企經(jīng)營(yíng)面臨的困難

（一）房企經(jīng)營(yíng)融資壓力過(guò)大

土地集中供應(yīng)下，三線城市較一二線城市來(lái)說(shuō)，其自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)緩慢，三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)更需要大量籌集資金，方便支付土地拍賣的保證金及獲得土地后的土地出讓資金。目前土地集中供應(yīng)政策的快速實(shí)施，極大擾亂房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)。若在土地集中供應(yīng)前，房地產(chǎn)企業(yè)具有充足時(shí)間與空間，就可以利用自身固有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售或是銀行貸款等方式進(jìn)行融資[3]，屆時(shí)在統(tǒng)一進(jìn)行土地拍賣會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。而現(xiàn)行的政策及銀行限制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，以致于房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力加大，不利于三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（二）極大化降低項(xiàng)目利潤(rùn)率

目前落實(shí)土地集中供應(yīng)后，房地產(chǎn)企業(yè)增加土地出讓的競(jìng)爭(zhēng)力，三線城市的競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸加大，為了獲取優(yōu)質(zhì)土地，有效促進(jìn)三線城市的房企發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都極大的降低土地盈利，以確保優(yōu)質(zhì)土地落到自家企業(yè)。當(dāng)前大部分土地出讓已經(jīng)限制平均溢價(jià)率，一二線城市自身房企具有自持情況，能夠增加土地成本，卻減少房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間，而三線城市中也有少部分城市具有自持情況，這種自持情況不利于對(duì)三線城市的房企運(yùn)營(yíng)。

三、土地集中供應(yīng)下房企經(jīng)營(yíng)策略

（一）優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)化合作交流

土地集中供應(yīng)使得三線城市出現(xiàn)許多新的房地產(chǎn)企業(yè)，這些新興房企剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)困難，對(duì)其城市的經(jīng)濟(jì)狀況以及土地出讓情況不了解，新興房企需要與三線城市長(zhǎng)久固有的房企進(jìn)行合作交流，互相學(xué)習(xí)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)理念和土地資源共享，有效降低經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)對(duì)于未能拍到優(yōu)質(zhì)土地的房企需要充分利用自身企業(yè)的設(shè)計(jì)理念、資源信息等方面與得到優(yōu)質(zhì)土地的房企進(jìn)行共同合作，以便合作共贏，降低雙方運(yùn)用成本。

（二）合理控制資金運(yùn)營(yíng)，以便提升利潤(rùn)率

資金鏈能夠?qū)θ€城市的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。在土地集中供應(yīng)下，資金鏈更是十分重要。不僅在土地集中供應(yīng)拍賣和所拍土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量資金，而且三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后無(wú)法保障銷售樓盤(pán)的利潤(rùn)，進(jìn)一步增大房企資金壓力。因此，在大量運(yùn)用資金的情況下，三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)需要合理控制資金的投入和投出[4]，在拍賣土地時(shí)理性拍賣，應(yīng)選擇適合自身企業(yè)的土地，避免盲目消費(fèi)，浪費(fèi)資金投入，在樓盤(pán)銷售時(shí)合理安排盡可能滿足大眾和市場(chǎng)所需，有利于提升樓盤(pán)盈利率。

（三）加快房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型速度

三線城市的房企經(jīng)營(yíng)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、銀行限額貸款等方面的影響無(wú)法持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前三線城市的房企經(jīng)營(yíng)理念落后，其自身經(jīng)營(yíng)模式還處于粗放式，無(wú)法保障房地產(chǎn)良好運(yùn)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高自身實(shí)力和樓盤(pán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)水平，粗放式的經(jīng)營(yíng)模式不能滿足當(dāng)前土地出讓市場(chǎng)，房企應(yīng)實(shí)施合理科學(xué)的管理模式，充分發(fā)揮自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，保障房地產(chǎn)產(chǎn)品的安全質(zhì)量，把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，發(fā)揮運(yùn)營(yíng)模式的最大價(jià)值來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)土地，以便增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收益。

（四）組織土地投資研究部門，加強(qiáng)決策與運(yùn)營(yíng)能力

投資研究部門在房企投資土地項(xiàng)目中起到關(guān)鍵作用，而目前三線城市缺乏建立房地產(chǎn)企業(yè)土地投資研究部門，不利于自身企業(yè)在土地出讓時(shí)選擇適合投資的土地，增大投資壓力，加大運(yùn)營(yíng)成本，降低銷售利潤(rùn)率。土地出讓視角下房企的土地投資部門可以充分發(fā)揮其自身的價(jià)值，在一定程度上有效控制是否投資這塊土地及投資金額。土地出讓前，房企的投資研究部門需要在短時(shí)間內(nèi)有效推測(cè)出許多土地的使用價(jià)值、土地分布位置、土地利潤(rùn)等方面[5]，同時(shí)需要結(jié)合自身房企的運(yùn)營(yíng)情況，才能進(jìn)行估計(jì)所推測(cè)出來(lái)的土地應(yīng)投入的資金額度，而且當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三線城市的消費(fèi)水平也逐漸增大，使得大眾逐漸理性消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資研究部門在考慮所投土地時(shí)要符合市場(chǎng)規(guī)律和大眾心理需求。這更加體現(xiàn)出三線城市房地產(chǎn)企業(yè)組建土地投資部門的重要性。所以三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視其自身的土地投資研究人員的培養(yǎng)，定期組織參加關(guān)于土地投資內(nèi)容的培訓(xùn)，有效提升其自身投資研究人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)能力，有利于打造優(yōu)秀的投資研究隊(duì)伍，進(jìn)而強(qiáng)化投資研究部門對(duì)土地投資的決策能力，有利于自身房企拍到適合的土地，促進(jìn)房企運(yùn)營(yíng)能力得以提升，進(jìn)一步有效縮短三線城市與一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)的差距。

結(jié)語(yǔ)：

土地集中供應(yīng)給三線城市市場(chǎng)效應(yīng)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)許多挑戰(zhàn)。三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身發(fā)展的不足，改善發(fā)展理念和運(yùn)營(yíng)模式，積極與其他房企合作共贏，注重組織優(yōu)秀的投資研究部門，土地出讓符合自身企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金合理利用與高效運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步滿足土地市場(chǎng)與大眾需求，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，有利于三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]管洪俊， 王陸云. 城市土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干研究論述[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)， 2019， 000（006）：37.

[2]金曉瑛. 三線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略[J]. 消費(fèi)導(dǎo)刊， 2019， 000（008）：195.

[3]于玲. 三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資存在的問(wèn)題及對(duì)策建議[J]. 消費(fèi)導(dǎo)刊， 2020， 000（005）：109-110.

[4]嚴(yán)金海， 豐雷. 土地供應(yīng)管制、住房供給彈性與房?jī)r(jià)周期波動(dòng)[J]. 中國(guó)土地科學(xué)， 2019， 33（03）：18-26.

[5]劉永強(qiáng). 淺談土地供應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)， 2019， 000（026）：192.

作者簡(jiǎn)介：

第一作者，楊小元，男，1987.11，漢，寧夏銀川，碩士，中級(jí)工程師，土木工程施工及項(xiàng)目管理，旭輝地產(chǎn)，750000

第二作者，黃艷竹，1987.1，漢，河北衡水，碩士，講師，高性能混凝土材料，銀川能源學(xué)院，750000