老舊小區(qū)成套改造施工關(guān)鍵技術(shù)

陳雪峽

上海建工四建集團(tuán)有限公司 上海 201103

老舊小區(qū)更新改造不僅涉及民生改善，更關(guān)系社會(huì)發(fā)展和城市安全，是深化城市有機(jī)更新的重要組成部分之一。目前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約為3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。但因改造需求不盡相同，更新改造的模式也呈現(xiàn)多樣化，表明老舊小區(qū)改造的方向不僅僅需要提升既有住宅的結(jié)構(gòu)性能和使用功能，而且需要從群眾最關(guān)心的事情做起，因地制宜地制定菜單式的更新改造模式[1]。本文以某老舊小區(qū)的更新改造為背景，介紹涵蓋空間布局調(diào)整、加裝電梯、外立面更新改造等一體化的關(guān)鍵施工技術(shù)，為類似項(xiàng)目的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

1 工程概況

上海市武寧路74弄2—10號(hào)（雙號(hào)）房屋始建于20世紀(jì)50年代左右，原始為5層，于20世紀(jì)八九十年代加建1層，房屋為混合結(jié)構(gòu)，底層層高4 m，2—4層層高2.8 m，5層、6層層高皆為3.2 m，底層南側(cè)為沿街的商鋪，北側(cè)為單元入口，單跑道樓梯間和廚房、衛(wèi)生間房屋布置在房屋北側(cè)，臥室位于南側(cè)。因長(zhǎng)期過(guò)度使用造成房屋的結(jié)構(gòu)性能老化，另外，還面臨缺少獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施、平頂滲漏水、底層泛潮明顯、墻面涂料脫落嚴(yán)重等常見(jiàn)問(wèn)題（圖1），隨著居民生活水平的普遍提高，居民對(duì)使用性能提升的需求也日益高漲。

圖1 小區(qū)改造前外立面

本次項(xiàng)目擬在房屋的北側(cè)進(jìn)行貼擴(kuò)建，每單元增設(shè)電梯，更新改造包含了空間布局調(diào)整、結(jié)構(gòu)加固、外立面綜合整治等內(nèi)容。

1.1 空間布局調(diào)整與使用功能提升

一戶一方案，對(duì)原合用衛(wèi)生間、廚房，部分獨(dú)用衛(wèi)生間的建筑物進(jìn)行改造，通過(guò)對(duì)原有單跑樓梯、走道的北移以及對(duì)原有廚衛(wèi)的重新分割，實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)廚衛(wèi)的獨(dú)立使用。對(duì)第5層的樓板進(jìn)行重新優(yōu)化，將原有架空層的空間重新分配，部分樓層進(jìn)行抽戶改造，在底層新增房型以滿足抽戶居民的使用需求。在北立面增擴(kuò)建位置增加電梯，完善老齡化設(shè)施改造。底層抬高0.85 m，解決武寧路道路方向底層天井圍墻倒泛水的難題（圖2～圖4）。

圖2 房屋剖面示意

圖3 改造前平面示意

圖4 改造后平面示意

1.2 結(jié)構(gòu)加固改造

目前，房屋存在平頂滲漏水、混凝土構(gòu)件中鋼筋銹脹老化等現(xiàn)象，需要對(duì)原有結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固改造，提升原有結(jié)構(gòu)的承載性能。另外，對(duì)保留的梁、板等結(jié)構(gòu)與新擴(kuò)建的結(jié)構(gòu)進(jìn)行新舊連接，確保結(jié)構(gòu)的整體性。

1.3 外立面更新改造

本工程外立面緊鄰城市主干道，設(shè)計(jì)采用建筑表面的凹凸關(guān)系及點(diǎn)線面的構(gòu)圖方式進(jìn)行更新改造規(guī)劃，針對(duì)同樣的單元采用重復(fù)及變化的手法，使得外立面多樣且協(xié)調(diào)，并在外立面增設(shè)保溫層，提高建筑的節(jié)能效果（圖5）。

圖5 修繕后外立面效果

1.4 環(huán)境整治與提升

通過(guò)對(duì)室外截污納管工程與瀝青路面的重新鋪設(shè)，圍墻的豎向景觀與宅前宅后的綠化補(bǔ)種，以及單體公共部位的品質(zhì)提升，最終實(shí)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境的整治與提升。

2 工程特點(diǎn)與難點(diǎn)

1）本項(xiàng)目更新改造涵蓋了結(jié)構(gòu)加固、空間布局調(diào)整、增設(shè)獨(dú)立廚衛(wèi)、增設(shè)電梯、外立面修繕改造、環(huán)境整治等內(nèi)容，更新改造內(nèi)容較為復(fù)雜煩瑣，施工工序的部署與策劃難度較大。

2）更新改造涉及原有樓梯的拆除與新建樓梯的施工，以及原有5—6層中間的雙層板的拆除與新樓板的施工，置換過(guò)程中不僅結(jié)構(gòu)自身的受力狀態(tài)不斷發(fā)生變化，而且周邊環(huán)境也會(huì)受到影響，整個(gè)過(guò)程錯(cuò)綜復(fù)雜，在置換流程策劃、新舊結(jié)構(gòu)連接、施工安全保障等方面都面臨較大的技術(shù)挑戰(zhàn)。

3）在既有建筑內(nèi)部完成樁基的施工，其本身就是一項(xiàng)技術(shù)難度較高的工程，且本項(xiàng)目還緊鄰地鐵，施工空間狹小，樁基施工時(shí)還遇到砂土層，給項(xiàng)目的實(shí)施和周圍環(huán)境的保護(hù)增加了一定的技術(shù)難度。

4）外立面修繕改造采用了建筑表面凹凸關(guān)系及點(diǎn)線面的構(gòu)圖方式，并在凸出外墻面處填充保溫板，但原有墻體的承載能力有限，如何實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的設(shè)想，同時(shí)提升外立面的品質(zhì)感是項(xiàng)目實(shí)施前亟待解決的技術(shù)難題。

3 方案實(shí)施

本工程共5個(gè)單元，在施工過(guò)程中分2個(gè)子分部同步進(jìn)行施工，總體施工流程如下：拆除坡屋面結(jié)構(gòu)→拆除原結(jié)構(gòu)廚衛(wèi)間→雙層板拆除與新建→局部原墻體拆除→新砌墻體及板下梁施工→樓梯間結(jié)構(gòu)拆除→樓梯間結(jié)構(gòu)重新施工→屋面水箱結(jié)構(gòu)施工→屋面結(jié)構(gòu)施工→室內(nèi)裝修→外立面施工→室外工程。

3.1 雙層樓板拆除與新建施工

新建的5層樓板在原有5層、6層雙層板之間，在新舊樓板的置換過(guò)程中需解決拆建工序策劃、新舊結(jié)構(gòu)連接等方面的技術(shù)難題。為此，在施工之前對(duì)雙層樓板拆除與新建施工的流程進(jìn)行了策劃，并從施工安全、施工進(jìn)度等角度出發(fā)，將改建區(qū)域分為4個(gè)區(qū)塊跳倉(cāng)施工，原樓梯區(qū)段在新建樓梯施工完成后再進(jìn)行拆除。施工區(qū)域分塊如圖6所示，新舊樓板的位置關(guān)系如圖7所示。

為保證新樓板施工過(guò)程中結(jié)構(gòu)體系的穩(wěn)定性，采用在墻體上開(kāi)洞口擱置工字鋼承載的方式，并將工字鋼與外部腳手架進(jìn)行連接，工字鋼間距與上部排架的間距相同，工字鋼與底板之間的間隙為20 mm。施工前對(duì)開(kāi)孔順序進(jìn)行設(shè)計(jì)，不同施工段之間的空洞可重復(fù)利用。多孔板拆除后，墻下多孔板空洞采用灌漿料灌注密實(shí)，達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度后將多余混凝土剔除。排架搭設(shè)如圖8所示。

圖6 原有雙層樓板拆除施工區(qū)塊劃分

圖7 原有樓板與新建樓板的關(guān)系

圖8 新建樓板排架搭設(shè)立面

3.2 基礎(chǔ)工程施工

為防止貼擴(kuò)建部分基礎(chǔ)與原有基礎(chǔ)出現(xiàn)不均勻沉降，提高房屋的抗震性能，底層基礎(chǔ)采用靜壓錨桿樁進(jìn)行加固，并選用筏板基礎(chǔ)（圖9）。施工過(guò)程中對(duì)新舊結(jié)構(gòu)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)測(cè)，確保整個(gè)結(jié)構(gòu)體系的安全。

圖9 基礎(chǔ)置換

本工程基坑開(kāi)挖深度為－1.10 m和－1.45 m，為降低土方開(kāi)挖過(guò)程中對(duì)原有結(jié)構(gòu)及周圍環(huán)境的影響，土方開(kāi)挖時(shí)以單元為單位從鄰近地鐵的西側(cè)開(kāi)始向東側(cè)推進(jìn)。采取引孔工藝措施輔助壓樁的方式，解決了壓樁過(guò)程中遇到砂土層時(shí)無(wú)法正常沉樁的難題。

3.3 內(nèi)部空間調(diào)整

內(nèi)部空間調(diào)整涉及拆除原有結(jié)構(gòu)、增擴(kuò)建新結(jié)構(gòu)、原有5—6層樓板優(yōu)化等內(nèi)容，工序復(fù)雜，施工之前從結(jié)構(gòu)安全、工序優(yōu)化、對(duì)周圍環(huán)境的影響程度等因素出發(fā)，對(duì)整個(gè)工序進(jìn)行了部署與優(yōu)化。另外，為滿足內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中垂直通行的需求，將原有樓梯的拆除工序放置在新建結(jié)構(gòu)施工完成之后，在原有5—6層樓板優(yōu)化階段采用劃分小區(qū)域跳倉(cāng)施工的方式，確保了置換過(guò)程中原有結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，并采用裝配式干法實(shí)現(xiàn)了整體衛(wèi)浴的安裝[2]。

內(nèi)部空間布局調(diào)整完成之后，實(shí)現(xiàn)了交通路線的重新布局與室內(nèi)獨(dú)立廚衛(wèi)的使用，獲得了居民的一致好評(píng)，更新改造完成后每戶面積均增加不小于8 m2。

3.4 結(jié)構(gòu)加固

3.4.1 樓板加固補(bǔ)強(qiáng)

對(duì)于下部露筋的樓板，采用鋼筋除銹加水泥砂漿分層抹平的方式進(jìn)行修復(fù)；對(duì)于損壞面積大、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的樓板，采用鋼筋焊齊補(bǔ)足加細(xì)石混凝土的方式進(jìn)行修復(fù)；對(duì)于露筋梁，采用新增縱向鋼筋的方式來(lái)提升結(jié)構(gòu)的承載力[3]，如圖10所示。

圖10 樓板加固補(bǔ)強(qiáng)

3.4.2 墻體加固補(bǔ)強(qiáng)

針對(duì)不同損壞程度的墻體實(shí)施了有針對(duì)性的墻體補(bǔ)強(qiáng)措施，例如：裂縫寬度小于0.5 mm且深度較淺時(shí)，采用嵌縫法加鋼絲網(wǎng)片補(bǔ)強(qiáng)的方式進(jìn)行加固，鋼絲網(wǎng)片覆蓋面積除按裂縫或風(fēng)化、剝蝕部分的面積確定外，還考慮了鋼絲網(wǎng)片的錨固長(zhǎng)度；裂縫寬度大于0.5 mm且深度較深時(shí)，采用壓力灌漿修補(bǔ)的方式進(jìn)行加固；針對(duì)墻體裂縫分布較細(xì)且密集的區(qū)域，采用配筋水泥漿填縫的方式進(jìn)行修補(bǔ)。對(duì)裸露的原有受力鋼筋應(yīng)進(jìn)行除銹處理，在受力鋼筋上施焊前進(jìn)行了卸荷或增加支撐的方式，在焊接階段采用逐根分區(qū)段分層焊接的方式，保障了墻體加固的效果。

3.5 新老結(jié)構(gòu)連接

3.5.1 原有墻體與新增混凝土梁板的連接

銷鍵保證了新增混凝土梁板結(jié)構(gòu)與原墻體的有機(jī)結(jié)合（圖11）。當(dāng)銷鍵做法不滿足安全性要求時(shí)采用錨筋做法，即在原有墻體基礎(chǔ)上開(kāi)與鋼筋直徑大小相仿的洞，使鋼筋可以穿過(guò)墻體，減少對(duì)原有墻體基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的破壞。新老墻體接縫處用鋼絲網(wǎng)片連接，表面用防水水泥砂漿抹平，以防墻體開(kāi)裂。

圖11 原有墻體與底層新增樓板連接節(jié)點(diǎn)

3.5.2 梁柱連接

新增圈梁與原有梁板結(jié)構(gòu)、新舊柱之間采用植筋的方式進(jìn)行連接（圖12、圖13），為確保實(shí)施效果，施工之前先將原有結(jié)構(gòu)面清除干凈，再用界面劑處理。

圖12 新增墻上新做圈梁與原有梁連接

圖13 新舊柱連接

3.6 外立面更新改造

本工程外墻的承載力有限且原有外墻未設(shè)置保溫結(jié)構(gòu)，如何在外墻承載力有限的前提下實(shí)現(xiàn)外立面的凹凸造型并提高保溫節(jié)能性能是一大技術(shù)難題。

為此，項(xiàng)目實(shí)施之前與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行多次溝通，并進(jìn)行材料的多方選擇，最終選用質(zhì)量輕、防水效果好的泡沫玻璃板來(lái)實(shí)現(xiàn)外立面的凹凸造型。泡沫玻璃板采用底部金屬托架加彈性黏結(jié)劑加強(qiáng)固定黏結(jié)的方式，金屬托架通過(guò)膨脹螺栓與圈梁或者墻體進(jìn)行連接（圖14）。

另外，在增擴(kuò)建區(qū)域每個(gè)單元設(shè)置了一部電梯，為減少電梯對(duì)周邊建筑的影響，本次電梯選用無(wú)機(jī)房電梯[4]。考慮到靠近城市主要干道，在外立面更新改造的過(guò)程中將臨街立面的窗戶全部更新改造成雙層窗戶，一定程度上降低了道路噪聲對(duì)居民的影響。

外立面修繕改造后不僅從根源上解決了外墻滲漏水問(wèn)題，同時(shí)營(yíng)造了簡(jiǎn)潔明快且不乏靈動(dòng)的造型效果（圖15），大大提升了居民的滿足感。

4 結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)更新改造是城市更新的重要載體之一，在城市建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中始終扮演著重要角色，而老舊小區(qū)更新改造是一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜的工程，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求制定菜單式的更新改造方式。本文以某老舊小區(qū)的更新改造為背景，研究形成了涵蓋內(nèi)部空間整體更新改造、加裝電梯、結(jié)構(gòu)加固、增加戶內(nèi)獨(dú)立廚衛(wèi)等一體化的老舊小區(qū)更新改造關(guān)鍵技術(shù)，項(xiàng)目實(shí)施完成后每戶居民的使用空間均有增加，使用性能也得到大幅度的提升。本項(xiàng)目的研究成果不僅解決了民生問(wèn)題，同時(shí)也積累了老舊小區(qū)更新改造的經(jīng)驗(yàn)，為民生改善和歷史文脈傳承并舉的城市更新理念提供了技術(shù)支撐。

圖14 外立面剖面

圖15 修繕完成后外立面