《民法典》居住權(quán)若干法律問題研究

金洛萱

摘? ?要：《民法典》以法律形式確定了居住權(quán)制度，迎合了人民的居住需求，在制定過程中雖有少數(shù)反駁聲音，但大多數(shù)人都是熱切期盼它的到來。居住權(quán)的設(shè)定保障了特定群體的住房權(quán)益，充分發(fā)揮了房屋的利用價值，滿足了司法裁判的需要。但為之欣喜的同時我們也發(fā)現(xiàn)居住權(quán)制度的一些問題，如設(shè)定方式局限、客體范圍不明確、居住權(quán)人利益受限、權(quán)利義務(wù)規(guī)定不明確等，這些問題容易導(dǎo)致在司法實踐實施中的困難，引起居住權(quán)糾紛，因而需要從其性質(zhì)和必要性出發(fā)加以分析，并探究其出現(xiàn)的問題與完善措施。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);人役權(quán);制度完善

中圖分類號：DF51? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）14-0156-03

人役權(quán)起源于羅馬法。在羅馬時期崇尚家長制為核心，家庭的一切事物和財產(chǎn)都屬于家長，在繼承方式上概括繼承制是其沿襲的傳統(tǒng)，其他人員沒有自己的財產(chǎn)。隨著社會的發(fā)展和思想解放，不少奴役和喪夫女子沒有房屋居住，給國家的社會治安和財政負擔(dān)帶來巨大的挑戰(zhàn)，古羅馬法學(xué)家因此創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)，使得非財產(chǎn)繼承人也可以享有在房屋長期居住的權(quán)利。我國此次《民法典》關(guān)于居住權(quán)的修訂經(jīng)歷了從2002 年《物權(quán)法（征求意見稿）》中以8個條文首次規(guī)定了居住權(quán)制度到后來刪減沒有在《物權(quán)法》中規(guī)定，一直伴隨著諸多的爭議，如今也算是塵埃落定。那么，對于居住權(quán)制度的6個條款如何理解，又有哪些規(guī)定不明需要完善之處，本文將詳細予以闡述。

一、居住權(quán)的定性

（一）居住權(quán)的人役權(quán)性質(zhì)

人役權(quán)即特定人利用他們所有物的權(quán)利。要想判斷居住權(quán)是否符合人役權(quán)的屬性，就需要從人役權(quán)的性質(zhì)來探析。人役權(quán)具有以下幾個性質(zhì)與特征：（1）期限性。人役權(quán)區(qū)別與所有權(quán)的一大重要特點為時間性，人役權(quán)一般有時間期限，如果合同沒有約定一般推定為權(quán)利人生命終結(jié)時，而所有權(quán)則一般沒有時間限制。（2）無償性。人役權(quán)通常是給予具有親屬或者血緣關(guān)系的人，沒有市場交易行為，具有無償性的特點。（3）不可轉(zhuǎn)讓性。由于其制度設(shè)立初衷在于保護弱勢群體，發(fā)揮社會職能，有學(xué)者認為居住權(quán)具有高度的人身性，如若將人役權(quán)定義為可有償或者可交易，均不符合人役權(quán)的制度設(shè)計初衷[1];居住權(quán)具有期限性、無償性、不可轉(zhuǎn)讓性的性質(zhì)特征，因此屬于人役權(quán)的范圍。但在我國只有地役權(quán)沒有人役權(quán)，我國居住權(quán)制度的整體設(shè)計與構(gòu)建多是借鑒大陸法國家的人役權(quán)，但在《民法典》草案中曾囿于比較法的經(jīng)驗對居住權(quán)進行了較為封閉嚴格的限制，強行禁止轉(zhuǎn)讓繼承房屋。最終頒行的《民法典》369條規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。雖對權(quán)利沒有進行完全限制，允許自然人可以通過合同進行例外規(guī)定，但主要原則還是以禁止轉(zhuǎn)讓為價值標準。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，居住權(quán)不再只是為了保障弱勢群體“住有所居”而也可以有一定的經(jīng)濟屬性，為以房養(yǎng)老、投資需求等多元房屋利用方式提供可能，不單直接作為國家解決住房問題的公共政策，更應(yīng)該體現(xiàn)民法的自治性，賦予民事主體自由權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立人并不一定是自然人，還可以包括法人和非法人組織，突破人役權(quán)的限制，可以為后續(xù)居住權(quán)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，促進市場經(jīng)濟的高效發(fā)展。

（二）居住權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)

一開始居住權(quán)僅僅作為一種債權(quán)，直到優(yōu)士丁尼在《法學(xué)階梯》中將這三種權(quán)利規(guī)定在人役權(quán)中[2]，確定其為一項重要的物權(quán)制度。物權(quán)的屬性有以下幾方面。

1.對世排他性。居住權(quán)排除他人對居住權(quán)人的居住權(quán)利進行侵害，任何人不得未經(jīng)居住權(quán)人同意干涉其居住權(quán)。

2.絕對權(quán)。區(qū)別于債權(quán)的請求權(quán)，物權(quán)不需要請求他人協(xié)助完成，對物具有直接支配力，可以對物享有占有使用的權(quán)利。

3.物權(quán)請求權(quán)。當(dāng)有人侵害權(quán)利人的居住權(quán)時，居住權(quán)人享有請求其停止侵害、恢復(fù)原狀或者損害賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)羅馬法分類物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)，居住權(quán)對于物沒有處分權(quán)利，不屬于所有權(quán)即自物權(quán)，所以人役權(quán)屬于他物權(quán)，具有用益物權(quán)屬性。

二、居住權(quán)設(shè)立的必要性

（一）保障特殊群體的住房問題

自古以來住有所居就是中國一貫的文化傳統(tǒng)，而由于不斷攀升的房價、計劃經(jīng)濟分房政策的取消，出現(xiàn)很多諸如離婚喪偶的特定人群無房居住的情況，不利于社會的穩(wěn)定性。居住權(quán)的出現(xiàn)就是為解決這一問題，雖然不能讓這些特定人群取得房屋的所有權(quán)，卻能夠在房屋長期無償居住直到去世。這一制度解決了現(xiàn)存的住房緊張這一重大問題，滿足了許多老人想要把自己房屋留給妻子、保姆和以房養(yǎng)老等需要，保障了弱勢群體的生存居住權(quán)益，有利于婚姻家庭的和諧與社會的統(tǒng)一穩(wěn)定。

（二）充分發(fā)揮房屋的利用價值

居住權(quán)的設(shè)計使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分離，產(chǎn)生了另一種新的房屋利用方式，即房屋所有人可以通過合同或者遺囑的方式將房子讓與他人居住，既滿足了民事主體的意愿，又實現(xiàn)了房屋價值利用的最大化，另外讓許多擁有投資性住房，家有余房的人有了更多選擇的可能性。即使現(xiàn)在按照《民法典》的規(guī)定對于居住權(quán)原則上禁止轉(zhuǎn)讓、租賃，但在不遠的將來其經(jīng)濟利用價值還是可以實現(xiàn)的。比起租賃權(quán)，居住權(quán)是物權(quán)、絕對權(quán)，可以排除他人妨害，具有長期性，必須經(jīng)過登記才可以實現(xiàn)，對于權(quán)利人保護效力更強，且對于居住權(quán)具有物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，更好地實現(xiàn)我國住房穩(wěn)定的社會需要;租賃權(quán)是債權(quán)、相對權(quán)，時間短變化多不具有此優(yōu)勢。因此，居住權(quán)滿足了居住權(quán)人、所有權(quán)人和第三人利益要求，增加了多樣化的房屋利用方式，提高了房屋的利用價值與效益。

（三）司法裁判的需要

在以前的司法裁決離婚訴訟案件中，一方大多是女方因沒有自己的住房而生活困難，法官處于保護、同情弱者利益的價值導(dǎo)向，按照公序良俗原則進行裁決，判決弱勢一方對房屋享有暫時居住的權(quán)利。但是這種判決缺乏明確的法律規(guī)范，法官的自由裁量權(quán)過大，容易造成“向法律原則逃竄”的嫌疑，導(dǎo)致同案不同判的情形，不利于國家司法的公信力與權(quán)威性?！睹穹ǖ洹逢P(guān)于居住權(quán)的規(guī)定為法官判案提供了法律依據(jù)，有利于規(guī)范司法裁判行為，對司法實踐具有十分重要的積極意義。

三、居住權(quán)制度的問題與完善

（一）設(shè)立范圍

《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同……”其第三百七十一條規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章規(guī)定?！备鶕?jù)法律規(guī)定，要想設(shè)定居住權(quán)只有合同和遺囑兩個方式，沒有其他的方式，排除了法律設(shè)定和法官設(shè)定的可能性，其設(shè)立方式的確定初衷偏向保護在婚姻家庭繼承中特殊主體沒有住房的問題。但是僅靠這兩種方式對居住權(quán)的設(shè)立范圍并不周延，可能使弱勢群體無法得到真正的保護。在司法實踐中我們發(fā)現(xiàn)，大量離婚案件中，無房的婦女一方為弱勢群體，但她們在地位上處于弱勢，很難與有房的強勢一方達成合同合意，也很難通過遺囑的方式取得居住權(quán)，因此，只有這兩種設(shè)定方式無法真正解決特殊群體的住房問題，不能發(fā)揮居住權(quán)的應(yīng)有之意，應(yīng)增加居住權(quán)設(shè)立方式的范圍，可以通過合同方式、遺囑方式、法官設(shè)立、法律規(guī)定四個方式來設(shè)立居住權(quán)，賦予法官一定的自由裁量權(quán)，允許其在法律規(guī)定范圍內(nèi)規(guī)定居住權(quán)，以利于更好保護特定人群的利益，實現(xiàn)立法的原則與本意。

（二）客體規(guī)定

根據(jù)《民法典》規(guī)定，對于客體只能是他人的住宅，首先是住宅的范圍，住宅的范圍可以僅僅包括住宅，可以是包括住宅及附屬的設(shè)施設(shè)備，因為其附屬的設(shè)施與居住人的生活息息相關(guān)，規(guī)定不明確會給居住人的生活帶來諸多不便。筆者認為，參照租賃權(quán)的規(guī)定基于法律體系應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一化的考慮，居住權(quán)的住宅范圍應(yīng)當(dāng)包括住宅區(qū)域和其附屬設(shè)施。誠然，住宅作為獨立的單一整體，只能在其上設(shè)立一個居住權(quán)。但是有時一幢住宅不等于單一的居住空間，所以是否允許在一棟住宅上設(shè)立多個居住權(quán)[3]，存在一物多權(quán)這種更加充分利用房屋效益價值的居住權(quán)利用方式，如果當(dāng)事人均協(xié)商同意設(shè)立多個居住權(quán)，法律不應(yīng)強加規(guī)范，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的自治性，符合民法平等自愿的基本原則，也有利于刺激市場活力，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)人應(yīng)對物享有占有、使用、處分、收益這四項權(quán)利。占有權(quán)是居住權(quán)作為用益物權(quán)的應(yīng)有之意，是基本的權(quán)利，也是實現(xiàn)其他權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。使用權(quán)范圍從居住人的生活和立法本意考慮應(yīng)包括住宅及附屬設(shè)施。而對于處分權(quán)和收益權(quán)在《民法典》中做了限制性的規(guī)定，《民法典》第369 條規(guī)定，“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)制度設(shè)計的目的，對于房屋禁止轉(zhuǎn)讓出賣，原則上禁止租賃，除非當(dāng)事人經(jīng)過合同約定。據(jù)此可以看出我國對于居住權(quán)可分為社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。主要的立法目的仍然是要保障特殊群體的住房權(quán)益，以社會性居住權(quán)為主要原則。而對于投資性居住權(quán)則是例外規(guī)定，從一定程度上限制了民事主體私法自治的范圍，使其不能自主地利用行使權(quán)利。同時我們應(yīng)該看到，在如今高速發(fā)展的中國，我們對于居住權(quán)因可處分性而獲得活力，讓市場上的主體在自由的環(huán)境下自由選擇，實現(xiàn)效益與自治的雙重目標。此種模式也有利于緩解我國一直以來過分關(guān)注土地權(quán)益而造成的土地資源日趨緊張的局面。

對于租賃人和共有人按照法律規(guī)定均享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)即房屋所有權(quán)人將房屋出賣時，居住權(quán)人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己所居住的房屋，而對于居住人享有的優(yōu)先購買權(quán)在《民法典》中沒有給予規(guī)定，那么居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認為應(yīng)從兩方面進行分析：（1）法律體系：租賃權(quán)作為債權(quán)對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，那么根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的法律規(guī)則，居住權(quán)應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，這有利于實現(xiàn)法律體系的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（2）現(xiàn)實需要：相比于租賃權(quán)的短期性，居住權(quán)人房屋居住一般如果沒有合同約定應(yīng)推定為生命結(jié)束之時，具有長期性和穩(wěn)定性，對于房屋的各項設(shè)施使用熟練、有感情，能夠更好地保護房屋。同時，從市場交易的效率來看，將房屋賣給居住權(quán)人減少了對于購買人聯(lián)系、簽訂合同、磋商等一系列問題，節(jié)省了大量時間與交易成本。但是居住權(quán)人和租賃權(quán)人還有共有人的優(yōu)先購買權(quán)行使先后順序問題沒有明確的法律規(guī)定，容易造成一物多賣的糾紛產(chǎn)生，也容易出現(xiàn)同案不同判的司法實踐問題。因此，要對優(yōu)先購買權(quán)的順序問題進行規(guī)定，租賃權(quán)人和居住權(quán)人從居住時間與權(quán)利性質(zhì)來看，居住權(quán)人應(yīng)享有優(yōu)先于租賃人的購買權(quán)，而對于共有人來說，共有人是對房屋享有部分所有權(quán)的人，應(yīng)享有優(yōu)于居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)，所以三者排序應(yīng)為共有人優(yōu)先，其次是居住權(quán)人和租賃權(quán)人。

2.居住權(quán)人的義務(wù)。一是合理使用的義務(wù)。居住權(quán)人應(yīng)積極維護房屋的各項設(shè)施設(shè)備，保護房屋的基本結(jié)構(gòu)與用途不發(fā)生改變，在合理范圍內(nèi)享受權(quán)利;不可未經(jīng)所有權(quán)人同意隨意更改房屋的基本結(jié)構(gòu)，損害房屋。二是承擔(dān)必要的日常費用。居住權(quán)人在享有權(quán)利的同時也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，日常生活所要支出的諸如水電費、物業(yè)費、房屋破損等必要費用由居住權(quán)人承擔(dān)。三是返還住宅的義務(wù)。居住權(quán)人享有對房屋的占有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所以在居住期限截止后應(yīng)將房屋歸還給所有權(quán)人，并且要保證住宅的完整性與質(zhì)量性。

結(jié)語

《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的制度彌補了物權(quán)法當(dāng)時想要加入居住權(quán)卻沒有成功實現(xiàn)的遺憾，一定程度上解決了特定群體的居住問題，保障了他們的利益，并充分實現(xiàn)了房屋的利用價值，提供了更多樣化的房產(chǎn)利用方式，為司法裁判提供了依據(jù)。但是不可忽略的是，居住權(quán)的規(guī)定尚不全面，設(shè)立范圍狹窄，客體規(guī)定不明確，居住權(quán)人的權(quán)利受到限制，不利于投資型居住方式的發(fā)展，限制了民事主體自治范圍，還存在優(yōu)先購買權(quán)順序規(guī)則不明確等問題。法治的發(fā)展是需要循序漸進的，不可能一蹴而就，希冀盡早完善居住權(quán)制度，更好維護權(quán)利人的權(quán)利，發(fā)揮居住權(quán)的制度優(yōu)勢。

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