房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下財務(wù)管理重點問題探討

陳鳳珍

由于改革開放的助力，我國的經(jīng)濟水平得到了高速的發(fā)展，且經(jīng)濟發(fā)展的模式也日益呈現(xiàn)出了全球化的趨勢，這一良好的勢頭也給房地產(chǎn)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，與人們的生活有著千絲萬縷的聯(lián)系。但是，伴隨著國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)也在自身的發(fā)展過程當(dāng)中遇到了諸多的問題和挑戰(zhàn)。尤其是近幾年以來，國家為了更好的保障民生，陸續(xù)出臺了一系列有關(guān)于房地產(chǎn)項目的投資與調(diào)控政策，正因如此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本也逐漸呈現(xiàn)出了持續(xù)上升的趨勢，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭愈來愈激烈。如果在復(fù)雜多變的經(jīng)濟市場中仍然處于孤軍奮戰(zhàn)的狀態(tài)，那么由于受到多重因素的影響，只會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險，而房地產(chǎn)合作開發(fā)模式作為目前房地產(chǎn)企業(yè)在運作過程當(dāng)中所采用的主要方式之一，能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)風(fēng)險。在分析房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下，對如何有效加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，進行了一些調(diào)查與探究，為大家提供更為優(yōu)質(zhì)的參考。

伴隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的城市化進程也正處于不斷加快的狀態(tài)之中，于是大量的資金投入到了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，無疑是占據(jù)著極其重要的地位，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)也日益呈現(xiàn)出了專業(yè)化與復(fù)雜化的趨勢，并且與人們的日常工作和生活產(chǎn)生了極為緊密的關(guān)聯(lián)。但是，即便我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于不斷發(fā)展之中，實質(zhì)上它也正面臨著諸多的沖突與挑戰(zhàn)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的新模式下，對財務(wù)進行嚴格的把控和管理就顯得尤為重要。在此種狀態(tài)之下，各大房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保證企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作能夠順利展開，還需要努力加強與其他企業(yè)之間的良好合作。唯有如此，才能夠真正使得我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域保持健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。所以，在企業(yè)合作開發(fā)的新模式下，做好財務(wù)管理工作，切實提高企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理水平，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的長遠發(fā)展而言，其意義是極其重大的。雖然，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面也取得了比較大的進步，但是其中仍然存在著比較多的問題和不足，為了使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在合作開發(fā)的新模式下得到更好的發(fā)展，我們必須針對具體的問題找出根本性的解決措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的模式有哪些

（一）引入投資商模式

引入投資商模式通常都是以房企項目運作為主，投資商需要投入足夠的資金即可，一般情況下不需要參與到項目的管理與運作當(dāng)中，只需要委派企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員對費用的開支與資金的使用進行監(jiān)管即可，開發(fā)完成之后按照先前擬定的利潤分配方式進行分紅，又或者按照分期的方式取得固定的收益。

房地產(chǎn)企業(yè)在采用引入投資商模式的時候，最好是選擇一個投資能力比較大的投資機構(gòu)進行合作，因為此類機構(gòu)對于開發(fā)過程中的出現(xiàn)的具體問題不會進行過多的干預(yù);在擬定引入投資商模式的合作協(xié)議時，應(yīng)該明確投資項目的基本情況、資金需求計劃、開發(fā)計劃、房屋銷售辦法與原則、工程發(fā)包辦法與原則、投資人監(jiān)管辦法、風(fēng)險分擔(dān)方法、利潤分配方法、利息計算與支付辦法、投資款的返還條件與節(jié)點安排、各方對應(yīng)義務(wù)的違約責(zé)任等。協(xié)議的內(nèi)容越詳細，在執(zhí)行與監(jiān)督任務(wù)時越方便，更加不容易引發(fā)不必要的爭議與糾紛。

（二）聯(lián)合開發(fā)模式

聯(lián)合開發(fā)模式通常都是由合作各方共同出資、共同管理、共同運作、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，最終按照先前的協(xié)議所約定的比例進行分紅。房地產(chǎn)企業(yè)在采用聯(lián)合開發(fā)模式時，最好是選擇一個既有投資實力，其內(nèi)部管理又比較好的企業(yè)，因為此類企業(yè)通常都具備良好的規(guī)則意識，在項目運作過程當(dāng)中不容易引發(fā)合作糾紛。

聯(lián)合開發(fā)模式的合作協(xié)議中，不僅要先擬定引入投資商模式中的基本合同條件，還需要事先約定好項目實施過程中所需要的決策機制、房屋銷售決策機制與定價機制、工程施工發(fā)包規(guī)則、費用支出管理辦法、合作各方的分工和人員委派、項目開發(fā)完畢的決算辦法以及對應(yīng)的違約責(zé)任等。如此方能夠促使合作各方的駐場項目管理人員認真準備工作、相互監(jiān)督、良性互動，使得一切具體的事務(wù)在處理時都有章可循，一切矛盾與分歧都能夠進行化解。

（三）項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式一般都是由房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)用地，以投資人為中心進行開發(fā)，提供開發(fā)用地的房企能夠運用分期的方式、按照固定的數(shù)額取得銷售收益與投入成本，還可以按照實現(xiàn)的利潤分配紅利。

在擬定項目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的合作協(xié)議時，不僅要明確投資商模式下的合同內(nèi)容，還應(yīng)該明確各方投資款的具體返還條件與節(jié)點安排、風(fēng)險分擔(dān)辦法、利潤分配辦法以及其利息計算與支付辦法等。除此之外，還應(yīng)該記賬規(guī)范，明確合作各方的工作配合、項目分戶賬的管理以及供地房企的監(jiān)管辦法等。如此才能夠有效防止項目投資人將項目擱置，或者以房地產(chǎn)企業(yè)的名義從事一些具有重大風(fēng)險的民事行為，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多潛在的風(fēng)險。開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式類似于掛靠經(jīng)營，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點做好項目的宏觀管控工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下財務(wù)管理問題分析

（一）企業(yè)管理成本不夠

無論何種企業(yè)在進行管理時都需要具備一定的成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進行管理時通常都比較容易將成本放在工程招投標(biāo)、獲取土地以及施工等方面。在選擇具體的設(shè)計方案時，如果是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的因素，而沒有對每一個影響因素進行全面的考慮，那么很有可能會使得實際施工與先前的設(shè)計方案存在比較大的偏差，這無疑會給工程的開展以及建設(shè)的進度造成比較大的影響。在進行項目投標(biāo)時，成本與標(biāo)價之間一般都會存在一定的差別。房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視管理成本是導(dǎo)致這些問題出現(xiàn)的最重要原因，而正是因為這些影響因素的普遍存在，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會在項目開始之前都很容易忽略造價的控制，使得管理過程出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致成本的預(yù)估出現(xiàn)問題，最終給整個工程的順利進行造成比較大的麻煩。

（二）企業(yè)融資壓力大

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，整個行業(yè)對于資金的依賴程度都是比較高的，如果資金的周轉(zhuǎn)與運行速度普遍偏慢，那么房地產(chǎn)企業(yè)將會長時間處于融資壓力過大的狀態(tài)之中。在我國，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理能力過于薄弱的情況，因此在融資時很容易出現(xiàn)問題，具體情況如沒有對融資規(guī)模進行嚴格要求，沒有控制好融資的成本，沒有選擇科學(xué)合理的融資時機等。除此之外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道還存在著比較單一的特點，其中大部分運行與周轉(zhuǎn)資金都是通過銀行貸款來獲取的，這種情況也導(dǎo)致了企業(yè)資金壓力過大，房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高的特點的出現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式這一新的經(jīng)濟形勢之下，國家正努力對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)進行宏觀調(diào)控，嚴格把控資金在房地產(chǎn)行業(yè)的流動，所以當(dāng)前整個房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力都是比較大的。

（三）財務(wù)管理人員不夠重視存在的風(fēng)險

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理過程中，內(nèi)部管理人員并沒有深刻的認識到財務(wù)風(fēng)險問題的重要性，僅僅只是簡單地將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理與其他企業(yè)的財務(wù)管理混為一談。如在房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下的財務(wù)管理中，僅僅重視形式化的工作，做做表面功夫，是不能夠真正認識到相關(guān)房地產(chǎn)所特有的財務(wù)風(fēng)險的，這無疑會對企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來不利影響。如果在項目運行過程當(dāng)中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，僅僅憑借管理人員的一己之力是很難規(guī)避與解決問題的，這無疑又增加了風(fēng)險出現(xiàn)的概率，明顯會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下應(yīng)該如何進行財務(wù)管理

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

房地產(chǎn)是一個資金需求量大的產(chǎn)業(yè)，因此所有房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中都應(yīng)該要統(tǒng)籌全局，進行嚴格的成本管理、預(yù)算管理、監(jiān)督管理、風(fēng)險管理。成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下財務(wù)管理的重要組成內(nèi)容，應(yīng)該注意控制措施的設(shè)定，加大風(fēng)險防范力度。

內(nèi)部財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)階段應(yīng)該盡量將公司的實際狀況與市場動態(tài)進行全面、深入的分析，而后再根據(jù)分析結(jié)論著手設(shè)計初步開發(fā)方案。在確定項目時，應(yīng)該綜合考慮整個項目的周期、預(yù)期成果等、人員結(jié)構(gòu)等因素，如此才能夠提高工程造價的準確性。

（二）財務(wù)人員需增強風(fēng)險防控觀念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自身的管理體系，加強企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部控制，建立健全財務(wù)管理制度，對企業(yè)財務(wù)人員及其業(yè)務(wù)往來、資金賬號等進行嚴格的考核與監(jiān)督，除此之外，還應(yīng)該定期對其培訓(xùn)，加強財務(wù)人員對于問題與風(fēng)險預(yù)測的敏感度。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)完善財務(wù)監(jiān)督與獨立審計制度。如此才能夠減少不可控的損失，實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)，保證企業(yè)平穩(wěn)運行。

（三）加強對財務(wù)風(fēng)險防范與控制的力度

在房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前市場經(jīng)濟的發(fā)展變化，建立現(xiàn)代化的企業(yè)財務(wù)管理制度，提高外部經(jīng)營的風(fēng)險管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)具體情形增加多種融資方式，例如股權(quán)融資、債務(wù)融資、民間借貸等，這對于分散公司的融資風(fēng)險是十分有利的，還能在一定程度上避免因資金鏈條發(fā)生狀況而導(dǎo)致無法如期還貸情況的發(fā)生。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該要防止一味擴張行為的出現(xiàn)，嚴格按照公司的經(jīng)營狀況與市場環(huán)境來確定公司的經(jīng)營發(fā)展策略。

四、結(jié)語

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下的重點內(nèi)容，雖然當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平并不高，財務(wù)管理機制仍然需要完善，但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具備充足的信心，同時對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作作出更多的關(guān)注，在實際的運行活動當(dāng)中不斷進行改革，做好財務(wù)管理與風(fēng)險防控工作，完善并且落實各項財務(wù)管理機制，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理能力，促使我國房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

（作者單位：佛山市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）