集體土地上房屋買賣合同無效后法律問題研究

摘要：集體土地上房屋買賣存在無效和有效不同的判決結(jié)果，無效后應(yīng)根據(jù)《合同法》五十八條規(guī)定對財產(chǎn)進行分割。其中無效案件中出現(xiàn)了不同的處理方式，文章對案例中出現(xiàn)的問題進行梳理，對焦點進行分析，最后對處理此類案件提供意見。

關(guān)鍵詞：集體土地;房屋買賣;財產(chǎn)分割

在司法實踐過程中，集體土地上房屋買賣合同存在認(rèn)定無效和有效的不同判決結(jié)果，無效的原因多是因為出售給非本集體組織成員，違反法律的強制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效。合同無效后如何處理，主要法律依據(jù)是《合同法》第五十八條規(guī)定1。無非是返還財產(chǎn)，無法返還的根據(jù)過錯承擔(dān)責(zé)任。此類合同無效后也涉及了很多問題，筆者篩選了幾則案例，并對其中具體涉及的問題進行梳理分析。

一、問題及分析

（一）合同無效后，過錯比例劃分存在不同。

（2019）魯0911民初4490號判決書中，判決合同無效，并返還房屋。因出賣方出售是明知對方是非本集體經(jīng)濟組織成員，認(rèn)為存在較大過錯。在房屋升值后又合同無效收回房屋，違背誠實信用原則，綜合考慮承擔(dān)80%的責(zé)任。買受方未認(rèn)真考察涉案房屋性質(zhì)，未充分了解是否存在禁止交易情形，未盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)，承擔(dān)20%的責(zé)任。升值損失、評估費按照上述比例分擔(dān)。裝修價值因與房屋一同返還出賣方，由出賣方支付給買受方。（2015）鄂江夏民二初字第01072號判決書，同樣因涉案房屋系禁止買賣的房屋責(zé)任比例劃分為出賣方70%和買受方30%。判決返還購房款及利息的70%。（2013）洪經(jīng)民初字第358號判決書中，出賣方承擔(dān)損失60%，買受方承擔(dān)40%。

這三個案子同樣都是集體組織以內(nèi)的人出售給非本集體組織成員，都存在違背誠信原則的情況，但三個案子對雙方當(dāng)事人的過錯比例認(rèn)定不一樣。司法實踐中此類情況較為突出，不同地區(qū)對于此類合同無效中的過錯認(rèn)定不一樣。但可以看出的是，都認(rèn)為出賣方違背誠信原則，出賣時的明知義務(wù)更重要一些，都超過了50%。認(rèn)定過錯大小不一往往存在各種各樣的心證，但對此類情況，全國還應(yīng)該有一個統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)，同樣類型的案子過錯比例應(yīng)一致。出賣方以不知情或簽訂后才知道不允許交易抗辯的情況，不應(yīng)當(dāng)支持。相對買受方來說，出賣方的義務(wù)更重一些，加之通過出賣方的法庭表現(xiàn)，法官心證得到出賣方應(yīng)當(dāng)是違背誠信原則的。綜合二者，統(tǒng)一一個出賣方70%的責(zé)任更好。具體案件根據(jù)實際情況上下浮動，而不是同樣類型的案件，裁判結(jié)果都不相同。更有甚者，對于另購房屋的差價損失2或房屋上漲價格3都未支持，只支持了歸還購房款和從合同約定交付房屋時間開始到實際歸還款項之日止的利息。此類判決對出賣方的懲罰力度太小，有違合同法的基本原則。

（二）合同無效，但不返還房屋。

有的案件雖然判決合同無效，但并未判決返還房屋。法官不僅對合同效力進行，還對案件所涉及的事實情況進行分析，合同無效后怎樣才是最合理的解決方式。如何懲罰出賣人的不合理目的，如何通過判決平衡當(dāng)事人的利益都在考慮之中。買受方如果除本案訴爭房屋外，再有其他住房或住處，為了保護買受方的居住利益，認(rèn)為現(xiàn)階段不具備騰退訴爭房屋的客觀條件。4此類房屋的買賣多數(shù)是為了居住，并不是炒賣房地產(chǎn)的行為，往往涉及到的是最基本的權(quán)利。本案如果出賣方在外給買受方租住房屋后在要求騰房的話也不應(yīng)當(dāng)支持。法官明顯是認(rèn)為出賣方違背誠信原則，合同雖然無效，但是應(yīng)當(dāng)保護買受方的居住利益，才作出此判決的。

還存在涉案房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給第三人后，不具備返還條件的情況。5涉案房屋已經(jīng)出售給第三人且實際由第三人家屬居住使用，暫不具備將該房屋返還給原告的條件，故出賣方主張返還涉案房屋的主張不予支持?？上氪税福鲑u方想要獲得房屋還需要向第三人提起訴訟，但后一個官司可能存在敗訴的風(fēng)險。按現(xiàn)階段對于集體土地房屋買賣合同效力的理解，如果第三人與出賣方同為同一集體經(jīng)濟組織的話，那么整個買賣合同將會被認(rèn)定為有效。第三人有合法擁有房屋的抗辯理由。

（三）涉案房屋已經(jīng)拆遷，拆遷利益分割。

此類房屋在買賣后，存在了拆遷行為，原房屋不存在，也就無法根據(jù)《合同法》要求返還房屋，只能對后面的拆遷利益進行分割。此時要對拆遷協(xié)議中的具體費用進行分類，如建筑自拆清理費、附屬物補償費、房屋征收獎勵費、臨時安置費、搬家補助費這些費用應(yīng)認(rèn)定為是對拆遷前房屋實際使用人的補償，哪怕雙方有個過錯比例，也應(yīng)當(dāng)歸拆遷前房屋的實際使用人。像出賣方對拆遷后的安置房屋和拆遷時的房屋征收補償款應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯比例進行分割。

有的案件的法官認(rèn)為6拆遷安置補償僅僅是涉案房屋價值的補償，并不包括宅基地使用權(quán)的補償。從誠實信用原則和維護交易穩(wěn)定的角度出發(fā)，即使該房屋買賣合同無效，買受方也無需承擔(dān)向出賣方返還財產(chǎn)的義務(wù)。

二、建議

法院在審理集體土地上房屋買賣合同首先應(yīng)統(tǒng)一裁判規(guī)則，具體無效還是有效應(yīng)當(dāng)有一個明確的定論。本文研究的是無效后涉案房屋的標(biāo)的分割問題，只談?wù)摕o效后財產(chǎn)分割的建議。一是合同無效后，過錯比例劃分大小應(yīng)統(tǒng)一。二是根據(jù)個案情況，可以出現(xiàn)判決合同無效但不返還房屋的個例。三是涉案房屋已經(jīng)拆遷的，應(yīng)對具體款項進行細分，屬于拆遷前使用人的應(yīng)歸屬于具體房屋使用人。

參考文獻

[1]沈建紅，嚴(yán)慧勇，楊華等.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015，（06）：86-92.

[2]王利明.合同無效制度[J].人大法律評論，2012（01）：67-91.

[3]崔建遠：《合同法》（第六版）[M]，法律出版社，2016.

作者簡介：張成浩（1995-），男，漢族，山東臨沂人，華北理工大學(xué)法律（法學(xué)）專業(yè)研究生。

1《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2參見（2019）京0105民初36624號

3參見（2014）鄂洪山民商初字第00539號

4參見（2014）一中民再終字第03382號

5參見（2018）京0114民初16869號

6參見（2018）蘇0583民初17621號

（華北理工大學(xué)?河北?唐山?063210）