深圳杭州上海本輪樓市調(diào)控的核心是什么

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杭州“十萬人搖號”大觀

杭州年前驚現(xiàn)了一場史上“十萬人搖號”，凍結(jié)資金千億。1月30日左右房管局開始陸續(xù)發(fā)放23張樓盤預售證，其中包括20個熱門樓盤，涉及萬科、融創(chuàng)、濱江等房企，所有房源合計超過1萬套。從剛需到豪宅，從均價1.9萬/平米到7萬/平米，從凍資40萬元到840萬元不等，范圍更是幾乎涵蓋了整個杭州。

紅盤集中開閘，千億資金躁動。1月28日，A股上證指數(shù)大跌1.91%，有段子手就在網(wǎng)上解讀，A股大跌與杭州樓市相關(guān)：“近期杭州有10000套左右的房子要搖號，報名人數(shù)10萬左右，平均每戶凍結(jié)100萬，總體凍結(jié)資金達萬億，是今天A股暴跌的主要原因。”

正巧那幾日股市資金流動性偏緊，這么一個腦洞大開的解釋，讓人耳目一新。雖然沒有明確的證據(jù)表明樓市凍資和股市錢緊之間的關(guān)系，但杭州樓市“錢多”之風，洋洋灑灑甚為壯觀。

杭州為何一下子推出如此多的房源呢？

樓盤集中推出和1月27日杭州樓市的調(diào)控升級政策密切相關(guān)。該政策中包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯3年無房、中簽率10%以下的樓盤被限售5年等。

其實杭州在調(diào)控的政策中有一個明確的核心，這個核心也是本輪上海、深圳的調(diào)控之核。

是什么呢？筆者決定賣下關(guān)子，還是先講深圳的樓市調(diào)控。

深圳二手房參考價機制

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。官方稱，發(fā)布二手住房成交參考價格，有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩(wěn)定市場預期。

其中最重要的是，對銀行貸款的引導。

根據(jù)21世紀報道中的案例顯示：“這套房成交價是700萬，銀行按照官方指導價評估只有500多萬，那你只能按照這個去貸款，首付就要多掏差不多200萬?！?/p>

深圳官方人士也就這一問題作出回應稱，銀行將會以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個基礎(chǔ)上有所浮動。但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔責任。

根據(jù)新聞報道，深圳目前多數(shù)房源的參考價是真實成交的8折左右，深圳灣一帶的房源甚至是5折。變相提高首付的方式，會再次幫助樓市去杠桿。其實降的是誰的風險呢？銀行！

本輪調(diào)控的核心

深圳、杭州對樓市的調(diào)控層層加碼，本輪調(diào)控的核心是信貸，這是和往年樓市調(diào)控很不一樣的地方。

以往的樓市調(diào)控，最直接的就是“調(diào)需求”——限購！限購加碼，一刀切?；蛘呤恰罢{(diào)供給”——加大土地供應，加大房源供給。

但“調(diào)需求”的結(jié)果，就是限購一旦放松，橫盤壓制的房價就即刻井噴?！凹哟蠊钡慕Y(jié)果則是土拍越拍越貴，開發(fā)商成本越來越高，房價自然下不來。

但本輪杭州、深圳乃至上海，對樓市的調(diào)控越發(fā)精準細膩，不再一刀切。本輪多個城市的政策調(diào)控，紛紛指向的是信貸。

“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口”。其實所謂金融，就是信貸。筆者在此前多篇文章中提出，目前各種巧立名目的貸款在樓市中熱浪翻滾。比如上海前不久叫停了一款“稅費貸”，該產(chǎn)品最高額度50萬，年化利率約3.4%。雖然銀行再三申明該貸款只能用于刷卡交稅，不能套現(xiàn)或用作他途，但稅費本身就是房價的一大組成部分，是購房前就要準備好的。這種信貸產(chǎn)品難道不也是樓市的助推器嗎？

杭州的新政并沒有提到信貸，筆者為什么也會這么認為呢？

因為杭州的“限貸”和“限售”相關(guān)。在杭州的新政中，對于認定“紅盤”、或者中簽率10%以下的樓盤，實行5年限售。這意味著購買期房的購房者，時間成本多達7-8年，這個時間成本對于大量帶杠桿資金是致命的。各類經(jīng)營貸的流轉(zhuǎn)周期在3年左右，現(xiàn)在房子凍結(jié)時間要7-8年，大量貸款資金是等不了的。

并且，目前招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行的工作人員均表示，限售房在限售期間不能辦理抵押貸款。這意味著，房子凍結(jié)8年，8年之內(nèi)既不能賣，也不能辦理抵押貸款。

這項政策正破解了這幾年里，杭州樓市十分盛行的一個“杠桿游戲”——老房子抵押，全款買新房子——新房子交付，再抵押，“打新”，如此往復，在這過程中催生了“代持”“待凍資”等多項業(yè)務。如果有人去深究一些倒掛嚴重的“紅盤”，很可能會發(fā)現(xiàn)，炒房已經(jīng)從個人行為升級為分工明確的協(xié)同作戰(zhàn)。

房價暴漲之謎

杭州樓市為何如此之熱？這幾年的人口、經(jīng)濟等數(shù)據(jù)向好，自然大家都看得到，買房者普遍對杭州房價的預期很高。但這只是一個局部的因素。

更要看到的是，本輪以上海、深圳、杭州為代表的樓市房價或成交量暴漲，其本質(zhì)是疫情影響下，全球貨幣大放水下對資產(chǎn)價格的助推。美國納斯達克指數(shù)、滬深杭樓市和比特幣破5萬美元就是最好的證明。

今年1月12日，央行發(fā)布的2020年金融數(shù)據(jù)和社會融資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年人民幣貸款增加19.63萬億元，同比多增2.82萬億元;社會融資規(guī)模增量累計為34.86萬億元，比上年多9.19萬億元。

尤其是去年3月以來，為助力中小企業(yè)復工，有大量低息經(jīng)營性貸流向樓市，是信貸的寬松助推了滬深杭三地這輪波瀾壯闊的樓市風云。

好在央行、各地政府都意識到了信貸問題，各地紛紛打起補丁。預計今年貨幣政策將以穩(wěn)為主，信用邊際將會收緊。限售限貸等一系列“限字令”背后，實則是在防范系統(tǒng)性風險。