淺議新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響因素

李毅

摘要：財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵所在，而要想優(yōu)化新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，確保其能夠有序?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，必須慎重考慮會(huì)影響財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)因素，這也是本文中筆者所要探究和分析的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;影響因素;財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和人民大眾的生活品質(zhì)有著莫大的關(guān)聯(lián)性，如果出現(xiàn)了問(wèn)題，必然會(huì)對(duì)民眾的生活品質(zhì)以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不可預(yù)估的影響。近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)也生存在機(jī)遇和危機(jī)同存的時(shí)代背景下，需要在以往的管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)必要的轉(zhuǎn)型，走向更加專業(yè)化、復(fù)雜化的境地。作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的核心環(huán)節(jié)，正因?yàn)樨?cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展有著不容忽視的影響，判斷具體的影響因素并采取有力的措施減少消極影響、擴(kuò)大正向影響，正是本文中筆者所要探究的重點(diǎn)所在。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題總結(jié)

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資管理略有不足

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中必須不斷加大資金投入力度。但是就目前的實(shí)際情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身的籌融資管理存在很大的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在這樣兩個(gè)方面：

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)管理能力相對(duì)薄弱，尤其是在融資方式、規(guī)模以及成本的選擇方面不夠科學(xué)、不夠規(guī)范，很大程度上加劇了企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患;另一方面，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，很多時(shí)候都是通過(guò)向銀行借款的方式來(lái)維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)，自身的負(fù)債率相對(duì)而言較高——如此不僅加劇了內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)的緊張程度，對(duì)可持續(xù)發(fā)展也十分不利。[1]

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和控制能力有待提升

因?yàn)槌杀竟芾韺?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著十分關(guān)鍵性的意義，所以在現(xiàn)階段必須正視其過(guò)程中存在的問(wèn)題和不足，具體來(lái)說(shuō)，這些不足主要表現(xiàn)在這樣三個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)具體選擇的成本管理和控制方式相對(duì)落后，與新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)并不契合;其次，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)內(nèi)部成本管理和控制工作比較重視，但是針對(duì)其它連帶性環(huán)節(jié)的成本管理卻不夠關(guān)注。[2]

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不夠完善

現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在著權(quán)責(zé)不清晰、不明確，制度不完善、有漏洞、隨意性強(qiáng)的情況，這對(duì)日常會(huì)計(jì)工作以及財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展，都會(huì)產(chǎn)生頗為不利的影響。

首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)管理制度不夠健全、不夠完善，已經(jīng)成為制約行業(yè)發(fā)展的“頑疾”所在;其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今沒(méi)有建立完備的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，對(duì)于做好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)缺乏系統(tǒng)性、正確的認(rèn)知。[3]

2 影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要因素闡釋

正因?yàn)樨?cái)務(wù)管理是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，要想充分實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，就要考慮到各項(xiàng)影響因素，具體來(lái)說(shuō)，影響因素有內(nèi)外之分：

2.1 外部因素：環(huán)境與法律的雙重影響

其主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，難以憑借主觀訴求去予以改變的外部環(huán)境、條件以及資源情況，其本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的制定產(chǎn)生了頗為嚴(yán)重的影響。

2.1.1 法律環(huán)境影響

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府用以市場(chǎng)調(diào)控的法律手段以及政策因素非常多，而房地產(chǎn)企業(yè)處于市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，必然為其所影響、受其所制約，無(wú)論利潤(rùn)的分配，還是籌資、融資行為，必然和企業(yè)的外部經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

2.1.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀態(tài)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響也是非常直接的。

首先，國(guó)家層面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出的優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，需要房地產(chǎn)企業(yè)予以高度重視，這不僅對(duì)企業(yè)本身的投資管理決策有益，而且能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避發(fā)展建設(shè)的弊端，真正意義上做到趨利避害;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要正確未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，更實(shí)現(xiàn)資本的大眾化。尤其是對(duì)那些沒(méi)有采取上市操作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要盡可能爭(zhēng)取發(fā)行股票，從證券角度著手做好資金籌劃，讓企業(yè)的價(jià)值可以遵循一定的市場(chǎng)足跡來(lái)得以實(shí)現(xiàn);[4]最后，類似于利率波動(dòng)、通貨膨脹以及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等外界因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成影響，影響存量房產(chǎn)處置、證券投資、市場(chǎng)規(guī)劃等一系列決策。所以為了快速實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)以及企業(yè)建設(shè)發(fā)展訴求，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路，提高自身的市場(chǎng)應(yīng)變能力以及針對(duì)性。

2.2 內(nèi)部因素：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)道路上的重重障礙

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中所面臨的各項(xiàng)內(nèi)部因素，是直接影響企業(yè)投資回報(bào)率以及風(fēng)險(xiǎn)因素的根本所在。事實(shí)證明，任何投資都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)、任何決策的都不可能保證萬(wàn)無(wú)一失，所以保障投資計(jì)劃的科學(xué)性、嚴(yán)密性，很大程度上可以減少其所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。房地產(chǎn)企業(yè)有必要結(jié)合自身的實(shí)際情況，構(gòu)建嚴(yán)格且合理的投資決策審議制度，不斷規(guī)范和約束企業(yè)的投資行為，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)管理多項(xiàng)決策、對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)道路上的內(nèi)容、程序、準(zhǔn)則以及過(guò)程監(jiān)督管理進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定及明確說(shuō)明，盡可能提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的落地效果和實(shí)現(xiàn)程度。

2.2.1 股利決策因素

股利決策的重要性主要是為這樣幾方面因素所致：

一方面，股利決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本預(yù)算以及融資計(jì)劃;另一方面，一旦股利減少留存盈余，很有可能導(dǎo)致企業(yè)的債務(wù)權(quán)益比率提升。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的鼓勵(lì)決策既要使所有者的財(cái)富得到最大化實(shí)現(xiàn)，又要為企業(yè)提供充分的融資。所以如果企業(yè)的獲利能力有所提升，可以使用“低正常股利加額外股利”的操作方式。

2.2.2 投資報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)企業(yè)股東財(cái)富的高低并不是由企業(yè)的盈利總額所決定的，而且在風(fēng)險(xiǎn)要素安全相同的情況下，投資回報(bào)率越高，股東財(cái)富也就越高。但是收益本身和風(fēng)險(xiǎn)存在著直接的關(guān)聯(lián)性，任何投資的選擇都是為了獲得更多的收益，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，必然需要在收益和風(fēng)險(xiǎn)之間做出利弊權(quán)衡，并采取行之有效的手段來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以多角度、多維度控制風(fēng)險(xiǎn)，在不同的投資產(chǎn)品之間進(jìn)行選擇，確保利益和虧損彼此之間可以進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)，進(jìn)而減少、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多種投資方式，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，目標(biāo)在于盡可能地?cái)U(kuò)大企業(yè)的財(cái)富呈現(xiàn);最后，為了提高投資報(bào)酬率，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金籌集等要使用科學(xué)的數(shù)學(xué)模型和分析算法，提高財(cái)務(wù)管理的決策質(zhì)量 ，也幫助企業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的多重目標(biāo)。

3 基于上述影響因素，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

基于以上的分析內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)容易被多重因素影響，但是就企業(yè)發(fā)展建設(shè)的具體需要來(lái)說(shuō)，“企業(yè)價(jià)值最大化”實(shí)現(xiàn)是其唯一的出發(fā)點(diǎn)，所以為了減少這些因素對(duì)企業(yè)所造成的影響和消極沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)必須在財(cái)務(wù)管理上下功夫，具體需要做到這樣幾點(diǎn)：

3.1 協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)關(guān)系，確保資本結(jié)構(gòu)的最佳和合理化

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，債權(quán)人、股東以及經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成了最為初始的財(cái)務(wù)關(guān)系，由于股東是企業(yè)所有者，所以財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)本質(zhì)上也是股東訴求的折射。所謂資本結(jié)構(gòu)可以理解為企業(yè)當(dāng)中所有者權(quán)益和負(fù)債之間的比例關(guān)系，倘若資本結(jié)構(gòu)不恰當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)的效益會(huì)受到影響，增加運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，而要想房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值得到最大化呈現(xiàn)，就要尋找最合理的資本結(jié)構(gòu)，正確揭示房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值以及財(cái)務(wù)杠桿之間的關(guān)系。

3.2 采用正確的財(cái)務(wù)分析辦法

房地產(chǎn)企業(yè)需要正視財(cái)務(wù)管理的影響因素，充分利用財(cái)務(wù)分析判斷這些因素所帶來(lái)的影響，同時(shí)采取有力的措施積極發(fā)揮這些影響因素的正向作用。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用方面，要做出正確的投資預(yù)算，尤其在總量控制以及封閉追蹤方面，必須做到專款專用;其次，進(jìn)一步改善和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)盈利能力、利潤(rùn)分配以及籌資結(jié)構(gòu)等進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況，對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，幫助管理者進(jìn)行決策的調(diào)整;最后，借助財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利、償債以及抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，及時(shí)找出企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題以及不足，進(jìn)而幫助企業(yè)在生成有益于資產(chǎn)收益率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率決策方面提供信息支持，幫助企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

3.3 最大限度地提升投資報(bào)酬率

管理和控制成本是提高房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的主要途徑，但是如果單純?yōu)榭刂贫刂疲举|(zhì)上并不能改變企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面遭遇的風(fēng)險(xiǎn)、存在的安全隱患。綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行可行性論證，在流動(dòng)資金管理、投資管理、證券管理以及籌資管理等一系列經(jīng)濟(jì)管理內(nèi)容上，最大限度地提升投資報(bào)酬率。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要最大限度地控制成本、提高利潤(rùn)，將企業(yè)的整體效益做大;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮到利潤(rùn)換效率——這樣一種操作方式，在充分考慮貨幣時(shí)間價(jià)值以及投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，讓股東的投資報(bào)酬率得到最大化實(shí)現(xiàn)。

3.4 合理提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)利用率，高度配合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，做好財(cái)務(wù)計(jì)劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部資產(chǎn)是有限的，而企業(yè)獲得利潤(rùn)不僅體現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)的損耗、對(duì)成本的控制方面，也表現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)利用率的控制與提升方面。倘若房地產(chǎn)企業(yè)能積極有效地改變資產(chǎn)用途，確保以有限的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多高盈利的項(xiàng)目，也會(huì)講解提升企業(yè)的盈利水平。

首先，從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意義出發(fā)，不斷提高資產(chǎn)利用率是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的一種有效途徑，通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)來(lái)不斷增加產(chǎn)量，在不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求程度，是一種非常行之有效的成本控制和利潤(rùn)策略;其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要基于自身的總目標(biāo)以及發(fā)展建設(shè)要求，配合企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，這不僅是企業(yè)根本利益所在，也是需要財(cái)務(wù)計(jì)劃作為支撐的存在。嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，計(jì)劃的實(shí)施并不是一個(gè)單純意義的資金問(wèn)題，必然需要對(duì)未來(lái)有可能出現(xiàn)的各類情況加以思索和考慮，確保不斷提升企業(yè)針對(duì)各種不確定事件的應(yīng)對(duì)能力，進(jìn)而提高收益水平;最后，在確定財(cái)務(wù)計(jì)劃之后，要將其落實(shí)到具體的步驟、環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)施，通過(guò)生成具體的財(cái)務(wù)預(yù)算，來(lái)為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的制定提供一定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，確保其在房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值管理過(guò)程中發(fā)揮重大的作用和影響。[5]

4 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作容易為多重因素所影響，其需要正視這些因素所帶來(lái)的影響，同時(shí)采取有力的措施，減少這些影響的負(fù)面作用、擴(kuò)大積極效應(yīng)，不斷升級(jí)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作，進(jìn)而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)然隨著時(shí)間的推移以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控因素的動(dòng)態(tài)性，現(xiàn)有的影響因素在未來(lái)還有可能面臨著改變和革新，需要廣大工作人員做好分析和應(yīng)對(duì)。

參考文獻(xiàn)

[1] 韓偉東.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（05）：107-108.

[2] 魏曉京.房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)職能與運(yùn)用問(wèn)題研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（05）：64-66.

[3] 王彩霞.探究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理[J].商業(yè)觀察，2012（05）：72-74.

[4] 區(qū)遜.房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（04）：31-33.

[5] 薛書(shū)馮.論新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2019（01）：93-95.