劃撥土地使用權權益價格評估方法探究

張燕欣

摘要：劃撥土地使用權權益價格評估主要來自于劃撥土地使用權在轉讓、出租和抵押等活動中的實際需求，也是現(xiàn)階段我國土地價格評估中所關注的焦點問題。盡管我國許多法律法規(guī)文件中作出了相關規(guī)定，可以合理選用市場法、收益法和成本逼近法等評估方法來對劃撥土地使用權價格進行評估，但由于劃撥土地所取得土地屬于不完全權益的交易活動，交易活動會有所限制，也因此而致使劃撥土地使用權價格評估方法的適用性還有待進一步更深次研究與探討，再加上較為常用的成本逼近法和假設開發(fā)法的評估技術路線在業(yè)內(nèi)也是仁者見仁、智者見智?；诖耍撐南仁且詣潛芡恋厥褂脵鄼嘁鎯r格評估的意義為切入點進行了說明，再對現(xiàn)階段劃撥土地使用權權益價格評估的方法展開了分析，并提出了在實際評估過程中需注意的事項，最終筆者提出了一些建議，以供參考。

關鍵詞：劃披土地使用權價格;評估方法;意義;增值收益;價格

引言：因劃撥土地存在一定的特殊性，其劃撥土地權益交易并不完全，也因此而致使在對其使用權權益價格評估中受到了許多因素的影響而致使各評估方法均存在一定的缺陷性問題，因此，更需要不斷加強劃撥土地使用權權益價格評估方法的研究與探討，努力提升其評估結果的科學合理性。

1 劃撥土地使用權權益價格評估的意義分析

劃撥土地使用權權益主要是指土地使用者依照法律以草擬方式獲得國有土地使用權的權益。在我國長期計劃經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下，國內(nèi)城鎮(zhèn)建設用地供應均以行政劃撥的制度來進行，也因此土地使用者所獲得的國有土地也都屬于劃撥土地使用權。自我國市場經(jīng)濟體制確立并對土地使用制度進行改革以來，使我國土地劃撥供應范圍受到了法律的嚴格制約，同時，對于一些與劃撥用地范圍不符合法定的原有劃撥用地逐漸貫徹并實施有償使用。從劃撥土地使用權上來講，土地使用者對其持有土地具有占用、使用和部分收益及處分等權利，且使用者在取得時通常需要支付征地拆遷補償?shù)认嚓P土地成本，另外，只有在國家由于公益需要、舊城改造和原單位撤消等情況下其權利可以收回，其他情況不予收回，所以，劃撥土地使用權和出讓土地使用權均為權利狀態(tài)較為穩(wěn)定的產(chǎn)權。隨著國內(nèi)土地市場的不斷完善與土地權利改革的日益深化與發(fā)展，劃撥土地使用權交易活動日益增多，而劃撥土地使用權權益價格評估作為使用權交易活動中的基礎條件，是一項必不可少的工作內(nèi)容，可見，對劃撥土地使用權權益價格評估就顯得尤為重要了。

2 現(xiàn)階段劃撥土地使用權權益價格評估的方法研究

2.1 市場法

這種評估方法主要是以替代原則為依據(jù)將估價對象和在近期實際發(fā)生交易類似案例實施對比分析，并以實際成交案例價格作為依據(jù)，并參照其交易情況、日期及土地狀況等多方因素并分析其差異，進而對評估對象市場價值進行修正并獲得估價的一種評價方法。這種方法通常適用于估價對象同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性，其適用條件需滿足在估價時點的近期有許多類似交易案例。而在現(xiàn)階段的劃撥土地使用樹立市場環(huán)境下難以滿足這一條件，也因此很難在實際評估過程中應用市場法來展開。筆者認為，在我國國有企業(yè)改制的不斷深入發(fā)展下，劃撥土地市場日益成熟起來，如抵押、轉讓等行為越來越多，且交易案例數(shù)量也在不斷上升，所以，可以以劃撥土地市場交易案例來將市場法進行應用，以實現(xiàn)對劃撥土地使用權權益價格的有效評估。但這種觀點往往也只限于理論上而言，在實際估價中是難以操作的，這是因為各地區(qū)劃撥土地使用權權益價格自身的內(nèi)涵有所不同，想要在不同市場環(huán)境中進行對比、修正和調(diào)整的方法進行評估是難以實現(xiàn)的。再加上我國土地市場發(fā)展日趨向著出讓方式下的有償使用土地而導致劃撥土地市場范圍日益縮減，也因此可供選擇對比的實際交易案例少之又少。

2.2 收益法

收益法通常可以應用在具有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的產(chǎn)權估價對象上，該方法的應用前提是能夠?qū)υu估對象未來收益、折現(xiàn)率、收益年限等進行精準預測。在我國國有企業(yè)改制過程中，雖然劃撥土地通過國家作價出資、授權經(jīng)營等方式進行處置，這種權利與出讓土地使用權相比是不完整的，但盡管如此還是可以為國家和企業(yè)帶來一定收益的。所以，從理論層面上來講，這種方法通常只限在評估劃撥土地使用權價格。在我國城鎮(zhèn)土地估價有關制度中要求，應用收益法進行評估時，需在市場上搜集至少三個時間相近且在相同供求圈內(nèi)劃撥土地收益的實際交易案例，同時，需將其他收益做相應剝離后對其純收益進行科學合理地測算。事實上在特定區(qū)域內(nèi)難以將劃撥土地純收益從整體房地產(chǎn)租金、營業(yè)收入等中有效剝離出來，再加上在確定收益劃撥土地報酬率時也是無從操作，并最終致使收益法難以得到有效應用。

2.3 基準地價修正法

這種估價方法通常只限在已經(jīng)完成基準地價評估的城鎮(zhèn)，換句話說就是在具有基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)可以應用此方法。雖然現(xiàn)在大部分城鎮(zhèn)有劃撥基準地價和修正體系，但極少數(shù)城市相關部門會公布劃撥基準地價標準，因此，這種基準地價修正法并不能大范圍使用，局限性太大。而如果是間接利用該方法進行評估，則需要先對出讓土地價格進行評估，再將土地出讓金扣除出來才可獲取劃撥土地使用權權益價格，但這樣一來又有可能會出現(xiàn)假設開發(fā)法應用中無法對土地使用權出讓金進行確定的問題，無法把土地使用權出讓金從出讓價格中有效的剝離出來，這種間接途徑也無法有效、快捷的得出劃撥土地的土地使用權權益價格。

2.4 假設開發(fā)法

假設開發(fā)法也稱之為倒算法，是根據(jù)估價對象的預期未來剩余開發(fā)價值來求取估價對象價值價格的方法，把土地出讓金在出讓土地使用權權益價格中扣減出來，并將其做為該地塊的劃撥土地使用價格。公式：

劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格一土地出讓金

我國國土資源部對其中土地出讓金的計算已經(jīng)作出明確規(guī)定：1）待轉讓完成后該地塊用途等也不會發(fā)生改變的，且需繳納一定的土地使用權出讓成本，即擬出讓時出讓土地使用權市場價格減去擬出讓時劃撥土地使用權價格;2）當轉讓以后土地用途發(fā)生改變的劃撥土地，需要繳納土地使用權出讓成本，即擬出讓時新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格減去擬出讓時原土地使用條件下劃撥土地使用權價格。但這兩個公式在劃撥土地使用權價格中還有待進一步評估，也因此陷入到一種循環(huán)計算中且無法取得最終評估結果。B222478B-3BA7-4904-A778-FDDC8596F54F

2.5 成本法

成本法也叫做成本逼近法，其主要是以開發(fā)成本所發(fā)生構成要素為依據(jù)來對價格進行確定的，因此還稱為正算法。我國國土資源部于2001年所發(fā)布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中指出，將取得與開發(fā)土地所支出的相關費用的總和作為基礎，再加上一定的利息、利潤和稅金來對土地價格進行最終確定。在這一測算過程中無需對土地增值收益進行考慮，這是由于土地增值收益主要來自于增值地租，這應屬于國家所有，如出讓金等。因此，這種評估法下的公式為：

劃撥土地使用權價格=土地取得費用+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利潤

3 劃撥土地使用權權益價格評估過程中需注意的事項分析

（1）在我國城市房地產(chǎn)管理法中有規(guī)定指出，以該法律規(guī)定為依據(jù)且以劃撥方式取得土地使用權的，除法律和行政法規(guī)有另外規(guī)定以外，其是不存在使用期限限制的。所以，在應用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法和市場法等對劃撥土地使用權價格進行評估過程中，通常不需要考慮使用年期修正，但如果是應用收益法來對其劃撥土地使用權價格進行評估時，則需要設定一定的收益年期并將其作為同用途法定的最高使用年期，同時對其年期進行修正，這是因為在這種情況下如果不對其進行年期修正，那所得到的就會是無限年期的收益價格，這樣一來就有可能會出現(xiàn)收益價格比法定最高出讓年期所承擔土地使用權價格還要高的情況，然而一旦出現(xiàn)這種情況時，不管是在理論上還是在現(xiàn)實生活中都是不合理的。

（2）因我國對于劃撥土地使用有著極為嚴格的制約，如其供應范圍、入市條件和土地利用等是禁止利用劃撥土地使用權來開展經(jīng)營活動的，所以，劃撥土地使用權價格評估大多都應用成本逼近法來進行，也就是說以平均取得和平均開發(fā)成本為基礎來對其展開評估，也因此劃撥土地使用權價格也可以作為同區(qū)域同類型劃撥土地使用權的重置成本。

（3）劃撥土地使用權和出讓土地使用權二者存在較大差異，出讓土地使用者在取得土地使用僅時需一次性向政府支付土地租金，也就是土地使用權出讓金，而劃撥土地使用者在取得使用權時只需要支付土地取得成本，并不需要支付土地使用權出讓金。所以，從成本的構成上來講，這兩種價格存在一定的關系，如：

出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金

4 結論及建議

綜上所述，上述所提到的各種評估方法在實際應用中均存在各種各樣的問題，而無法有效地應用到劃撥土地使用權權益價格評估中。因此，筆者提出以下建議：（1）在以往研究應用的基礎上進一步加強研究與探討，在實際的劃撥土地評估工作中需要以當?shù)貏潛芡恋靥幹梅绞綖橐罁?jù)來選取與之相適宜的評價方法來展開，其中較為常用的有成本逼近法和假設開發(fā)法兩種，而市場法和收益法在今后的實際應用中還需進一步完善和優(yōu)化才能提升其應用效果。（2）建立交易案例庫。為了規(guī)范劃撥土地市場，避免劃撥土地流失，國家相關管理部門應按照地區(qū)進行統(tǒng)一分類管理，建立交易案例庫，將所有成交案例進行登記錄入，便于查詢。（3）在對劃撥土地使用權價格進行評估過程中，應用不同的評價方法所測算出的價格往往存在一定的差異，就算應用相同的方法在不同區(qū)域內(nèi)所取得的評估結果也會存在差異，所以，想要將劃撥土地價格盡可能體現(xiàn)其市場價值，就需要對土地使用者給予合理性補償?shù)那疤嵯拢畲笙薅鹊匾?guī)避在實際評估過程中存在國家資產(chǎn)流失等問題。因此，還需進一步構建健全的劃撥土地流轉市場，并在此基礎上出臺劃撥土地評估標準和規(guī)范，以使劃撥土地評估工作得以有法可依，也只有這樣才能確保其評估結果更具科學合理性。

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