城市大遺址保護(hù)利用對(duì)周邊商品住宅價(jià)格影響機(jī)制研究
——以漢長安城大遺址為例

吳 沖，余壓芳，王思成

（1.貴州大學(xué)a.建筑與城市規(guī)劃學(xué)院；b.城鄉(xiāng)與建筑遺產(chǎn)保護(hù)研究中心，貴州 貴陽550025；2.城市與建筑遺產(chǎn)保護(hù)教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室（貴州中心），貴州 貴陽550025）

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期階段，國家和社會(huì)更加關(guān)注城市內(nèi)涵式發(fā)展，注重城市文脈的傳承。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的一系列文件要求在2025年完成文物保護(hù)利用傳承體系建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)文化遺產(chǎn)展示利用工作［1，2］。大遺址作為一種獨(dú)特的資源，其保護(hù)利用或開發(fā)過程將通過賦予空間以文化意義而提升空間價(jià)值［3］。從住宅交易價(jià)格角度來評(píng)價(jià)大遺址保護(hù)利用對(duì)周邊的輻射帶動(dòng)作用，分析大遺址保護(hù)利用對(duì)周邊住房價(jià)格的影響機(jī)制及其空間效應(yīng)，對(duì)于研究遺址保護(hù)與城市建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有一定的借鑒價(jià)值。

城市住房價(jià)格是城市土地空間價(jià)值的重要體現(xiàn)［4］，大遺址保護(hù)利用可以帶來空間資本化［5］，進(jìn)而產(chǎn)生文化資本，提升空間經(jīng)濟(jì)價(jià)值［6］。Kovacs J F、Galvin K J與Shipley R對(duì)比了加拿大安大略64處遺址保護(hù)區(qū)設(shè)置前后周邊房價(jià)的波動(dòng)情況，認(rèn)為這一過程促進(jìn)了旅游發(fā)展，提升了區(qū)域活力，進(jìn)而帶動(dòng)了房屋交易價(jià)格與交易量攀升［7］；Dalmas L、Geronimi V通過經(jīng)濟(jì)流、運(yùn)輸、人力資本、文化事件等數(shù)據(jù)，借鑒包容性財(cái)富指數(shù)，分析了文化遺產(chǎn)地發(fā)展的可持續(xù)性［8］；Elsorady D選取城市肌理改善、經(jīng)濟(jì)復(fù)興、生活質(zhì)量等指標(biāo)，探討了遺址保護(hù)對(duì)于Rosetta市經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用［9］。已有研究雖然對(duì)于遺址保護(hù)利用產(chǎn)生空間資本與空間價(jià)值進(jìn)行了廣泛探討，但是分析結(jié)果難以與空間維度相對(duì)應(yīng)，尤其是對(duì)空間影響距離、空間影響力的分析較少，且研究中出現(xiàn)了大量的質(zhì)性分析與概念性探討，掩蓋了遺址保護(hù)利用對(duì)房價(jià)影響的空間多樣性與空間異質(zhì)性。對(duì)于以上問題，地租理論和芝加哥學(xué)派關(guān)于城市空間開發(fā)利用的空間經(jīng)濟(jì)性相關(guān)研究為分析資源開發(fā)與住房價(jià)格之間的影響關(guān)系積累了豐富經(jīng)驗(yàn)［10］。通常，以空間特征要素作為自變量，住房價(jià)格作為因變量，通過構(gòu)建特征價(jià)格模型來分析不同要素的影響差異［11－13］，尤其在軌道交通 建 設(shè)［14，15］、公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 開 發(fā)［16］、鄰 避 設(shè)施建設(shè)［17］、公園建設(shè)［18］等空間要素開發(fā)與其周邊房價(jià)關(guān)系方面的研究成果較為豐富。

然而，大遺址保護(hù)利用不同于其他空間要素的開發(fā)。一方面，受保護(hù)區(qū)劃和保護(hù)條例的約束，對(duì)保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶、環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)、非遺區(qū)等地段在開發(fā)強(qiáng)度、招商引資等方面實(shí)施差異化管控［19］，一系列開發(fā)管控限制將影響到住房價(jià)格；另一方面，在遺址開發(fā)利用過程中，這一地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、配套基礎(chǔ)設(shè)施完備性顯著提升［20］，住房價(jià)格也會(huì)伴隨配套設(shè)施的完善而提升［21］。不同的大遺址保護(hù)利用模式是否對(duì)周邊房價(jià)產(chǎn)生了不同的影響效果，其通過何種途徑影響到住房價(jià)格，具體影響范圍與程度是怎樣的，大遺址保護(hù)利用對(duì)住房價(jià)格的影響機(jī)制仍然是研究領(lǐng)域的“黑箱”。本文采用反距離空間權(quán)重插值法、特征價(jià)格模型等方法，從時(shí)間、空間兩個(gè)維度出發(fā)，分析了漢長安城周邊地區(qū)房價(jià)空間格局及其變化規(guī)律，揭示了城市大遺址保護(hù)性利用對(duì)周邊地區(qū)房價(jià)的影響機(jī)制，以期為制定城市大遺址周邊地區(qū)發(fā)展規(guī)劃與策略提供科學(xué)依據(jù)。

1 研究區(qū)域與研究方法

1.1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

漢長安城大遺址位于西安市主城區(qū)西北，地處108°49′08″—108°54′51″E、34°15′52″—34°21′36″N之間（圖1），保護(hù)范圍內(nèi)以農(nóng)林用地、村莊用地為主，保護(hù)范圍外多為建設(shè)用地。大遺址區(qū)以東為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以西為工礦企業(yè)為主的石化組團(tuán)，西南為三橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南為大興新區(qū)，北為草灘農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)。漢長安城作為西安市率先進(jìn)行保護(hù)利用的城市大遺址之一，實(shí)施的一系列保護(hù)利用工程對(duì)周邊地區(qū)影響深遠(yuǎn)，該地區(qū)商品住宅建設(shè)量與交易量大、活躍程度高。此外，漢長安城大遺址保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶、環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)占地總面積為92km2，規(guī)模積大、占地廣，區(qū)域性特征明顯，其周邊房屋價(jià)格具有顯著的空間異質(zhì)性特征（圖2）。最后，漢長安城遺址展示利用時(shí)序長、展示利用模式多，如2011年在其東南角建成漢城湖公園，2014年對(duì)未央宮區(qū)域?qū)嵤┉h(huán)境整治并開展申報(bào)絲綢之路世界文化遺產(chǎn)活動(dòng)，不同保護(hù)利用項(xiàng)目對(duì)周邊地區(qū)房屋價(jià)格產(chǎn)生差異化影響，為進(jìn)行縱向與橫向比對(duì)研究積累了豐富的資料。

圖1 漢長安城區(qū)位

圖2 漢長安城保護(hù)區(qū)劃

本文選擇漢長安城遺址周邊2011—2019年間交易的商品住宅為研究樣本，時(shí)間上囊括漢城湖公園建設(shè)、未央宮環(huán)境整治與聯(lián)合申報(bào)絲綢之路世界文化遺產(chǎn)等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。通過房屋中介、安居客獲取線上線下相關(guān)數(shù)據(jù)，包括樓盤成交均價(jià)、交易時(shí)間、樓盤坐標(biāo)、樓盤面積等，并剔除研究區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等不符合市場(chǎng)規(guī)律的樣本，共獲得研究區(qū)內(nèi)樓盤樣本251個(gè)。通過房價(jià)—距離散點(diǎn)圖判斷，樓盤在遺址保護(hù)范圍外2km內(nèi)波動(dòng)明顯，受大遺址保護(hù)利用影響強(qiáng)烈，因此研究范圍以保護(hù)范圍外延2—3km，基本包含建設(shè)控制地帶與環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)為原則，綜合確定研究范圍北至渭河河堤路，東至長安路，南至大慶路，西至天臺(tái)路與天章大道。

除了保護(hù)與利用因素外，本文加入了其他影響因素作為控制變量以保證研究的嚴(yán)謹(jǐn)性。一方面，漢長安城大遺址周邊地段分屬于不同開發(fā)區(qū)，且職能定位與城市經(jīng)營理念存在著差別，結(jié)合各開發(fā)區(qū)邊界，將樣本劃分為a—e 5個(gè)區(qū)域進(jìn)行具體分析，以進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋▓D3）；另一方面，樣本樓盤周邊休閑、教育、交通等因素可能會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，本文從百度地圖獲取漢長安城周邊地區(qū)空間興趣點(diǎn)（POI）信息作為補(bǔ)充的控制變量，如公園、學(xué)校、交通干道、地鐵站等。

圖3 研究樣本分布與區(qū)域劃分

1.2 變量界定

大遺址保護(hù)利用特征變量：本文結(jié)合漢長安城保護(hù)區(qū)劃、漢城湖公園開放和未央宮環(huán)境整治及申遺活動(dòng)，對(duì)每一個(gè)樣本樓盤定義3個(gè)距離變量，具體見圖4。

圖4 保護(hù)利用特征變量界定

①D1，樓盤到保護(hù)范圍的直線距離；②D2，樓盤到漢城湖公園的直線距離；③D3，樓盤到未央宮環(huán)境整治區(qū)的直線距離。在3個(gè)變量中，D1表征文物保護(hù)對(duì)周邊的房價(jià)影響程度，D1越小，越接近保護(hù)范圍，其受到的文物保護(hù)限制越嚴(yán)苛；D2表征開放性強(qiáng)、參與度高的大遺址利用類型（城市公園、考古遺址公園等）對(duì)周邊房價(jià)的影響程度；D3表征以文化展示闡釋為目標(biāo)的半開放式、受眾面小的大遺址開發(fā)利用類型（環(huán)境整治、申遺活動(dòng)、博物館等）對(duì)周邊房價(jià)影響程度。

時(shí)間變量：研究中需要對(duì)研究樣本歷年成交價(jià)格進(jìn)行縱向比對(duì)，但由于歷年市場(chǎng)波動(dòng)、通貨膨脹等因素會(huì)影響到住房成交價(jià)格（圖5），一定程度上使住房價(jià)格的時(shí)間比對(duì)喪失客觀性。為克服這種誤差，研究引入樓盤相對(duì)成交價(jià)格這一概念。以樣本樓盤實(shí)際成交價(jià)格除以西安市當(dāng)年住房成交均價(jià)，得到樓盤相對(duì)成交價(jià)格。即樣本樓盤實(shí)際成交價(jià)高于或低于當(dāng)年西安市均價(jià)的百分比，大于1，為高于西安市樓盤均價(jià)，反之低于西安市樓盤均價(jià)，使樓盤歷年交易數(shù)據(jù)具有可比性。

圖5 西安市住房價(jià)格隨市場(chǎng)波動(dòng)情況

控制變量：樓盤品質(zhì)、交通條件、服務(wù)設(shè)施也是影響房價(jià)的重要因素［13，22］。大規(guī)模樓盤具有更大面積的開敞綠地、更完善的服務(wù)配套，大規(guī)模樓盤的建設(shè)、施工和銷售對(duì)開發(fā)商財(cái)力與管理運(yùn)營能力有著更高的要求，建設(shè)規(guī)模（scale）一定程度上能夠體現(xiàn)出樓盤品質(zhì)。交通條件主要包括道路交通與軌道交通，與主干道臨近距離（road）表征道路交通條件。地鐵站對(duì)住房價(jià)格影響存在門檻效應(yīng)，其影響范圍在周邊1km以內(nèi)［15，23］，因此樣本樓盤1km范圍內(nèi)有無地鐵站表征軌道交通條件（subway）。樓盤周邊的教育設(shè)施也會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生重要的影響，由于中學(xué)的學(xué)區(qū)效應(yīng)相對(duì)較弱，因此本文主要采取到最近小學(xué)距離（school）表示教育影響因素。此外，隨著人們收入水平的提升，居民對(duì)于精神生活的要求越來越高，采用住區(qū)與最近公園距離（park）表示居住地的環(huán)境水平。

1.3 研究方法

空間反距離權(quán)重插值：空間反距離權(quán)重差值（IDW）是地理研究中較為普遍的研究方法，它將樣本點(diǎn)與插值點(diǎn)之間的距離作為權(quán)重進(jìn)行差異化的空間差值研究，距離插值點(diǎn)近的樣本點(diǎn)對(duì)其影響權(quán)重高，因此能較真實(shí)合理地利用既有樣本數(shù)據(jù)。假定空間散布一系列樣本點(diǎn)，其空間坐標(biāo)為Xi，Yi，數(shù)值為Zi（i＝1，2，…，n），根據(jù)周圍樣本的值，得到插值點(diǎn)Z值，計(jì)算公式為：

特征價(jià)格模型：特征價(jià)格模型是用于分析住房價(jià)格的多元線性回歸模型，即住房價(jià)格為因變量，影響住房價(jià)格的距離或數(shù)量為自變量，通過線性回歸分析，并表征其影響程度或者貢獻(xiàn)率，即：

式中，P為房價(jià)；C為常數(shù)項(xiàng)；Xn為影響價(jià)格的N個(gè)特征因素；βn是特征的影響系數(shù)；ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

2 時(shí)空維度下的房價(jià)格局特征

2.1 空間維度下的房價(jià)格局特征

本文將2019年漢長安城大遺址周邊a—e 5個(gè)區(qū)域樓盤成交均價(jià)與D1、D2、D3關(guān)系分別繪制在散點(diǎn)圖上，具體如圖6所示。

圖6 漢長安城大遺址周邊區(qū)域房價(jià)隨空間距離變化

總體房價(jià)格局上，a區(qū)域＞b區(qū)域＞c區(qū)域＞e區(qū)域＞d區(qū)域。從D1與房價(jià)關(guān)系來看，住房價(jià)格隨著保護(hù)區(qū)劃的圈層梯度控制呈現(xiàn)波動(dòng)特征，a、c區(qū)域保護(hù)區(qū)劃的圈層多、波動(dòng)多，b、d、e區(qū)域存在保護(hù)區(qū)劃邊界少、波動(dòng)少。總體上，伴隨著D1增加，房價(jià)呈提升趨勢(shì)，保護(hù)區(qū)劃由內(nèi)而外在開發(fā)建設(shè)、招商引資、服務(wù)設(shè)施配置上的限制逐步放緩，反映出文物保護(hù)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生負(fù)影響。具體來說，在a區(qū)域中，500m的價(jià)格波動(dòng)是建設(shè)控制地帶邊界附近，1200m價(jià)格波動(dòng)是環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)邊界附近，1200m以外沒有限制因素，住房價(jià)格隨距離變化線性攀升；b區(qū)域只有建設(shè)控制地帶而沒有環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)，僅在1500m處建設(shè)控制地帶邊界存在一次價(jià)格波動(dòng)；c區(qū)域在500m處的建設(shè)控制地帶邊界存在價(jià)格波動(dòng)，1200m處環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)邊界出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，1200m外不受文物保護(hù)限制，價(jià)格呈線性提升；d區(qū)域多為石化國企單位家屬區(qū)，房屋交易量少且價(jià)格穩(wěn)定，700m處價(jià)格波動(dòng)位于南北交通干線建章路兩側(cè)；e區(qū)樣本均位于環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)外，隨著距離增加，房價(jià)上升。

從D2與房價(jià)的關(guān)系來看，漢城湖公園對(duì)b區(qū)域、c區(qū)域房價(jià)具有明顯的帶動(dòng)作用。在b區(qū)域，樓盤與公園距離（D2）越近，其成交價(jià)格越高；在c區(qū)域，漢城湖公園帶動(dòng)了2km范圍內(nèi)的樓盤成交價(jià)格；在a區(qū)域，房價(jià)并沒有產(chǎn)生顯著的影響，伴隨著D2增加房價(jià)，并沒有產(chǎn)生明顯波動(dòng)；d、e區(qū)域到漢城湖公園距離均在4km以上，受遺址展示利用的影響程度較弱。

從D3與房價(jià)的關(guān)系來看，除d區(qū)域外未央宮環(huán)境整治與申遺對(duì)周邊地區(qū)房價(jià)產(chǎn)生了負(fù)影響，伴隨著樓盤到未央宮區(qū)域距離（D3）的降低，房價(jià)均有不同程度的提升。

2.2 時(shí)間維度下房價(jià)演變特征

從各區(qū)域歷年房屋成交相對(duì)價(jià)格看（表1），a區(qū)域歷年住房相對(duì)價(jià)格均為各區(qū)域最高，住房價(jià)格波動(dòng)不大且略有提升，接近或高于西安市住房的平均價(jià)格。a區(qū)域位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心組團(tuán)，該區(qū)域定位發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，起步早、發(fā)展快，在漢長安城開發(fā)利用前已經(jīng)成為一個(gè)居住人口密集、交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)的新型居住區(qū)域。因此，漢長安城大遺址的開發(fā)利用對(duì)該區(qū)域商品住宅市場(chǎng)發(fā)展僅起到了“錦上添花”的作用。b區(qū)域是距離漢城湖公園最近的區(qū)域，在2011年漢城湖開放后該區(qū)域歷年住房成交相對(duì)價(jià)格一直在穩(wěn)步提升。b區(qū)域所處的大興新區(qū)定位是以漢文化為內(nèi)核，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)、住宅房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化商住商貿(mào)宜居新區(qū)，漢長安城的開發(fā)利用對(duì)該區(qū)域商品住宅市場(chǎng)起到了“雪中送炭”的作用。c區(qū)域是距離未央宮最近的區(qū)域，也是住房價(jià)格波動(dòng)最大的地區(qū)。2011年漢城湖公園開放帶動(dòng)該區(qū)域房價(jià)提升，2014未央宮環(huán)境整治再次帶動(dòng)了該區(qū)域房價(jià)提升，但2015年后該區(qū)域樓盤成交相對(duì)價(jià)格呈現(xiàn)大幅衰落。未央宮環(huán)境整治與申遺活動(dòng)對(duì)該區(qū)域商品住宅發(fā)展僅起到了“曇花一現(xiàn)”的短期刺激作用。d區(qū)域?yàn)槭髽I(yè)組團(tuán)，該區(qū)域石化、車輛制造等大型國有企業(yè)居多，發(fā)展獨(dú)立性強(qiáng)且住職模式穩(wěn)定，因此住房市場(chǎng)活躍程度不高、成交相對(duì)價(jià)格穩(wěn)定，歷年成交價(jià)格遠(yuǎn)低于西安市住房均價(jià)，大遺址保護(hù)利用對(duì)房價(jià)的影響作用在這一區(qū)域并未完全體現(xiàn)。e區(qū)域則屬草灘農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)，開發(fā)樓盤均位于建設(shè)控制地帶外圍，也遠(yuǎn)離漢城湖、未央宮等實(shí)施開發(fā)利用的地區(qū)，受大遺址保護(hù)利用的影響程度較低。總體上，漢長安城遺址及周邊地區(qū)商品房價(jià)格低于西安市商品房價(jià)格的平均水平。比較而言，與居民日常休閑活動(dòng)密切相關(guān)的漢城湖公園對(duì)房價(jià)提升效果強(qiáng)于單純以申遺為目的未央宮地區(qū)環(huán)境整治，未央宮申遺成功后雖然短期內(nèi)刺激了遺址鄰近區(qū)域房價(jià)提升，但是并不具有持久性。

表1 漢長安城周邊區(qū)域歷年房屋成交相對(duì)價(jià)格

2.3 時(shí)空維度下房價(jià)格局演變特征

本文對(duì)漢長安城遺址周邊樣本樓盤歷年成交相對(duì)價(jià)格進(jìn)行空間反距離權(quán)重插值后，在GIS平臺(tái)中進(jìn)行了可視化表達(dá)（圖7）?？傮w上，受遺址保護(hù)利用影響，大遺址周邊地區(qū)房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)，但是各區(qū)域又體現(xiàn)出發(fā)展中的分異。①在漢長安城展示利用早期階段（2012年），a區(qū)域（經(jīng)開區(qū)范圍）住房市場(chǎng)相對(duì)其他區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟，東北位置的市政府和城市運(yùn)動(dòng)公園周邊住房價(jià)格遠(yuǎn)高于西安市住房均價(jià)，成為住房價(jià)格的高地。這一時(shí)期除a區(qū)域外，大遺址周邊其他地區(qū)房價(jià)在空間上沒有明顯的聚集或分異特征。②伴隨著漢城湖公園投入使用（2012年后），公園周邊地區(qū)房價(jià)開始攀升，高房價(jià)樓盤在b區(qū)域點(diǎn)狀聚集并于2015年迅速擴(kuò)散成面，至2017年b區(qū)域房價(jià)已經(jīng)高于或接近西安市樓盤均價(jià)，并與鄰近的c區(qū)域出現(xiàn)明顯的房價(jià)空間分異邊界。這一邊界即大興新區(qū)西邊界（西二環(huán)），大興新區(qū)的城市發(fā)展理念與漢文化經(jīng)營策略對(duì)大興新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展起到了帶動(dòng)與提升作用。③2014年未央宮地區(qū)環(huán)境整治并申遺成功后，提升了區(qū)域環(huán)境質(zhì)量，樹立了漢文化品牌。2014—2015年間，c區(qū)域房價(jià)開始攀升，高房價(jià)區(qū)域點(diǎn)狀聚集并呈現(xiàn)面狀蔓延的趨勢(shì)。但2017年起這一區(qū)域房價(jià)急劇回落，并在鄧六路與大興路交叉口處出現(xiàn)低房價(jià)聚集區(qū)域。以申遺為目的未央宮環(huán)境改造中對(duì)9處村莊進(jìn)行了大規(guī)模的搬遷，這些城中村性質(zhì)的村莊涉及近3萬城市流動(dòng)人口和1萬村民的居所發(fā)生了變動(dòng)，造成區(qū)域活力大幅下降，原本貫穿漢長安城遺址區(qū)南北的鄧六路廢棄引發(fā)居民出行不便，加之未央宮地區(qū)采取半開放式的圈地展示模式。短期來看，申遺成功作為強(qiáng)心劑促進(jìn)了住房市場(chǎng)的發(fā)展，但單一封閉的展示利用模式未能與居民生活休閑相結(jié)合，必然造成了房價(jià)的回落。

圖7 漢長安城周邊房價(jià)時(shí)空格局演變

3 住房價(jià)格影響因素分析

3.1 模型選擇

由于特征價(jià)格模型能夠充分揭示不同因素對(duì)房價(jià)的影響程度，因此本文在式（3）的基礎(chǔ)上調(diào)整并建立了分析模型：

式中，lnP為交易價(jià)格的對(duì)數(shù)值；C為常數(shù)項(xiàng)；D1為交易樓盤距保護(hù)范圍距離；D2為距漢城湖公園距離；D3為距未央宮環(huán)境整治區(qū)距離；α為特征的影響系數(shù)；ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

除了大遺址保護(hù)利用影響因素外，樓盤品質(zhì)、交通條件、教育、文化休閑等因素都可能影響到大遺址周邊樓盤房價(jià)，因此在式（3）加入了以下4個(gè)控制變量：以樓盤規(guī)模（Scale）表示樓盤品質(zhì)，距最近城市主干道距離（Road）、1km內(nèi)有無地鐵站（Subway）表征道路與軌道交通條件，采取距最近小學(xué)距離（School）表示教育影響因素，樓盤與最近公園距離（Park）表示樓盤的環(huán)境質(zhì)量。這些加入的變量既是影響住房價(jià)格的一些關(guān)鍵因素，也作為大遺址保護(hù)影響因素的對(duì)比參照。

本研究建立的回歸模型為：

式中，Controli為加入的控制變量。表2是對(duì)變 量的描述性統(tǒng)計(jì)。

表2 變量選擇與定義

3.2 結(jié)果分析

根據(jù)式（3），將表征遺址保護(hù)內(nèi)涵特征的變量D1進(jìn)入模型1；將D2、D3代表大遺址開發(fā)利用的外延特征變量進(jìn)入模型2；在模型3中加入樓盤規(guī)模（Scale）表征樓盤品質(zhì)的控制變量；在模型4中加入交通影響因素，包括與最近主干道距離（Road）、有無地鐵站（Subway）；在模型5中加入教育影響因素，與最近小學(xué)距離（Schoo）l；在模型6中加入表征休閑特征的影響因素與最近公園距離（Park）。具體結(jié)果見表3。

結(jié)果顯示，大部分模型中擬合優(yōu)度大于0.5，概率P值（sig）基本小于0.05顯著性強(qiáng)，DW值接近2，不存在明顯的自相關(guān)性。由于本模型重點(diǎn)解釋大遺址保護(hù)利用特性對(duì)房價(jià)的影響，并根據(jù)相關(guān)研究篩選出對(duì)住房價(jià)格影響較為直接的樓盤質(zhì)量、交通、教育、休閑等因素作為控制變量，為明確研究重點(diǎn)，僅引入關(guān)鍵性的控制變量，所以當(dāng)前模型已經(jīng)具有較好的解釋力。

最終結(jié)果如表4所示。

表3 樣本的模型匯總

表4 特征價(jià)格模型的計(jì)量結(jié)果

從大遺址保護(hù)利用因素對(duì)房價(jià)的影響上看。首先，6個(gè)模型中大遺址保護(hù)利用的3種影響因素對(duì)其周邊房價(jià)影響均較為顯著，D2、D3在所有模型中1%置信度水平下顯著，雖然D1在各模型中顯著程度略有不同，但是都在較高水平范圍內(nèi)。其次，從回歸系數(shù)上看，D2＞D3＞D1，樓盤距漢城湖公園距離對(duì)房價(jià)影響程度最強(qiáng)，樓盤與保護(hù)區(qū)距離對(duì)房價(jià)影響程度最弱。第三，D1代表文物保護(hù)工作產(chǎn)生的影響，D1的回歸系數(shù)為正值，伴隨樓盤與文物保護(hù)范圍距離增加，房價(jià)有所提升，說明文物保護(hù)工作制約了房價(jià)提升。由于保護(hù)區(qū)劃、保護(hù)措施、保護(hù)條例對(duì)周邊地區(qū)實(shí)施圈層式梯度管控，按照“文物保護(hù)范圍—建設(shè)控制地帶—環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)—非遺區(qū)”圈層模式逐級(jí)降低開發(fā)限制條件，從而產(chǎn)生房價(jià)的逐級(jí)提升。第四，D2代表遺址公園所產(chǎn)生的正外部性特征。D2的回歸系數(shù)為負(fù)值，表明遺址公園開放促進(jìn)了周邊地區(qū)房價(jià)提升。第五，D3代表環(huán)境整治、申遺活動(dòng)等專業(yè)性強(qiáng)的保護(hù)利用模式所產(chǎn)生的外部性影響，其回歸系數(shù)為正值，越靠近未央宮環(huán)境整治區(qū)域，房價(jià)越低。

以上分析表明，建設(shè)公園與環(huán)境整治兩種大遺址展示利用模式對(duì)其周邊房價(jià)產(chǎn)生了兩種相反的效果。漢城湖公園在文化遺產(chǎn)傳承保護(hù)基礎(chǔ)上，對(duì)東南城墻遺址、城門遺址進(jìn)行保護(hù)展示，并適當(dāng)融入居民休閑、娛樂、健身等生活?yuàn)蕵讽?xiàng)目。調(diào)研表明，漢城湖公園65%游客為周邊居民，46%的游客重游3次以上［24］，漢城湖公園已經(jīng)完全滲透進(jìn)周邊居民的日常休閑生活中。因此，建設(shè)遺址公園這一模式能夠?qū)⒋筮z址的文化體驗(yàn)與居民生活?yuàn)蕵方Y(jié)合，具有開放性強(qiáng)、體驗(yàn)性強(qiáng)、受眾群體廣的特征，對(duì)周邊房價(jià)產(chǎn)生了帶動(dòng)作用。未央宮環(huán)境整治雖然帶來了景觀品質(zhì)的提升，但是局部的環(huán)境改造后采取封閉管理模式，僅有4處出入口能進(jìn)入這一區(qū)域，景觀滲透性不強(qiáng)、居民可達(dá)性差，受眾群體較為單一，民間影響力低。加之環(huán)境整治搬離了9個(gè)村莊共計(jì)4萬城中村流動(dòng)人口和村民，造成了該區(qū)域活力明顯下降，因此對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了負(fù)向影響（圖8）。

圖8 漢長安城遺址保護(hù)利用因素對(duì)房價(jià)作用曲線

從其他控制變量對(duì)大遺址周邊房價(jià)的影響上看，加入了樓盤品質(zhì)、交通條件、教育、居住環(huán)境水平等其他變量因素后，D1、D2、D3對(duì)房價(jià)的影響影響仍然顯著，進(jìn)一步印證了大遺址保護(hù)利用因素對(duì)這一地區(qū)住房價(jià)格產(chǎn)生了主導(dǎo)性的影響。樓盤規(guī)模在1%的顯著性水平下顯著，樓盤自身的品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量與住房價(jià)格之間存在正向關(guān)系。其回歸系數(shù)介于0.256—0.262之間，樓盤品質(zhì)低于遺址保護(hù)利用帶來的影響。交通因素中，軌道交通對(duì)住房價(jià)格的正向影響在5%的顯著性水平下顯著，軌道交通對(duì)大遺址周邊房價(jià)有一定的提升作用，但是影響程度低于樓盤規(guī)模。樓盤與主干道距離對(duì)房價(jià)的影響并不顯著。相較于道路交通而言，在主城區(qū)邊緣軌道交通是通勤的主要手段，其對(duì)于房價(jià)影響的顯著性水平強(qiáng)于道路交通。教育、公園對(duì)大遺址周邊房價(jià)的影響并不顯著。相較于其他影響因素，遺址保護(hù)利用產(chǎn)生的外部性對(duì)該地區(qū)的住房價(jià)格影響起到主導(dǎo)作用。

4 影響機(jī)制分析

4.1 圈層保護(hù)模式產(chǎn)生房價(jià)空間差異

作為城市重要組成部分，城市大遺址具有極強(qiáng)的區(qū)域影響力與開發(fā)利用價(jià)值，不可移動(dòng)性、文物性、脆弱性是大遺址的基本內(nèi)涵屬性［25］。相比其他文化遺產(chǎn)，大遺址遺存豐富、歷史信息蘊(yùn)涵量大，具有重要的保護(hù)與保留價(jià)值，文物性極強(qiáng)。同時(shí)，國內(nèi)大遺址通常以土遺址為主，其抵抗自然擾動(dòng)的能力十分有限，具有一定脆弱性特征，須實(shí)施必要的保護(hù)措施與技術(shù)手段。由于大遺址占地廣、規(guī)模大，地下遺存豐富，具有不可移動(dòng)性特征，因此大遺址必須實(shí)施就地或原址保護(hù)。

大遺址的不可移動(dòng)性、文物性、脆弱性等內(nèi)涵特征決定了必須實(shí)施圈層式原址保護(hù)與控制模式，由內(nèi)而外地劃定保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶、環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)。對(duì)不同區(qū)域提出不同級(jí)別的開發(fā)限制要求，既能降低外界城市活動(dòng)對(duì)遺址本體的破壞，也將遺址保護(hù)對(duì)周邊的發(fā)展限制降低。首先，對(duì)不同管控區(qū)的投資項(xiàng)目采取差別化空間管制，擬開發(fā)項(xiàng)目必須進(jìn)行文物影響評(píng)估，從而產(chǎn)生相關(guān)投資招商項(xiàng)目的內(nèi)容、數(shù)量、規(guī)模在不同區(qū)域的空間差異，進(jìn)而影響到住房價(jià)格的差異。其次，招商引資與投資管控一定程度上影響到不同管制區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置數(shù)量與類型，從而導(dǎo)致遺址區(qū)周邊住房價(jià)格差異。最后，文物保護(hù)工作對(duì)不同區(qū)域的建筑高度、色彩、容積率、市政管線鋪設(shè)提出了不同要求，開發(fā)強(qiáng)度與建設(shè)容積一定程度上影響到住房價(jià)格。可以認(rèn)為，保護(hù)工作中由于空間開發(fā)條件、服務(wù)設(shè)施配置、招商引資類別差異化限制，對(duì)其周邊房屋價(jià)格產(chǎn)生圈層式、梯度化影響。

4.2 遺址開發(fā)的價(jià)值外溢帶動(dòng)空間資本

資源性是城市大遺址所具有的重要的外延特征之一［25］，需要通過開發(fā)利用過程激發(fā)其資源價(jià)值，以產(chǎn)生文化資本、空間資本。資源性不僅體現(xiàn)在短期內(nèi)作為旅游或文化產(chǎn)品產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，更體現(xiàn)在遠(yuǎn)期作為兩個(gè)文明建設(shè)的物質(zhì)載體和驅(qū)動(dòng)引擎而衍生的社會(huì)文化價(jià)值。城市大遺址的區(qū)域性體現(xiàn)在展示利用過程不可避免地與周邊城市環(huán)境相互作用，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境問題緊密關(guān)聯(lián)。

城市大遺址通常采取建設(shè)考古遺址公園、環(huán)境整治、建設(shè)景區(qū)、博物館或舉辦節(jié)事活動(dòng)等方式進(jìn)行展示利用。在城市大遺址展示利用過程中，由于資本投入綠化工程與空間建設(shè)，提升了周邊地區(qū)環(huán)境質(zhì)量。道路系統(tǒng)、市政管線的配套建設(shè)，提升了地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完備性。修建廣場(chǎng)或公園一方面為文化傳承搭建了載體，另一方也為居民創(chuàng)造了良好的交往與休閑空間，加之旅游業(yè)發(fā)展充分提升了區(qū)域活力，從而帶動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展。無論是公園建設(shè)、廣場(chǎng)建設(shè)、博物館建設(shè)或者景區(qū)建設(shè)，都起到了城市觸媒的作用。即創(chuàng)造一個(gè)融入文化元素的空間載體，然后反過來塑造周邊的環(huán)境，引發(fā)某種“鏈?zhǔn)椒磻?yīng)”，促成區(qū)域建設(shè)條件的成熟，推動(dòng)城市持續(xù)、漸進(jìn)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

4.3 區(qū)域職能差異導(dǎo)致房價(jià)空間分異

城市大遺址區(qū)域性特征明顯，占地少則十幾平方公里多則上百平方公里，其周邊地區(qū)分屬于不同的行政單元或開發(fā)區(qū)。不同開發(fā)區(qū)管委會(huì)或地方政府在開發(fā)運(yùn)營策略或職能定位上必然存在一定差異。如，研究中的a區(qū)域即西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，b區(qū)域所處大興新區(qū)以漢文化為內(nèi)核，發(fā)展商住商貿(mào)宜居新區(qū)，這兩處地區(qū)受職能定位影響帶動(dòng)了區(qū)域房價(jià)提升；而d區(qū)域?yàn)槭突そM團(tuán)，e區(qū)域?yàn)椴轂┺r(nóng)業(yè)組團(tuán)，職能定位上與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在一定偏差，因此漢長安城遺址保護(hù)利用并未對(duì)這兩個(gè)區(qū)域住房價(jià)格產(chǎn)生顯著影響?？梢哉J(rèn)為，職能定位與經(jīng)營策略差異引起住房價(jià)格的區(qū)域分異。大遺址保護(hù)利用對(duì)周邊房價(jià)影響機(jī)制見圖9。

圖9 大遺址保護(hù)利用對(duì)其周邊房價(jià)影響機(jī)制

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

本文在加強(qiáng)文化遺產(chǎn)展示利用的背景下，對(duì)漢長安城大遺址周邊的住房價(jià)格時(shí)空變化進(jìn)行了實(shí)證分析，得出以下結(jié)論：①空間上，漢長安城遺址周邊房價(jià)形成了“南高北低、東高西低”的格局，具有明顯的空間分異特征。一方面，由于周邊分屬不同開發(fā)區(qū)，其區(qū)域職能定位不同，產(chǎn)生房價(jià)差異；另一方面，不同地區(qū)的遺址開發(fā)利用模式差異對(duì)周邊房價(jià)產(chǎn)生差異化影響。②時(shí)間上，開放性強(qiáng)、居民參與度高的遺址公園利用模式對(duì)周邊的房價(jià)產(chǎn)生持續(xù)性影響，如漢城湖公園開發(fā)建設(shè)；而專業(yè)性強(qiáng)、參與度低的未央宮環(huán)境整治及申遺活動(dòng)對(duì)周邊住房價(jià)格僅起到短期提升作用。漢城湖公園開放對(duì)周邊住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到“雪中送炭”的作用，而以申遺為目的進(jìn)行的未央宮環(huán)境整治僅起到“曇花一現(xiàn)”的短期促進(jìn)作用。③從影響因素上看，保護(hù)區(qū)劃、遺址公園建設(shè)、環(huán)境整治對(duì)漢長安城周邊房價(jià)產(chǎn)生顯著性影響。在控制樓盤規(guī)模、交通條件、學(xué)校、公園等變量后，保護(hù)性利用對(duì)房價(jià)的影響影響仍然顯著，可以認(rèn)為大遺址保護(hù)性利用是這一地區(qū)房價(jià)變動(dòng)的主導(dǎo)因素。④影響機(jī)制上看，主要是文物保護(hù)工作的限制與遺址展示利用產(chǎn)生的價(jià)值外溢輻射共同作用。大遺址的內(nèi)涵特征決定了實(shí)行圈層保護(hù)的必要性。保護(hù)工作中空間開發(fā)條件、設(shè)施配置、招商引資限制差異對(duì)周邊房屋價(jià)格產(chǎn)生了圈層式、梯度化制約。在展示利用中，遺址資源性、區(qū)域性特征顯現(xiàn)，遺址文化價(jià)值外溢對(duì)周邊住房價(jià)格產(chǎn)生了輻射與帶動(dòng)影響。

5.2 建議

在傳承城市文脈的時(shí)代背景下，探討城市大遺址的保護(hù)利用與周邊地區(qū)商品住宅價(jià)格關(guān)系顯得尤為重要。本文提出以下建議：①實(shí)施合理的大遺址展示利用模式與手段。開放型強(qiáng)、居民參與度高的展示利用項(xiàng)目能夠起到帶動(dòng)區(qū)域活力，提升區(qū)域住房價(jià)格的效果，而參與度低、專業(yè)性強(qiáng)的遺址展示利用模式對(duì)其周邊房價(jià)僅起到短期促進(jìn)作用。從區(qū)域視角協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，不同遺存點(diǎn)根據(jù)發(fā)展需求采取不同展示利用模式，以促進(jìn)遺址保護(hù)與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。②優(yōu)化大遺址周邊區(qū)域空間功能結(jié)構(gòu)。區(qū)域空間職能定位的差異也是大遺址周邊地區(qū)住房價(jià)格空間分異的主要成因。新時(shí)期應(yīng)更加注重城市存量發(fā)展，同時(shí)城市空間功能與構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型。在城市更新與存量發(fā)展過程中，大遺址周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)與職能定位緊扣歷史與文化主題，對(duì)周邊地區(qū)發(fā)展起到明顯的提升效果。③大遺址展示利用的區(qū)域影響力需要進(jìn)一步加強(qiáng)。盡管漢長安城展示利用帶動(dòng)了周邊住房價(jià)格的提升，但是漢長安遺址周邊地區(qū)住房價(jià)格仍然處于西安市平均水平，其對(duì)周邊住房價(jià)格影響輻射范圍也僅為2—3km范圍。遺址區(qū)內(nèi)仍然以農(nóng)林地為主，展示利用區(qū)域僅占很小比例，今后應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)展示利用的空間范圍，加強(qiáng)文化價(jià)值外溢的區(qū)域影響力，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。