觀察深圳的二手住房 成交參考價格發(fā)布機(jī)制

作者簡介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授。

2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》（深建房產(chǎn)〔2021〕2號，以下簡稱《通知》），分析研究這個問題，肯定可以寫出不止一篇博士論文。但本專欄一向是觀察而不評論，不進(jìn)行系統(tǒng)理論分析。讀者諸君如果想稍微多了解一些理論性強(qiáng)一點(diǎn)的內(nèi)容，可以看2月11日綜合開發(fā)研究院發(fā)的一篇文章《為深圳二八新政提供一些理論》（網(wǎng)址是https：//www.toutiao.com/i6927667327630721543/），而這篇文章最后的結(jié)論是：“深圳及全國其他先進(jìn)地區(qū)的房價調(diào)控是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的一個重要探索，并無太多先例可循。所以，以解決問題為導(dǎo)向而非奉經(jīng)典理論為圭臬”。

這篇文章里面提到的需要解決的問題，當(dāng)然是深圳住宅房價持續(xù)高漲。

深圳市為了讓本地剛需家庭能夠買得起住房，這些年針對新建商品住房早已采取了各種價格調(diào)控措施，同時也帶來了上述文章所說的需要解決的另一個問題：新建住房價格和存量住房價格倒掛。

深圳這次發(fā)布的《通知》，針對的是二手住房成交參考價格，和之前的一系列針對新建商品住房銷售定價的政策規(guī)定不同，這次發(fā)布二手住房成交參考價格目的是“有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期”。

與《通知》同時發(fā)布的是《深圳市住宅小區(qū)二手房成交參考價格表》，由“深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格”。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心多年來早已建立了非常完備的全市住房成交價格數(shù)據(jù)庫和實(shí)時采樣更新機(jī)制。

2月9日中午，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也發(fā)布了《關(guān)于貫徹二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制 做好專業(yè)服務(wù)的鄭重提示》，要求“各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，向業(yè)主主動宣講《通知》要求，敦促業(yè)主合理調(diào)整委托放盤價格”，即“引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格”。據(jù)了解，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服從引導(dǎo)，立即刪除了已經(jīng)發(fā)布的房源價格信息。

綜合開發(fā)研究院宋丁先生認(rèn)為：“3月份以后，只要銀行貸款嚴(yán)格參照政府的參考價執(zhí)行，深圳的二手房市場就會大幅冷卻，成交量會明顯下滑，實(shí)際成交價格也會出現(xiàn)一定的回落”。

縱觀歷史，深圳房價既有過大漲，也有過大跌，“一定（程度）的回落”是可以預(yù)期的，需要進(jìn)一步觀察的是程度究竟多大，以及大到怎樣的程度會讓銀行感覺到壓力。