房地產(chǎn)企業(yè)費用管理探討

王夢遙

摘要：2020年房地產(chǎn)行業(yè)依然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，且面對突發(fā)事件的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)各項經(jīng)濟指標銳減。在此形勢嚴峻的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原先的粗放式管理模式，增加企業(yè)的核心競爭力，各項支出務必精打細算，以應對快速變化的市場需要。費用管理不僅是財務管理的重要手段，也代表房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理水平。文章從房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的特點以及重要性入手，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的費用預算編制不合理、費用支出不合規(guī)、費用歸屬不準確，費用分析不到位四方面的問題，從思想認識、制度流程、信息建設以及控制方法等四方面分析費用管理存在缺陷的原因，并從事前、事中，事后三個層次分別提出了加強房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的措施，從而構建了一套房地產(chǎn)企業(yè)費用管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)費用管理變成一個連續(xù)的、循環(huán)的、動態(tài)的過程，以便決策者可以做到事前預測、事中控制、事后分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提升有積極意義。

關鍵詞：費用管理;房地產(chǎn)企業(yè);期間費用

一、引言

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭愈加激烈，利潤空間被逐步壓縮，越來越多的企業(yè)認識到，為增加企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的預期目標，需要提升企業(yè)管理水平，熟練運用費用管理這一管理工具。

二、房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的特點及重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的特點

企業(yè)費用管理指對期間費用的管理，其中主要包括對費用預算、費用執(zhí)行、費用核算，費用支出分析與監(jiān)督等方面的管理。

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、投入大、產(chǎn)業(yè)鏈長，參與方眾多等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的費用管理主要有以下特點。

首先，費用預算方面，費用支出有一定規(guī)律性，可預測。在進行費用預算編制時，可根據(jù)企業(yè)以及項目工作安排，結合工作經(jīng)驗，合理進行費用估計，編制費用預算，為費用管理工作提供依據(jù)。

其次，費用執(zhí)行方面，費用支出參與方眾多，管理較復雜。費用管理參與方涵蓋企業(yè)全部員工，并且其中部分員工兼具管理方與參與方的雙重身份。由于費用支出科目繁多，各項費用管理標準也不盡相同，因此在實際執(zhí)行層面會比較復雜。

再次，費用核算方面，費用支出科目繁多，準確歸屬有難度。企業(yè)發(fā)生的費用五花八門，依靠現(xiàn)有科目體系設置，較難做到一一對應。由于項目開發(fā)由企業(yè)各部門共同參與，某些支出難以確定歸屬。

最后，費用分析方面，重視程度不夠，難以形成管理閉環(huán)。由于費用支出相較成本支出在房地產(chǎn)企業(yè)成本費用支出中占比較小，因此，企業(yè)中從管理層至普通員工普遍重視程度不夠，缺乏事后控制，使得費用管理體系并不完整。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的重要性

企業(yè)費用管理是財務管理的重要組成部分，也是企業(yè)內(nèi)部控制的關鍵一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個方面。

1. 降低企業(yè)經(jīng)營風險，提升企業(yè)競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)面臨從粗放式經(jīng)營管理向精細化管理方式的轉(zhuǎn)變，通過實施費用管理，可以確保企業(yè)各項費用支出真實、準確、完整地得到記錄并恰當反映于財務報告中，且符合國家有關法律、法規(guī)和公司內(nèi)部各項規(guī)章制度的要求，達到既滿足企業(yè)內(nèi)部控制的目標，又規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風險的效果，從而提升企業(yè)競爭力。企業(yè)在經(jīng)營過程中，經(jīng)常需要迎接來自企業(yè)內(nèi)外單位的各項檢查工作，其中涉及對企業(yè)費用支出的合法、合規(guī)檢查，如費用支出票據(jù)不合規(guī)，可能會面臨處罰風險;如費用支出不合理，可能存在腐敗風險，上述行為都會給企業(yè)造成一定經(jīng)濟與名譽損失。

2. 合理節(jié)約費用，提高企業(yè)利潤率

費用管理可以保證費用支出在預算范圍內(nèi)，使得支出有計劃，時刻處于可控環(huán)境中，有利于費用節(jié)約，提升資金使用效率，提高企業(yè)利潤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)費用管理存在的問題

（一）費用預算編制不合理

費用預算編制是費用管理的起點，也是費用管理的依據(jù)。按照當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的要求，財務部門在每年年底組織各部門，根據(jù)下一年度業(yè)務需要，分項編制費用年度預算。但在實際工作中，費用預算編制卻流于形式。由于公司層面一般重點關注結轉(zhuǎn)、回款指標，企業(yè)各部門費用預算數(shù)并沒有按內(nèi)控制度要求嚴格執(zhí)行，使得費用預算編制缺乏合理性、科學性、準確性，較難對后續(xù)費用支出執(zhí)行層面進行指導，難以成為費用分析層面的參考，無法作為費用管理的依據(jù)。

（二）費用支出不合規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)費用支出種類繁多，為了提高費用管理水平，只有根據(jù)不同的費用類型制定相應的管理辦法，才能滿足內(nèi)控需要。但是由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費用支出的管理工作并不重視，費用支出制度不健全，對企業(yè)員工缺乏約束力;費用支出標準不完善，存在鋪張浪費的行為;費用支出票據(jù)不合規(guī)，存在以虛假發(fā)票報銷的情況。如有些房地產(chǎn)公司對于業(yè)務招待費、交通費、通訊費的管理僅限于規(guī)定每人每月報銷總額，并不關注上述費用使用的實際情況，進而被部分員工當做了隱性福利，甚至有的員工用買的發(fā)票報銷，引發(fā)稅務風險。

（三）費用歸屬不準確

在核算過程中，房地產(chǎn)公司各職能部門發(fā)生的有關開發(fā)項目的費用支出，歸屬成本科目還是費用科目容易混淆。根據(jù)營改增實施辦法，房地產(chǎn)公司開發(fā)項目劃分為簡易征收項目以及一般征收項目，費用支出涉及的進項稅額需要根據(jù)實際情況判斷是否可抵扣，以及如何分攤，存在一定難度。在公司財務系統(tǒng)中，通用三級費用科目有70余項，但每年管理費用、銷售費用中的“其他”項，即無法歸屬至現(xiàn)有科目體系的支出項，占兩項費用的10%左右，一方面是由于費用支出科目種類繁多，無法準確歸屬科目類型，另一方面是由于財務人員水平參差不齊。

（四）費用分析不到位

作為費用管理的最后一步，費用分析是費用管理形成閉環(huán)的關鍵環(huán)節(jié)，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)卻缺失這一重要步驟。根據(jù)企業(yè)內(nèi)控制度要求，財務部需要編制預算執(zhí)行情況統(tǒng)計表，對費用預算支出的執(zhí)行情況進行統(tǒng)計及分析，并向公司層面進行匯報，但大部分企業(yè)卻并沒有按要求執(zhí)行。費用分析環(huán)節(jié)缺失，一方面使得企業(yè)無法獲取費用預算與費用執(zhí)行的偏離情況，進而無法對費用預算進行修正，另一方面無法掌握某些費用的費效比，進而無法從中選擇最優(yōu)方案。

四、房地產(chǎn)企業(yè)費用管理問題的原因分析

（一）思想認識方面

從管理層的角度看，營業(yè)收入、營業(yè)成本以及利潤總額等重要指標往往是房地產(chǎn)企業(yè)管理層關注的重點，而三項費用通常只占營業(yè)成本的10%左右，由于所占比例較小，因此會導致管理層忽視費用管理的重要性。從企業(yè)普通員工的角度看，費用管理被認為是管理層的職責，并沒有認識到費用管理的重要性，從而沒有形成節(jié)約費用的意識。

（二）制度流程方面

房地產(chǎn)企業(yè)費用預算體系的管理是松散型、粗放式的，缺乏整體規(guī)劃、具體工作指引和制度約束，使得費用預算形同虛設，無法形成對費用管理的指導作用。費用支出標準、審批程序等流程不全面，且沒有根據(jù)內(nèi)控要求、組織架構調(diào)整實時更新，使得費用執(zhí)行層面無法滿足內(nèi)控需要。由于費用類型繁多，標準各不相同，參與方眾多，因此，費用管理需要以一套科學、合理，全面的制度流程為依據(jù)，作為費用管理的工作指引，費用管理者以此作為監(jiān)督考核標準，費用參與者以此作為行為指導規(guī)范。

（三）信息化建設方面

費用管理工作量大且繁雜，缺少現(xiàn)代化信息手段的支撐，大量數(shù)據(jù)需要手工管理，造成數(shù)據(jù)的準確性差、效率低，業(yè)務與財務部門核對工作量大。沒有信息化手段支持，無法實時查看費用預算使用情況，增加了業(yè)務經(jīng)辦人員與財務人員的溝通成本;無法實時查看費用審批流轉(zhuǎn)情況，降低工作效率;無法即時生成費用使用分析報告，使得費用管理監(jiān)督檢查工作滯后。

（四）控制方法方面

具體表現(xiàn)為費用管理沒有形成完整體系，費用預算僅停留在根據(jù)以往年度發(fā)生額粗略估計的程度，費用支出標準無法匹配最新內(nèi)控要求，費用科目歸屬沒有編制詳細的使用說明，費用分析工作缺失，考核激勵機制不完善，使得費用管理沒有達到事前預測、事中控制、事后分析的效果。

五、房地產(chǎn)企業(yè)加強費用管理的措施

（一）費用管理事前控制

1. 提升企業(yè)員工對費用管理的重視程度

費用管理的第一步是提升企業(yè)從管理層到員工對費用管理的重視程度，明確費用管理的定位，即并不能因為費用發(fā)生額只占營業(yè)成本的一小部分就忽視它的重要程度，而需要認識到費用管理不僅可以節(jié)約費用，而且代表著企業(yè)的精細化管理水平，是企業(yè)運營管理的重要手段。費用管理并不僅是管理層的工作，因為在企業(yè)費用管理的實施過程中，每個員工既是參與者也是管理者，只有在費用支出的過程中，時刻將費用管理意識牢記于心，才能真正的做到費用控制。

2. 編制嚴謹?shù)馁M用管理相關制度流程

樹立企業(yè)全員費用管理意識后，需要有科學、合理、全面的費用管理制度流程作為依據(jù)。根據(jù)企業(yè)會計準則以及企業(yè)內(nèi)部管理現(xiàn)狀，同時參考同行業(yè)的先進管理經(jīng)驗，針對費用預算、費用執(zhí)行、費用核算，費用支出分析與監(jiān)督四個方面，編制費用管理制度流程，明確費用管理目標、費用支出標準、費用支出審批程序、費用管理監(jiān)督與考核等，達到對企業(yè)費用支出各項流程控制的全面覆蓋，并根據(jù)內(nèi)控要求、組織架構調(diào)整實時修正費用管理的相關制度流程。

3. 加強信息化建設

信息化建設是保障費用管理順利實施的重要手段。根據(jù)費用管理制度要求，搭建信息化平臺，使得費用預算、費用執(zhí)行、費用核算、費用支出分析與監(jiān)督檢查都可在線上進行統(tǒng)一操作。企業(yè)各部門根據(jù)業(yè)務需要，在系統(tǒng)中錄入年度各項費用預算，經(jīng)過審批調(diào)整后，作為各部門年度費用額度，以此作為年度考核依據(jù)。確定額度后，按月編制各項費用支出計劃，經(jīng)過審批調(diào)整后，作為月度費用支出計劃。當實際發(fā)生費用支出時，在部門費用預算控制下，經(jīng)辦人在職務層級費用限額標準內(nèi)，通過系統(tǒng)發(fā)起線上報銷審批流程。由此，費用支出的全過程透明地展示在費用管理的參與方以及管理方面前。參與方可以實時查看審批進程，管理方可以隨時監(jiān)控預算執(zhí)行情況，并通過系統(tǒng)工具對費用支出情況進行分析。

（二）費用管理事中控制

1. 合理編制費用預算

作為費用管理的依據(jù)，費用預算需要根據(jù)企業(yè)整體目標以及實際業(yè)務需要編制。預算分為年度預算以及月度預算，年度預算根據(jù)全年任務指標以及重點任務編制，月度預算根據(jù)實際將要發(fā)生的各項業(yè)務逐項編制。如銷售費用中的廣告宣傳費，可以根據(jù)項目銷售排期以及推廣計劃編制費用預算。銷售費用中的代理服務費，可以根據(jù)銷售計劃、銷售回款預計編制費用預算。預算不能僅參考去年同期各項費用支出發(fā)生額而編制，還應該綜合考慮每項費用的平均市場價格以及業(yè)務的實際情況。

2. 嚴格按照費用管理制度要求執(zhí)行

在費用預算支出執(zhí)行過程中，嚴格參照費用管理制度流程，費用管理的參與方各司其職，經(jīng)辦人部門負責人負責審核費用支出的合理性，財務部負責審核費用票據(jù)的合規(guī)性，確保各項費用支出真實、準確，滿足支出事項及費用票據(jù)合法、合規(guī)的要求，且在費用預算范圍內(nèi)，做到不超支、不浪費。

3. 科學、準確地確定費用歸屬

提高企業(yè)財務人員職業(yè)素養(yǎng)，加強專業(yè)學習，及時掌握最新的會計和財稅政策，根據(jù)企業(yè)會計準則要求合理劃分期間費用和成本的界限，編制費用科目使用說明，對費用進行科學、準確的分配和歸集。

（三）費用管理事后控制

1. 及時進行費用支出分析

費用支出分析可以幫助企業(yè)費用管理人員修正費用預算，根據(jù)費效比選擇最優(yōu)方案以及查找費用管理漏洞。通過對費用實際支出與費用預算進行比較，分析產(chǎn)生差異的原因并總結經(jīng)驗，對今后費用預算工作有指導意義。廣告宣傳費用占銷售費用比重較大，通過分析可知，廣告投入與項目銷售業(yè)績有正向關系，但仍需要關注廣告宣傳費用占銷售回款的比重，重點關注變動原因，從中找到費效比最優(yōu)的廣告宣傳方案，提升資金使用效率。通過分析費用支出情況，還可以查找費用管理中的漏洞，進行查漏補缺。如對業(yè)務招待費的使用情況進行分析，將部門業(yè)務招待費費用每月發(fā)生次數(shù)與部門人員人數(shù)進行比對分析，可以檢查業(yè)務招待費費用發(fā)生的合理性。

2. 建立考核評價機制

考核評價是費用管理的重要手段，對企業(yè)員工在費用管理方面形成約束力，以達到費用節(jié)約的目標，有激勵鞭策作用。首先，設置考核目標，根據(jù)企業(yè)整體目標以及各部門實際業(yè)務需要設置費用考核目標。其次，為了防止考核結果失真，僅根據(jù)年底一次考核結果評價各部門的費用管理水平是不全面的，還需要推進季度考核，對費用管理的管控效果實時監(jiān)督。除此之外，還需要設置科學、合理的評分標準，根據(jù)超預算的程度對應不同的分值。最后，最重要的是要體現(xiàn)考核結果的價值，只有將考核作用落實到企業(yè)員工實際的激勵獎懲措施上，與工資薪酬掛鉤，才能真正提升費用管理水平。

六、結語

本文研究了房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的特點以及重要性，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)費用管理的缺陷，分析了產(chǎn)生的原因，并從事前、事中、事后三個方面提出了具體的控制措施。本文認為，只有將費用管理融入到企業(yè)日常運營管理中，并在實踐中針對企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，不斷進行優(yōu)化，才能適應房地產(chǎn)企業(yè)新時代高質(zhì)量發(fā)展的要求。

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（作者單位：北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）