淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理 存在的問(wèn)題及對(duì)策

沈麗娟

摘要：面對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的層層調(diào)控，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司實(shí)際毛利率普遍較低，有的甚至虧損嚴(yán)重。但項(xiàng)目公司對(duì)資金管理仍不夠重視，資金管理依然存在著一些問(wèn)題。文章從加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理的重要性出發(fā)，分析當(dāng)下項(xiàng)目公司資金管理存在著資金預(yù)算管理形式化、融資方式單一、資金使用效率和銷售回籠率較低等問(wèn)題，并從加強(qiáng)資金預(yù)算管理，拓寬融資渠道，提高資金使用效率和銷售資金回籠率，重視清算工作的角度出發(fā)探討了相關(guān)解決方案，以期提升項(xiàng)目公司資金運(yùn)營(yíng)能力，保持現(xiàn)金流穩(wěn)健的同時(shí)追求快速、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司;資金管理問(wèn)題;對(duì)策

樓市調(diào)控自2017年始已歷時(shí)三年有余，在層層調(diào)控手段并舉的情況，國(guó)內(nèi)大小房企面臨巨大壓力和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)土地紅利開始消失，行業(yè)利潤(rùn)水平逐漸降低，競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈。而房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期長(zhǎng)，存在著更多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，這對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)水平、流動(dòng)性提出了更高要求。為了提升項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)能力，越來(lái)越多房企開始注重資金管理效率的提升，在做好投融資管理的同時(shí)，向資金管理要效益，通過(guò)提升資金管理水平，以保障經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得預(yù)期收益。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理概述

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理是以資金為主體，圍繞整個(gè)開發(fā)階段進(jìn)行優(yōu)化資金配置，引導(dǎo)資金合理流動(dòng)，促進(jìn)資金營(yíng)運(yùn)流動(dòng)性、安全性和效益性協(xié)調(diào)統(tǒng)一，從而保證資金的正常運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

（二）資金管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要性

1. 有利于提升項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸從過(guò)去的暴利時(shí)代走向微利時(shí)代，迫使行業(yè)越來(lái)越注重通過(guò)運(yùn)營(yíng)能力的提升來(lái)撬動(dòng)最大的經(jīng)濟(jì)效益。而運(yùn)營(yíng)模式和現(xiàn)金流有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司隨著銷售回款，現(xiàn)金流回正以后，項(xiàng)目超額資金反向貢獻(xiàn)，股東就可以用這部分超額資金來(lái)投資新項(xiàng)目，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的發(fā)展。加快資金周轉(zhuǎn)，減少項(xiàng)目公司沉淀資金，提高資金使用效率，有助于提升項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)效益。

2. 有助于項(xiàng)目公司規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，期間容易受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、宏觀調(diào)控政策等不可控制因素影響，具有不確定性。項(xiàng)目公司通過(guò)資金預(yù)算管理機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各開發(fā)階段的資金需求，做好各環(huán)節(jié)的資金綜合平衡，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，確保資金在公司內(nèi)部的良性運(yùn)作。并通過(guò)定期和不定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行綜合分析，發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)采取措施妥善處理，避免項(xiàng)目資金冗余或資金鏈斷裂，有助于規(guī)避項(xiàng)目公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)是高度資金密集型行業(yè)，占用資金量大、資金周期長(zhǎng)、資金成本高。目前，項(xiàng)目公司雖然意識(shí)到資金管理工作的重要性，加強(qiáng)了對(duì)資金的管控，但在資金籌集、管理、運(yùn)用等方面仍然存在著一些問(wèn)題。

（一）資金預(yù)算管理流于形式

項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)班子成員很多都是工程、營(yíng)銷出身，對(duì)資金管理工作缺乏思考，忽視融資、現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。預(yù)算編制隨意性大，往往為了保證資金的彈性而多報(bào)資金預(yù)算，不僅起不到應(yīng)有的效果，還會(huì)嚴(yán)重影響財(cái)務(wù)人員的資金預(yù)算編制，導(dǎo)致資金預(yù)算無(wú)法發(fā)揮正常的作用，最終影響整個(gè)項(xiàng)目的資金調(diào)度，造成項(xiàng)目資金冗余或盲目貸款，資金使用效率低下。

（二）融資方式單一，資金成本高

房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要為企業(yè)自有資本、借款、銀行貸款、股權(quán)融資、銷售回款等。股權(quán)融資僅僅適用少數(shù)大型上市公司，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴金融機(jī)構(gòu)的貸款，銀行開發(fā)貸更成了項(xiàng)目公司唯一選擇途徑。由于房地產(chǎn)行業(yè)受金融政策的限制較多，各銀行要求項(xiàng)目公司自有資金投入比例高達(dá)30%～35%左右，且需《土地規(guī)劃許可證》、《土地證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》“四證”齊全方能發(fā)放貸款。項(xiàng)目公司依靠借入資金購(gòu)買土地和支付前期開發(fā)費(fèi)用，資金成本非常高。

（三）資金受控監(jiān)管，資金使用效益低下

政府為保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，確保商品房建設(shè)順利進(jìn)行，加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管。對(duì)項(xiàng)目預(yù)售階段的全部購(gòu)房款直接劃入監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金專戶中，預(yù)售資金監(jiān)管戶的資金只能用于監(jiān)管項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目公司需經(jīng)監(jiān)管銀行核準(zhǔn)后才能支付。該賬戶只能等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后方能撤銷解除，閑置資金無(wú)法及時(shí)回流股東，資金周轉(zhuǎn)緩慢，無(wú)形中又加大項(xiàng)目公司資金成本。

（四）銷售資金回籠率低

銷售回款是項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)資金回籠的主要方式，但集團(tuán)或項(xiàng)目公司往往將績(jī)效考核放在營(yíng)銷人員的業(yè)績(jī)上，視銷售業(yè)績(jī)占比重于回款。由于該項(xiàng)業(yè)績(jī)并不是財(cái)務(wù)部和工程部的考核重點(diǎn)，而營(yíng)銷人員又將重點(diǎn)工作放在房源的銷售和簽約上，回款意識(shí)不強(qiáng)，重視程度不夠。再加上營(yíng)銷人員、銀行、客戶之間溝通不暢，客戶按揭資料提供不及時(shí)，各部門之間信息不對(duì)稱，以至于銷售進(jìn)度與工程進(jìn)度脫節(jié)，導(dǎo)致銀行遲遲無(wú)法放款，延長(zhǎng)了銷售回款的時(shí)間，資金不能及時(shí)到位，嚴(yán)重時(shí)甚至影響工程款支付，反過(guò)來(lái)影響施工進(jìn)度。

（五）忽視清算階段工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目交付后，還面臨著稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)、客戶斷供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理成本及政策變動(dòng)的不可預(yù)知等風(fēng)險(xiǎn)。但如后續(xù)無(wú)新的項(xiàng)目拓展，員工逐步分流到其他項(xiàng)目公司，項(xiàng)目清算工作往往無(wú)人推進(jìn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金管理的對(duì)策

針對(duì)上述情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)著重加強(qiáng)以下幾方面的管控，以提升資金運(yùn)營(yíng)能力。

（一）建立全面預(yù)算管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算資金執(zhí)行的監(jiān)控

建立健全全面預(yù)算管理機(jī)制，實(shí)施全面預(yù)算管理。要組織有關(guān)專業(yè)人員對(duì)預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)重點(diǎn)指標(biāo)逐項(xiàng)進(jìn)行測(cè)算與分析，將工程進(jìn)度與支付計(jì)劃相結(jié)合，對(duì)巧立名目的預(yù)算要予以刪除，夯實(shí)費(fèi)用預(yù)算。年度預(yù)算方案通過(guò)審批后要對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督，并將預(yù)算執(zhí)行結(jié)果作為績(jī)效獎(jiǎng)懲的依據(jù)，這樣可避免預(yù)算管理流于形式，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的管控，有效地監(jiān)督資金的使用。

（二）拓展融資渠道，降低資金成本

項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)各種融資方式的資金成本、融資及歸還條件進(jìn)行綜合比較分析，盡量選擇償還周期長(zhǎng)、資金成本低的融資渠道，建立多元化的融資模式，最大限度地減少融資風(fēng)險(xiǎn)。

1. 通過(guò)資金引入或合作開發(fā)

拿地后引入合作方，共同開發(fā)建設(shè)。因項(xiàng)目土地成本較高，前期投入資金量大，合作開發(fā)可以減少前期資金的投入，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較低，但資金成本相對(duì)會(huì)高。一般根據(jù)項(xiàng)目公司盈余資金情況歸還借款，不需要定期償還債務(wù)，面臨償債風(fēng)險(xiǎn)也較低，能夠保證項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的開展。

2. 運(yùn)用“供應(yīng)鏈金融”支付工具

項(xiàng)目公司除了支付土地款外，工程款支付占用資金規(guī)模較大，資金主要來(lái)源有股東資金、開發(fā)貸、銷售回款等。其中，開發(fā)貸和銷售回款存在時(shí)間上的滯后，工程款支付安排嚴(yán)重影響到現(xiàn)金流回收時(shí)間和利潤(rùn)。項(xiàng)目支付工程款時(shí)可采用ABS、浙商銀行A+B 、招商銀行支付通等多種“供應(yīng)鏈金融”支付模式，不但可以解決項(xiàng)目工程款的支付，而且可以有效降低資金成本。

3. 融資方式多元化

項(xiàng)目公司要拓寬融資渠道，除了銀行貸款外，積極嘗試不同的融資方式。比如可以利用項(xiàng)目開發(fā)完成的商業(yè)、酒店等存量資產(chǎn)進(jìn)行融資。另外，資金使用過(guò)程中，要盡可能利用好商業(yè)承兌匯票、銀行承兌匯票等金融工具，有效降低資金成本。

（三）加快預(yù)售監(jiān)管資金的釋放

項(xiàng)目公司首先應(yīng)將銀行融資方案與預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管力度聯(lián)動(dòng)前置。選擇融資方案時(shí)，應(yīng)充分了解融資銀行對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金執(zhí)行的要求，并將此作為融資條件加以考慮，擇優(yōu)選擇融資銀行。其次，應(yīng)建立健全工程管理機(jī)制，在工程保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，盡早通過(guò)政府的竣工驗(yàn)收，取得竣工通知后解除預(yù)售資金的監(jiān)督。最后，還可以與政府相關(guān)部門、銀行進(jìn)行溝通，推進(jìn)銀行保函替換同等額度監(jiān)管資金的監(jiān)管形式，由項(xiàng)目公司非監(jiān)管銀行出具的銀行保函向監(jiān)管資金銀行申請(qǐng)?zhí)鎿Q同等金額的監(jiān)管資金，這樣既確保了購(gòu)房人、銀行、施工單位、農(nóng)民工的合法權(quán)益，又有利于項(xiàng)目公司資金的有效利用，同時(shí)也降低了政府對(duì)房地產(chǎn)公司的管理成本。

（四）加強(qiáng)銷售回款管理，保證銷售資金及時(shí)回籠

1. 明確回款考核節(jié)點(diǎn)，加大對(duì)回款的考核力度

營(yíng)銷部是銷售回款的直接責(zé)任部門，項(xiàng)目公司不僅要對(duì)營(yíng)銷人員銷售去化考核，也要對(duì)銷售回款進(jìn)行考核，將銷售回款的及時(shí)性與銷售提成、獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤，設(shè)定回款考核具體節(jié)點(diǎn)。在涉及銀行按揭回款時(shí)將財(cái)務(wù)部同時(shí)列入考核獎(jiǎng)勵(lì)范疇。

2. 發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督作用

財(cái)務(wù)部門應(yīng)優(yōu)化銷售回款統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，定期統(tǒng)計(jì)客戶簽約、按揭資料齊全、辦理預(yù)抵押和銀行放款時(shí)間，及時(shí)與營(yíng)銷部門進(jìn)行溝通，并與營(yíng)銷部門一起進(jìn)行原因剖析，提出應(yīng)對(duì)措施。

3. 確保客戶及時(shí)辦理房產(chǎn)證，解除連帶擔(dān)保責(zé)任

商品房預(yù)售時(shí)涉及按揭的銀行都要求開發(fā)商為小業(yè)主按揭進(jìn)行擔(dān)保，只有客戶辦理了《不動(dòng)產(chǎn)登記證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后才能解除公司的連帶擔(dān)保責(zé)任。項(xiàng)目公司應(yīng)按考核細(xì)則先發(fā)放90%的銷售傭金，剩余10%作為交付提留，待業(yè)主辦妥房產(chǎn)證并解除連帶擔(dān)保責(zé)任后才予發(fā)放，確保掃尾工作有人負(fù)責(zé)，以降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）重視清算階段工作

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和增值稅都按預(yù)計(jì)毛利率或預(yù)征率預(yù)交稅款，如預(yù)交大于實(shí)際應(yīng)交稅金，稅務(wù)清算后還面臨大額退稅的情況。房產(chǎn)項(xiàng)目交付后，要盡快啟動(dòng)稅務(wù)清算，在做好項(xiàng)目清盤、資產(chǎn)清理、人員調(diào)配、工程結(jié)算、質(zhì)保金退回等運(yùn)營(yíng)掃尾工作的同時(shí)，要圍繞項(xiàng)目土地增值稅、增值稅清算及工商注銷展開工作。通過(guò)各部門相互配合，順利完成清算階段各項(xiàng)工作任務(wù)，退回多交稅款，從而鎖定項(xiàng)目公司最終收益。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)水平、流動(dòng)性提出了更高要求。為了提升項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)能力，項(xiàng)目公司只有注重資金管理效率的提升，在做好投融資管理的同時(shí)，向內(nèi)部要效益，加快銷售資金的回籠，合理安排資金支出，資金營(yíng)運(yùn)使用效率才能不斷提升。

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（作者單位：綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）