不動產(chǎn)撤銷登記辦理初探

楊春祥　程相英　賀兆成

摘要：在不動產(chǎn)登記工作中，時有遇到當(dāng)事人持法院出具的房屋買賣合同無效的判決書及協(xié)助執(zhí)行通知書向登記機構(gòu)申請撤銷登記，也有因申請人提供虛假材料導(dǎo)致登記結(jié)果錯誤、利害關(guān)系人申請撤銷產(chǎn)權(quán)登記，或登記機構(gòu)行為失當(dāng)造成錯誤登記需要自我糾錯做撤銷登記的情況?；诖?，提出一些個人看法。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);撤銷登記;糾錯;利害關(guān)系

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0047-49 收稿日期：2021-03-02

作者簡介：楊春祥、程相英、賀兆成，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。

1 相關(guān)法律規(guī)定

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，住建部印發(fā)的《房屋登記辦法》規(guī)定，司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記。原國土資源部印發(fā)的《土地登記辦法》和統(tǒng)一登記后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）都沒有設(shè)立撤銷登記業(yè)務(wù)類型，在《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）中也沒有對撤銷登記的表述。由此登記機構(gòu)在根據(jù)法律文書做撤銷登記時，往往陷入兩難境地，按要求辦，沒有明確適用的登記類型;不按要求辦，容易被法院判定為不履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)的行為。按照《民事訴訟法》規(guī)定，法院可處罰款，拘留負(fù)責(zé)人，并可提出紀(jì)律處分建議。

撤銷登記的目的是恢復(fù)原權(quán)利人對產(chǎn)權(quán)的歸屬，有登記機構(gòu)采用了變更登記、轉(zhuǎn)移登記或撤銷登記等類型實現(xiàn)了登記簿權(quán)利歸屬的變化，但筆者認(rèn)為以上業(yè)務(wù)類型均不合適。根據(jù)《細(xì)則》規(guī)定，權(quán)利人因姓名、名稱等變更申請變更登記并不涉及物權(quán)歸屬的變化，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等原因申請的轉(zhuǎn)移登記須繳納有關(guān)稅費，也不符合撤銷登記的要求，而注銷登記則是因產(chǎn)權(quán)消滅、放棄權(quán)利等辦理的業(yè)務(wù)，辦理結(jié)果將使涉案不動產(chǎn)物權(quán)處于無主狀態(tài)，顯然與撤銷登記的要求相去甚遠(yuǎn)。但如果將撤銷登記認(rèn)定為對登記簿記載錯誤事項的修正，則可以選擇更正登記。根據(jù)《規(guī)范》對更正登記操作的具體要求，更正登記可對登記簿記載的權(quán)利主體予以更正，從辦理結(jié)果上可實現(xiàn)撤銷登記的目的，故有必要對登記簿錯誤以及更正登記的適用作一分析。

2 登記簿錯誤類型劃分

不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！段餀?quán)法》將不動產(chǎn)登記簿錯誤表述為“不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤”，一些不動產(chǎn)登記機構(gòu)理解為只有在登記過程中錄入有誤，造成登記結(jié)果與申請材料不一致的方可認(rèn)定為登記簿錯誤，如果登記過程操作無誤，卻因登簿后法院判決登記原因無效，造成登記簿記載事項與新的事實不一致，也不能認(rèn)定為登記簿錯誤。筆者認(rèn)為，從理論上講，錯誤是相對于正確而言的，只要是登記簿記載的內(nèi)容和實際情況不符的，都應(yīng)認(rèn)定為登記簿錯誤，不應(yīng)僅限于登記行為瑕疵導(dǎo)致的錯誤。從不動產(chǎn)登記的法律規(guī)定和實踐看，不動產(chǎn)登記實為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，登記結(jié)果可能與實際不符，如以與群眾密切相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記為例，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人意思表示的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同是物權(quán)變化的根本原因，如果法院或仲裁委員會的生效法律文書裁決合同無效，則登記原因無效，登記結(jié)果便與實際權(quán)利歸屬不符，將由此導(dǎo)致登記簿記載權(quán)利主體錯誤。

按照登記簿記載事項的性質(zhì)可以將錯誤分為權(quán)利事項錯誤和非權(quán)利事項錯誤，權(quán)利事項錯誤包括物權(quán)主體記載錯誤、記載了不存在的物權(quán)、權(quán)利限制事項記載錯誤登記;非權(quán)利事項錯誤包括不動產(chǎn)的坐落等自然狀況錯誤以及權(quán)利人姓名、名稱記載錯誤等。按照登簿時間前后可分為初始錯誤和嗣后錯誤，初始錯誤是在登簿前存在的錯誤，初始錯誤包括權(quán)利人名稱、身份證號碼等錄入錯誤，也包括申請人提供虛假材料導(dǎo)致的登記結(jié)果錯誤等等;嗣后錯誤是指在登簿時事項正確，但在登簿后因新的法律事實導(dǎo)致的登記簿記載事項與實際情況不符，如前文所述的法律文書導(dǎo)致的登記簿權(quán)利事項錯誤。

對于登記簿記載事項錯誤的修正途徑，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，原土地、房屋登記機構(gòu)都有規(guī)定。原住建部《房屋登記辦法》規(guī)定可依據(jù)生效法律文書通過撤銷登記恢復(fù)登記簿記載權(quán)利信息，原國土資源部《土地登記辦法》則規(guī)定通過兩種更正登記方式恢復(fù)權(quán)利：一是國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤的，在報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進行更正登記，涉及權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果公告。二是利害關(guān)系人可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件申請更正登記。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關(guān)的法律法規(guī)針對登記簿錯誤設(shè)立了更正登記業(yè)務(wù)類型，但登記簿權(quán)利歸屬事項錯誤是否可適用更正登記并沒有明確界定。自然資源部不動產(chǎn)登記中心《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則釋義》舉例中闡釋了利害關(guān)系人可申請的更正登記內(nèi)容，其中的權(quán)利權(quán)屬狀況一項，“某甲認(rèn)為登記簿上記載為某乙的房屋應(yīng)當(dāng)歸屬于自己，從而申請更正”?！兑?guī)范》規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請更正登記”，據(jù)此，利害關(guān)系人只要有充分證據(jù)證明登記簿記載事項錯誤，包括權(quán)利歸屬等，均可申請更正登記，通過更正登記業(yè)務(wù)實現(xiàn)撤銷登記目的。

3 權(quán)利事項更正登記的業(yè)務(wù)辦理

更正登記從發(fā)起主體可分為依申請更正登記和依職權(quán)更正登記，依申請更正登記由權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)起，由于更正登記請求權(quán)在性質(zhì)上屬物權(quán)性的請求權(quán)，涉及權(quán)利主體更正的，只能是實際權(quán)利人也就是利害關(guān)系人申請?！段餀?quán)法》和《細(xì)則》規(guī)定了利害關(guān)系人更正登記簿權(quán)利事項錯誤的兩種途徑：一是登記簿記載權(quán)利人同意的更正登記。如果利害關(guān)系人和登記簿記載權(quán)利人對于物權(quán)的歸屬和登記簿記載的錯誤事項沒有爭議，登記機構(gòu)可以根據(jù)登記簿記載權(quán)利人的書面同意即可推定登記簿權(quán)利主體記載事項錯誤，受理利害關(guān)系人申請的更正登記。二是利害關(guān)系人未獲得登記簿記載權(quán)利人同意的更正登記。當(dāng)事人對權(quán)利的歸屬存在民事爭議，登記機構(gòu)無法判定利害關(guān)系人是否享有真正的更正登記請求權(quán)，需要利害關(guān)系人申請法院、仲裁委員會或其他有權(quán)機關(guān)先確認(rèn)其不動產(chǎn)物權(quán)，然后向登記機構(gòu)提交生效的法律文書等能夠證實申請更正登記。

對不動產(chǎn)登記機構(gòu)依職權(quán)更正登記的，《細(xì)則》也規(guī)定了兩種方式：一是不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)并通知當(dāng)事人，當(dāng)事人當(dāng)事人同意并申請的更正登記。二是當(dāng)事人不配合，登記機構(gòu)經(jīng)公告后直接辦理的更正登記，此辦理模式可理解為依職權(quán)更正登記。在實際工作中，按照不動產(chǎn)登記一般程序劃分，還有依囑托登記，即法院、檢察院等有權(quán)機關(guān)出具囑托文件辦理的登記，其中涉及登記簿錯誤的，也可以理解為不動產(chǎn)登記機構(gòu)的依職權(quán)更正登記。

依職權(quán)更正登記涉及不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的，將對不動產(chǎn)物權(quán)的名義權(quán)利人造成妨害，所以有必要嚴(yán)格設(shè)置依職權(quán)更正登記的適用范圍和程序、要件。根據(jù)不動產(chǎn)登記簿權(quán)利事項錯誤的原因，筆者認(rèn)為，依職權(quán)更正登記可分為以下兩種類型辦理：一是申請登記的材料正確，但登記機構(gòu)的行政行為失當(dāng)造成登記簿權(quán)利事項錯誤，如權(quán)利主體名稱、類型、期限等錄入有誤，錯誤的記載產(chǎn)權(quán)或設(shè)定了查封、抵押等限制條件。該種情況，無論是登記機構(gòu)通過內(nèi)部質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的錯誤還是當(dāng)事人提出的申請，登記機構(gòu)依據(jù)申請資料充分證明的確登記行為失當(dāng)造成了登記錯誤的，通過依職權(quán)或依申請更正登記進行自我糾錯，是對行政行為的規(guī)范完善，并不涉及不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移而影響到物權(quán)真實權(quán)利人的權(quán)益。但應(yīng)當(dāng)注意，必須要通知當(dāng)事人申請，只有在當(dāng)事人不配合的情況下，登記機構(gòu)才能在公告15個工作日后依法更正。二是申請人提交的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同無效、提供虛假資料等登記原因錯誤造成登記結(jié)果錯誤，登記機構(gòu)囿于實質(zhì)審查能力難以在受理時審核材料的真實性，也不具備在登簿后通過行政程序認(rèn)定申請材料效力的權(quán)力，尤其是在當(dāng)前登記崗位準(zhǔn)入寬松、從業(yè)人員法律素養(yǎng)和專業(yè)能力尚需提高的，依職權(quán)更正登記的適用范圍、登記流程尚需進一步完善的情況下，不易賦予登記機構(gòu)過多的自由裁量權(quán)，否則，將會更多的增加登記風(fēng)險，損害權(quán)利人的合法權(quán)益，破壞不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示效力。故此，在未獲登記簿記載權(quán)利人同意的情況下，須由司法機關(guān)、仲裁委員會出具生效法律文書確定物權(quán)的歸屬，但法院、檢察院等有權(quán)機關(guān)直接出具囑托文件要求登記機構(gòu)予以更正的，登記機構(gòu)可以直接依職權(quán)更正登記。

總之，為更好地保護群眾的合法權(quán)益，維護司法權(quán)和行政權(quán)的權(quán)威，在當(dāng)前沒有明確的撤銷登記業(yè)務(wù)類型的情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在加強專業(yè)水平提升的同時，應(yīng)積極與法院、仲裁委會員等部門溝通協(xié)調(diào)，爭取在法律文書對產(chǎn)權(quán)的歸屬方面予以確認(rèn)，以更好的適用更正登記業(yè)務(wù)類型。同時，也建議在制定《不動產(chǎn)登記法》、修訂《條例》時，能夠考慮設(shè)立明確的撤銷登記業(yè)務(wù)類型，以便地方登記機構(gòu)業(yè)務(wù)辦理。