房屋面積管理之發(fā)展趨勢

摘要：根據(jù)《優(yōu)化營商環(huán)境條例》，國家持續(xù)深化簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，最大限度減少政府對市場活動的直接干預(yù)，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強(qiáng)發(fā)展動力。房產(chǎn)面積直接關(guān)系房屋價款，社會關(guān)注度高、群眾反響也較為強(qiáng)烈，如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場成為各地管理部門工作的重點(diǎn)之一。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;房屋面積;改革;優(yōu)化營商環(huán)境

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0059-61 收稿日期：2021-02-08

作者簡介：肖惠勻，柳州市不動產(chǎn)登記中心。

伴隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋面積分?jǐn)傄渤蔀樯鐣慕裹c(diǎn)。房屋面積分?jǐn)倢I(yè)性強(qiáng)，需要具備一定的專業(yè)技術(shù)能力。由于房產(chǎn)面積直接關(guān)系房產(chǎn)價值，多年來大都是政府部門直接成立測繪機(jī)構(gòu)辦理。事業(yè)單位改革啟動后，很多原本是事業(yè)單位性質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)改革為企業(yè)，很多地方都放開了房產(chǎn)測繪市場，允許社會測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入房產(chǎn)測繪市場。房產(chǎn)面積直接關(guān)系房屋價款，社會關(guān)注度高、群眾反響也較為強(qiáng)烈，如何規(guī)范房產(chǎn)測繪市場成為各地管理部門工作的重點(diǎn)之一。

2000年，《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）出臺。2005年，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）出臺，2013年作廢，自2014年開始執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）。同屬國標(biāo)層級的兩個規(guī)范出臺目的和意義不同，導(dǎo)致對部分房屋區(qū)域的面積計算規(guī)則不盡相同。譬如陽臺是否封閉、層高等方面兩個規(guī)則的計算方法不同，等等。

1 從房屋面積管理涉及法律法規(guī)分析

1.1 不動產(chǎn)登記測繪的管理

《測繪法》第22條規(guī)定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)會同本級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門，加強(qiáng)對不動產(chǎn)測繪的管理。第23條規(guī)定，城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的工程測量活動，與房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍相關(guān)的房屋面積的測量，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、國務(wù)院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術(shù)規(guī)范?？梢钥闯?，縣級以上不動產(chǎn)登記主管部門和測繪地理信息主管部門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)測繪的管理，房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)的房屋面積測量需要執(zhí)行住房城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)建設(shè)部門的規(guī)范，即《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。

1.2 測繪成果責(zé)任分析

《測繪法》第39條規(guī)定，測繪單位應(yīng)當(dāng)對完成的測繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)?？h級以上人民政府測繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對測繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第3條規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對其完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。測繪單位對測繪的成果質(zhì)量負(fù)主體責(zé)任，這是《測繪法》明確規(guī)定的。

1.3 測繪監(jiān)管的主要內(nèi)容

《測繪法》第22條規(guī)定，測量土地、建筑物、構(gòu)筑物和地面其他附著物的權(quán)屬界址線，應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民政府確定的權(quán)屬界線的界址點(diǎn)、界址線或者提供的有關(guān)登記資料和附圖進(jìn)行?！斗慨a(chǎn)測繪管理辦法》第18條規(guī)定，用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核?？梢钥闯?，管理部門審核的內(nèi)容需要有法定的授權(quán)，不是無限制審查的。

1.4 測繪成果錯誤的處置方法

《測繪法》第63條規(guī)定，違反本法規(guī)定，測繪成果質(zhì)量不合格的，責(zé)令測繪單位補(bǔ)測或者重測;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處降低測繪資質(zhì)等級或者吊銷測繪資質(zhì)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第21條規(guī)定，房產(chǎn)測繪單位有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告并責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級或者取消其房產(chǎn)測繪資格：（一）在房產(chǎn)面積測算中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定的;（二）在房產(chǎn)面積測算中弄虛作假、欺騙房屋權(quán)利人的;（三）房產(chǎn)面積測算失誤，造成重大損失的。可見，行業(yè)主管部門對測繪機(jī)構(gòu)的管理是有手段、有明確規(guī)定的。

2 房屋面積管理面臨的難題

2.1 多測合一

現(xiàn)在各地都在推行“多測合一”，將項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的竣工規(guī)劃條件核實(shí)測量、用地符合驗(yàn)收測量、防空地下室建筑面積測量、綠地率及市政配套核實(shí)測量、消防測量及產(chǎn)權(quán)辦理階段的房產(chǎn)測繪、地籍測繪等七個測量項(xiàng)目，整合成為一個綜合性聯(lián)合測量項(xiàng)目。既可減少業(yè)主單位的委托次數(shù)，又能共用部分基礎(chǔ)性測繪成果，達(dá)到簡化辦事手續(xù)，縮短測繪時間、節(jié)約測繪成本?？⒐を?yàn)收合格證明的出具需要一定時間，房屋測繪機(jī)構(gòu)無法確定是否完成竣工驗(yàn)收，測繪單位無法掌控是否可以即時出具實(shí)測成果。

2.2 落宗

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，分散登記的房屋、林木等都要通過不動產(chǎn)單元代碼，與其占用范圍內(nèi)的土地進(jìn)行關(guān)聯(lián)。分散登記時代，很多房產(chǎn)只是從房屋登記需要出發(fā)，標(biāo)注了房屋的界址點(diǎn)，與土地坐標(biāo)并無形成關(guān)聯(lián)。在辦理落宗的時候，時常出現(xiàn)占用范圍的土地超出了土地證記載范圍，導(dǎo)致房屋無法落宗。

2.3 規(guī)范差異

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》規(guī)定了樓盤表管理，要求在預(yù)售許可辦理之前搭建樓盤表。由于預(yù)售樓盤依據(jù)圖紙搭建與實(shí)測樓盤搭建的極難完全一致，加之購房人對3%面積差理解不到位，社會上反響頗大。保溫層的計算也是詬病的內(nèi)容之一，由于缺乏明確規(guī)定，各地對保溫層的把握也不盡一致，建議出臺統(tǒng)一性標(biāo)準(zhǔn)，避免被“有心”的房地產(chǎn)開發(fā)商利用。

3 放開房屋面積管理已經(jīng)是大勢所趨

《優(yōu)化營商環(huán)境條例》第3條規(guī)定，國家持續(xù)深化簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，最大限度減少政府對市場資源的直接配置，最大限度減少政府對市場活動的直接干預(yù)，加強(qiáng)和規(guī)范事中事后監(jiān)管，著力提升政務(wù)服務(wù)能力和水平，切實(shí)降低制度性交易成本，更大激發(fā)市場活力和社會創(chuàng)造力，增強(qiáng)發(fā)展動力。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)測繪事關(guān)百姓利益，涉及金額較大，房產(chǎn)測繪成果需要經(jīng)不動產(chǎn)登記部門審核后進(jìn)入數(shù)據(jù)庫用于辦理不動產(chǎn)登記。但測繪單位對房產(chǎn)測繪成果承擔(dān)主體責(zé)任，管理部門是否有必要所有業(yè)務(wù)都進(jìn)行審核？

登記財產(chǎn)是世界銀行營商環(huán)境評價指標(biāo)之一，不動產(chǎn)登記作為重要的內(nèi)容之一，各地都在打造最優(yōu)的不動產(chǎn)登記營商環(huán)境，減少收件內(nèi)容、壓縮辦理流程。從事前審核轉(zhuǎn)為事中事后監(jiān)管并非放開不管。房屋面積的審核往往比較復(fù)雜，審核需要耗費(fèi)一定時間。目前，測繪師仍然是職業(yè)資格之一，審核人員大都不具備測繪師資格，非專業(yè)人員審核專業(yè)人員肯定會被社會詬病。所有業(yè)務(wù)都審核一是缺乏明確法律依據(jù)，二是沒有必要。在測繪單位提交測繪成果之后，登記部門直接入庫使用即可。

《測繪法》第48條規(guī)定，縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)對測繪單位實(shí)行信用管理，并依法將其信用信息予以公示。對測繪單位建立信用評價體系，將事中事后審查的情況納入企業(yè)的信用評價，可以打造優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境，讓測繪單位提升業(yè)務(wù)技能，增強(qiáng)責(zé)任心。參照不動產(chǎn)登記賠償方式，引導(dǎo)測繪單位引入職業(yè)責(zé)任險，在產(chǎn)生糾紛時，由保險公司承擔(dān)賠償責(zé)任，降低企業(yè)風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益。